Les pièges à éviter pour un achat immobilier

Publié le 10 octobre 2020, mis à jour le 02 avril 2024 par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

Vous souhaitez vous lancer dans un projet d’achat immobilier ? Les experts Ymanci Crédit immobilier vous accompagnent dans cette démarche en vous aidant à éviter les pièges !

Les pièges à éviter pour votre achat immobilier

Dans cette première partie, découvrez les pièges à éviter dans le cadre de votre projet d’achat immobilier :

Ne pas prendre son temps et négliger l’analyse

Devenir propriétaire est une démarche engageante, pour laquelle il ne faut pas confondre vitesse et précipitation. En effet, il faut savoir réagir vite pour ne pas laisser passer le bien de ses rêves puisque le secteur immobilier est fortement concurrentiel. Néanmoins, pour certaines étapes, il est essentiel de prendre son temps pour être sûr qu’il correspond à vos attentes et qu’il s’agit d’un bon investissement. Pour cela, l’étude du bien immobilier doit se faire en profondeur. Par exemple, vous devez vous intéresser à l’entente au sein de la copropriété, à son état et aux futurs travaux, au quartier et à ses évolutions… Nombreux sont les acquéreurs qui achètent trop rapidement un logement à la suite d’un coup de cœur ou qui font appel à un seul artisan pour réaliser des travaux sans prendre le temps de comparer des devis… Des erreurs qui peuvent coûter cher. L’achat immobilier est un acte engageant qui doit donc être rationnel et réfléchi.

Ne pas prêter attention à la localisation

Dans le cadre d’un achat immobilier, la localisation du bien est un élément primordial. Nous vous conseillons de vous renseigner sur les différentes zones faisant partie de votre recherche pour savoir quelles sont celles qui correspondent à vos besoins et surtout à vos futurs projets. Certaines caractéristiques comme la localisation à proximité des commerces, des moyens de transport ou encore des écoles augmenteront vos chances lorsque vous souhaiterez faire louer ou revendre votre bien.

Ne pas vérifier si le prix du bien est en accord avec le marché

Si vous voulez acheter un logement, il est indispensable de s’assurer que le bien est au juste prix. Il se peut qu’à la suite notamment d’une mutation ou d’une séparation, vous ayez à le revendre rapidement. En effet, dans un contexte où le marché de l’immobilier serait en baisse ou stagnerait, vous risqueriez de perdre beaucoup d’argent si vous ne l’avez pas acheté au juste prix. Mais estimer le prix d’un bien n’est pas chose aisée. Le marché de l’immobilier est en constante évolution. Pour ce faire, nous vous conseillons de vous renseigner sur le prix des logements qui ont été vendus ces derniers temps dans votre secteur de recherche, en prenant en compte les caractéristiques qui peuvent différer comme :

• La superficie,
• La présence ou pas d’un jardin, d’un garage,
• L’état du bien immobilier
• …

Pour cela, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels de l’immobilier pour vous accompagner. Sachez également que pour vous aider dans l’achat, l’État a mis à disposition des particuliers les ventes immobilières réalisées. En effet, elles vous permettront de voir si le bien que vous convoitez est au bon prix. Dans le cas contraire, ces données seront un levier pour négocier le prix de vente avec le vendeur. Pour y accéder, vous devrez d’accord vous connecter sur votre espace personnel du site des impôts. Ensuite, vous devrez cliquer sur les onglets Données publiques puis Rechercher des transactions immobilières. Par ailleurs, nous vous invitons à être attentif à la durée depuis laquelle les biens immobiliers sont restés en vente. En effet, des logements, qui restent sur le marché pendant un certain temps, peuvent être le signe d’un prix de vente trop élevé ou bien d’un secteur peu dynamique.

Pour finir, nous vous conseillons de ne jamais acheter un bien au prix affiché car celui-ci est souvent gonflé par les vendeurs dans l’objectif d’en tirer le meilleur prix. Par conséquent, il ne faut pas avoir peur de négocier.

Ne pas calculer le coût total de votre achat

Faire l’acquisition d’un bien immobilier, c’est réaliser un investissement et pas des moindres. Avant d’acheter, il est donc primordial de vous renseigner sur :

• Le prix d’achat,
• Le montant des travaux,
• Les frais de notaire,
• Les frais de prêts,
• Les frais de dossier, de courtage, de garantie…

Pour un achat locatif, vous devrez enquêter sur :

• Le montant du loyer,
• La taxe foncière,
• Les charges liées à la copropriété : ascenseur, entretien…

Une fois que vous aurez tous ces éléments à votre disposition, vous pourrez calculer le coût total de votre achat ou rentabilité. En complément, nous vous invitons à consulter notre article : les questions à se poser avant mon premier achat immobilier.

