Souscrire un prêt immobilier avec un co-emprunteur
Votre prochain projet : l’achat d’un logement. Mais pour cet achat immobilier, vous n’envisagez pas de devenir le seul propriétaire du logement. Vous souhaitez acquérir votre bien immobilier avec une autre personne. Il peut s’agir de votre conjoint, d’un ami ou même de vos parents. Dans tous les cas, il va falloir souscrire un prêt immobilier avec un co-emprunteur, ou envisager une autre solution pour la mise en place de votre crédit bancaire, telle que la création d’une SCI (société civile immobilière).
Le choix d’emprunter à deux ou plus n’est pas sans conséquence sur les caractéristiques de votre crédit immobilier, sur l’étude de votre dossier emprunteur par la banque et sur la vie de votre contrat tout au long de la période de remboursement du prêt. Mode de calcul des revenus et du taux d’endettement, impact sur l’assurance du prêt immobilier, répercussions en cas de vente du logement ou encore conséquences en cas de séparation des deux emprunteurs sont autant de questions à étudier de près avant de solliciter une banque pour souscrire un emprunt immobilier à deux. Alors, pour vous aider à trouver la meilleure solution en fonction de votre situation, de votre projet et de votre situation matrimoniale si vous souhaitez emprunter en couple, nous décortiquons pour vous le fonctionnement d’un prêt immobilier avec un co-emprunteur.
Ymancipez vos projets en 1 clic
Estimez votre future mensualité de prêt.
C’est simple, rapide et gratuit !
Emprunter à deux : l’étude de votre dossier emprunteur par la banque
Emprunter à deux signifie que deux acteurs sont mentionnés dans le contrat de prêt immobilier : l’emprunteur et le co-emprunteur. Ainsi, ce n’est pas un, mais deux revenus qui sont comptabilisés par la banque pour le calcul du taux d’endettement. Et c’est le même principe pour les charges des deux emprunteurs. Concrètement, comment procède la banque pour étudier la capacité d’emprunt dans ce type de dossier de crédit immobilier ? Prenons l’exemple d’un couple qui sollicite un emprunt bancaire pour l’achat d’un logement.
Le calcul du taux d’endettement lorsqu’on désire souscrire un prêt immobilier à deux
Pour le calcul du taux d’endettement d’un couple, la banque prend en compte les revenus de chaque emprunteur. Il peut s’agir des revenus issus du travail comme les salaires, de revenus locatifs représentés par des loyers ou encore des revenus relatifs à la perception de pensions alimentaires.
La banque recense ensuite les charges de chaque emprunteur. Ici, il s’agit des loyers éventuels restant à charge des emprunteurs après concrétisation de leur nouvel achat immobilier, des mensualités de remboursement d’un crédit en cours, de la mensualité de remboursement du prêt immobilier sollicité et des pensions alimentaires versées. Enfin, la banque applique la formule suivante : taux d’endettement = (charges du couple / revenus du couple ) x 100. Le taux d’endettement ainsi déterminé doit théoriquement se situer en dessous de 35 % afin d’espérer une acceptation du dossier de prêt immobilier par la banque.
Le reste à vivre pour un crédit : un calcul plus favorable aux emprunteurs en couple
Pour étudier une demande de crédit immobilier, la banque ne se réfère pas seulement au taux d’endettement des emprunteurs. Elle vérifie également la notion de reste à vivre. Le reste à vivre désigne le montant qu’il reste aux emprunteurs après paiement de leurs différentes charges fixes, en fonction de leurs revenus. Prenons l’exemple d’un couple qui perçoit des revenus de 4 000 euros par mois. Le montant global de leurs charges est estimé à 1 500 euros. Ainsi, le montant de leur reste à vivre est de 4 000 – 1 500, soit 2 500 euros.
Pour une personne seule, la banque demande un reste à vivre situé entre 700 et 1 000 euros. Mais pour un couple, le montant du reste à vivre exigé par la banque n’est pas multiplié par deux. En effet, un couple partage certaines charges qui n’augmentent pas significativement du fait de vivre à deux. Ainsi, le reste à vivre demandé par la banque pour un couple qui souhaite emprunter à deux dans le cadre d’un crédit immobilier est généralement compris entre 1 200 et 1 400 euros.
Le montant de l’apport personnel afin d’emprunter à deux pour l’achat d’un logement
Pour tout projet d’achat immobilier, le montant minimum de l’apport personnel demandé par la banque est estimé à environ 10 % du prix de vente du logement. Ce montant permet généralement de couvrir le montant des frais liés à l’achat, tels que les frais de notaire, les frais de garantie du crédit immobilier et les frais de dossier de l’emprunt bancaire.
