Guide Investir dans l'immobilier locatif

Les clés pour optimiser son investissement locatif immobilier !

Les clés pour optimiser son investissement locatif immobilier !
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Table des matières

Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif ? Vous constituer un patrimoine, diminuer vos impôts ou encore profiter de revenus complémentaires sont autant de raisons qui peuvent vous inciter à investir dans l’immobilier locatif. Une fois votre objectif clairement défini, vous allez pouvoir démarrer votre projet ! Mais avant toute chose, il est nécessaire de prendre en considération certains points essentiels pour garantir la réussite de votre investissement locatif

Définir votre budget

Calculer la capacité d’emprunt

Au préalable, il est nécessaire de déterminer votre capacité d’emprunt ainsi que l’effort d’épargne que vous serez en capacité de fournir pour financer le bien ce qui vous permettra de définir le budget de votre investissement sans vous mettre dans une situation financière délicate. 

Il vous faudra donc calculer votre capacité d’emprunt pour connaître l’enveloppe budgétaire dont vous disposez pour réaliser votre investissement. Cela vous permettra de voir si votre projet est réalisable, si un apport personnel sera nécessaire et la part de vos revenus qui sera imputée.

Soyez vigilant quant à votre taux d’endettement, en effet, on considère que vos mensualités d’emprunt ne doivent pas dépasser 1/3 de vos revenus mensuels. L’établissement prêteur pour calculer votre taux d’endettement va prendre en considération vos charges fixes (échéances d’autres prêts, loyers, assurances…). Sachez que la banque ajoutera à vos revenus une partie des recettes générées par votre investissement futur en prenant en compte les frais divers liés l'acquisition d'un bien. Nous vous invitons donc à être attentif et à analyser dans un premier temps le montant potentiel des loyers où vous souhaitez acheter en vous basant sur la fourchette basse, sans quoi vous prenez le risque de devoir supporter une part plus importante de vos mensualités avec vos finances personnelles.  

Sachez que si vous avez des revenus élevés, le seuil de tolérance des banques concernant votre taux d’endettement sera plus important. Fixé généralement à 33%, l’établissement prêteur s’intéressera dans ce cas plus particulièrement à votre reste à vivre après règlement des échéances. Comme pour toute demande de prêt, notez que si vous êtes en CDI et que vous présentez des comptes sains (pas de découvert et une capacité à épargner), les banques seront plus enclines à vous répondre positivement.

 

L’apport, un point à étudier 

En général, dans le cadre d’un prêt immobilier, les banques vont vous demander un apport personnel à la hauteur de 10% du coût d’achat (frais d’agence inclus s’il y a), ce qui représente communément les frais annexes relatifs à l’achat (frais de notaires, frais de garanties). De toute évidence, plus votre apport sera important, plus les conditions de l’offre de prêt seront avantageuses. L’apport est un élément de réassurance pour les banques car il reflète votre capacité à épargner et par conséquent à rembourser les mensualités de votre prêt. 

Concrètement, l’apport personnel vous permettra d’emprunter moins donc de profiter de mensualités plus légères et par la même occasion de limiter votre effort financier personnel pour honorer le montant total de votre mensualité. 

Néanmoins, fournir un apport n’est pas nécessairement profitable car les intérêts de votre prêt sont déductibles des loyers en termes de fiscalité que vous louiez un appartement meublé ou non. Par conséquent, plus vous allez emprunter, plus la charge d’imposition sur vos loyers se verra diminuer. Vous avez donc tout intérêt à emprunter d’autant plus avec les taux d’intérêt bas qui sont proposés actuellement par les banques. 

 

L’effort d’épargne, un acte souvent indispensable

Généralement, si le prêt finance en grande partie votre investissement, vos mensualités seront relativement élevées et les loyers que vous allez percevoir ne permettront pas de couvrir la totalité de vos échéances. Vous devrez donc rembourser la différence à l’aide de vos finances personnelles. Notez qu’en supplément, vous aurez à votre charge les frais de copropriété s'il s'agit d'un appartement, la taxe foncière, l'assurance emprunteur… Vous serez aussi soumis à l’impôt et aux prélèvements sociaux (17,2%) sur les loyers. Vous serez très probablement amené à réaliser des travaux entre 2 locataires, phase pendant laquelle vous ne toucherez pas de loyers. 