Les pièges à éviter pour votre financement immobilier

Dans cette seconde partie, nous allons nous intéresser plus précisément aux pièges à éviter dans le cadre de votre prêt immobilier :

Ne pas faire jouer la concurrence des banques

Il est essentiel de faire jouer la concurrence des banques dès que vous souhaitez contracter un prêt immobilier. Les banques proposent des solutions très différentes en fonction de leur cible de clientèle, des produits proposés et de la stratégie adoptée. Cette stratégie dépend de deux critères :

• La volonté de captation de la clientèle : certaines banques mettent en avant des taux attractifs dans l’objectif de capter un volume de clients important alors que d’autres ne pratiquent pas cette politique.
• La politique de risque : en fonction de cette politique, les établissements bancaires proposent des conditions d’offres de prêt bien différentes, notamment sur la durée du prêt ou encore sur le montant de l’apport.

En fonction de l’établissement bancaire interrogé, il est tout à fait possible que vous essuyiez un refus ou que l’offre faite par le prêteur ne soit pas la mieux adaptée à votre situation personnelle.

Vous pouvez donc commencer par interroger votre banque, mais ne manquez pas de contacter votre courtier Ymanci Crédit Immobilier qui vous aidera à comparer et à obtenir l’offre la plus intéressante.

Ne pas se renseigner sur les aides auxquelles vous avez droit

De nombreuses aides sont disponibles et peuvent vous permettre de contribuer au financement de votre bien immobilier. Prenez le temps de vous renseigner sur les aides accordées par l’État comme :

• Le prêt à taux zéro, plus connu sous l’acronyme PTZ,
• Le prêt Accession Sociale,
• Le prêt du Compte Épargne Logement,
• Le prêt employeur,
• …

Sachez que pour encourager l’accès à la propriété, certaines collectivités ont développé des aides principalement destinées aux primo-accédants ou aux familles avec des revenus modestes. Pour en savoir plus, renseignez-vous auprès de votre conseil départemental ou régional.

Des aides de la Caisse d’Allocations Familiales, connue sous l’acronyme CAF, peuvent également vous être accordées en fonction de certains critères : vos revenus, votre lieu de vie, le nombre de personnes dans le ménage. Ces aides, comme l’Aide personnalisée au Logement (APL), peuvent vous permettre d’alléger vos mensualités. Pour en savoir plus, nous vous invitons à vous rendre dans la rubrique Droits et Prestations du site www.caf.fr.

Dans le cadre de votre emploi, des aides peuvent également vous être proposées par l’intermédiaire du prêt employeur. Pour savoir si vous pouvez en bénéficier, il est préférable de contacter le service des ressources humaines de votre entreprise.

Ne pas prendre en considération toutes les conditions de l’offre de prêt

Vous ne devez pas uniquement vous intéresser au taux d’intérêt. Plusieurs conditions doivent être prises en considération, notamment :

• Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) : il correspond au taux global de votre prêt immobilier. C’est-à-dire qu’il prend en compte l’ensemble des frais occasionnés comme le taux d’intérêt, les frais de dossier, les frais de courtage si vous faites appel aux services d’un courtier, le coût de l’assurance emprunteur, le coût des garanties et les autres frais annexes tels que les frais de tenue de comptes de la banque vous accompagnant pour votre prêt immobilier.
• Le reste à vivre : il s’agit de l’argent restant une fois que l’ensemble des charges ont été payées.
• Le taux d’endettement : il est essentiel de le prendre en compte. Les banques sont attentives à l’ensemble des points de votre dossier mais elles s’intéressent particulièrement à votre taux d’endettement. En effet, il va déterminer votre capacité d’emprunt. Généralement, celui-ci ne devra pas dépasser 33 % de vos revenus.
• La durée du prêt : elle a une importance non négligeable sur le coût total du prêt immobilier. Plus vous emprunterez sur une longue durée, plus les intérêts seront élevés et plus vous mettrez du temps à amortir votre capital. Cependant, il faut noter qu’en choisissant d’allonger la durée de votre prêt, votre capacité d’emprunt augmentera.
• Les options du prêt : certains prêts proposent des reports ou des modularités d’échéances. Une de ces options peut être intéressante, notamment si vous avez besoin de suspendre une ou plusieurs mensualités de crédits en cas de coup dur. En revanche, sachez que cela rallongera automatiquement la durée du prêt et son coût. Dans le cas contraire, ces options vous offrent la possibilité de rembourser plus rapidement votre crédit et de réduire ainsi son coût.
• Les remboursements anticipés : certains prêts peuvent inclure des pénalités en cas de remboursement anticipé. Appelés également Indemnités de remboursement anticipé (IRA), ces frais représentent 3 % du capital restant dû, plafonnés à 6 mois d’intérêts à la date du remboursement, si celles-ci n’ont pas été négociées à la souscription de votre crédit.
• L’assurance emprunteur : le coût de votre assurance emprunteur ainsi que les garanties correspondantes dépendront de plusieurs facteurs liés à votre situation : types de garanties, montant emprunté, durée du prêt, âge, état de santé, profession, activité physique, fumeur ou non, kilométrage pratiqué dans l’année. En fonction de votre situation, vous pourriez être tenté de mentir sur votre déclaration pour profiter d’une assurance de prêt à coût limité et présentant toutes les garanties attendues. Sachez qu’un mensonge peut avoir de lourdes conséquences, car votre assureur pourrait vous bannir et vous pourriez être poursuivi.