La bonne nouvelle, c’est que le montant de l’apport personnel demandé par la banque n’est pas multiplié par deux sous prétexte qu’on souhaite souscrire un prêt immobilier avec un co-emprunteur. Ainsi, l’effort d’épargne exigé est moindre que lorsqu’on désire emprunter seul. Par ailleurs, chaque emprunteur peut participer à hauteur de ses moyens, à condition que le montant global de l’apport personnel du couple corresponde aux exigences de la banque.
Prêt immobilier avec un co-emprunteur : l’impact sur l’assurance emprunteur
L’assurance de prêt immobilier est un contrat qui garantit la prise en charge totale ou partielle des mensualités de remboursement ou du capital restant dû d’un crédit immobilier en cas de sinistre affectant la santé, les revenus et la situation de l’emprunteur, et donc, sa capacité à rembourser les mensualités de son crédit immobilier. Les garanties de l’assurance emprunteur couvrent ainsi le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie, l’invalidité, l’incapacité de travail ou encore la perte d’emploi.
Souscrire une assurance emprunteur n’est pas imposé par la loi. Cependant, la banque exige généralement la mise en place d’un tel contrat pour protéger l’emprunteur, mais également pour se prémunir elle-même du risque de défaut de paiement à cause d’un événement pénalisant la situation bancaire, professionnelle et personnelle de l’emprunteur.
Le taux de couverture d’un contrat d’assurance emprunteur dans le cadre d’un prêt immobilier
Dans le cadre d’un prêt immobilier, la banque exige que le montant du crédit soit couvert à 100 % par l’assurance emprunteur. Ainsi, un emprunteur qui désire souscrire un prêt immobilier seul doit nécessairement opter pour une assurance de crédit à hauteur de 100 % du montant emprunté. Cependant, emprunter à deux offre davantage de possibilités.
Chaque emprunteur peut choisir de s’assurer à 100 %. Toutefois, les emprunteurs peuvent également ventiler la répartition des 100 % requis. C’est ce qu’on appelle la quotité d’assurance. Par exemple, chaque emprunteur peut décider de souscrire un contrat d’assurance de prêt immobilier à hauteur de 50 %. La répartition peut également être proportionnelle aux revenus de chaque emprunteur. Ainsi, il arrive qu’un emprunteur décide de souscrire un contrat d’assurance de prêt immobilier à hauteur de 70 % alors que son co-emprunteur n’est assuré qu’à 30 %.
L’impact de la quotité d’assurance choisie par les emprunteurs
L’intérêt de ventiler la quotité d’assurance de chaque emprunteur est avant tout pécunier. En effet, le taux de cotisation d’un contrat d’assurance emprunteur souscrit à hauteur de 50 % est bien moins élevé que celui d’un contrat couvrant 100 % du montant du crédit immobilier. Cependant, un tel choix n’est pas sans conséquence en cas de sinistre.
Prenons l’exemple d’un emprunteur qui décide de souscrire un contrat d’assurance de prêt immobilier à hauteur de 50 %. En cas de décès, seule la moitié du capital restant dû du crédit sera prise en charge par l’assurance. Le co-emprunteur devra donc continuer à rembourser 50% des mensualités du prêt immobilier, et ce, même si sa situation bancaire et financière se trouve fragilisée par le décès de son conjoint. Si l’emprunteur avait choisi une quotité d’assurance à 100 %, la totalité du capital restant dû du crédit immobilier aurait été couverte par l’assurance.
Emprunter en couple : quelle solution en fonction de votre régime matrimonial ?
La situation qui lie les deux emprunteurs d’un crédit immobilier exerce une influence directe sur les parts de chacun en cas de décès, de vente ou de séparation. Ainsi, l’achat d’un logement en couple et le choix d’emprunteur à deux s’étudie selon la situation maritale des deux emprunteurs. Les caractéristiques de leur prêt immobilier et les éventuels changements au cours de la vie du contrat sont différents si les emprunteurs sont en union libre, en situation de PACS (pacte civil de solidarité) ou liés par le mariage.
Emprunter en couple quand on est en union libre
Un couple vivant en union libre passe par le régime de l’indivision pour l’achat d’un logement à deux. Ainsi, les parts de chaque indivisaire sont déterminées en fonction de son apport dans le projet immobilier et de sa participation dans le remboursement du crédit bancaire. La plupart du temps, la valeur du bien immobilier est répartie à 50 % au bénéfice de chaque indivisaire, et donc, de chaque emprunteur.
Cette situation est courante. Cependant, elle peut poser problème en cas de décès. En effet, les emprunteurs étant en union libre, ils ne sont pas légalement héritiers l’un de l’autre, sauf cas particulier passant par la rédaction d’un testament devant un notaire. Ainsi, en cas de décès de l’un des emprunteurs, sa part revient à ses héritiers légaux, tels que ses enfants, ses parents ou sa fratrie, en fonction de sa situation familiale.
Souscrire un emprunt immobilier en couple quand on est pacsé
Le régime du pacte civil de solidarité est assimilé au régime de la séparation de biens. Les parts de propriété du logement sont réparties entre chaque emprunteur en fonction de son apport personnel et de sa capacité de remboursement sur le prêt immobilier. Cette information est enregistrée dans l’acte de vente du bien immobilier.
En cas de décès de l’un des emprunteurs, deux situations distinctes peuvent se produire. Si les partenaires du PACS ont rédigé des testaments réciproques, l’emprunteur survivant hérite des parts de l’emprunteur décédé, sans droits de succession à payer. Si ce n’est pas le cas, ce sont les héritiers de l’emprunteur décédé qui perçoivent ses parts sur la valeur du logement, comme dans une indivision.
Souscrire un crédit immobilier quand on est marié : l’impact du régime matrimonial
En France, il existe quatre régimes matrimoniaux : le régime de la communauté réduite aux acquets, le régime de la séparation de biens, le régime de la participation aux acquets et le régime de la communauté universelle. Chaque régime comporte des spécificités propres, ayant un impact sur la propriété du logement acquis par les deux emprunteurs et sur les répercussions en cas de divorce.
La plupart du temps, les emprunteurs sont mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquets ou sous le régime de la séparation de biens. Dans le premier cas, la propriété de tous les biens acquis durant le mariage est commune. Chaque membre du couple possède ainsi les mêmes parts sur le logement acquis. Seule exception à la règle : un emprunteur qui finance plus de la moitié de l’achat immobilier avec des fonds propres issus d’une succession, d’une donation ou de la vente d’un logement acquis avant le mariage. Concernant le régime de la séparation de biens, la répartition des parts de propriété entre chaque emprunteur suit la même logique que pour un couple lié par un pacte civil de solidarité.
Les conséquences d’une séparation ou d’un divorce sur un crédit immobilier avec deux emprunteurs
En cas de séparation ou de divorce des emprunteurs, plusieurs solutions peuvent être envisagées. D’une part, le couple peut procéder à la vente du logement, puis au remboursement par anticipation du prêt immobilier grâce au fruit de la vente. En revanche, dans ce cas, le couple doit régler des indemnités de remboursement anticipé à la banque.
D’autre part, si l’un des membres du couple souhaite conserver le logement, il peut passer par un rachat de soulte. Le rachat de soulte consiste à racheter la part de son ex-conjoint sur la valeur du logement. L’emprunteur dont la soulte est rachetée demande alors sa désolidarisation du remboursement des mensualités du prêt. Cela signifie que l’autre emprunteur prend à sa charge la totalité des mensualités de remboursement du crédit. En revanche, la désolidarisation n’est pas un droit et la banque peut tout à fait refuser cette requête. Son acceptation va dépendre du taux d’endettement et des revenus de l’emprunteur qui souhaite reprendre le crédit immobilier seul. De plus, une garantie complémentaire peut alors être exigée par la banque.
Quelle solution pour emprunter avec une autre personne que son conjoint ?
La plupart des emprunteurs qui décident de souscrire à deux sont en couple. Cependant, il est tout à fait possible de concrétiser un projet d’achat immobilier avec une autre personne que son conjoint. Dans ce cas, il existe principalement deux possibilités : l’achat en indivision, avec une répartition de la propriété du bien en fonction de l’apport et de la capacité de remboursement de chaque emprunteur, ou l’achat en SCI.
Pour l’achat en SCI, c’est la SCI qui détient juridiquement la propriété du bien. Puis, chaque emprunteur possède des parts dans la SCI, généralement déterminées en fonction de son apport personnel.
Emprunter à deux présente de multiples avantages lorsqu’on envisage l’achat d’un logement. Solliciter un crédit immobilier avec un co-emprunteur permet de rassurer les banques, optimiser sa capacité d’endettement et réaliser des économies sur l’assurance du prêt, mais également sur l’ensemble des frais inhérents à l’opération puisqu’ils sont partagés en deux. Si vous souhaitez souscrire un prêt immobilier avec un co-emprunteur, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un courtier en crédit immobilier. Cet expert vous accompagne à chaque étape de votre projet pour faire les bons choix et obtenir les meilleures conditions d’emprunt.
Vous envisagez plutôt de souscrire un prêt immobilier seul pour l’achat de votre logement ? Découvrez notre article dédié au crédit immobilier sans co-emprunteur :
