Les clés pour optimiser son investissement locatif immobilier

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Préparez votre projet immobilier Votre crédit en quelques clics Faire une demande

Publié le 24 février 2020, mis à jour le 21 décembre 2023 par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

Investir dans l’immobilier est un choix qui offre de multiples avantages. Vous en êtes convaincu et vous souhaitez acquérir un bien immobilier non pas pour y vivre, mais pour le louer. Vous savez que cet investissement locatif vous aidera à vous constituer un patrimoine, diminuer vos impôts, générer des revenus complémentaires grâce aux loyers, transmettre un bien à vos enfants, dégager une plus-value dans le cas d’une revente ou encore vous assurer une retraite confortable et paisible. 

Vous êtes sur le point de démarrer votre projet immobilier. Seulement voilà, êtes-vous prêt à vous lancer dans ce nouveau projet ? Avez-vous pris en considération les points essentiels qui vous permettront de réussir votre investissement locatif ? Connaissez-vous le marché locatif de votre département, de votre région ? Vous vous posez aussi des questions sur le type de location (vide ou meublé) et le profil de votre futur locataire. Vous vous interrogez sur le financement qui mènera à l’achat de ce bien immobilier… Nous allons vous prodiguer des conseils, des solutions pour éviter les mauvaises surprises qui pourraient impacter vos finances, votre fiscalité, votre patrimoine. 

Investissement locatif : bien définir le budget pour l’achat du bien immobilier

Si vous voulez que votre projet d’investissement locatif se concrétise, vous devez avant tout prendre en compte les paramètres budgétaires : moyens financiers, apport personnel, fiscalité… Un mauvais calcul avant d’acheter un logement et de le mettre en location peut peser sur la rentabilité et votre projet immobilier.

La rentabilité commence dès l’investissement

Il est nécessaire de déterminer votre capacité d’emprunt ainsi que l’effort d’épargne que vous serez capable de fournir pour financer l’achat d’un bien immobilier. Votre capacité d’emprunt vous permettra de définir le budget de votre investissement sans vous mettre dans une situation financière délicate. Il vous faudra donc calculer votre capacité d’emprunt pour connaître l’enveloppe budgétaire dont vous disposez pour réaliser votre investissement. Grâce à ce calcul, vous verrez très rapidement si votre projet est réalisable, si un apport personnel est nécessaire. Vous connaîtrez aussi la part de vos revenus qui sera imputée. 

Le crédit immobilier est la solution qui permet de financer un investissement locatif car il fait effet de levier. Une question vous tarabuste : quel sera le montant de votre emprunt ? Vous aurez la réponse après avoir calculé le taux d’endettement. Pour le définir et ainsi fixer le montant que vous pourrez consacrer à votre investissement, l’établissement bancaire va prendre en considération vos charges fixes telles que les échéances d’autres emprunts, le loyer, les assurances… Sachez que la banque ou l’organisme de prêt ajoutera à vos revenus une partie des recettes générées par votre investissement futur en prenant en compte les frais divers liés à l’acquisition d’un appartement ou d’une maison. 

Comme pour toute demande de prêt, il est préférable d’être en CDI, de n’avoir eu aucun découvert bancaire au cours des derniers mois et de prouver que vous êtes capable d’épargner en versant par exemple un apport personnel. Les banques ou les organismes de crédit seront plus enclins à vous répondre positivement. 

L’apport personnel, justement, un plus pour les établissements bancaires 

Après avoir déterminé votre capacité d’emprunt, les banques et les organismes financiers vont s’intéresser à votre apport personnel, souvent demandé dans le cadre d’un prêt immobilier. Cet apport personnel s’élève souvent à hauteur de 10 % du coût d’achat, frais d’agence inclus s’il y en a.   

Il représente communément les frais annexes relatifs à un achat immobilier : frais de notaire, frais de garantie… De toute évidence, plus votre apport sera important, plus les conditions de l’offre d’emprunt seront avantageuses. 

L’apport personnel est une assurance pour une banque ou un établissement de crédit. Il reflète effectivement votre capacité à épargner et par conséquent à rembourser les mensualités de votre emprunt souscrit pour l’achat de votre bien immobilier. Cet apport a aussi des avantages pour vous, l’emprunteur. Il vous permet d’avoir un emprunt moins élevé, de profiter de mensualités plus légères et de limiter votre effort financier personnel pour honorer le montant total de votre mensualité concernant votre résidence. 

Achat d’un bien immobilier : et les taux d’intérêts dans tout ça ?

Nous pouvons comprendre votre impatience d’investir dans un appartement, par exemple, pour le louer. Mais il est dans votre intérêt d’emprunter quand les taux d’intérêt, proposés par une banque ou un organisme de crédit, sont bas. 

Les frais supplémentaires à prendre en considération

Dans le prix de vente, les charges liées à votre investissement peuvent avoir un coût sur votre épargne. Vous devez par conséquent voir si vos ressources vous permettront de régler ces charges supplémentaires. Si les frais sont trop importants, vous aurez la possibilité d’augmenter votre apport ou de revoir votre projet d’investissement à la baisse. Ces frais annexes, qui peuvent donc peser sur la rentabilité de vos revenus locatifs, sont : 

• Les frais de notaire. 
• Les intérêts. 
• L’assurance emprunteur.  
• Les garanties. 
• Les charges de copropriété si votre achat concerne un appartement.  
• Les frais de dossier concernant le crédit immobilier. 
• Les impôts. 
• Les travaux que vous devrez effectuer entre deux locataires. Pendant ces travaux, votre bien immobilier ne sera pas loué. Par conséquent, vous ne toucherez pas d’argent. Il faut y penser ! 
• … 

Investir dans le locatif : se renseigner sur le marché de l’immobilier

Vous voulez investir dans l’immobilier locatif pour vous construire un patrimoine. Ce type d’investissement n’est pas sans risque : difficultés pour le louer, problèmes pour rembourser votre emprunt, absence de plus-value lors de la revente… Pour réduire ces risques, nous vous conseillons de ne pas mettre la charrue avant les bœufs. Vous devez vérifier la bonne santé du marché locatif et ne pas négliger certains points essentiels comme :  

• La situation géographique de votre bien : région, département, ville. 
• Le type de bien dans lequel vous voulez investir ; appartement, maison.  
• La qualité du bien : neuf, ancien, à rénover.  

Vous devez avoir une idée des loyers qui y sont pratiqués ou encore du potentiel de plus-value… Nous vous invitons à interroger des professionnels locaux pour en savoir plus sur le niveau des loyers et des prix de vente dans les départements, les villes ou même les quartiers de Paris, de Lyon, de Nantes ou d’ailleurs, à préférer ou à éviter. Vous devez analyser en profondeur le marché locatif dans le but de sélectionner un endroit et un type de bien immobilier qui vous apportera le rendement le plus avantageux. 

La localisation du bien immobilier va avoir un impact important sur la rentabilité. Pour limiter les risques, il faut analyser différents aspects de la ville où vous souhaitez investir : lignes TGV, transports en commun, secteur d’activité en développement, état de l’emploi, dynamique de la commune…  

Si vous faites le choix d’investir dans un quartier prisé, la rentabilité de votre investissement immobilier locatif sera plus faible car vous allez acheter un logement à un coût plutôt élevé. Toutefois, vous serez plus susceptible de réaliser une plus-value. Il vous sera aussi plus facile de trouver le prochain occupant de votre habitation. 

Si vous êtes plutôt dans l’optique de profiter d’un rendement locatif important alors il sera plus intéressant pour vous d’acquérir un bien immobilier dans un quartier moins prisé en misant sur une valorisation du bien sur le long terme. Cette option peut être plus risquée. Cependant, elle peut être très rentable si vous investissez au bon endroit.  

Quoi qu’il en soit, vous devez vous mettre à la place de votre futur locataire et choisir un quartier agréable, bien desservi par les transports en commun, possédant des crèches ou des écoles, avec des commerces de proximité, des espaces verts… Si vous voulez louer votre bien immobilier à un étudiant, investissez dans un appartement ou une maison proche d’une cité universitaire ou bien desservi par les transports en commun.  

Investissement immobilier locatif : vérifier les prix annoncés 

Les prix de vente seront différents en fonction de l’emplacement. Pour le même type de bien, le prix au m² médian sera de 2 750 €/m² dans le Nord de la France et de 3 440 €/m² dans les Pyrénées-Atlantiques, selon les chiffres de la base de données des notaires. Cette différence s’applique aussi pour les quartiers dans une même ville en fonction des services, des commerces, des transports en commun…, et pour la superficie de l’investissement locatif. Le montant d’un bien immobilier neuf risque d’être plus élevé, contrairement à une habitation ancienne possédant les mêmes critères. 

Vous l’aurez compris, vous ne devez surtout pas investir sans avoir vérifié les prix. Dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, vous devrez être vigilant pour ne pas payer plus que nécessaire l’appartement ou la maison sur lequel vous avez jeté votre dévolu. Sachez que le prix de vente d’une maison ou d’un appartement dépend de plusieurs critères :  

• Ses spécificités : superficie, nombre de pièces, état du bien, extérieur, dépendances… 
• Son environnement : transports, commerces, écoles, vie de quartier… 
• L’état du marché immobilier local. 
• Les obligations juridiques de type règles d’urbanisme. 

Pour calculer la rentabilité de votre achat immobilier, il vous sera également nécessaire d’étudier les loyers pratiqués dans le marché de l’investissement locatif. Pour cela, vous devez vous rendre sur place pour visiter l’emplacement des biens immobiliers. Vous pouvez vous appuyer sur les annonces de location en ligne des sites d’agences immobilières. Mais aussi vous renseigner auprès de professionnels locaux : agences immobilières, courtiers experts en immobilier. Ils vous communiqueront des informations sur les tarifs pratiqués, la marge de négociation possible ou encore les délais moyens de vente en fonction des biens et des quartiers qui ont attiré votre attention à Rennes, Lille, Toulouse ou encore Paris.  

La loi n’a pas défini de règles permettant d’évaluer les biens immobiliers. La meilleure solution est d’avoir une vision globale des coûts pratiqués et d’effectuer des comparaisons entre les prix de vente des logements qui se sont vendus récemment et qui présentent sensiblement les mêmes caractéristiques que celui que vous convoitez. La base de données des notaires vous donne, là aussi, une visibilité sur les ventes récentes par ville, et même par quartier. Vous pouvez également vous référer à la base donnée des transactions immobilières sur le site des impôts. 

Les risques de payer un bien immobilier plus que sa valeur réelle sont plus présents dans le neuf. Nous vous conseillons de ne pas vous lancer dans l’acquisition d’un logement neuf si sa valeur est supérieure de l’ordre de 30 % par rapport à celle d’un bien ancien. Ce conseil est aussi valable si vous achetez dans le cadre de la loi Pinel. La réduction d’impôt dont vous allez bénéficier vous permettra de compenser le manque lié au plafonnement des loyers, mais n’équilibrera pas le trop que vous avez versé pour l’acquisition du bien.  

Outre la loi Pinel, d’autres dispositifs peuvent vous permettre de déduire des sommes assez conséquentes de l’impôt sur le revenu comme les dispositifs :  

• Denormandie : ce dispositif permet aussi de bénéficier de réduction fiscale si vous achetez dans l’ancien avec une obligation de travaux. 
• « Louer abordable » dit Cosse. Ce dispositif permet de déduire des revenus provenant de la location d’un logement. À une condition cependant ! Vous devez avoir signé une convention avec l’Agence nationale de l’habitat.   

Notez que dans certaines villes, leur montant ne peut être fixé librement. C’est le cas dans 28 zones considérées comme « tendues » qui comptent plus de 50 000 habitants et où l’offre de logement n’est pas assez conséquente pour répondre aux nombreuses demandes.

Trancher entre l’immobilier neuf ou ancien

Certaines décisions ne sont pas faciles à prendre. L’immobilier neuf et ancien possède leurs charmes, leurs avantages, leurs inconvénients. Pourtant, vous allez devoir choisir. Investir dans l’ancien permet souvent de bénéficier de prix bas, contrairement à un logement neuf. 

Les logements anciens se situent souvent dans les centres-villes et attirent par conséquent les jeunes candidats à la location. C’est le bon côté ! Dans une habitation ancienne, des travaux peuvent cependant être plus fréquents et les coûts plus élevés. Sans oublier la copropriété. Dans ce cas de figure, vous pouvez bénéficier des aides de rénovation énergétique mises en place par l’État. 

Quant aux logements neufs, ils sont plus chers à l’achat. Cependant, en tant qu’acheteur, vous pouvez bénéficier d’avantages financiers comme l’exonération de la taxe foncière pendant deux ans. Rappelons qu’il y a aussi les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel.  

Achat d’un bien immobilier : choisir un financement adapté avant d’investir

Il est important de choisir un financement adapté pour souscrire un prêt en vue de financer votre investissement locatif. Toutefois, plusieurs paramètres sont à prendre en compte, à commencer par les taux d’intérêt. De manière générale, les investisseurs préfèrent emprunter à taux fixe. Selon les caractéristiques de votre projet, vous pouvez souscrire un prêt à : 

• Taux variable. 

Il n’est pas toujours aisé de l’obtenir. Les banques l’accordent en général pour des emprunts de courte durée : inférieur à 10 ans. 

• Taux mixte, c’est-à-dire une partie fixe sur les premières années et une partie variable sur la fin de l’emprunt. 

Les établissements bancaires préféreront vous le proposer pour les crédits souscrits sur une plus longue durée. 

• Taux fixe non-amortissable également appelé crédit in fine. 

Avec ce type de prêt, vous versez uniquement les intérêts liés au prêt pendant toute la durée de l’emprunt. Une fois arrivé à son terme, vous devrez rembourser la totalité du capital emprunté en une seule et unique mensualité. Cette solution n’est pas proposée par toutes les banques. En plus, elle n’est pas destinée à n’importe quel investisseur. En effet, elle peut être intéressante si vous disposez d’ores et déjà de revenus fonciers et que votre charge fiscale est importante. 

Ainsi, l’imposition sur vos loyers se verra réduite par le versement d’intérêts plus élevés. En parallèle, pour y souscrire, vous devrez adhérer à une assurance-vie par exemple qui intervient comme une garantie pour l’établissement prêteur. Il s’agit de verser en une ou plusieurs mensualités l’équivalent du capital emprunté. 

Optimiser les frais liés à l’emprunt. Quand les taux proposés par les banques sont relativement bas, les frais liés à un prêt, comme les frais d’assurance, peuvent avoir un poids plus important sur le coût total de votre crédit immobilier. Si vous optez pour la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez dans certains cas vous permettre de réduire ces frais.  

Plus le taux d’emprunt obtenu pour votre prêt immobilier est bas, plus le coût de l’assurance emprunteur représentera une part importante des frais liés à l’emprunt. En cas d’invalidité ou de décès, l’assurance emprunteur prendra le relais pour rembourser le capital restant dû de votre emprunt immobilier. Le coût de l’assurance emprunteur peut varier fortement en fonction de différents critères : métier, état de santé, âge, pratique d’une activité sportive… Se tourner vers la délégation d’assurance ou souscrire une assurance avec un autre organisme que votre établissement prêteur peut vous permettre de réduire vos frais d’emprunt. Toutefois, si vous faites le choix de la délégation d’assurance, il faudra que les garanties qui vous sont proposées soient équivalentes à celles présentées dans le contrat groupe de votre banque. 

En parallèle de l’assurance emprunteur, la banque vous demandera une garantie. En cas de défaillance de l’emprunteur, cette garantie permettra à la banque d’obtenir la saisie du bien immobilier afin de se faire rembourser les sommes non payées. Ces garanties sont l’hypothèque, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers qui a remplacé le privilège du prêteur de deniers, le cautionnement bancaire. 

Sélectionner un locataire fiable

Vous êtes propriétaire par exemple d’un appartement que vous allez mettre en location. Vous allez partir à la recherche du candidat idéal, fiable. Cette recherche se fera par le biais notamment d’une annonce. Vous devrez vérifier ses ressources, lui demander des justificatifs de ses revenus. Ces revenus devront représenter au moins trois fois le montant du loyer, charges comprises. Vous pouvez aussi lui réclamer un dépôt de garantie qui équivaut à un mois de loyer ou une caution solidaire. Un proche pourra aussi se porter garant du paiement des loyers, comme vous pourrez le voir ci-dessous. Il y a aussi la garantie visale qui couvre entre autres les locataires de moins de trente ans. 

Bien gérer la location

En tant que propriétaire de ce logement, vous avez décidé de gérer la location. Certains sites en ligne permettent d’effectuer cette opération. Un certain nombre d’informations vous sera demandé : le montant du loyer, l’adresse du bien, le nom du locataire, les échéances de paiements… Vous y trouverez notamment des modèles de lettres et vous serez guidé sur les procédures à suivre par exemple en cas de désaccord avec la personne qui loue votre logement. 

Vous voulez vous occuper vous-même de votre habitation. C’est tout à votre honneur ! Cependant, vous devrez vous tenir informé de tous les aspects relatifs à l’investissement locatif : fixation et perception des sommes mensuelles que le locataire devra vous verser, choix d’un locataire, entretien, fiscalité, copropriété… Si vous gérez vous-même votre bien immobilier, vous ne paierez pas d’intermédiaire. Par conséquent, vous réaliserez des économies et vous augmenterez votre rentabilité.  

