Financer votre projet d’achat immobilier : les étapes clés
Sommaire
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite Article supervisé par Anthony Ditte
Vous projetez d’investir dans l’immobilier ? Que vous vouliez investir dans un bien pour le mettre en location ou acheter votre première résidence principale ou une résidence secondaire, ce projet d’acquisition immobilière nécessite d’être bien préparé par vous, le futur propriétaire, le futur investisseur. Des craintes ? Des doutes ? C’est normal puisque vous vous apprêtez effectivement à pénétrer dans un monde inconnu. Vous allez effectivement côtoyer :
- Les banques ou les organismes de prêt : ils vous conseilleront et vous proposeront des crédits pour financer l’acquisition de votre bien.
- Les notaires : le passage chez ces professionnels est une étape obligatoire au moment de signer le compromis ou la promesse de vente.
- Des courtiers en crédit immobilier : ces personnes qualifiées transmettront les demandes à leurs partenaires bancaires.
- …
Vous devrez vous familiariser avec des termes nouveaux utilisés pour les crédits, pour l’investissement : l’apport personnel, la capacité d’emprunt, le taux d’endettement qui s’élève à 35 % pour un prêt immobilier, l’assurance emprunteur et ses garanties comme la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), les délais légaux, les frais annexes comme les frais de dossier, le compromis de vente, l’acte de vente, etc.
Vous vous apercevrez très rapidement que ce type d’achat engage vos finances sur une longue durée, jusqu’à 25 ans, voire 27 ans. Par conséquent, il est hors de question de faire le mauvais choix. Que vous soyez primo-accédant ou investisseur chevronné, le dossier de financement pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’une société de crédit doit être construit solidement.
C’est pourquoi, ce guide met en avant les principales étapes incontournables, nous en avons retenu huit, pour financer cet achat qui va de l’apport personnel au calcul de votre capacité d’emprunt, en passant par le montage du dossier de crédit, l’obtention de l’assurance emprunteur ou encore la signature de l’offre de crédit.
Ce qu'il faut retenir
- Vous avez trouvé votre bien ? La première étape consiste à signer le compromis ou la promesse de vente.
- Vous n’avez pas la somme nécessaire pour financer le logement ? Vous devez trouver le prêteur qui acceptera de financer votre bien immobilier.
- Vous devrez monter votre dossier en réunissant les pièces justificatives relatives à votre statut personnel et professionnel, à votre situation financière, à votre profil emprunteur, à votre apport personnel, etc.
- Vous avez opté pour les services d’un professionnel du courtage. À cette étape, il va négocier le meilleur taux grâce à ses relations privilégiées.
- L’établissement de crédit vous livrera son accord de principe s’il accepte votre demande.
- Il faut signer le contrat d’offre de prêt émis par la banque prêteuse. Il est valable pendant 30 jours. Durant ce laps de temps, la banque ne peut pas modifier ses conditions.
- L’emprunteur doit ensuite signer l’acte de vente devant un notaire.
- Le particulier devient propriétaire et commence à rembourser les mensualités de son prêt.
Vous rêvez d’acquérir un appartement ou une maison. Au vu de ce que vous venez de lire, les étapes qu’il faut franchir vous paraissent compliquées. Ne nous quittez pas ! Ainsi, vous découvrirez les étapes essentielles qu’il faut suivre pour avancer sereinement et pour faire de votre rêve une réalité.
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Les étapes préalables avant de financer un projet immobilier
Avant de vous lancer à bras-le-corps dans la recherche d’un financement, il faut penser à bien définir votre projet et à vous poser la question. Est-ce pour y habiter ou faire du locatif ?
Vous souhaitez faire un prêt pour acheter un logement locatif ?
En tant qu’emprunteur, si vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif, il faut parfaitement définir cette entreprise. Il est essentiel de choisir un logement qui se louera facilement et qui offrira un bon rendement. Pensez à l’emplacement, à la demande locative dans la région, et au montant des loyers que vous pourrez percevoir. Ces éléments vous aideront à estimer la rentabilité de votre investissement.
Ensuite, il faut réfléchir aux modalités d’investissement et à la gestion du bien. Allez-vous le financer seul ou à plusieurs ? Quel montant êtes-vous prêt à investir pour pouvoir réaliser un investissement locatif ? Comment allez-vous gérer la location ? Vous pouvez par exemple choisir de la gérer vous-même ou confier cette tâche à une agence, en fonction du temps et de l’argent que vous souhaitez y consacrer.
Vous voulez emprunter pour acquérir votre résidence principale ?
Acheter votre logement est un grand pas ! Pour le franchir, il est important de savoir précisément ce que vous cherchez. Quel type de bien voulez-vous acheter ? Maison ou appartement ? En ville ou à la campagne ? Dans le neuf ou dans l’ancien ? Pour y vivre ou pour faire un investissement locatif ?
