Faire construire sa maison : les pièges à éviter

Christophe Bernard responsable éditorial
Publié le , mis à jour le par Christophe Bernard - Responsable éditorial

Se lancer dans la construction de son logement, voilà un projet intéressant et de longue haleine dans une vie. Mais comment faire pour bâtir sa maison ? Afin de maximiser vos chances de réussite, la première étape consiste à étudier et analyser la manière de s’y prendre. Nous vous présentons les cinq pièges à éviter pour faire construire sa maison. De la sélection du terrain à la construction en passant par les démarches administratives, le plan de financement et le coût des travaux, découvrez dans ce guide ce qu’il vaut mieux fuir.

Construire sa maison : construction et financement, les erreurs à éviter

1. Négliger le choix du terrain et les formalités administratives

La première étape à risque concerne la sélection du terrain et les démarches administratives, surtout si vous ne faites pas appel à un constructeur pour une maison clé en main. Dans ce cas, c’est en effet le constructeur qui s’en occupera. Même si des constructeurs de maisons individuelles vous proposent des terrains, vous devrez prêter attention à certains points importants.

L’identification du terrain : une étape cruciale pour construire sa maison

Omettre de prendre en compte tous les paramètres, notamment en cas de coup de cœur ou de prix attractif, risque de vous créer des complications par la suite. Bornage du terrain, accessibilité, nuisances, présence de végétation, dénivelé, exposition, étude de sol (pente, présence de pierres, de source d’eau, d’argile…), voilà des éléments à examiner de près pour plus de sérénité. Ne vous contentez pas de simples photos. Réalisez une visite du terrain et interrogez les voisins ainsi que la mairie. En plus de vos observations, voici quelques questions à poser.

  • Y a-t-il des infrastructures à l’étude (routes, voie ferrée, etc.) près de votre future habitation ?
  • Quels sont les risques naturels ou industriels et quels sont ceux que ce terrain a déjà subis ?
  • Quel est le statut des terrains voisins et quelles constructions sont possibles ?
  • Qu’y avait-il avant sur ce terrain ?
  • Quelles sont les limites du terrain ?
  • Quels sont les droits de passage ?
  • Quelle sera la réaction des voisins face à l’installation de votre famille ?
  • Quelles sont les nuisances en fonction du vent dominant et des saisons ?

Cela vous évitera de découvrir, trop tard, que les vaches et le tracteur d’un voisin devront pouvoir traverser votre jardin, que vous construisez sur le site d’une ancienne décharge ou que votre future maison sera coupée du monde à la moindre crue du ruisseau.

S’assurer que le terrain choisi pourra accueillir votre projet immobilier

Choisissez un terrain effectivement constructible et adapté à votre villa. Référez-vous au plan d’urbanisme local (PLU), au coefficient d’occupation au sol, à la carte communale de la mairie, ou à défaut, au règlement national d’urbanisme. Il est, en effet, indispensable de savoir quelle superficie vous allez pouvoir bâtir et quelles sont les contraintes.

Vérifiez que la mairie accorde encore des permis de construire pour les nouvelles maisons

Demandez à la mairie les évolutions prévisibles du PLU (Plan local d’urbanisme) et à quelles conditions, votre permis de construire a des chances d’être accepté. Il arrive en effet qu’une mairie décide de geler les constructions nouvelles. Elle peut aussi imposer des conditions qui rendent le coût de construction hors de votre budget. Sachez également que ce n’est pas parce qu’il y a déjà une ruine sur le terrain qu’il sera constructible.

Par ailleurs, il faut éviter d’acheter un terrain peu avant des élections municipales. Qui dit que le nouveau maire ne gèlera pas la construction de maisons lorsque vous déposerez votre permis de construire ?

Faites chiffrer les travaux pour aménager ce terrain ou rendre le chantier accessible

Si vous ne passez pas par une agence qui intègre l’aménagement et l’accessibilité au prix du terrain, demandez à des constructeurs des devis pour en estimer le coût. En fonction de la nature du sol, de la proximité ou non des réseaux, de la pente du terrain, du chemin d’accès, la facture grimpe vite. Aurez-vous un budget suffisant pour aménager votre terrain et son accès, le viabiliser et bâtir votre villa ?

Conditionnez l’achat du terrain à l’obtention du permis de construire et de votre crédit immobilier

Vous n’avez pas envie de vous retrouver propriétaire d’un terrain sur lequel, au final, vous ne pouvez pas bâtir votre maison ? Voici deux conseils. Le premier est de conditionner l’achat du terrain à l’obtention du permis de construire et à la purge de tous les recours.

Le deuxième est de prévoir une clause de rétractation au cas où vous n’obtiendriez pas le prêt immobilier correspondant. Entre le moment où vous décidez d’acheter un terrain, l’obtention du permis de construire et la purge de tous les recours, plusieurs mois s’écouleront. Entre-temps, la loi peut durcir le taux d’endettement maximal, vous empêchant d’obtenir le financement nécessaire. De même, les taux des crédits immobiliers peuvent également augmenter, vous obligeant à renoncer à votre projet.

