Proposition de prêt : la liste des informations obligatoires

Juliette Hisler copywriter
Publié le , mis à jour le par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

Souscrire à un crédit immobilier est une étape majeure dans la réalisation de votre projet d’achat. Pour vous aider à naviguer dans ce processus complexe, voici les éléments essentiels à considérer lors de l’examen d’une proposition de prêt immobilier.

Les éléments obligatoires d’une offre de prêt

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)

Le TAEG représente le coût total de votre crédit, exprimé en pourcentage annuel du montant emprunté. Il inclut non seulement le taux d’intérêt nominal, mais aussi l’ensemble des frais liés au prêt : frais de dossier, assurances obligatoires, frais de garantie, etc. Comparer les TAEG des différentes offres vous permet d’évaluer précisément le coût global de chaque proposition.

Concernant le taux d’intérêt nominal, il est défini en fonction de la durée de votre prêt, du type de taux, de votre apport, du montant de vos revenus, de l’état du marché et de l’établissement prêteur.

A noter : les prêts immobiliers peuvent être à taux fixe, variable ou mixte :

  • Taux fixe : Le taux reste constant pendant toute la durée du prêt, offrant une visibilité sur vos mensualités.
  • Taux variable : Le taux évolue en fonction des indices du marché, pouvant entraîner des variations à la hausse ou à la baisse de vos mensualités.
  • Taux mixte : Combinaison des deux, avec une période à taux fixe suivie d’une période à taux variable.

Choisissez le type de taux en fonction de votre profil et de votre appétence au risque. N’hésitez surtout pas à faire appel à un courtier Ymanci Crédit immobilier pour trouver le meilleur taux et bénéficier d’un montage de prêt optimisé.

La durée

En moyenne, on observe des prêts qui vont de 5 à 25 ans et même jusqu’à 35 ans ! Le choix de la durée se fera selon vos capacités, mais aussi de vos souhaits de mensualités, taux d’endettement… N’hésitez pas à échanger avec un de nos conseillers pour comprendre et voir ce qu’il y a de mieux pour vous. En général, sachez que plus la durée d’engagement du prêt est courte plus le taux sera bas, toutefois ne perdez pas de vue votre style de vie pour bénéficier d’une mensualité cohérente avec vos habitudes de dépenses et vos projets de vie.

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L’apport

Bien que l’apport ne soit pas obligatoire lors de la demande de prêt, il reflète votre capacité à épargner vis-à-vis de l’établissement prêteur et facilite souvent l’obtention du prêt. Selon les régions, sachez que toutes les banques ne seront pas en capacité d’étudier votre dossier si vous n’avez pas d’apport. L’apport apparaît comme une « garantie » pour la banque permettant de se prémunir en cas d’impayés.

Les garanties

Les garanties assurent à l’établissement prêteur d’être remboursé en cas de défaut de paiement des mensualités. Elles peuvent se matérialiser en trois grands types : la garantie réelle hypothèque et/ou le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD), la garantie d’un organisme de caution bancaire ou un nantissement sur un placement financier. Le coût de la garantie sera inclus dans le détail de votre plan de financement.

Les frais annexes

Au-delà des intérêts, plusieurs frais peuvent s’ajouter au coût de votre prêt :

  • Frais de notaire : Ils couvrent les taxes et les honoraires liés à l’acquisition du bien.
  • Frais de garantie : Selon le type de garantie choisi (hypothèque, caution), ces frais varient.
  • Frais de dossier : Perçus par la banque pour le traitement de votre demande de prêt.

Il est essentiel de prendre en compte ces frais pour estimer le coût total de votre acquisition.

La modulation des mensualités

Certaines offres de prêt permettent de moduler vos mensualités en fonction de l’évolution de vos revenus ou de votre situation personnelle. Cette flexibilité peut être avantageuse pour adapter vos remboursements à vos capacités financières au fil du temps.

Le remboursement anticipé

Si vous envisagez de rembourser votre prêt par anticipation, renseignez-vous sur les conditions prévues par la banque. Des indemnités peuvent être appliquées, généralement plafonnées à 3 % du capital restant dû ou à six mois d’intérêts. Connaître ces modalités vous aidera à planifier vos finances en cas de rentrée d’argent imprévue.

L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur vous protège vous et vos proches en couvrant le remboursement de votre prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail.  L’assurance prend en effet en charge tout ou partie de votre crédit selon le niveau de couverture et les garanties que vous avez choisis.

Elle peut représenter une part significative du coût total du crédit. Vous avez la possibilité de souscrire une assurance externe à la banque (délégation d’assurance), souvent plus avantageuse. Comparez les offres pour optimiser ce poste de dépense.

La fiche d’information Standardisée Européenne (FISE)

Toutes ces informations doivent être fournies de manière claire et compréhensible, souvent dans un document appelé « Fiche d’Information Standardisée Européenne » (FISE) ou « Fiche d’Information Précontractuelle » (FIP). Elles permettent à l’emprunteur de comparer différentes offres de prêt et de prendre une décision éclairée.