Vous pouvez éviter les tâches et les soucis liés à la gestion locative en confiant la location à une agence immobilière. Le gestionnaire prendra en charge l’ensemble ou une partie de la gestion locative. Ses honoraires dépendront des missions qui lui seront confiées : recherche du locataire, rédaction du bail, état des lieux, règlement des litiges et des impayés. Le mandat, que vous allez donner pour la gestion locative avec l’agence, peut être simple ou exclusif : 

• Le mandat simple signifie que vous pouvez confier la gestion locative à plusieurs agences et vous avez toujours la possibilité de trouver vous-même la personne qui va louer votre bien immobilier. Si le dernier cas se présente, vous n’aurez aucun honoraire à verser. 
• Le mandat exclusif délègue la gestion locative à un seul professionnel. Ce mandat peut être semi-exclusif, c’est-à-dire que vous gardez la possibilité de trouver le locataire par vous-même. Dans ce cas, vous devrez verser une indemnité à l’agence.  

Le mandat quel qu’il soit devra présenter les honoraires de l’agence ainsi que la façon dont ils sont calculés et la date de paiement et les renseignements concernant le débiteur.  

Si vous voulez gérer vous-même votre logement pour éviter les frais de gestion d’une agence immobilière, il est donc conseillé d’investir dans une ville proche de votre résidence principale. 

Valoriser le bien pour pérenniser son locataire

En équipant votre bien de matériaux de qualité, qui ne nécessitent pas trop d’entretien et qui sont facilement remplaçables, vous participerez à la valorisation de votre bien immobilier. De ce fait, les personnes, qui viendront visiter votre logement, auront davantage envie de s’y installer et d’y rester le plus longtemps possible.  

Lors de la phase d’occupation, vous aurez la possibilité de pérenniser le locataire en étant disponible et réactif. Fixer celui qui occupe votre bien vous permettra de limiter les frais liés à la gestion locative si vous passez par une agence et de perdre du temps si vous gérez par vous-même la location.  

Outre le bien en lui-même, il est également indispensable de prendre soin de la copropriété en vous présentant aux assemblées générales et en vous investissant dans les éventuelles propositions et décisions. 

Devenir propriétaire vous oblige à prendre des assurances 

Vous devez vous prémunir des risques inhérents à la gestion locative tels que les sinistres, la dégradation, les loyers impayés…, en prenant des garanties. Premièrement, vous devez demander au locataire de vous verser un dépôt de garantie plus communément appelé caution. Ce dépôt de garantie représente un loyer et devra lui être remboursé au maximum un mois après qu’il ait quitté votre bien. Il y a cependant une condition : que l’état des lieux de sortie soit fidèle à celui d’entrée. Si l’état des lieux présente des points non-conformes, vous pourrez prélever la totalité ou une partie de la caution dans un délai de deux mois suivant son départ.  

Deuxièmement, nous vous conseillons de faire appel à la caution solidaire du locataire en demandant qu’un de ses proches se porte caution pour lui. C’est-à-dire qu’il s’engage à payer les sommes mensuelles et les autres charges locatives à la place de l’occupant en cas de défaillance de paiement. Cette garantie se révèle essentielle notamment pour une personne qui suit des études ou qui est sans emploi.  

Troisièmement, s’il ne fournit pas de caution solidaire, nous vous conseillons de souscrire à une garantie locative qui dans sa version classique vous couvrira des sommes mensuelles impayées. Vous pouvez faire le choix d’une garantie qui vous assurera, notamment contre le risque de vacances locatives, de dégradations ou de contentieux. La garantie visale prend le relais pour payer les loyers et les charges en cas de défaillance de paiement de la personne qui occupe votre bien. 

En résumé, plusieurs étapes importantes vous attendent pour investir dans un bien immobilier en vue de le mettre en location. Ces étapes consistent à : 

• Établir correctement votre projet et votre plan d’investissement. 
• Vous renseigner sur les aides et les dispositifs de défiscalisation.  
• Choisir d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien.  
• Définir vos critères de recherche pour obtenir un logement idéal : emplacement, superficie… 
• Mettre votre logement en location en trouvant le bon locataire. 
• Savoir si vous voulez gérer ou déléguer votre bien immobilier locatif.  

En dépit des crises sanitaires, des conflits armés à travers le monde, de l’inflation…, investir dans l’immobilier est encore l’un des moyens les plus sûrs pour mettre du beurre dans vos épinards et pour vous constituer un patrimoine en vue de vos vieux jours.