Louer pour le tourisme : ce qu’il faut savoir !
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par Sabine Roux - Rédactrice Web Article supervisé par Anthony Ditte
Vous êtes de plus en plus nombreux à vouloir réaliser un investissement immobilier locatif ou à louer votre logement pour profiter de revenus supplémentaires. Une opportunité motivée par la multiplication des plateformes sur Internet. Très réglementées, elles font l’objet d’une surveillance particulière. Avant de plonger tête la première, il est préférable de vous renseigner.
La loi Elan, qui signifie évolution du logement de l’aménagement et du numérique, a durci les sanctions à l’égard des plateformes Internet de location de vacances entre particuliers, dont les plus connues sont Airbnb, Abritel. Louer ou sous-louer un bien en meublé devient de plus en plus réglementé, même pour une courte durée.
Avant d’opter pour la location, il vaut mieux découvrir toutes les démarches à effectuer pour rester dans la légalité. Une bonne connaissance de la réglementation en vigueur vous permet d’apprécier la pertinence de votre investissement locatif ou de déterminer si la location saisonnière de votre résidence principale peut s’avérer intéressante. Étudions ensemble les quatre règles d’or pour louer son logement à des touristes en toute sérénité.
Ce qu'il faut retenir
- La location saisonnière oblige un propriétaire ou un loueur à déclarer et à enregistrer son bien immobilier auprès de la mairie.
- Le propriétaire a l’interdiction de louer son logement plus de 120 jours par an au cours d’une même année civile dans les communes concernées par l’obligation d’enregistrement.
- Les propriétaires peuvent recevoir une amende s’ils vont au-delà de cette durée, sans motif valable.
- Le bailleur dispose d’un mois pour transmettre le nombre de jours qui correspond aux locations effectuées auprès de sa mairie.
- Il s’expose à une amende s’il ne respecte pas ce délai.
- Le loueur d’une location touristique doit collecter la taxe de séjour.
Règle 1 : l’obligation de déclaration et d’enregistrement d’un meublé de tourisme auprès de la mairie
Les premières règles à connaître lorsqu’on pratique la location saisonnière, c’est l’obligation de déclaration et d’enregistrement du logement concerné. D’un côté, l’obligation de déclaration du logement en mairie s’adresse au propriétaire ou au loueur qui propose son habitation principale, sa résidence secondaire, une chambre de son habitation principale ou un meublé de tourisme à la location pour une courte durée, à certaines périodes de l’année. L’objectif de cette procédure consiste à recenser l’offre touristique au sein de la commune.
Cependant, certaines communes dispensent les propriétaires qui proposent leur résidence principale à la location saisonnière de réaliser cette déclaration. Pour rappel, un logement est considéré comme une résidence principale s’il est occupé par le propriétaire ou le locataire du bail principal au moins huit mois dans l’année.
D’un autre côté, l’obligation d’enregistrement d’un logement lié à une location saisonnière ne s’applique que dans certaines communes. Les propriétaires concernés doivent s’enregistrer auprès de la mairie où le bien est localisé. Plusieurs villes sont concernées par cette obligation, par exemple : Aix-en-Provence, Annecy, Bordeaux, Levallois-Perret, Lille, Lyon, Martigues, Menton, Neuilly-sur-Seine, Nice, Nîmes, Paris, Roquebrune-Cap-Martin, Saint-Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Versailles et Villeneuve-Loubet.
La procédure pour la déclaration d’un meublé de tourisme auprès de la mairie
La déclaration d’un logement proposé en location saisonnière doit être adressée à la mairie de la commune concernée par tout moyen permettant d’obtenir un accusé de réception. La réglementation impose au propriétaire de mentionner certaines informations obligatoires dans sa déclaration. Il s’agit :
- De son identité.
- De son adresse et de l’adresse du meublé de tourisme.
- Du nombre de pièces composant le logement touristique.
- Du nombre de lits proposés au locataire de passage.
- Des dates de location saisonnière prévues.
- De l’éventuel niveau de classement du logement, avec la date de décision du classement.
Pour faciliter vos démarches de déclaration du logement, il est possible d’utiliser un formulaire CERFA prévu à cet effet : le formulaire CERFA n°14004*04 nommé « Déclaration en mairie des meublés de tourisme ».