Autant de questions qui doivent vous permettre de définir votre besoin exact et vous permettre ensuite d’évaluer votre capacité d’achat. Cette capacité d’achat vous permet de déterminer la somme que vous devez emprunter. Elle inclut votre capacité d’emprunt ainsi que votre apport personnel et soustrait les frais de garantie, frais de dossier, frais de notaire ou encore d’agence.
Dès que la capacité d’emprunt est connue et que le type de logement est défini, vous pourrez ensuite entamer vos recherches pour trouver le bien de vos rêves. Déterminez votre capacité d’achat grâce à notre calculette
Étape 1 : vous signez un compromis ou une promesse de vente
Vous avez trouvé votre bien et fait une proposition d’achat qui a été acceptée. La prochaine étape à franchir est la signature du compromis ou de la promesse de vente.
Qu’est-ce que le compromis de vente ?
Il s’agit d’un acte officiel qui vous engage ainsi que le vendeur à conclure la vente du bien dans un état et un prix fixé. Le compromis de vente peut inclure une clause suspensive qui détermine la date maximum à laquelle le financement bancaire devra être obtenu. Cette durée peut être généralement de 30 à 45 jours à compter de la date de signature du compromis.
L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de dix jours qu’il peut exercer sans avoir besoin de le justifier. Cette rétractation devra être envoyée par lettre recommandée. Si vous n’obtenez pas de financement avant le terme de la clause suspensive, le compromis de vente sera annulé.
Qu’est-ce que la promesse de vente ?
Celle-ci diffère du compromis puisqu’elle engage uniquement le vendeur à réserver le bien pour un futur acquéreur. Pour le reste, la promesse de vente reste semblable au compromis, car comme lui, elle nécessite un acompte, peut inclure des conditions suspensives et un délai de rétractation de 10 jours.
Étape 2 : vous recherchez votre financement
Sauf si vous disposez des fonds nécessaires, l’étape suivante consiste à trouver les sommes indispensables pour financer votre future acquisition. Généralement, cette étape passe par les banques ou les autres prêteurs. Commencez par réaliser un plan de financement précis. Ce plan vous aidera à déterminer le montant exact du capital à emprunter. Il doit contenir vos dépenses : prix du logement, frais annexes, etc. Mais aussi vos ressources pour déterminer votre solvabilité : la somme d’argent investie avec vos propres deniers, les revenus, les prêts toujours en cours, etc.
Comparer les prêteurs pour maximiser vos chances
À l’occasion d’une recherche de prêt immobilier, il est essentiel de faire jouer la concurrence entre les banques pour trouver la meilleure offre. Démarcher les banques peut paraître fastidieux, complexe et long. Pour cela, les courtiers Ymanci Crédit immobilier peuvent vous aider. Ils disposent en effet de toutes les compétences pour comparer rapidement les différentes propositions des établissements bancaires. En outre, grâce à leur expertise et leur savoir-faire, nos conseillers vous conseillent tant sur la durée que sur le type de crédit immobilier à choisir.
S’appuyer sur un professionnel du courtage
À votre écoute pour déterminer votre besoin, il trouvera avec vous la solution de financement la plus adaptée et obtiendra pour vous des conditions parmi les meilleures du marché grâce à nos partenariats bancaires privilégiés. Ainsi, avec Ymanci Crédit immobilier, vous profitez d’un accompagnement sur-mesure, vous gagnez du temps et surtout vous profitez du savoir-faire d’un professionnel qui ne sera rémunéré que lorsque vos fonds sont débloqués.
Étape 3 : vous rassemblez les pièces justificatives
Votre conseiller Ymanci vous accompagnera dans le montage de votre dossier et vous précisera l’ensemble des pièces justificatives à fournir. Ces pièces sont notamment relatives à :
- Votre situation personnelle.
- Votre profil emprunteur.
- Votre situation financière.
- Votre patrimoine ou vos fonds propres.
- Vos prêts toujours en cours.
- Votre prêt pour financer votre acquisition.
Ces pièces justificatives sont essentielles pour les banques ou les autres institutions financières. En effet, elles permettent de constituer rapidement votre dossier et surtout d’analyser précisément votre situation pour trouver la solution la plus adaptée à votre projet. En connaissant parfaitement vos besoins, votre profil acheteur, ces professionnels ont toutes les clés pour défendre votre dossier auprès de nos sociétés de financement.
Retrouvez la liste de toutes les pièces justificatives à fournir pour votre demande de crédit immobilier.
