Comment réussir votre projet d’investissement dans l’immobilier ?
Sommaire
par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web Article supervisé par Anthony Ditte
Vous avez une situation professionnelle stable. Vous avez un apport personnel convenable. Le moment est venu de vous lancer dans votre projet d’investissement dans l’immobilier. Cette volonté d’investir dans un bien, notamment immobilier, va vous permettre de répondre à votre besoin tout en vous constituant un patrimoine.
Avant de vous constituer un patrimoine, il faut investir dans un projet d’investissement qui nécessite un financement important, sans oublier le recours à un crédit. Mais, il existe plusieurs types d’investissements dans l’immobilier, surtout pour les futurs propriétaires ayant un revenu et un apport modestes.
Découvrez les différents types d’investissements immobiliers et les solutions pour permettre aux nouveaux investisseurs de les financer.
Ce qu'il faut retenir
- Pour réussir votre projet, vous pouvez investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) surtout si vous avez un budget limité.
- Pour investir dans l’immobilier, il y a aussi le crowdfunding immobilier, solution rentable, mais risquée si le projet ne se passe pas comme prévu.
- Pour réussir votre projet, l’immobilier locatif peut être intéressant surtout si vous avez un budget plus conséquent.
- Pour investir dans l’immobilier, il est possible de se tourner vers des biens atypiques pour les mettre ensuite en location, comme une place de parking, un garage ou un box, surtout si vous avez un apport moins important.
- Pour réussir votre projet, il est possible d’investir dans une résidence secondaire puisque vous pouvez l’occuper et la louer à certaines périodes de l’année.
- Pour investir dans l’immobilier, l’investissement dans votre résidence principale peut se transformer en réussite surtout si vous effectuez des travaux pour y apporter une plus-value : amélioration énergétique, construction d’une piscine, etc.
- Nos courtiers Ymanci peuvent être des partenaires précieux si vous ne savez pas vers quel investissement vous diriger.
Après cette introduction, vous pensez connaître tous les tenants et les aboutissants pour réussir un investissement dans l’immobilier. Détrompez-vous ! Il y a encore certains critères à connaître, à identifier avant de vous lancer. Alors restez avec nous.
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Les différents types d’investissement pour réussir votre projet immobilier : avantages et inconvénients
Il existe différents types d’investissement immobilier en fonction de votre budget, de votre projet de vie et de vos envies. Même si vous avez peu d’argent et détestez la gestion locative, il est possible d’investir dans l’immobilier.
1. Investir dans la pierre papier
Si votre budget est très limité, l’investissement le plus accessible est l’achat de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) et le crowdfunding immobilier. On surnomme ce type de placement : la pierre papier. En effet, vous ne pouvez avoir l’usage des biens achetés ou construits.
Les 3 avantages de l’investissement immobilier en pierre papier
Investir en pierre papier présente trois atouts :
- Un montant d’investissement modéré (à partir de quelques centaines d’euros pour les parts de SCPI).
- Le propriétaire n’a pas de soucis de gestion locative ou de revente.
- La mutualisation du risque avec l’ensemble des investisseurs.
Les sociétés civiles de placement : un dispositif bien connu
Il existe deux types de SCPI :
- La SCPI d’entreprise. Elle acquiert et gère des immeubles à usage commercial (hôtel, bureaux, supermarchés, entrepôts, etc.).
- La SCPI d’habitation. Elle investit dans des immeubles d’habitation et s’occupe de leur gestion. Elle peut vous permettre de faire des économies d’impôt grâce au déficit foncier.
Les SCPI peuvent proposer un bon rendement suivant les actifs choisis. Néanmoins, en cas de changement d’usage, vous pouvez perdre tout le capital investi. De plus, le coût d’acquisition et les frais de gestion sont plus élevés que pour un investissement boursier. La liquidité des parts ou des titres est également bien moindre que pour les actions.
2. Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est un investissement très rentable, mais le risque est fort. Il consiste à investir pour une durée de 1 à 3 ans dans un projet de promotion immobilière, en général via l’acquisition de titres. Une fois les logements ou les bureaux vendus, vous récupérez votre argent. La rentabilité du crowdfunding peut dépasser les 8 %. Toutefois, vous courrez le risque de tout perdre, si le projet se déroule mal ou échoue.
Recourir au crédit immobilier pour investir dans une SCPI ou du crowdfunding
Il est possible de souscrire un crédit immobilier pour acheter des parts de SCPI ou financer du crowdfunding. Cela permet de bénéficier de l’effet de levier. Toutefois, cela n’est pas conseillé qu’à une seule condition : avoir une épargne ou des revenus suffisants pour rembourser votre prêt au cas où l’investissement serait décevant.