À noter ! Tout changement majeur sur les caractéristiques de l’habitation concernée donne lieu à une nouvelle déclaration en mairie. Cependant, en principe, le changement des périodes de location saisonnière prévues n’entre pas dans le cadre de cette obligation et ne contraint pas le propriétaire à effectuer une nouvelle déclaration de son meublé de tourisme en mairie.
Les démarches d’enregistrement d’un meublé de tourisme auprès de la mairie
Les démarches pour procéder à l’enregistrement de votre meublé de tourisme sont différentes des procédures liées à la déclaration du logement en mairie. Les communes qui imposent l’obligation d’enregistrement d’une habitation ou d’une chambre proposée en location saisonnière ont mis en place un service de télédéclaration. Grâce à ce système, vous pouvez réaliser l’enregistrement de votre meublé touristique directement en ligne. Cependant, la procédure de télédéclaration diffère selon les communes.
À l’issue de l’enregistrement en ligne de son meublé de tourisme, le propriétaire reçoit un numéro d’enregistrement. Celui-ci prend la forme d’un code à treize chiffres. Le numéro d’enregistrement doit figurer dans l’annonce de location du logement et être transmis à la plateforme Internet qui loue le bien. En cas de non-respect, l’amende est de 5 000 €. De plus, les plateformes de location saisonnière en ligne sont soumises à l’obligation de supprimer chaque annonce de meublé touristique qui ne comporte pas de code d’enregistrement.
Autorisation de changement d’usage : une obligation pour certains meublés de tourisme
En plus des règles concernant la déclaration et l’enregistrement d’un meublé de tourisme, la réglementation a introduit le principe de changement d’usage. Cette obligation consiste, pour le propriétaire, à obtenir une autorisation particulière afin de proposer son logement en location saisonnière. Ainsi, l’habitation initialement prévue pour une location longue durée peut être éligible à la location de courte durée.
Autorisation de changement d’usage : qui est concerné ?
L’obligation d’obtenir une autorisation de changement d’usage concerne toute résidence secondaire proposée en location saisonnière, mais également toute habitation principale dont la durée de location saisonnière excède 120 jours par année civile. Cependant, cette obligation d’autorisation de changement d’usage ne concerne pas toutes les communes. Pour l’instant, la réglementation impose cette procédure dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Toutefois, d’autres communes, n’entrant pas dans ces critères, peuvent décider d’appliquer les règles du changement d’usage sur délibération du Conseil municipal ou de la collectivité. De plus en plus de communes se décident d’ailleurs à appliquer cette réglementation afin de maîtriser davantage l’offre touristique locale.
La procédure afin d’obtenir une autorisation de changement d’usage pour son logement touristique
Pour obtenir une autorisation d’usage, il est nécessaire d’adresser une demande écrite à la mairie de la commune où est domicilié le logement. La mairie vous transmet ensuite une autorisation, qui peut être délivrée à titre personnel ou directement rattachée au logement. Cependant, l’obtention de cette autorisation n’est pas toujours chose facile. Certaines communes telles que Paris ont introduit la règle de compensation pour bénéficier d’une autorisation d’usage.
La compensation consiste à remplacer le logement initialement prévu pour être une habitation principale grâce à une occupation par le propriétaire ou une location de longue durée, mais transformé en meublé de tourisme via le changement d’usage. Concrètement, le propriétaire est tenu d’acheter des locaux commerciaux afin de les transformer en habitation.
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Règle 2 : la durée maximale de location saisonnière pour une résidence principale
Dans les communes concernées par l’obligation d’enregistrement, il est interdit de louer son logement plus de 120 jours par an au cours d’une même année civile. Au-dessus de cette durée et sans motif valable (obligation professionnelle, raison de santé, etc.), les propriétaires encourent une amende de 5 000 à 10 000 €. Toutefois, cette obligation ne concerne que le logement occupé au titre de résidence principale et à condition de louer la totalité de l’habitation.
