Investir dans l’immobilier : Conseils pour financer votre investissement

Publié le 11 octobre 2024, mis à jour le 11 octobre 2024 par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web Partager

Tout patrimoine devrait comporter une part d’immobilier. Souvent, il s’agit de votre logement : vous répondez alors à votre besoin tout en vous constituant un patrimoine. Cela nécessite un financement important et le recours au crédit. Mais ce n’est pas le seul investissement immobilier qui existe. Il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier avec un montant modeste. Découvrez les différents types d’investissements immobiliers et des solutions pour les financer.

4 bonnes raisons d’investir son argent dans l’immobilier

L’investissement immobilier ne concerne pas que le logement. L’immobilier, ce sont aussi les terres agricoles, les places de parking, les entrepôts, les locaux commerciaux ou de bureau, les murs d’un hôtel ou d’une usine. Il existe différentes raisons d’investir dans l’immobilier. Voici les quatre principales.

1. L’immobilier : un investissement de votre argent qui fait sens

Si la recherche de sens guide vos choix d’investissement, l’immobilier est fait pour vous. Qu’il s’agisse de votre résidence principale, d’un logement locatif ou d’un local professionnel, en général, un bien immobilier répond à un besoin fondamental : avoir un lieu où habiter (même pour une courte durée) ou travailler.

De même, si vous investissez dans des terrains agricoles mis en location (ou que vous cultivez) ou dans des forêts exploitées durablement, vous répondez à notre besoin de manger et d’avoir du bois.

Contrairement aux actions, la valeur de votre bien dépend moins de la spéculation que de son usage. Il s’agit d’un placement à long terme. Si vous le détenez entièrement, vous avez également la liberté d’en jouir ou d’en faire profiter vos proches.

2. Vouloir investir dans l’immobilier pour payer moins d’impôt

La loi soutient l’investissement immobilier, dans les secteurs qui en ont besoin, grâce à la défiscalisation. La défiscalisation consiste en une réduction d’impôt. Pour payer moins d’impôt tout en gagnant de l’argent, certains investisseurs choisissent l’immobilier.

Certains mécanismes de défiscalisation permettent de se constituer un patrimoine. C’est le cas du dispositif Malraux pour la rénovation d’immeubles de logement en secteur sauvegardé, de la loi Pinel pour la construction de logements neufs destinés à la location ou l’achat d’un logement locatif nécessitant de gros travaux de rénovation, de l’investissement dans les forêts. Les dispositifs de défiscalisation évoluent fréquemment.

D’autres mécanismes, tels que le dispositif Girardin pour investir dans les territoires ultra-marins, sont réservés aux investisseurs fortunés. Ils ne jouent que sur une unique baisse d’impôt. L’investissement plus un pourcentage de rentabilité sont déduits des impôts, mais l’investisseur ne devient pas propriétaire de l’actif dans lequel il a investi. Ce type d’investissement est complexe. Il est recommandé de choisir pour guide un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé ou un courtier.

3. Choisir d’investir dans l’immobilier pour préparer sa retraite

Certaines personnes choisissent d’investir dans l’immobilier en prévision de leur retraite. Deux cas de figure se présentent.

Le premier est celui d’un investisseur qui dispose d’un logement de fonction ou vit dans une de ces villes où le prix de l’immobilier est tel qu’il ne peut s’offrir un logement. Il peut alors décider d’en acheter un dans la région où il souhaite passer sa retraite. En attendant cette échéance, il peut le mettre en location. Les loyers couvriront tout ou partie de son prêt immobilier.

S’il a effectué cet achat immobilier suffisamment longtemps à l’avance pour avoir terminé de rembourser le crédit souscrit le jour où l’heure de la retraite aura sonné, il pourra habiter un logement sans avoir de loyers à débourser. Cette résidence principale gratuite peut lui permettre de compenser la baisse de ses revenus due au passage à la retraite.

Le deuxième cas de figure est celui où l’investisseur est déjà propriétaire de sa résidence principale et souhaite bénéficier de loyers ou de dividendes de placements immobiliers pour compléter ses revenus, une fois l’emprunt immobilier remboursé.

4. Un bon moyen de transmettre un patrimoine important : investir dans l’immobilier

Grâce notamment au dispositif de la société civile immobilière (SCI), il est tout à fait possible de transmettre un patrimoine considérable sans verser de droits de succession et tout en jouissant de votre bien immobilier ou de ses loyers. L’investissement dans les forêts permet lui aussi une transmission patrimoniale optimisée.

Les différents types d’investissement immobilier : avantages et inconvénients

Il existe différents types d’investissement immobilier en fonction de votre budget, de votre projet de vie et de vos envies. Même si vous avez peu d’argent et détestez la gestion locative, il est possible d’investir dans l’immobilier.

Investir dans la pierre papier : les avantages de l’immobilier sans les inconvénients

Si votre budget est très limité, l’investissement le plus accessible est l’achat de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) et le crowdfunding immobilier. On surnomme ce type de placement : la pierre papier. En effet, vous ne pouvez avoir l’usage des biens achetés ou construits.

Les 3 avantages de l’investissement immobilier en pierre papier

Investir en pierre papier présente trois atouts :

• un montant d’investissement modéré (à partir de quelques centaines d’euros pour les parts de SCPI) ;
• pas de soucis de gestion locative ou de revente ;
• la mutualisation du risque avec l’ensemble des investisseurs.

Les SCPI ou sociétés civiles de placement : un dispositif bien connu

Il existe deux types de SCPI :

• la SCPI d’entreprise. Elle acquiert et gère des immeubles à usage commercial (hôtel, bureaux, supermarchés, entrepôts, etc.).
• la SCPI d’habitation. Elle investit dans des immeubles d’habitation et s’occupe de leur gestion. Elle peut vous permettre de faire des économies d’impôt grâce au déficit foncier.

Les SCPI peuvent proposer un bon rendement suivant les actifs choisis. Néanmoins, en cas de changement d’usage, vous pouvez perdre tout le capital investi. De plus, le coût d’acquisition et les frais de gestion sont plus élevés que pour un investissement boursier. La liquidité des parts ou des titres est également bien moindre que pour les actions.

Le crowdfunding immobilier : un investissement très rentable, mais où le risque est fort

Le crowdfunding immobilier est récent. Il consiste à investir pour une durée de 1 à 3 ans dans un projet de promotion immobilière, en général via l’acquisition de titres. Une fois les logements ou les bureaux vendus, vous récupérez votre argent. La rentabilité du crowdfunding peut dépasser les 8 %. Toutefois, vous courrez le risque de tout perdre, si le projet se déroule mal ou échoue.

Recourir au crédit immobilier pour investir dans une SCPI ou du crowdfunding

Il est possible de souscrire un crédit immobilier pour acheter des parts de SCPI ou financer du crowdfunding. Cela permet de bénéficier de l’effet de levier. Toutefois, cela n’est pas conseillé qu’à une seule condition : avoir une épargne ou des revenus suffisants pour rembourser votre prêt au cas où l’investissement serait décevant.

L’investissement immobilier destiné la location : les choix possibles

Investir dans l’immobilier locatif suppose un budget plus conséquent que pour la pierre papier : le prix d’un studio dépasse les 30 000 euros. Il vous faudra donc le plus souvent prévoir un financement en crédit.

Investir dans l’immobilier locatif pour bénéficier d’une réduction d’impôt

En fonction de vos objectifs et de vos envies, il existe différents types d’investissements locatifs. Certains ont une visée de défiscalisation. C’est le cas par exemple de la construction de logements neufs dans les zones tendues ou de la rénovation de biens nécessitant de gros travaux (dispositif Pinel) ou de la rénovation d’immeuble en secteur protégé (dispositif Malraux). Attention : la location doit obligatoirement concerner des personnes étrangères à votre famille durant un certain nombre d’années.

Si vous ne souhaitez pas vous occuper de la gestion d’un bien locatif et n’envisagez pas d’en avoir usage, vous pouvez investir dans les résidences seniors, les résidences de tourisme, les résidences étudiantes et les chambres d’EHPAD. Vous bénéficiez alors du statut avantageux de LMNP (loueur meublé non professionnel), complété parfois par un avantage fiscal, tel que le Pinel. Cela permet d’augmenter le rendement annuel à court terme de l’investissement.

Attention à la rentabilité à long terme. En fonction des villes, de l’emplacement et du gestionnaire, elle peut s’avérer très décevante. Difficile, sans gros travaux, de remettre en location sur le marché traditionnelle une chambre dans un EHPAD qui n’est plus exploité. De plus, la loi sur les avantages du statut du LMNP peut changer.

Investir dans des biens atypiques : un placement alternatif

Avez-vous pensé à la location de place de parking, de garage ou de box ? Ce type d’investissement nécessite un apport moins important et peut réserver un excellent rendement locatif suivant les villes et les emplacements.

Acheter une résidence secondaire : un investissement immobilier plaisir

L’achat d’une résidence secondaire peut aussi être considéré comme un investissement immobilier. Suivant le secteur géographique, vous pouvez envisager sa location lorsque votre famille ne l’occupe pas. Vous pouvez aussi l’acheter pour y déménager à la retraite. Ce bien peut aussi être à l’étranger.

Investir dans sa résidence principale : c’est possible

Vous pouvez aussi faire des travaux dans votre résidence principale pour y apporter une plus-value. C’est le cas par exemple, si vous transformez un garage en studio, améliorez sa performance énergétique ou si vous construisez une piscine sur votre terrain.

Financer son investissement immobilier : nos conseils pour améliorer sa rentabilité

Vous avez trouvé le bien immobilier qui vous convient ? Voici quelques conseils pour optimiser son financement et donc, augmenter la rentabilité de vos investissements, qu’il s’agisse d’un bien locatif ou non.

Investir dans l’immobilier en payant comptant ou à crédit : que choisir ?

Investir sans faire d’emprunt évite le coût du crédit immobilier. Celui-ci, pour un taux à 4 %, sur 15 ans et rien que pour un montant de 50 000 euros vous coûterait déjà 16 572 €.

Toutefois, investir autant d’argent vous empêche de le placer sur des produits pouvant présenter un meilleur rendement. De plus, cela vous prive de l’apport nécessaire pour obtenir le financement d’un autre investissement immobilier.

En outre, s’il s’agit de tout votre argent, vous vous retrouvez sans épargne de précaution pour faire face, par exemple à des travaux inattendus et urgents ou un changement de voiture imprévu. Si pour économiser 4 % de taux d’intérêt, vous vous retrouvez avec un crédit à 7 %, est-ce judicieux ?

Un conseiller en gestion du patrimoine peut vous éclairer sur la solution la plus adaptée à votre situation.

Réaliser un investissement dans un projet immobilier seul ou à plusieurs

Réaliser seul un investissement comporte deux avantages :

• ne pas dépendre d’autres investisseurs ;
• pouvoir faire de votre bien ce que vous voulez.

Cela présente toutefois trois inconvénients :

• un montant d’investissement plus faible et limité à ce que les banques acceptent de vous prêter et à votre apport personnel ;
• une absence de mutualisation du risque ;
• l’impossibilité de bénéficier de l’expertise et du temps des autres investisseurs.

Investir à plusieurs a les avantages et les inconvénients contraires.

La SCI : un formidable outil pour investir dans l’immobilier et transmettre son patrimoine

Si vous maîtrisez toute la puissance de l’investissement en SCI, vous parviendrez à transmettre un patrimoine très important, sans frais de succession à vos héritiers. Comment ? En leur cédant des parts de nue-propriété d’une SCI qui doit encore rembourser un prêt immobilier. Pourquoi ?

Premièrement, par rapport au prix du marché des biens composant la SCI, la valeur des parts en nue-propriété est plus faible. En effet, elles sont extrêmement difficiles à vendre. Deuxièmement, la valeur du bien est diminuée du montant du capital restant dû. Troisièmement, chaque parent peut donner 100 000 euros par enfant tous les 15 ans sans frais de succession.

Un notaire vous expliquera en détail ce mécanisme pour que vous transmettiez au mieux votre patrimoine immobilier.

Conseils pour investir dans l’immobilier à crédit aux meilleures conditions

Le taux de crédit immobilier obtenu, assurance comprise et autres frais de dossier inclus (le TAEG) détermine le coût de votre emprunt. Pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, une différence de 0,1 point équivaut à plus de 2 500 euros. Vous avez donc intérêt à chercher le meilleur taux.

Un autre élément à prendre en considération, ce sont les clauses du contrat de prêt et de celui de l’assurance emprunteur. Certaines pourraient vous coûter beaucoup d’argent en cas de revente anticipée du bien ou d’invalidité.

Vous voulez financer votre projet immobilier aux meilleures conditions ? Voici cinq conseils :

• optimisez votre dossier de demande de prêt immobilier, notamment en termes d’apport personnel ;
• mettez en concurrence les banques et les assureurs pour obtenir le meilleur taux ;
• négociez le contrat de prêt et celui d’assurance en votre faveur ;
• renégociez votre emprunt en cas de baisse notable des taux du marché ou d’augmentation de vos possibilités de remboursement ;
• profitez de la loi Lemoine qui vous permet de changer à tout moment d’assurance emprunteur.

Un courtier Ymanci peut mettre à votre service son expertise et son talent de négociateur. Il vous guide lors du montage de votre dossier, recherche les meilleurs taux et négocie le contrat de crédit initial ainsi que celui de l’assurance emprunteur. Il s’occupe également des renégociations durant toute la vie de votre prêt. Avec lui, vous gagnez du temps et de l’argent.