Étape 4 : votre courtier Ymanci transmet votre demande aux institutions financières
Pour Ymanci, le respect de l’intérêt client prime. En ce sens, ils sont à votre écoute pour vous soumettre la proposition qui correspond au plus près à votre projet. Pour cela, nous négocions et obtenons pour vous le meilleur taux grâce aux relations privilégiées que nous entretenons avec nos partenaires bancaires.
Par ailleurs, nous mettrons tout en oeuvre pour trouver une solution de financement sur-mesure et nous vous proposons de profiter de conditions souples et avantageuses concernant par exemple les échéances ou les pénalités en cas de remboursement anticipé.
Étape 5 : vous recevez l’accord de principe
Après une étude des pièces transmises, la banque ou l’organisme de crédit vous communiquera son accord de principe si votre demande est acceptée. Cet accord de principe est un document remis par votre banque ou par votre société de financement qui confirme sa volonté de continuer les démarches. Il ne s’agit en aucun cas de l’acceptation de votre demande de crédit.
Quelle est l’utilité de cet accord ?
Il permet notamment de fixer :
- Le montant du prêt nécessaire pour acquérir une maison ou un appartement.
- Le taux d’intérêt du crédit.
- La durée du prêt qui peut aller jusqu’à 27 ans si vous avez l’intention d’entreprendre des travaux de rénovation dans votre résidence principale.
- Les garanties.
- Les conditions.
Dans certains cas, cet accord de principe peut être accompagné de la mention “sous réserve d’usage”. Cette mention n’engage pas formellement la banque sur la proposition de crédit qui vous est proposée. Elle indique simplement que la banque ou l’établissement de prêt va se poser pour analyser en profondeur votre dossier :
- Le niveau d’endettement.
- L’état des comptes bancaires.
- La somme d’argent investie avec ses propres économies.
- …
L’analyse des prêteurs peut-elle impacter votre demande ?
L’analyse et les constats qui en ressortiront vont directement impacter votre demande de prêt immobilier et permettront ainsi à votre établissement de crédit de s’engager ou de ne pas s’engager avec vous. Cet engagement se matérialisera alors par un accord définitif. Ainsi, cette proposition de prêt précise :
- Votre identité et celle de l’établissement de crédit.
- Les caractéristiques du prêt : le montant, la durée de l’emprunt, l’apport personnel, etc.
- Les modalités du remboursement.
- Les frais de garantie et le coût de l’assurance emprunteur. Vous n’êtes plus obligé de contracter l’assurance de prêt de la banque qui vous fournit l’emprunt. Vous pouvez effectivement préférer la délégation d’assurance.
- Les conditions générales et particulières.
- …
À cette étape, votre courtier Ymanci sera à votre écoute pour répondre à toutes vos interrogations et vous aider à comprendre l’accord de principe et l’offre de prêt.
Étape 6 : vous signez l’offre de prêt immobilier
Obligatoirement émise par la banque prêteuse, elle scelle les dispositions précises de votre financement. L’offre de prêt est valable pour une durée de 30 jours pendant laquelle la banque ne peut pas modifier ses conditions. Pour être valable, l’offre doit être acceptée au terme d’un délai minimal de réflexion incompressible, de 10 jours calendaires. Avant la date de son expiration et passé le délai de réflexion, vous devrez donc retourner l’offre de prêt signée à la banque pour signifier votre accord.
Votre conseiller Ymanci est à votre disposition pour vérifier que les conditions sont respectées et pour vous apporter toutes les précisions nécessaires à la bonne compréhension de votre offre de prêt afin de faire un choix éclairé.
Bon à savoir Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit, ce dernier peut vous demander d’ouvrir un compte bancaire pour y domicilier une partie ou la totalité de vos revenus.
Étape 7 : vous signez l’acte de vente avec votre notaire
La signature de l’acte de vente est la dernière étape pour formaliser la transaction immobilière. Réalisé chez un notaire, ce document confirme les informations présentes dans le compromis ou la promesse de vente :
- Les coordonnées.
- Les caractéristiques du bien.
- Les diagnostics obligatoires.
- Le prix.
- Les frais de notaire ou les garanties.
Au préalable, ces différentes données sont vérifiées par le notaire. Après le virement des fonds, l’acte de vente sera enregistré par un notaire et vous recevrez votre titre de propriété et les clés. Vous devenez le propriétaire du bien immobilier que vous convoitiez depuis déjà quelques mois.
Dans certains cas, comme la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou la construction, les fonds seront débloqués au fur et à mesure, en suivant l’avancement des travaux.
Étape 8 : vous acquérez un logement et vous remboursez votre prêt
Vous profitez du bien immobilier acquis et vous commencez à rembourser vos mensualités, un mois après la signature ou en différé selon les conditions fixées par votre prêt immobilier.