3. L’investissement immobilier destiné la location
Investir dans l’immobilier locatif suppose un budget plus conséquent que pour la pierre papier : le prix d’un studio dépasse les 30 000 euros. Il vous faudra donc le plus souvent prévoir un financement en crédit. En fonction de vos objectifs et de vos envies, il existe différents types d’investissements locatifs. Dans ce type d’investissement, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt. C’est le cas, par exemple, pour la rénovation d’immeuble en secteur protégé (dispositif Malraux).
Attention : la location doit obligatoirement concerner des personnes étrangères à votre famille durant un certain nombre d’années.
Outre l’immobilier destiné à la location, d’autres possibilités s’offres à vous.
Vous pouvez investir dans les biens locatifs suivants, si vous ne souhaitez pas vous occuper de leur gestion :
- Les résidences seniors.
- Les résidences de tourisme.
- Les résidences étudiantes.
- Les chambres d’EHPAD.
Vous bénéficiez alors du statut avantageux de LMNP (loueur meublé non professionnel).
Ce type d’investissement permet d’augmenter le rendement annuel à court terme. Attention à la rentabilité à long terme. En fonction des villes, de l’emplacement et du gestionnaire, elle peut s’avérer très décevante. Difficile, sans gros travaux, de remettre en location sur le marché traditionnelle une chambre dans un EHPAD qui n’est plus exploité. De plus, la loi sur les avantages du statut du LMNP peut changer.
Vous pouvez aussi investir dans des biens atypiques, c’est-à-dire un placement alternatif.
Avez-vous pensé à la location de place de parking, de garage ou de box ? Ce type d’investissement nécessite un apport moins important et peut réserver un excellent rendement locatif suivant les villes et les emplacements.
4. Acheter une résidence secondaire
L’achat d’une résidence secondaire peut aussi être considéré comme un investissement immobilier. Suivant le secteur géographique, vous pouvez envisager sa location lorsque votre famille ne l’occupe pas. Vous pouvez aussi l’acheter pour y déménager à la retraite. Ce bien peut aussi être à l’étranger.
5. Investir dans sa résidence principale
Cette option est tout à fait possible. En plus, vous pouvez faire des travaux dans votre résidence principale pour y apporter une plus-value. C’est le cas par exemple, si vous transformez un garage en studio, améliorez sa performance énergétique ou si vous construisez une piscine sur votre terrain.
4 bonnes raisons d’investir son argent dans l’immobilier
L’investissement immobilier ne concerne pas que le logement. L’immobilier, ce sont aussi les terres agricoles, les places de parking, les entrepôts, les locaux commerciaux ou de bureau, les murs d’un hôtel ou d’une usine. Il existe différentes raisons d’investir dans l’immobilier. Voici les quatre principales.
1. L’immobilier : un investissement de votre argent qui fait sens
Si la recherche de sens guide vos choix d’investissement, l’immobilier est fait pour vous. Qu’il s’agisse de votre résidence principale, d’un logement locatif ou d’un local professionnel, en général, un bien immobilier répond à un besoin fondamental : avoir un lieu où habiter (même pour une courte durée) ou travailler.
De même, si vous investissez dans des terrains agricoles mis en location (ou que vous cultivez) ou dans des forêts exploitées durablement, vous répondez à notre besoin de manger et d’avoir du bois.
Contrairement aux actions, la valeur de votre bien dépend moins de la spéculation que de son usage. Il s’agit d’un placement à long terme. Si vous le détenez entièrement, vous avez également la liberté d’en jouir ou d’en faire profiter vos proches.
2. Vouloir investir dans l’immobilier pour payer moins d’impôt
La loi soutient l’investissement immobilier, dans les secteurs qui en ont besoin, grâce à la défiscalisation. La défiscalisation consiste en une réduction d’impôt. Pour payer moins d’impôt tout en gagnant de l’argent, certains investisseurs choisissent l’immobilier.
Certains mécanismes de défiscalisation permettent de se constituer un patrimoine. C’est le cas du dispositif Malraux pour la rénovation d’immeubles de logement en secteur sauvegardé, de la loi Pinel pour la construction de logements neufs destinés à la location ou l’achat d’un logement locatif nécessitant de gros travaux de rénovation, de l’investissement dans les forêts. Les dispositifs de défiscalisation évoluent fréquemment.
D’autres mécanismes, tels que le dispositif Girardin pour investir dans les territoires ultra-marins, sont réservés aux investisseurs fortunés. Ils ne jouent que sur une unique baisse d’impôt. L’investissement plus un pourcentage de rentabilité sont déduits des impôts, mais l’investisseur ne devient pas propriétaire de l’actif dans lequel il a investi.