Ainsi, si vous prévoyez de louer une chambre de votre résidence principale de façon saisonnière, vous n’êtes pas concerné par la durée maximale de location saisonnière de 120 jours par an. En revanche, si vous êtes vous-même locataire, il est nécessaire d’obtenir l’autorisation de votre propriétaire bailleur par écrit. À défaut, vous risquez de voir votre bail actuel résilié de plein droit et d’être contraint de régler des dommages et intérêts à votre propriétaire.
Règle 3 : transmettre le décompte des nuitées de location à la mairie de la commune
Le bailleur a un mois pour transmettre, en mairie, le nombre de jours correspondant aux locations effectuées. Passé ce délai, il s’expose à une amende de 5 000 à 10 000 euros. Grâce à cette déclaration, la mairie va notamment vérifier si la règle numéro 2 est bien respectée, c’est-à-dire si le logement n’est pas proposé en location saisonnière plus de 120 jours dans l’année, dans le cas d’une résidence principale.
Règle 4 : le paiement du montant de la taxe de séjour
Régler la taxe de séjour, voilà une autre obligation qui incombe au loueur d’un meublé de tourisme. Depuis le 1er janvier 2019, les hébergeurs de locations touristiques sont chargés de collecter les taxes de séjour. Si le bien est loué par un autre biais, le propriétaire doit régler la taxe de séjour directement à la mairie.
Les règles concernant le montant de la taxe de séjour
Le montant de la taxe de séjour est dû par personne et par nuit de location. Le montant de cette taxe varie en fonction du type d’hébergement loué et selon son classement. Un téléservice est accessible en ligne afin de connaître les tarifs de la taxe de séjour par commune.
Une fois connu, le montant de la taxe doit être clairement affiché dans l’habitation proposée en location saisonnière. Ce montant est également accessible au sein de la mairie ou de l’office de tourisme de la commune dans laquelle est domicilié le logement.
Les personnes exonérées du montant de la taxe de séjour
D’après la loi, certaines personnes ne sont pas tenues de payer la taxe de séjour lors d’une location saisonnière. Il s’agit des enfants âgés de moins de 18 ans, des personnes exerçant une activité professionnelle dans la commune avec un contrat de travail saisonnier, des personnes bénéficiant d’un logement d’urgence ou encore de tout individu occupant des locaux dont le montant du loyer est inférieur à un certain seuil fixé par le Conseil municipal.
Conseils pour la location saisonnière d’une habitation en toute tranquillité
Vous connaissez maintenant les quatre règles d’or qui encadrent la location d’un meublé de tourisme ou d’une résidence principale de façon saisonnière. Au-delà de ces obligations, il existe certaines informations à connaître afin de louer son logement dans les règles de l’art. En voici deux exemples.
Se renseigner sur le règlement de copropriété avant d’envisager la location saisonnière de son logement
Votre logement fait partie d’une copropriété ? Attention, vous devez absolument vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas d’activité liée à la location d’un meublé de tourisme. Les immeubles à usage d’habitation qualifiée d’exclusivement bourgeoise interdisent généralement toute activité professionnelle, comme celle de loueur de meublé touristique.
Fixer le montant du loyer de votre location saisonnière
La fixation du montant du loyer peut être librement décidée par le propriétaire du logement. Notre conseil ? Comparez les prix moyens pratiqués dans votre commune pour la location saisonnière. Pour cela, vous pouvez consulter les annonces de biens similaires au vôtre sur une ou plusieurs plateformes en ligne de location saisonnière existantes. Ensuite, à vous de décider du montant le plus judicieux pour attirer un maximum de touristes tout en bénéficiant de revenus suffisants. À noter que le loyer de votre location saisonnière peut être perçu au plus tôt trente jours avant l’arrivée du locataire.
Connaître la réglementation en vigueur vous permet de tirer pleinement profit de votre meublé de tourisme. Ainsi, la location saisonnière peut s’avérer très fructueuse, une fois que l’on maîtrise l’ensemble des règles qui encadrent ce type d’activité. Dans certaines communes, même celles qui présentent le plus de restrictions, la location d’un meublé de tourisme se présente comme une décision lucrative, tant la demande est forte. Un conseil : conservez ce guide à portée de main afin de louer votre logement l’esprit tranquille !
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