Vous venez de prendre connaissance des principales étapes qu’il faut respecter pour obtenir le financement puis devenir propriétaire de votre logement. Nous vous offrons maintenant un cadeau : les différents types de prêt capables de le financer.
Quel type de prêt choisir pour financer un projet immobilier ?
Le choix du prêt est une étape clé. Il existe plusieurs types de prêts immobiliers adaptés à différentes situations et à vos besoins.
L’emprunt immobilier classique, à taux fixe ou variable
Le prêt immobilier classique, ou prêt amortissable, est le plus courant. Il s’agit d’un prêt où vous remboursez chaque mois une partie du capital emprunté, avec les intérêts, sur une durée déterminée, généralement entre 10 et 30 ans.
Ce type de crédits peut être à taux fixe ou variable. Si vous optez pour un taux d’intérêt fixe, les mensualités restent constantes pendant toute la durée du prêt. À l’inverse, le crédit à taux variable évolue selon les fluctuations du marché. Le taux fixe fait office de sécurité à long terme, avec des mensualités stables. Par contre, le prêt à taux variable peut vous permettre de réaliser des économies si les taux baissent. Mais avec un risque plus élevé si les taux augmentent.
Le prêt à taux zéro (PTZ), cumulable avec les autres crédits immobiliers
Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide précieuse pour les primo-accédants. Ce prêt, sans intérêts à rembourser, peut financer jusqu’à 40 % de votre projet, en fonction de votre situation géographique et de vos revenus. Un avantage du PTZ est qu’il est cumulable avec d’autres prêts immobiliers, comme un emprunt classique, ce qui permet de réduire le coût global de votre financement tout en augmentant votre capacité d’achat.
Le prêt relais si vous vendez un logement pour en acheter un autre
Le prêt relais est une solution temporaire, idéale si vous souhaitez acheter un nouveau bien avant de vendre l’ancien. Il vous permet d’emprunter une partie de la valeur estimée de votre bien actuel (entre 60 et 80 %), facilitant ainsi l’achat de votre nouveau logement sans attendre la vente du précédent. Attention toutefois, une gestion rigoureuse est nécessaire pour éviter les mauvaises surprises si la vente prend du temps.
Le prêt in fine : l’emprunt à rembourser en une seule fois
Le prêt in fine est un peu particulier. Vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt, et le capital emprunté est remboursé en une seule fois à la fin du contrat. Ce type de prêt est souvent utilisé par les investisseurs qui prévoient des revenus futurs importants (comme la vente d’un autre logement ou des revenus locatifs). Ce type de prêt comporte un risque élevé, mais l’emprunteur peut obtenir des avantages fiscaux intéressants dans certaines situations.
Les différentes façons de financer un projet immobilier
Il existe plusieurs manières de financer un projet immobilier, chacune avec ses avantages.
Financer un projet immobilier seul ou à deux
Financer un projet immobilier seul signifie que vous gérez tout de A à Z, avec plus de flexibilité, mais aussi plus de responsabilités. Par contre, emprunter à deux, que ce soit en couple ou avec un partenaire d’investissement permet d’augmenter sa capacité d’emprunt. C’est une option intéressante, mais il faut penser à bien définir les termes de votre accord, surtout en cas de séparation ou de revente du bien.
Financer via une SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) permet à plusieurs personnes d’investir ensemble. Elle offre une gestion souple du patrimoine immobilier et facilite la transmission des biens entre investisseurs associés. Toutefois, créer une SCI demande des démarches administratives spécifiques. C’est une solution à envisager si vous investissez à plusieurs, mais mieux vaut consulter un expert avant de se contracter un prêt immobilier en SCI.
Payer cash ou à crédit
En règle générale, un investissement immobilier s’accompagne souvent d’un emprunt à la banque ou à un organisme de prêt. Certains investisseurs préfèrent toutefois financer un bien immobilier cash. Si vous vous posez la question d’acheter comptant ou à crédit, sachez que les deux options présentent chacune leurs avantages et inconvénients.
Si vous avez les fonds nécessaires, acheter un bien immobilier en cash vous épargne le coût des intérêts, de l’assurance emprunteur et tous les autres frais bancaires. Toutefois, il faut s’assurer que cette acquisition ne mettra pas à mal votre trésorerie. Financer un bien à crédit permet de conserver une partie de votre capital pour d’autres projets. Avec les taux d’intérêt actuellement bas, emprunter peut être très avantageux, surtout si vous obtenez un taux d’intérêt avantageux.
Financer un projet immobilier est une étape importante qui nécessite une préparation minutieuse et un accompagnement adapté pour acquérir une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif. Mettez toutes les chances de votre côté en estimant votre future mensualité de prêt immobilier en cliquant sur le lien suivant.
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Directeur marché Immobilier et Professionnels
Article écrit par Florence Carpentier LinkedIn
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