3. Choisir d’investir dans l’immobilier pour préparer sa retraite
Certaines personnes choisissent d’investir dans l’immobilier en prévision de leur retraite. Deux cas de figure se présentent.
Le premier est celui d’un investisseur qui dispose d’un logement de fonction ou vit dans une de ces villes où le prix de l’immobilier est tel qu’il ne peut s’offrir un logement. Il peut alors décider d’en acheter un dans la région où il souhaite passer sa retraite. En attendant cette échéance, il peut le mettre en location. Les loyers couvriront tout ou partie de son prêt immobilier.
S’il a effectué cet achat immobilier suffisamment longtemps à l’avance pour avoir terminé de rembourser le crédit souscrit le jour où l’heure de la retraite aura sonné, il pourra habiter un logement sans avoir de loyers à débourser. Cette résidence principale gratuite peut lui permettre de compenser la baisse de ses revenus due au passage à la retraite.
Le deuxième cas de figure est celui où l’investisseur est déjà propriétaire de sa résidence principale et souhaite bénéficier de loyers ou de dividendes de placements immobiliers pour compléter ses revenus, une fois l’emprunt immobilier remboursé.
4. Un bon moyen de transmettre un patrimoine important : investir dans l’immobilier
Grâce notamment au dispositif de la société civile immobilière (SCI), il est tout à fait possible de transmettre un patrimoine considérable sans verser de droits de succession et tout en jouissant de votre bien immobilier ou de ses loyers. L’investissement dans les forêts permet lui aussi une transmission patrimoniale optimisée.
Financer son investissement immobilier : nos conseils pour améliorer sa rentabilité
Vous avez trouvé le bien immobilier qui vous convient ? Voici quelques conseils pour optimiser son financement et donc, augmenter la rentabilité de vos investissements, qu’il s’agisse d’un bien locatif ou non.
Investir dans l’immobilier en payant comptant ou à crédit : que choisir ?
Investir sans faire d’emprunt évite le coût du crédit immobilier. Celui-ci, pour un taux à 4 %, sur 15 ans et rien que pour un montant de 50 000 euros vous coûterait déjà 16 572 €.
Toutefois, investir autant d’argent vous empêche de le placer sur des produits pouvant présenter un meilleur rendement. De plus, cela vous prive de l’apport nécessaire pour obtenir le financement d’un autre investissement immobilier.
En outre, s’il s’agit de tout votre argent, vous vous retrouvez sans épargne de précaution pour faire face, par exemple à des travaux inattendus et urgents ou un changement de voiture imprévu. Si pour économiser 4 % de taux d’intérêt, vous vous retrouvez avec un crédit à 7 %, est-ce judicieux ? Un conseiller en gestion du patrimoine peut vous éclairer sur la solution la plus adaptée à votre situation.
Réaliser un investissement dans un projet immobilier seul ou à plusieurs
Réaliser seul un investissement comporte deux avantages :
- Ne pas dépendre d’autres investisseurs.
- Pouvoir faire de votre bien ce que vous voulez.
Cela présente toutefois trois inconvénients :
- Un montant d’investissement plus faible et limité à ce que les banques acceptent de vous prêter et à votre apport personnel.
- Une absence de mutualisation du risque.
- L’impossibilité de bénéficier de l’expertise et du temps des autres investisseurs.
Investir à plusieurs a les avantages et les inconvénients contraires.
La SCI : un formidable outil pour investir dans l’immobilier et transmettre son patrimoine
Si vous maîtrisez toute la puissance de l’investissement en SCI, vous parviendrez à transmettre un patrimoine très important, sans frais de succession à vos héritiers. Comment ? En leur cédant des parts de nue-propriété d’une SCI qui doit encore rembourser un prêt immobilier. Pourquoi ?
Premièrement, par rapport au prix du marché des biens composant la SCI, la valeur des parts en nue-propriété est plus faible. En effet, elles sont extrêmement difficiles à vendre. Deuxièmement, la valeur du bien est diminuée du montant du capital restant dû. Troisièmement, chaque parent peut donner 100 000 euros par enfant tous les 15 ans sans frais de succession.
Un notaire vous expliquera en détail ce mécanisme pour que vous transmettiez au mieux votre patrimoine immobilier.
Quels sont nos conseils pour investir dans l’immobilier à crédit aux meilleures conditions ?
Le taux de crédit immobilier obtenu, assurance comprise et autres frais de dossier inclus (le TAEG) détermine le coût de votre emprunt. Pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, une différence de 0,1 point équivaut à plus de 2 500 euros. Vous avez donc intérêt à chercher le meilleur taux.
Un autre élément à prendre en considération, ce sont les clauses du contrat de prêt et de celui de l’assurance emprunteur. Certaines pourraient vous coûter beaucoup d’argent en cas de revente anticipée du bien ou d’invalidité.
Vous voulez financer votre projet immobilier aux meilleures conditions ? Voici cinq conseils :
- optimisez votre dossier de demande de prêt immobilier, notamment en termes d’apport personnel ;
- mettez en concurrence les banques et les assureurs pour obtenir le meilleur taux ;
- négociez le contrat de prêt et celui d’assurance en votre faveur ;
- renégociez votre emprunt en cas de baisse notable des taux du marché ou d’augmentation de vos possibilités de remboursement ;
- profitez de la loi Lemoine qui vous permet de changer à tout moment d’assurance emprunteur.
Investir dans l’immobilier sans mettre en péril ses finances
Vous en conviendrez, investir dans l’immobilier tout en faisant face à des difficultés de remboursement peut sembler ambitieux. Pourtant, avec une planification rigoureuse et des stratégies adaptées, il est possible de réaliser ce projet sans aggraver sa situation financière. Voici quelques conseils pour y parvenir :
Faut-il évaluer sa capacité d’endettement ?
Avant d’envisager un nouvel investissement, il est crucial d’évaluer sa capacité d’endettement. Les établissements financiers recommandent généralement que le taux d’endettement ne dépasse pas 33 % des revenus nets mensuels. Si vous êtes déjà proche de ce seuil en raison de vos engagements actuels, il serait prudent de différer tout nouvel emprunt.
Quels sont les stratégies pour gérer les remboursements existants ?
Si vous détenez déjà un crédit immobilier en cours de remboursement et que vous avez le souhait d’investir à nouveau dans l’immobilier, vous avez la possibilité de renégocier votre prêt en cours. il vous suffit de vous rapprocher de votre banque pour discuter d’un réaménagement de votre prêt actuel, comme un allongement de la durée ou une réduction du taux d’intérêt, afin de diminuer vos mensualités.
Autre possibilité, que vous ayez un, deux ou trois (voire plus) crédits, qu’ils soient de type immobilier ou à la consommation ou les deux, vous pouvez effectuer un regroupement de crédits. Cette solution consiste à consolider plusieurs prêts en un seul, avec une mensualité unique souvent plus faible, ce qui peut alléger votre budget mensuel.
Quelles sont les solutions alternatives d’investissement immobilier ?
Si l’acquisition directe d’un bien immobilier semble risquée, envisagez des options moins engageantes :
- Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) : En investissant dans des parts de SCPI, vous accédez au marché immobilier avec un ticket d’entrée plus faible et sans gestion locative directe.
- Crowdfunding immobilier : Cette méthode permet de financer des projets immobiliers en tant qu’investisseur, avec des montants d’investissement réduits et des durées plus courtes.
Quels sont les dispositifs fiscaux avantageux ?
Certains dispositifs fiscaux peuvent alléger votre charge fiscale et améliorer la rentabilité de votre investissement. C’est le cas du déficit foncier : si vous réalisez des travaux dans un bien ancien destiné à la location, les charges peuvent être déduites de vos revenus fonciers, réduisant ainsi votre imposition.
Comment réaliser une planification financière à long terme ?
Avant de vous lancer dans l’investissement immobilier :
- Établissez un budget prévisionnel, en projetant vos revenus et vos dépenses sur plusieurs années pour anticiper les périodes de tension financière et adapter vos projets immobiliers en conséquence.
- Disposer d’une épargne de précaution. Cette réserve financière est une sécurité pour faire face aux imprévus, tels que des vacances locatives ou des travaux urgents.
En somme, bien que des difficultés de remboursement puissent compliquer la réalisation d’un projet d’investissement immobilier, une approche prudente, une évaluation réaliste de votre situation financière et le recours à des solutions alternatives peuvent vous permettre d’atteindre vos objectifs sans compromettre votre stabilité financière.
Nos courtiers, des partenaires incontournables pour nos clients
Pour ce type d’investissement complexe, il est recommandé de s’appuyer sur un courtier Ymanci. Ce professionnel peut mettre à votre service son expertise et son talent de négociateur. Il vous guide lors du montage de votre dossier, recherche les meilleurs taux et négocie le contrat de crédit initial ainsi que celui de l’assurance emprunteur. Il s’occupe également des renégociations durant toute la vie de votre prêt immobilier. Grâce à lui, vous gagnez du temps et de l’argent. Si vous n’êtes pas convaincu par nos écrits, les avis, laissés par les clients ayant déjà eu recours aux services de nos courtiers, en sont la meilleure démonstration.
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