Or acheter un terrain constructible sans avoir le financement pour bâtir rapidement votre maison, c’est courir le risque d’une forte moins-value s’il devenait inconstructible.

Les démarches administratives pour construire sa maison : une étape cruciale

Quant à se lancer dans les travaux d’une maison sans connaître les formalités pour obtenir le droit de construire, c’est aller au-devant de complications. Amende, demande de modification du bâtiment, voire démolition complète, voilà les conséquences d’une construction non autorisée. Le permis de construire de la mairie s’impose au-delà de 20 m².

Quand doit-on recourir à un architecte pour la construction d’une maison ?

Si vous souhaitez disposer d’un bâtiment de plus de 170 m2 de Surface Hors œuvre Nette (SHON), il est obligatoire de passer par un architecte pour en réaliser le plan. Même pour un bien immobilier plus petit, il est conseillé de recourir à un architecte. Vous vous assurerez ainsi d’un résultat de qualité et vous éviterez des déboires. Il faudra vérifier son inscription à l’ordre des architectes, mais aussi ses certificats d’assurances. Souvent, les architectes ont aussi une compétence de maître d’œuvre. Vous avez intérêt à lui confier la maîtrise d’œuvre. Grâce à son expertise, le maître d’œuvre saura sélectionner les artisans ainsi que veiller à la bonne adaptation et exécution des plans en fonction des aléas. Il optimisera la durée du chantier. Il vous assistera lors de la livraison de votre maison.

Les éléments à vérifier lors du choix d’un constructeur de maisons ou d’un artisan

Le constructeur que vous choisirez doit notamment :

Il ne faut pas se contenter de ses paroles ou de ce qui est écrit sur le contrat. Il faut lui demander des justificatifs dechaque garantie et contacter les assureurs concernés. S’il a recours à des sous-traitants, vous vérifierez qu’il a déjà travaillé avec les entreprises sélectionnées ou a déjà vu leurs travaux.

Demandez les retours d’expérience des clients précédents ou l’avis d’artisans du bâtiment

Que vous passiez par un constructeur de maisons individuelles ou un architecte avec maîtrise d’œuvre, renseignez-vous sur leurs différentes réalisations : chantiers réussis, respect des délais, factures raisonnables.

Pour éviter de vous faire berner par de faux avis ou de fausses maisons témoin, voici cinq conseils.

  • Prendre avec précaution les paroles du commercial ou les avis laissés sur Internet.
  • Visiter seul le “chantier” quelques jours aprèsl’avoir vu avec le commercial pour voir si le panneau de chantier a changé.
  • Contacter les voisins ou la mairie pour savoir si la personne a été réellement cliente de l’entreprise.
  • Demander à d’anciens clients ou à des professionnels du bâtiment quelle est la réputation du constructeur.
  • Vérifier que la notice décrivant les matériaux utilisés correspond à ce que vous avez vu dans la maison témoin.

2. Mal ficeler son plan de financement

Réaliser la construction de sa maison exige aussi de disposer des financements adéquats et suffisants pour mener à bien l’achat du terrain et les travaux.

Omettre des coûts de construction d’une maison ou les minimiser

Le futur propriétaire d’une maison qui omet ou minimise des postes de dépenses risque de ne pas terminer la construction.

Les coûts à rajouter au prix de la construction

Au coût de construction de la maison, vous devrez rajouter :

  • l’aménagement du terrain et de son accès (déboisement, étude des sols, terrassement, décaissement, clôture, portail, etc.) ;
  • les raccordements de la construction aux différents réseaux ou la construction d’une fosse septique ;
    le second œuvre (eau, électricité, peinture, sol, cloisons, chauffage, cuisine, salle de bains, etc.) ;
    l’ameublement et la décoration ;
  • le déménagement.

Même si vous êtes d’excellents bricoleurs, mieux vaut recourir à des artisans pour les postes sensibles tels que le chauffage, l’électricité et la plomberie. Cela vous permettra de bénéficier d’une garantie.

De plus, il est sage de prévoir le budget nécessaire au cas où vous seriez durablement empêché d’effectuer vous-même certaines finitions. Pensez également à anticiper une éventuelle hausse des coûts des matériaux.

Comment évaluer correctement le budget de votre projet immobilier ?

Les modèles de plan de financement en ligne ou proposés par les courtiers permettent de penser à tous les postes.

Pour définir des montants réalistes pour chaque ligne budgétaire, profitez de l’expérience du constructeur ou de l’architecte et de leur accompagnement. C’est une garantie de sécuriser le prix des travaux avec des devis sérieux. Ce professionnel vous évitera les fausses économies ou de suivre un conseil douteux.

Mieux vaut revoir les plans de votre projet immobilier pour qu’il rentre dans votre budget que de vous leurrer en sous-estimant les prix. Vous risqueriez de gâcher durablement votre vie et celle de vos proches.

Méconnaître les principes de financement bancaire d’un projet immobilier

L’autre erreur consiste à ignorer les méthodes d’octroi des crédits immobiliers en France. Vous ne connaissez pas le fonctionnement du taux d’endettement, de la capacité d’emprunt ou du reste à vivre ? Consultez le site du gouvernement. Sinon, vous pourriez alors vous voir refuser le financement nécessaire à la construction rêvée de votre logement. Prenez le temps de simuler votre emprunt pour faire construire. Attachez-vous à comprendre les clauses d’un contrat de prêt, les garanties, les intérêts, l’assurance emprunteur.

Payer entièrement le constructeur ou les artisans au début des travaux

Refusez les avances de trésorerie non prévues au contrat. Vous n’avez pas envie qu’un artisan disparaisse avec votre argent sans terminer son chantier, n’est-ce pas ?

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3. Ne pas faire jouer la concurrence

Faire bâtir sa maison sans mettre les banques en concurrence, c’est dommage. Pourquoi ? Parce que s’assurer de recevoir la meilleure offre de prêt du marché permet d’économiser plusieurs milliers d’euros. Comment procéder ?

Demander un crédit immobilier uniquement à son agence bancaire : une erreur

Tant concernant le coût global du crédit que des garanties, déposer son dossier auprès de plusieurs banques constitue une bonne idée. En outre, en cas de refus, vous ne perdez pas de temps à chercher un nouvel organisme. Vous évitez de laisser passer une offre d’achat de terrain qui vous convient.

Omettre de consulter un courtier avant de faire construire sa maison

Pour vous simplifier la mise en concurrence des banques, pensez à recourir à un courtier. Il identifie la meilleure offre de prêt pour chaque projet ou budget en fonction de votre profil. Il repère également l’offre d’assurance emprunteur la mieux adaptée. Grâce à son conseil, vous éviterez les pièges de certaines clauses figurant dans votre contrat de crédit ou d’assurance emprunteur. Vous économisez ainsi des milliers d’euros tout en bénéficiant d’une protection identique ou meilleure que celle proposée par votre banque.

4. Vouloir réduire au maximum les coûts de construction de sa future maison

Faire bâtir sa maison ne signifie pas retenir systématiquement les coûts les plus bas pour respecter son budget et de garder un peu de trésorerie disponible. Cette attitude risque de vous faire tomber dans de nombreux pièges et de commettre des erreurs très coûteuses.

Refuser un accompagnement professionnel pour limiter les coûts de construction d’une maison : un danger

Au premier abord, se lancer seul dans la construction de sa maison, sans guide, tel un architecte ou un constructeur, semble permettre de faire des économies. Mais cela peut provoquer l’inverse. Ces professionnels disposent d’un pouvoir de négociation qu’un futur propriétaire ne possède pas. Ils surveillent le chantier. Ils veillent au respect des plans, afin de vous prémunir de dérapages ou d’erreurs. Ils prodiguent des conseils pertinents.

Attention, si vous souhaitez faire baisser le devis. Vérifiez que cela n’engendre pas le recours à des matériaux peu durablesou ne nuira pas à la qualité de vie dans votre maison. Devoir remplacer au bout de 5 ans, un carrelage, bon marché, mais fragile, vous coûtera, au final, plus cher qu’un solide carrelage. Vous regretterez également d’avoir économiser quelques centaines d’euros, en réduisant le nombre de prises électriques ou un optant pour un chauffage sous-dimensionné.

Négliger la qualité de l’isolation de la maison augmente le coût du chauffage

Un architecte ou un constructeur choisit les meilleures solutions techniques pour votre projet. Avec la réglementation environnementale 2020, les maisons neuves doivent respecter de nouveaux critères en matière énergétique, de bilan carbone ainsi que de confort thermique. Ces professionnels proposent des matériaux alternatifs comme le bois, ou un type d’isolation adapté, afin d’atteindre les indicateurs. Le surcoût éventuel de la construction conduit à des économies énergétiques dans le logement.

5. Ne pas vérifier la solidité du constructeur

Il est important de se pencher sur les garanties, sur les avis et sur la solidité financière des entreprises. Il faut, en particulier, s’assurer de la véracité du Kbis et de la solidité de l’assurance dommages ouvrage. Vérifiez que l’assurance dommages ouvrage soit couverte par une compagnie localisée en France.

Lisez aussi attentivement le devis. Les constructeurs et artisans sérieux émettent des devis très détaillés. Le manque de détail n’est pas un bon indice. Vous ferez également attention aux clauses contractuelles concernant les pénalités de retard, les conséquences en cas de difficulté d’approvisionnement, ou de surcoûts liés à la hausse des coûts des matières premières.

Faites construire votre maison en évitant ces cinq erreurs classiques vous permettra de maximiser vos chances de réussir votre projet. Vous deviendrez sereinement propriétaire de votre logement.

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