Nous vous invitons donc à prendre en considération l’ensemble de vos charges pour déterminer l’effort d’épargne à fournir chaque mois. Ainsi, vous pourrez voir si vos ressources actuelles et potentielles vous permettront de régler ces charges supplémentaires. Si ce n’est pas le cas, vous aurez toujours la possibilité d’augmenter votre apport ou de revoir votre projet d’investissement à la baisse.  

Se renseigner sur le marché de l’immobilier

Investir dans l’immobilier locatif, c’est se construire un patrimoine. Toutefois, ce type d’investissement n’est pas sans risques. Pour les limiter, nous vous conseillons de vérifier la bonne santé du marché locatif de la ville du bien que vous convoitez. Attention, nous vous invitons à ne pas vous fier à des simulations en ligne sans vous renseigner de votre côté sur l’emplacement. Nous vous invitons à interroger des professionnels locaux pour en savoir plus sur le niveau des loyers et des prix de vente ou encore les quartiers à éviter. Lors de votre recherche, vous allez vous rendre compte qu’en fonction des communes les loyers peuvent grandement varier d’un quartier à l’autre d’où l’intérêt d’analyser en profondeur le marché locatif dans le but de sélectionner un endroit et un type de bien qui vous apportera le rendement le plus avantageux. 

La localisation du bien va avoir un impact important sur la rentabilité, pour limiter les risques, analysez différents aspects de la ville où vous souhaitez investir (lignes TGV, transports en commun, secteur d’activité en développement, état de l’emploi, dynamique de la commune,…), 2 cas se posent à vous :

Vérifier les prix annoncés

La valeur du bien

Dans le cadre de l'acquisition d'un bien, vous devrez être vigilant pour acheter au bon prix le logement que vous convoitez. Tout d’abord, sachez que le prix de vente d’un bien dépend de plusieurs critères que sont : 

Si vous achetez trop cher, la rentabilité de votre opération se verra impactée. Pour vous faire une idée des prix pratiqués, rien de tel que de visiter des biens pour savoir si le bien que vous convoitez est au juste prix. Une fois de plus, renseignez-vous auprès de professionnels locaux, ils vous donneront des informations sur les prix pratiqués, la marge de négociation possible ou encore les délais moyens de vente en fonction des biens et des quartiers. 

La loi n’a pas défini de règles permettant d’évaluer les biens, le meilleur moyen d’avoir une vision globale des prix pratiqués est d’effectuer des comparaisons entre les prix de vente de biens qui se sont vendus récemment et qui présentent sensiblement les mêmes caractéristiques que celui que vous convoitez. De nombreux sites internet (meilleursagents.com, seloger.fr et autres) vous donnent les prix au mètre carré par ville et vous proposent de réaliser gratuitement une estimation. Le site immobilier.notaires.fr, base de données des notaires vous donne une visibilité sur les ventes récentes par ville et même par quartier. Vous pouvez également vous référer à la base donnée des transactions immobilières sur le site impots.gouv.fr

Les risques de payer un bien plus que sa valeur réelle sont plus présents dans le neuf. Nous vous conseillons donc de ne pas vous lancer dans l’acquisition d’un bien neuf si sa valeur est supérieure de l’ordre de 30% par rapport à celle d’un bien ancien. Ce conseil est aussi valable dans le cas où vous achetez dans le cadre de la loi Pinel, la réduction d’impôt dont vous allez bénéficier vous permettra de compenser le manque lié au plafonnement des loyers (loyers Pinel inférieurs à ceux du marché classique) mais n’équilibrera pas le trop que vous avez versé pour l’acquisition du bien. 

 

Le prix du loyer

Pour calculer votre rentabilité, il vous sera également nécessaire d’étudier les loyers pratiqués dans le marché de l’investissement locatif. Pour ce faire, vous pouvez notamment vous appuyer sur les annonces de location en ligne des sites d’agences immobilières. Dans votre intérêt, il est préférable de vous adapter aux prix pratiqués dans le quartier sur le même type de bien, dans le cas contraire, vous vous exposez au risque de ne pas trouver de locataire pour votre logement. 