L’étude d’une offre de prêt est un acte complexe, voilà pourquoi il est préférable de faire appel à un courtier. Cet expert prendra en compte votre situation ainsi que vos besoins pour vous proposer une solution personnalisée.

Ne pas porter attention à l’assurance de prêt

L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Cependant, la banque va la réclamer. L’établissement prêteur doit notamment se prémunir des risques liés à l’incapacité de travail, à l’invalidité ou au décès de l’emprunteur assuré. Le choix de votre assurance emprunteur apparaît donc comme essentiel. Sachez qu’aujourd’hui, avec les lois en vigueur, vous n’êtes plus obligé de prendre l’assurance proposée par l’établissement prêteur. Vous pouvez faire le choix de la délégation d’assurance vous permettant de sélectionner un autre contrat que l’assurance de groupe proposée par votre banque.

Ainsi, trois lois, mises en place par l’état pour favoriser la délégation d’assurance, vous permettent de profiter des meilleures conditions pour votre assurance de prêt. Ces textes de lois régissent les droits de l’emprunteur à une délégation d’assurance (loi Lagarde de 2010). La loi Hamon de 2014 vient renforcer la loi Lagarde en permettant à l’emprunteur de changer d’assurance durant la première année du prêt. Puis en 2017, l’amendement Bourquin autorise un droit de résiliation annuel à la date d’anniversaire.

Ne pas vous intéresser aux conditions de remboursement

Un crédit immobilier vous engage généralement sur de longues années. Aujourd’hui, vous êtes en mesure de rembourser vos mensualités, mais demain ? La vie peut vous réserver des surprises plus ou moins agréables.

Pour faire face aux aléas de la vie, vous pouvez opter pour la souscription à un crédit immobilier avec options d’échéances modulables. Ces options de prêt vous permettent donc de réduire ou d’augmenter vos mensualités en fonction de votre situation, sous réserve d’accord de votre banque et qu’aucun incident n’ait eu lieu sur les remboursements.

Minorer l’ensemble des frais

Quand vous effectuez un achat immobilier, il existe une différence significative entre le prix d’achat du bien et le coût réel de cette acquisition. En effet, un crédit immobilier comprend plusieurs types de frais qui ne vous sont pas toujours présentés comme les :

• Frais de courtage,
• Frais de dossier de la banque,
• Frais de garantie,
• Frais de notaire,
• Frais d’agence immobilière,
• Prorata de charges de copropriété et de taxes foncières,
• Taxes locales (concernant principalement un achat neuf).

Ne pas exploiter votre délai de réflexion

Une offre de crédit est valable dans un délai de 30 jours minimum après sa réception. Vous avez la possibilité de l’accepter seulement à partir du 11e jour suivant sa date de réception. Il est donc fortement conseillé de profiter de ce délai pour relire l’offre de prêt qui vous a été faite. Une fois retournée à votre banque, vous n’aurez plus la possibilité de faire marche arrière.

Faites appel à un courtier Ymanci Crédit Immobilier, gagnez en sérénité.

Comme vous pouvez le constater, les erreurs peuvent être nombreuses lorsque vous contractez un crédit immobilier. Pour vous accompagner dans votre démarche, il peut s’avérer très utile de faire appel à un courtier Ymanci Crédit immobilier. Riche de son réseau de partenaires et expert de son domaine, il connaît tous les rouages et pourra vous donner les clés nécessaires à la bonne compréhension des conditions de l’offre de prêt et de chacune des étapes qui la compose.

Attention : dans la majorité des cas, votre courtier ne pourra pas déposer votre dossier aux banques qui ont déjà étudié votre dossier. Il est donc conseillé de faire appel à un courtier dès les prémices de vos démarches.

Certes nous vous mettons en garde sur notre site au sujet des risques et pièges à éviter, mais nous parlons aussi d’opportunités à saisir. Ces articles pourraient vous intéresser :

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