Comprendre les garanties des prêts immobiliers

Le cautionnement est le système de garantie préféré par la majorité des établissements bancaires. Il correspond à un engagement pris par un organisme de caution partenaire de l’établissement financier sollicité qui se substitue à la défaillance de l’emprunteur pour le remboursement du crédit en cas de non-paiement de ce dernier. Le contrat de caution est intégré à l’offre de prêt, on dit que c’est un “acte sous seing privé“. À l’inverse des garanties que sont l’hypothèque et le Privilège de Prêteur de Deniers, il n’y aura pas nécessité de réaliser d’acte notarié, il n’y aura donc aucuns frais liés à l’enregistrement au bureau des hypothèques. Après l’étude de votre dossier, l’organisme de caution pourra valider ou non son accord de garantie. Sachez que cette garantie devra également être approuvée par la banque.

Selon les organismes de caution, le prix de souscription de la garantie va différer. Certains peuvent par exemple présenter des avantages pour les fonctionnaires. À la fin de votre prêt, des organismes de caution peuvent restituer partiellement ou totalement les frais engagés au départ. L’avantage de cette garantie est qu’elle peut être transférée sur un nouveau bien. Cela vous évitera de payer tous les frais de solde et de souscription d’un prêt immobilier, à un taux peut-être moins avantageux.  

En cas d’impayés de l’emprunteur, l’organisme de caution se substituera à l’emprunteur pour payer les mensualités du prêt à la banque. En parallèle, il prendra contact avec l’emprunteur pour mettre en place une solution d’étalement du montant de la dette. Toutefois, si aucune solution ou réponse n’est trouvée avec l’emprunteur, l’organisme de caution enclenchera la mise en saisie du bien.

Le cautionnement solidaire d’une personne physique

Sachez que toute personne physique peut se porter caution pour un emprunteur.

La banque demandera à l’emprunteur et à la caution le même dossier à justifier pour s’assurer de la solvabilité de chacun. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque sera tout à fait en droit de se retourner vers la caution pour obtenir le remboursement du prêt immobilier. La personne, qui se porte caution, doit ainsi être vigilante et s’assurer que l’emprunteur dispose de suffisamment de moyens pour s’engager dans un acte de cautionnement.

Le cautionnement solidaire est un acte qui peut se révéler lourd de conséquences pour la caution et son entourage. En effet, la banque sera en droit d’effectuer une saisie sur ses revenus, voire même sur son logement. Sachez aussi qu’en cas de décès de la caution, l’époux ou les enfants se verront hériter de cet acte de cautionnement. 

Cet acte de cautionnement est donc peu répandu dans le cadre d’une demande de crédit immobilier. Le cautionnement solidaire vient en complément de la souscription d’un cautionnement bancaire ou d’une garantie réelle.

Les garanties réelles

L’hypothèque et le Privilège du Prêteur de Deniers (PPD) sont des garanties réelles, c’est-à-dire qu’elles sont prises directement sur le bien immobilier. Ces garanties réelles doivent être enregistrées par le biais du notaire, au service de publicité foncière.

Le Privilège Prêteur de Deniers (PPD) est une garantie qui s’applique à des biens existants tandis que l’hypothèque intervient pour couvrir le “non bâti” soit des biens neufs (Vente en Etat Futur d’Achèvement ou construction) ou encore des travaux. Une des différences entre ces deux garanties est que le PPD est moins coûteux car il n’est pas assujetti de la taxe de publicité foncière.

• En cas d’achat sans apport : en général, vous devrez souscrire à une hypothèque pour couvrir le “non bâti”. En complément, viendra s’ajouter le PPD qui couvrira quant à lui le “bâti”.
• En cas d’acquisition d’un logement ancien avec apport de tous les frais : dans ce cas, vous aurez généralement à souscrire à la garantie réelle d’un PPD.
• En cas d’acquisition d’un logement neuf : achat de terrain + construction ou Vente en L’État Futur d’Achèvement (VEFA), vous devrez souscrire à une hypothèque de 1er rang.

Selon l’agence Nationale pour l’Information du Logement, en janvier 2019 en France Métropolitaine, pour un prêt d’un montant de 250 000 euros, les frais liés à l’hypothèque se sont élevés à 0,58 % contre 1,37 % pour un crédit de 40 000 euros. Vous remarquerez donc que plus le montant du crédit est élevé, plus les dépenses liées à l’inscription de la garantie diminuent.

Si l’emprunteur n’honore pas ses remboursements, elles donnent droit au créancier de faire saisir le logement par le biais d’un juge et de le vendre aux enchères afin de récupérer le montant des sommes dues. En cas de revente du bien immobilier, le notaire a pour obligation d’utiliser l’argent de la vente pour obligatoirement solder les prêts immobiliers à la banque pour permettre la levée des garanties. C’est ce qu’on appelle la mainlevée de la garantie.

Certains types de prêts conventionnés peuvent être exonérés de la taxe de publicité foncière, c’est le cas par exemple du Prêt à l’Accession Sociale (PAS).

Si la banque refuse de couvrir le prêt avec une garantie réelle et que l’organisme de caution ait également refusé le dossier, votre conseiller Ymanci Crédit immobilier consultera d’autres banques pour vous trouver une solution de financement au meilleur prix.

Les frais de mainlevée

Dans le cas où le bien immobilier serait revendu avant d’être arrivé au terme du prêt immobilier et que la totalité du crédit serait remboursée avant l’échéance, l’emprunteur devra payer les frais liés à la mainlevée. Cet acte juridique se réalise devant le notaire et représente le fait de radier l’inscription à l’hypothèque en cours et atteste que le prêt a bien été remboursé. 

Les frais de mainlevée se calculent sur le montant initial du prêt et sont dégressifs. Pour un prêt de 50 000 €, les frais s’élèvent à environ 1 % du montant. Alors que pour un prêt de 200 000 €, ils correspondent à environ 0,45 % du montant. Sachez que si le bien immobilier est revendu dans un délai supérieur à 1 ou 2 ans (selon la garantie) après le terme du remboursement du prêt, vous n’avez pas à effectuer la mainlevée de l’hypothèque. En effet, celle-ci prendra automatiquement fin un an après la dernière échéance de remboursement du prêt qu’elle garantit.

Le nantissement

Le nantissement fait partie des garanties pour votre crédit immobilier. Il se matérialise par un contrat entre l’établissement prêteur et l’emprunteur. Ce contrat porte sur un bien meuble incorporel en général de type placement en assurance-vie.

Dans ce cas, si l’emprunteur ne peut plus payer ses mensualités, le prêteur peut obtenir la vente du bien nanti ou en acquérir la propriété. Le nantissement présente peu de frais, mais il s’adresse plus particulièrement aux emprunteurs qui ont un certain portefeuille de valeurs permettant de garantir leur prêt. Le désavantage est que votre épargne est bloquée tant que le prêt immobilier est en cours.

Sachez que le nantissement peut servir à couvrir une partie du montant emprunté et la différence restante peut être couverte par une caution bancaire ou une garantie réelle.

NOTRE RÔLE

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