Notez que dans certaines villes, le montant des loyers ne peut être fixé librement, c’est le cas dans 28 zones considérées comme « tendues » qui comptent plus de 50 000 habitants et où l’offre de logement n’est pas assez conséquente pour répondre aux nombreuses demandes. Pour découvrir la liste des agglomérations concernées, rendez-vous sur https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

Dans le cas où vous achetez un bien ancien dans le cadre des dispositifs Cosse, Denormandie ou bien un logement neuf dans le cadre du dispositif Pinel, vous serez dans l’obligation de respecter le plafond de loyers fixé.

Choisir un financement adapté

Avec les taux d’intérêts actuels, souscrire un prêt pour financer votre investissement locatif peut être profitable, toutefois, plusieurs paramètres sont à prendre en compte, vous ne devez pas vous arrêter uniquement au taux d’intérêt.

 

Bénéficier d'un taux adapté

Les taux de crédit constatés n’ont jamais été aussi bas. Selon l’Observatoire du Crédit Logement/CSA, en moyenne les prêts sur 15 ans se négocient à 1,09% et à 1,47% sur 25 ans. Ces taux bas s’adossent à une concurrence féroce entre les banques qui cherchent toujours à conquérir de nouveaux clients. 

De manière générale, les investisseurs préfèrent emprunter à taux fixe, selon les caractéristiques de votre projet, soucrire un prêt à taux variable peut se révéler intéressant. En faisant ce choix, votre taux sera au départ inférieur à un taux fixe d’environ 0,4 point mais il évoluera ensuite en fonction d’un indice tout au long de la durée de vie du prêt. En France, les banques limitent la variation de ce taux à 1 ou 2%, c’est ce que l’on appelle un prêt à taux capé. 

Vous comprendrez donc qu’en souscrivant à un prêt à taux variable, vous pouvez tout de même vous faire une idée des mensualités que vous aurez à verser chaque mois. Sachez que lors des premières années de votre emprunt, vos mensualités ne varieront que très peu. Profiter d’un taux bas pendant cette période peut donc vous permettre de faire des économies qui pourront vous servir ensuite pour absorber des mensualités plus importantes. Obtenir un prêt à taux variable n’est pas toujours chose aisée, en effet, les banques l’accordent en général pour des prêts de courtes durées soient inférieurs à 10 ans. Pour les prêts souscrits sur une plus longue durée, les établissement prêteurs préféreront vous proposer un prêt à taux mixte, c’est-à-dire une partie fixe sur les premières années et une partie variable sur la fin du prêt. Souscrire un prêt à taux mixte présente un intérêt réduit car le taux qui vous sera proposé au début sera très proche de celui d’un prêt à taux fixe et pour l’autre phase du prêt, vous risquez de voir le taux augmenter voire même dépasser le taux que vous auriez eu pour un prêt classique à taux fixe.

Vous pouvez également faire le choix d’un prêt à taux fixe non amortissable également appelé « crédit in fine ». Avec ce type de prêt, vous versez uniquement les intérêts liés au prêt pendant toute la durée du prêt. Puis, au terme du prêt, vous devrez rembourser la totalité du capital emprunté eu une seule et unique mensualité. Cette solution n'est pas proposée par toutes les banques et elle n’est pas destinée à n’importe quel investisseuret , en effet, elle peut être intéressante si vous disposez d’ores et déjà de revenus fonciers et que votre charge fiscale est importante. Ainsi, l’imposition sur vos loyers se verra réduite de par le versement d’intérêts plus élevés. En parallèle, pour souscrire à ce type de prêt, vous devrez adhérer à une assurance vie par exemple qui intervient comme une garantie pour l‘établissement prêteur. Il s’agit là de verser en une ou plusieurs mensualités l’équivalent du capital emprunté.

Pour en savoir plus sur les taux, consultez notre article dédié !

 

Optimiser les frais liés à l’emprunt

À l’heure actuelle où les taux proposés par les banques sont relativement bas, ce sont les frais liés à un prêt qui ont un poids plus important sur le coût total de votre crédit immobilier. Opter pour la délégation d’assurance emprunteur peut dans certains cas vous permettre de réduire ces frais.

Plus le taux d’emprunt obtenu pour votre prêt immobilier est bas, plus le coût de l’assurance emprunteur représentera une part importante des frais liés à l’emprunt. En cas d’invalidité ou de décès, l’assurance emprunteur obligatoire prendra le relais pour rembourser le capital restant dû de votre prêt. Le coût de l’assurance emprunteur peut varier fortement en fonction de différents critères : métier, état de santé, âge, pratique d’une activité sportive,… Vous tourner vers la délégation d’assurance ou souscrire une assurance avec un autre organisme que votre établissement prêteur peut vous permettre de réduire vos frais d’emprunt. Toutefois, si vous faites le choix de la délégation d’assurance, il faudra que les garanties qui vous sont proposées soient équivalentes à celles présentées dans le contrat groupe de votre banque. 

En parallèle de l’assurance emprunteur, la banque vous demandera une garantie. En cas de défaillance de l’emprunteur, cette garantie permettra à la banque d'obtenir la saisie du bien immobilier afin de se faire rembourser les sommes non payées (hypothèque ou Privilège du Prêteur de Deniers) ou de se faire rembourser les sommes non payées par la caution. Plusieurs types de garanties existent telles que :

Pour les 2 premières garanties, les frais liés sont présents et non négligeables : frais liés à l’acte notarié, frais d’inscription au Service de la publicité foncière et frais de mainlevée en cas de revente. Quant au cautionnement bancaire, il s’agit pour l’emprunteur de verser un montant proportionnel au capital emprunté lors du déblocage des fonds à une société de caution. Vous pouvez passer soit par une entité spécifique créée par la banque ou par l’organisme Crédit Logement, partenaire de plus 200 banques. Si vous choisissez de passer par Crédit Logement, la contribution sera plus importante, néanmoins, elle vous sera remboursée en partie si aucun souci de paiement n’a été observé durant toute la période du prêt ; ce qui n’est pas le cas si vous passez par votre banque. Vous avez donc le choix entre diminuer vos frais dès le départ ou bénéficier d’un remboursement à terme et contrairement aux autres garanties vous ne payerez pas de frais de notaire. 

Vous souhaitez tout connaître sur les garanties ? Rendez-vous sur notre article dédié.

Notre rôle

Faire appel à un courtier Ymanci Crédit immobilier peut vous permettre de diminuer le coût de votre prêt. En effet, il connaît les grilles de taux de chacun de ses partenaires bancaires et il est donc en capacité de vous proposer l’offre la plus adaptée à votre profil. De par son expertise et son poids auprès des banques, il est plus à même de négocier avec les banques qu’un investisseur particulier.

Sélectionner un locataire fiable

Vous avez trouvé votre financement ainsi que votre bien, il vous reste maintenant à choisir un locataire pour votre bien. Bien choisir son locataire est un acte important, ne bâclez pas cette étape. Un locataire qui ne paye pas ses loyers peut engager la rentabilité de votre investissement locatif et un locataire qui ne respecte ni le bien ni le voisinage peut vous contraindre remettre en état votre bien ou encore à gérer des conflits de voisinage. Pour analyser la qualité d’un locataire, nous vous invitons à prendre en considération 3 critères : 

Bien gérer la location

Vous pouvez gérer la location de votre bien vous-même ou la confier à une agence immobilière. Pour quelle solution opter ? Passer par une agence réduira le rendement de votre opération mais cette gestion nécessite un temps non négligeable que vous n’avez pas forcément. 

 

Gérer vous-même la location

La gestion locative est une mission chronophage qui demande de l’investissement, du temps et des notions dans le domaine juridique immobilier. En effet, vous devrez envoyer les quittances de loyer, récupérer chaque mois les loyers, vous occuper des réparations, déclarer vos revenus fonciers, traiter les impayés et les conflits de voisinage, régulariser les charges, remplir votre déclaration fiscale… 

Certains sites vous permettent de gérer la location en ligne, il vous faudra au préalable paramétrer un certain nombre d’informations (montant loyer, adresse du bien, nom locataire, échéances de paiements,…). Vous y trouverez notamment des modèles de lettre et vous serez guidé sur les procédures à suivre par exemple en cas de défaillances de paiement du locataire (gerancecenter.com, gererseul.com, bailfacile.fr).

 

Confier la location à un professionnel 

Vous pouvez éviter les tâches et les soucis liés à la gestion locative en passant par une agence immobilière. L’agence immobilière prendra en charge tout ou partie de la gestion locative et ses honoraires dépendront des missions qui lui sont confiées. Pour ce faire, vous allez donner un mandat à une agence qui peut se restreindre à la recherche du locataire et à la rédaction du bail, mais elle peut aussi se charger de l’état des lieux ou encore régler les litiges et les impayés. Le mandat que vous allez donner pour la gestion locative avec l’agence peut être simple ou exclusif :

Le mandat quel qu’il soit devra présenter les honoraires de l’agence ainsi que la façon dont ils sont calculés et la date de paiement et les renseignements concernant le débiteur. Les honoraires de gestion locative varient entre 7 et 10% du montant annuel du loyer hors charges. Prenez garde, il est possible que certains agents immobiliers appliquent ce pourcentage à toutes les missions liées à la gestion telles que les charges dues par le locataire. Nous vous conseillons donc d’être attentif au mode de calcul de la commission ainsi que ses champs d’application précisés dans le mandat. 

Valoriser le bien pour pérenniser son locataire

Équiper votre bien de matériaux de qualité, qui ne nécessitent pas trop d’entretien et facilement remplaçables participera à la valorisation de votre bien. De ce fait, les locataires qui viendront visiter votre bien auront davantage envie de s'y installer et d'y rester le plus longtemps possible. 

Lors de la phase d’occupation, vous aurez la possibilité de pérenniser le locataire en étant disponible et réactif pour votre locataire en cas de besoin. Fixer un locataire vous permettra de limiter les frais liés la gestion locative si vous passez par une agence et vous évite de perdre du temps si vous gérez par vous-même la location. 

Outre le bien en lui-même, il est également indispensable de prendre soin de la copropriété en vous présentant aux assemblées générales et en vous investissant dans les éventuelles propositions/décisions. 

Souscrire à des garanties pour vous prémunir de tout risque

En tant que propriétaire vous devez vous prémunir des risques inhérents à la gestion locative : sinistres, dégradation, impayés,…

Premièrement, vous devez demander au locataire de vous verser un dépôt de garantie plus communément appelé caution. Ce dépôt de garantie représente un loyer et devra être remboursé au locataire au maximum 1 mois après qu’il ait quitté votre bien, si et seulement si l’état des lieux de sortie est fidèle à celui d’entrée. Si l’état des lieux présente des points non conformes, vous pourrez dans ce cas prélever tout ou partie de la caution dans un délai de 2 mois suivant sa sortie du bien. 

Deuxièmement, nous vous conseillons de faire appel à la caution solidaire du locataire en demandant qu’un de ses proches se porte caution pour lui, c’est-à-dire qu’il s’engage à payer les loyers et toute autre charge locative à la place du locataire en cas de défaillance de paiement du loyer. Cette garantie se révèle essentielle notamment pour un locataire étudiant ou un individu au chômage dont les ressources sont incertaines. 

Troisièmement, si le locataire ne fournit pas de caution solidaire, nous vous conseillons de souscrire à une garantie locative qui dans sa version classique vous couvrira des loyers impayés. Vous pouvez faire le choix d’une garantie qui vous couvrira davantage, notamment contre le risque de vacances locatives, de dégradations ou encore de contentieux. Ce type d’assurance a un coût qui varie entre 2 et 3% du montant du loyer. 

Quatrièmement, vous pouvez demander la garantie visale accordée par Action Logement au locataire. Cette garantie gratuite se base sur des critères de location et peut concerner :

La garantie visale prendra le relais pour payer les loyer et les charges en cas de défaillances de paiement du locataire. Plus de renseignements disponibles sur visale.fr 

Bon à savoir

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble.