Diminuer ses impôts en investissant dans l’immobilier locatif

Publié le 02 septembre 2020, mis à jour le 20 décembre 2023 par Christophe Bernard - Responsable éditorial

Nombreux sont les particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif pour faire baisser leur niveau d’imposition. En effet, une enquête du Crédit Foncier réalisée auprès de 2 604 clients a révélé que pour 47 % d’entre eux, c’est la perspective de réduire leurs impôts qui les ont motivés à faire ce choix.

Vous souhaitez, à votre tour, profiter des avantages fiscaux pour investir dans l’immobilier ? Sachez que c’est tout à fait possible et que différents dispositifs s’offrent à vous : loi Pinel, Censi Bouvard, Denormandie…

Cependant, pour être sûr qu’il s’agit d’une opportunité, il faudra veiller à respecter certains critères que ce soit pour un investissement dans l’ancien ou dans le neuf.

La loi Pinel

Le but est de soutenir la construction de logements en incitant fiscalement les particuliers à investir dans l’immobilier. Ainsi, jusqu’en 2021, vous pouviez faire l’acquisition d’un logement neuf ou assimilé, comme un local transformé en logement, dans une zone dite « tendue » où l’on constate un déséquilibre entre l’offre locative et la demande de logement et profitez d’avantages fiscaux : vous profiterez d’une réduction d’impôt de 12 % sur 6 ans, de 18 % sur 9 ans ou de 21 % sur 12 ans du montant de votre opération locative. La réduction d’impôt est calculée dans la limite des deux plafonds suivants : 300 000 € par personne et par an, et 5 500 € par m² de surface habitable.

Si vous investissez dans du neuf, nous vous conseillons de veiller au prix d’achat du bien immobilier. Ainsi, si celui-ci dépasse de 30 % le coût d’achat d’un bien ancien (En vous basant sur un bien du même type dans un même quartier), la rentabilité de votre opération risque d’en souffrir, surtout si vous revendez avant les six premières années. Cela est d’autant plus vrai que dans le cadre du dispositif Pinel, les loyers sont plafonnés, vous ne pourrez donc pas absorber ce surcoût grâce à eux.

Des conditions à respecter pour profiter du dispositif Pinel

L’achat d’un bien immobilier dans le cadre du dispositif Pinel impose certaines conditions à respecter pour pouvoir profiter des avantages fiscaux qui y sont attachés. Vous devrez acheter un logement neuf ou assimilé dans une zone dite « tendue” mais aussi louer :

• Le logement non meublé,
• Le logement à un particulier à titre de résidence principale,
• Le logement pendant au minimum 6 ans,
• Le logement à un particulier dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond,
• Le bien à un loyer inférieur d’environ 20 % par rapport au prix du marché.

Faire son achat immobilier avec le dispositif Denormandie

Créé en 2019, le dispositif Denormandie est fortement semblable au dispositif Pinel. En effet, vous devrez vous engager à louer pour une période allant de 6, 9 à 12 ans en respectant l’encadrement des loyers et le plafonnement des ressources du locataire, en échange de quoi vous profiterez d’une réduction de 12, 18 ou 21 % du coût de l’opération (plafonnée à 300 000 €). La distinction principale avec le dispositif Pinel, qui vise à développer le parc de logements neufs dans des zones dites « tendues », est que le dispositif Denormandie s’applique à des logements anciens à rénover, localisés dans le centre-ville de communes de taille moyenne. Renseignez-vous donc sur la dynamique du marché locatif de la commune pour ne pas investir dans une ville où vous aurez ensuite des difficultés pour louer le bien immobilier. De plus, les travaux de rénovation devront :

• Représenter au minimum 25 % du montant total de l’opération,
• Améliorer la performance énergétique du logement de l’ordre de 30 % ou au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres.

Le dispositif Cosse (Louer abordable)

Depuis 2017, le dispositif Cosse désormais appelé « Louer abordable » vous permet de louer un logement à usage de résidence principale pour un locataire en respectant une durée d’engagement, des loyers plafonnés et des ressources de locataires encadrés. Ces conditions sont répertoriées dans une convention que le bailleur devra signer avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). En contrepartie, le propriétaire pourra profiter d’un abattement forfaitaire sur les loyers allant de 10 à 85 % en fonction des secteurs d’investissement : secteur intermédiaire, secteur social ou très social ou intermédiation locative.

La loi Elan de novembre 2018 vient renforcer le dispositif Cosse et ses avantages fiscaux. En effet, le plafond de déficit foncier imputable sur les revenus globaux a été élevé puisqu’il est passé de 10 700 € à 15 300 €. De manière simple, cela signifie que vous avez la possibilité d’affecter plus de dépenses pour des travaux ou encore de charges dans l’objectif d’accroître votre déficit foncier. Le déficit foncier étant affecté sur vos revenus globaux, vous verrez votre niveau d’imposition diminuer.

Louer meublé pour réduire vos impôts (Location meublée non-professionnelle)

Dans certaines situations, choisir la location meublée peut permettre de bénéficier d’une fiscalité plus intéressante qu’en louant à vide, c’est notamment le cas si vous décidez d’investir en résidences-services.

Il existe une différence notable entre le fait de louer à vide ou meublé. Ainsi, les loyers de logements loués à vide sont imposables en revenus fonciers alors que les loyers des logements meublés dépendent du Régime BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux). Que vous louiez vide ou meublé, vous profiterez d’un abattement pour pouvoir déterminer le montant imposable. Cet abattement est de l’ordre de 30 % pour un logement loué vide et de 50 % pour un bien loué meublé dans le cadre du micro-bic. Si vous optez pour le régime réel, sachez qu’il est aussi plus avantageux dans le cadre de la location d’un bien meublé, car vous aurez la possibilité de déduire le montant réel de vos charges (intérêts d’emprunt, impôts,…) et donc d’amortir le logement, son mobilier et ses équipements.

Les résidences de services (seniors, étudiantes)

Vous pouvez faire le choix d’investir en résidence-services, c’est-à-dire dans des résidences destinées aux personnes handicapées ou âgées ou encore aux étudiants. En choisissant cette solution, vous profiterez d’une réduction d’impôt de l’ordre de 11 % du prix d’achat du bien HT qui s’étale sur 9 ans, dans la limite d’un investissement de 300 000 €/an, peu importe le nombre de biens acquis. Cette réduction se révèle moins avantageuse que celle du dispositif Pinel. Toutefois avec le dispositif Censi-Bouvard, vous pourrez fixer librement le prix de votre loyer et profiterez d’une fiscalité plus intéressante liée à la location de biens meublés.

Vous pouvez investir via le dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2021. Pour profiter des avantages fiscaux liés à ce dispositif, vous aurez pour obligation de louer votre bien à un exploitant en gestion de la résidence pour une durée minimum de 9 ans. En parallèle, il est important de noter que vous pourrez profiter de la réduction d’impôt de ce dispositif que dans le cas où vous avez le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

La loi Malraux

Le dispositif Malraux peut être intéressant si vous avez un attrait pour les vieilles pierres et que vous disposiez d’un budget conséquent. Le concept est simple, vous achetez un immeuble dans un secteur sauvegardé, vous engagez à restaurer l’ensemble de l’immeuble et à louer des logements non meublés après travaux pour une durée minimum de 9 ans. En échange de ces engagements, vous pourrez profiter d’une réduction d’impôt calculée sur l’ensemble des dépenses liées à la restauration :

22 % de réduction d’impôt pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine.

30 % de réduction d’impôt pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur.