Se constituer un patrimoine en investissant dans le locatif
L’immobilier locatif peut être un bon moyen de vous construire un patrimoine qui génèrera un revenu complémentaire et que vous pourrez par la suite transmettre à votre entourage dans un cadre fiscal intéressant.
Bénéficier des avantages du prêt
L’immobilier locatif fait partie des options intéressantes pour préparer sa retraite, cela en complément ou en remplacement de placements dans des produits d’épargne de retraite.
Ainsi, en achetant un bien immobilier que vous allez mettre en location, vous allez percevoir chaque mois un revenu correspondant au loyer.
Si vous achetez un bien avec vos finances personnelles sans avoir recours à un prêt, vous pourrez profiter de revenus immédiats. Tandis que si vous financez cet achat à l’aide d’un prêt immobilier, les loyers perçus vous permettront de couvrir tout ou partie des mensualités de votre emprunt. Si le loyer ne couvre pas la totalité des mensualités, un effort d’épargne de votre part sera nécessaire. Il pourra toutefois être compensé par le cadre fiscal de certains dispositifs comme Pinel ou Censi-Bouvard donnant droit à des réductions d’impôt. Ces réductions d’impôt adossées aux loyers perçus peuvent donc vous permettre d’acheter un bien sans avoir une somme conséquente d’argent à mobiliser chaque mois. Lorsque l’ensemble des mensualités auront été remboursées, le propriétaire du logement mis en location pourra profiter de cette rente qui vient compléter son salaire/sa retraite.
L’investissement locatif peut donc être un bon moyen de devenir propriétaire de biens immobiliers à moindre coût et donc de vous constituer un patrimoine.
Dans le cadre d’une opération d’investissement locatif, vous vous engagez sur plusieurs années, il faudra donc que vous soyez capable d’assumer financièrement pendant toute cette durée. En plus des mensualités à rembourser, vous aurez également des dépenses liées aux taxes et aux charges du logement que vous louez : frais de gestion locative, frais d’agence, charges de copropriété, assurances, garanties, taxe foncière… Ces frais étant importants, nous vous conseillons donc de tout inscrire dans votre budget pour pouvoir vous rendre compte de tout ce que vous aurez à débourser et par conséquent de l’effort d’épargne que vous aurez à fournir. Dans certains cas, vous pourrez constater qu’il est préférable de revoir votre plan de financement en augmentant votre apport personnel ou en optant pour un projet plus accessible.
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Analyser l’opération dans son ensemble
Vous ne devez pas perdre de vue la rentabilité d’une opération d’investissement locatif à crédit. Nous vous conseillons donc de vous assurer que sur le long terme. Cet investissement vous rapportera plus qu’il ne vous coûtera. Pour ce faire, il est essentiel de ne pas sous-estimer les charges et ne pas surévaluer les loyers. Nous vous invitons donc à vous poser les bonnes questions :
- Quel montant maximal serez-vous en capacité de rembourser chaque mois ?
- Votre apport personnel est-il suffisant ?
- Quel sera l’effort d’épargne que vous devrez réaliser ? Sera-t-il gérable sans trop mettre à mal votre train de vie ?
- Quelles sont les charges liées à cet investissement : frais de gestion, frais d’agence, frais de copropriété, assurances, taxe foncière… ?
- En fonction du type d’investissement, quelles sont les réductions/déductions d’impôt auxquelles vous pourrez prétendre ?
- Quel sera le montant du loyer que vous pourrez demander en fonction de votre opération d’investissement locatif ?
- Quelle sera la rentabilité locative de cette opération ?
Bon à savoir
La localisation du bien immobilier va avoir un impact sur la rentabilité de votre placement. Il est donc indispensable d’analyser la santé du marché locatif de la commune et du quartier dans lesquels vous souhaitez investir.
Calculer la rentabilité locative : revenus et cash flow d’un investissement immobilier
Vous songez à réaliser une acquisition immobilière pour un investissement locatif ? Quel que soit le type de logement que vous visez, un appartement ou une maison, vous avez besoin d’estimer vos bénéfices futurs. Les loyers ne sont pas le seul indicateur à prendre en compte. La vraie valeur de votre projet immobilier réside dans le cash flow généré. Il représente la rentabilité nette de votre placement. Quelle est la formule de calcul de la rentabilité locative ? Voici plusieurs méthodes.
Le rendement locatif brut pour évaluer la rentabilité de votre investissement immobilier
Le calcul du rendement locatif brut est une formule simple. Cependant, il reste peu précis pour un investisseur. Il prend en compte le loyer à percevoir grâce à votre investissement. Ensuite, il comptabilise les frais liés à votre acquisition. Il s’agit du prix du bien immobilier, du montant des frais de notaire et des honoraires de l’agence immobilière.
La formule de calcul du rendement locatif brut
La formule de calcul est la suivante : rendement locatif brut = ((loyer mensuel × 12) / (prix d’achat du bien immobilier + frais notariés + honoraires de l’agence immobilière)) × 100.
Exemple de calcul du rendement locatif brut pour un investissement immobilier
Voici comment évaluer la rentabilité brute d’un achat immobilier au titre d’un investissement locatif. Vous faites l’acquisition d’un appartement au prix de 200 000 euros. À ce prix s’ajoutent les frais notariés et les honoraires de l’agence immobilière. Leur montant est respectivement de 16 000 et de 10 000 euros. Le loyer mensuel à percevoir grâce à la mise en location s’élève à 1 000 euros.
Le calcul du rendement locatif est le suivant : ((1 000 × 12) / (200 000 + 16 000 + 10 000)) × 100 = 5,3 %. Pour savoir s’il s’agit d’un résultat attractif, il convient de se référer au taux de rendement moyen des différentes villes. Cependant, cet indicateur ne précise pas vos gains réels et le cash flow généré par votre investissement. Il est intéressant de le compléter.
Le calcul du rendement locatif net : un indicateur précis pour estimer vos bénéfices
Le calcul du rendement locatif net prend en compte de nombreux éléments, afin d’obtenir un taux au plus proche de la réalité. Comme pour le rendement brut, les loyers sont pris en considération. En revanche, c’est le nombre de charges prises en compte qui diffère. L’opération comptabilise les frais liés à l’achat immobilier. Elle y adjoint l’ensemble des charges locatives, ainsi que les dépenses relatives à la possession et à la mise en location du logement.
Les revenus pris en compte dans le calcul du rendement locatif net
Comme pour le calcul du rendement locatif brut, les loyers représentent le point de départ de la formule. Celle-ci se fonde sur le loyer annuel ou le loyer mensuel multiplié par 12.
Les charges comptabilisées dans le calcul du rendement locatif net
L’investisseur calcule l’ensemble des charges liées à la mise en location du bien immobilier. Il s’agit des frais de gestion locative, d’éventuels travaux et de l’assurance du logement. Cette rentabilité inclut aussi les frais relatifs à la possession du bien. Il s’agit de la taxe foncière et des impôts sur les revenus locatifs. Le montant des impôts dépend du régime fiscal choisi par l’investisseur. Différentes possibilités sont encadrées par la loi.
Tous les frais concernant l’emprunt immobilier ayant financé l’achat du logement sont également comptabilisés. Il s’agit de l’assurance du prêt et des intérêts. Il est donc important de trouver un crédit immobilier au meilleur taux pour optimiser la rentabilité de votre investissement. Comme pour le rendement locatif brut, les frais relatifs à l’achat immobilier sont pris en compte, tels que le prix du logement, les frais de notaire et les honoraires de l’agence immobilière.
La formule de calcul du rendement locatif net
En fonction de tous ces éléments, la formule de calcul du rendement locatif net est la suivante : ((loyer annuel – charges – coût du crédit immobilier – taxe foncière – impôts) / (frais totaux liés à l’achat)) × 100.
Utiliser un simulateur pour évaluer la rentabilité locative nette
De nombreux outils sont disponibles pour faciliter vos calculs. Vous bénéficiez ainsi d’une simulation précise de la rentabilité de votre investissement locatif. Pour utiliser un simulateur, vous devez être en possession de l’ensemble des chiffres liés à votre achat immobilier, tels que les loyers, les charges et les frais d’acquisition immobilière. Ce type de simulateur vous donne aussi des renseignements supplémentaires concernant la ville de votre projet. Vous obtenez par exemple une estimation de la plus-value nette à la revente.
Le calcul du rendement locatif d’un investissement immobilier se réalise selon plusieurs méthodes. Il est possible d’évaluer la rentabilité nette ou brute d’un logement. Le résultat obtenu indique si vous vous trouvez face à une bonne opportunité à saisir, ou une affaire à fuir.
NOTRE RÔLE
Vous souhaitez en savoir plus sur la possibilité de vous constituer un patrimoine en investissant dans l’immobilier locatif ? Nos courtiers Ymanci peuvent vous accompagner dans votre projet. Alors, n’attendez plus !
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier pour le transmettre à vos proches, nous vous invitons à découvrir la marche à suivre ?