Les lois et dispositions réglementaires imposées pour rendre une offre de prêt conforme

Les établissements prêteurs doivent respecter plusieurs lois et régulations pour s’assurer que leurs offres de prêt sont conformes aux exigences légales et de protection des consommateurs. Voici les principales dispositions légales et réglementaires qui s’appliquent en France pour encadrer les offres de prêt :

Le Code de la consommation

Le Code de la consommation s’applique également aux crédits immobiliers, avec des règles de transparence et d’information spécifiques. Les principales dispositions incluent :

  • Information préalable : l’établissement prêteur doit fournir une fiche d’information précontractuelle, les fameuses FISE ou FIP, qui détaille les conditions du prêt (montant, TAEG, durée, assurances obligatoires, frais, etc.).
  • Simulation de crédit : avant la signature de l’offre, l’emprunteur doit obtenir une simulation de crédit immobilier.
  • Délai de réflexion : le consommateur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours après la signature de l’offre de prêt pour se désengager sans frais.

Le Code monétaire et financier

Le Code monétaire et financier régit les activités bancaires, y compris les crédits immobiliers. Il stipule notamment :

  • Les obligations des établissements prêteurs en matière de vérification de solvabilité et de respect des procédures liées aux crédits.
  • Il précise les responsabilités des intermédiaires en crédit immobilier (courtier, par exemple) et leur obligation de fournir des informations neutres et complètes aux emprunteurs.

La directive européenne 2014/17/UE sur le crédit immobilier

Au niveau européen, la directive 2014/17/UE encadre les prêts immobiliers dans les États membres de l’Union européenne, en assurant une meilleure protection des emprunteurs :

  • Elle impose des obligations de transparence et d’information sur les coûts totaux du crédit, les risques et les conditions de remboursement.
  • Elle renforce les règles de prêt responsable, en exigeant des prêteurs qu’ils évaluent la capacité de remboursement des emprunteurs avant d’octroyer un prêt immobilier.

La loi Scrivener (loi n° 78-22 du 10 janvier 1978)

Cette loi s’applique spécifiquement aux prêts immobiliers et impose des règles de protection pour les emprunteurs :

  • L’offre de prêt immobilier doit être rédigée par écrit et doit mentionner de manière claire toutes les informations essentielles (montant, taux d’intérêt, durée, frais annexes, etc.).
  • Mention obligatoire des risques de non-remboursement et de la possibilité de saisir la justice pour contester certains aspects du prêt.

La loi Neiertz (loi n° 89-1014 du 31 décembre 1989)

Cette loi concerne la protection des consommateurs en matière de crédit immobilier, et elle a pour objectif de lutter contre le surendettement. Elle impose :

  • Obligation de vérifier la solvabilité de l’emprunteur avant de lui accorder un crédit immobilier, notamment en vérifiant la capacité à rembourser.
  • Elle impose également des obligations de clarté et de transparence dans l’information concernant les prêts (notamment sur les conditions de remboursement et les taux).

La loi Lagarde (loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010)

Elle concerne principalement les crédits à la consommation mais s’applique également aux crédits immobiliers, notamment par rapport à l’assurance emprunteur. Les points importants sont :

  • Transparence des offres : l’emprunteur doit avoir une information complète et transparente sur les conditions d’assurance liées au crédit immobilier, notamment la possibilité de changer d’assureur.
  • Encadrement des pratiques commerciales : l’établissement prêteur doit informer l’emprunteur sur la possibilité de souscrire une assurance autre que celle proposée par la banque prêteuse, tout en lui expliquant les garanties couvertes par cette assurance.

L’ACPR, l’Autorité de Contrôle Prudentiel de Résolution, veille à ce que les établissements de crédit respectent les lois et régulations en matière de crédit immobilier. Elle surveille notamment les pratiques commerciales, la solvabilité des emprunteurs, et la conformité des offres de prêt.

L’optimisation de votre dossier de prêt

Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt aux meilleures conditions :

  • Apport personnel: Un apport conséquent réduit le risque pour la banque et peut vous permettre de négocier un meilleur taux.
  • Taux d’endettement: Veillez à ce que vos charges mensuelles (y compris le futur prêt) ne dépassent pas 35 % de vos revenus.
  • Stabilité professionnelle: Un emploi stable rassure les prêteurs sur votre capacité à rembourser.

Informez-vous sur les aides disponibles, telles que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants, ou les dispositifs fiscaux comme la loi Pinel pour l’investissement locatif. Ces mécanismes peuvent alléger le coût de votre projet immobilier.

En prenant en compte ces éléments, vous serez mieux armé pour analyser les propositions de prêt et choisir celle qui correspond le mieux à votre situation et à vos objectifs.