Regroupement de crédits avec garantie hypothécaire : tout ce que vous devez savoir

Publié le 24 août 2023, mis à jour le 21 septembre 2024 par Christophe Bernard - Responsable éditorial

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Le rachat de crédits avec garantie hypothécaire est envisageable en présence d’un ou plusieurs biens immobiliers. Il concerne donc exclusivement le rachat de crédits pour un propriétaire. Cette solution nécessite l’intervention d’un notaire dans le dossier. Elle présente des atouts, mais aussi quelques inconvénients.

En quoi consiste un rachat de crédits avec garantie hypothécaire

En premier lieu, il est important de comprendre le mécanisme de l’hypothèque. Les conséquences en cas de non-paiement du prêt ne sont pas négligeables. L’emprunteur doit bien en mesurer les effets. Il risque de tout perdre lorsqu’il n’est plus en mesure de s’acquitter de son prêt. Elles sont les mêmes dans le cadre d’un crédit immobilier ou d’un rachat.

L’hypothèque : une garantie bancaire pour les crédits immobiliers

C’est une sûreté. Elle confère à un créancier un droit sur un bien immobilier en présence d’une dette. C’est le cas pour financer un projet auprès d’une banque. Les banques obtiennent la certitude d’être remboursées tant que la totalité du crédit n’est pas soldée. Le demandeur consent à l’accorder au prêteur.

Lorsque l’emprunteur n’est plus en mesure de payer son prêt, la banque dispose du droit de saisir le bien. Celui-ci peut être vendu aux enchères et le financeur obtient ainsi le recouvrement de la dette.

Dans le cadre d’un financement bancaire, il s’agit d’une hypothèque conventionnelle. Elle ne doit pas être confondue avec celle qui est judiciaire. Dans ce dernier cas, c’est le juge qui accorde un droit au créancier sur le bien immobilier du débiteur. Cela signifie que même si votre prêt n’est pas garanti, la banque est en mesure d’inscrire sa créance par la suite en cas d’impayé. Elle peut alors saisir le bien et le vendre de la même manière.

Le principe du rachat de crédits avec garantie hypothécaire

Cette opération fonctionne de la même manière qu’un rachat de crédits simple ou avec d’autres types de garanties. La personne se fait racheter ses différents emprunts par un établissement financier. Un seul taux d’intérêt s’applique et il ne paie qu’une mensualité. Ce procédé réduit le montant à rembourser chaque mois ainsi que le taux d’endettement.

Cependant, le regroupement de crédits avec garantie hypothécaire présente une grande différence. L’emprunteur doit nécessairement détenir un bien immobilier. Elle peut se prendre sur une maison ou un appartement dont le prêt est déjà soldé ou sur celui qui est en cours. Un locataire ou un hébergé à titre gratuit ne sera pas en mesure d’apporter un tel engagement en contrepartie de son crédit. Elle peut couvrir un prêt immobilier, mais ce n’est pas obligatoire. Elle sert également à préserver des crédits à la consommation.

Le ratio et la marge hypothécaire : un seuil pour le regroupement de crédits

Avant d’accepter cette sûreté, la banque va s’assurer de la faisabilité de cette opération. Elle vérifie le ratio et la marge hypothécaire. D’un côté, il est nécessaire d’avoir une estimation du bien immobilier. De l’autre, l’organisme va fixer un seuil d’emprunt à ne pas dépasser.

Le ratio hypothécaire des crédits : il dépend de la valeur du bien immobilier

Il est impératif que le financement ne dépasse pas la valeur du bien. En effet, en cas de défaillance de l’emprunteur, le banquier ne pourrait pas obtenir le remboursement complet du prêt malgré l’hypothèque. Cependant, si l’estimation de la maison ou de l’appartement est supérieure au total du crédit, la garantie est égale à la somme empruntée.

Chaque organisme financier fixe son propre ratio. Il est généralement compris entre 80 % et 90 %. Il va donc dépendre de la valeur du bien immobilier proposé en contrepartie.

Le calcul est le suivant : ratio hypothécaire = (montant à financer/valeur du bien) × 100.

Prenons un exemple – Vous possédez une maison d’une valeur de 350 000 €. Le montant à financer sera compris entre 245 000 € et 280 000 €. (245 000/350 000) × 100 = 70 % et (280 000/350 000) × 100 = 80 %.

La marge hypothécaire : pour savoir quel financement la banque peut accorder à l’emprunteur

Il s’agit du montant maximum que la banque est en mesure de financer en prenant une hypothèque. Le prêteur vérifie votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt. Deux types de situation se distinguent. Dans un premier cas, le prêt sur le bien immobilier hypothéqué est soldé. Dans l’autre, il vous reste un encours.

La personne a entièrement remboursé le prêt immobilier du bien mis en hypothèque

Dans ce cas, cette maison ou cet appartement ne fait l’objet d’aucun prêt. La banque va calculer la marge hypothécaire en multipliant la valeur du bien au ratio hypothécaire.

Vous pouvez être dans ce cas si vous avez remboursé votre prêt immobilier. Vous avez gardé votre maison ou votre appartement, mais vous avez plusieurs crédits à la consommation. Vous souhaitez tous les réunir pour ne payer qu’une seule échéance de prêt.

Prenons un exemple – La personne détient un appartement d’une valeur de 350 000 € et le ratio hypothécaire est fixé à 70 %. La marge hypothécaire est de 245 000 €, soit 350 000 × 70 %.

Vous continuez de rembourser les mensualités du crédit immobilier qui finance le bien hypothéqué

Dans ce cas, un emprunt court toujours sur la maison ou l’appartement à hypothéquer. Pour obtenir la marge hypothécaire, la banque multiplie la valeur estimée du bien au ratio hypothécaire et déduit le capital restant dû.

Reprenons l’exemple précédent – La différence est que le capital restant dû est de 85 000 €. Dans ce cas, la marge hypothécaire est de 160 000 € soit (350 000 × 70 %) – 85 000 €.

Quelles sont les démarches pour regrouper ses crédits en présence d’une hypothèque ?

La mise en place du rachat de crédits implique plusieurs étapes. Elles sont nécessaires pour bien identifier les besoins de l’emprunteur, et la faisabilité de l’opération. Le client pourra comparer les offres. Il doit ensuite constituer sa demande afin qu’il soit accepté et souscrire une assurance de prêt.

Quelles sont les différentes étapes pour faire racheter ses prêts par un organisme bancaire ?

Au même titre qu’un prêt classique, l’établissement financier ou le courtier vérifie votre capacité de remboursement. Ce type d’engagement est important d’autant plus en présence d’une hypothèque. La mise en place du rachat de crédits se fait en plusieurs étapes.

Pourquoi regrouper ses prêts et faire une simulation du projet ?

L’emprunteur peut envisager de réduire ses mensualités pour financer un nouveau projet ou simplement abaisser son taux d’endettement. Pour cela, il a la possibilité de faire une simulation. Ymanci vous permet d’estimer votre future mensualité directement en ligne sur notre site. Il vous suffit de préciser votre besoin, de spécifier votre situation patrimoniale. Vous renseignez les crédits en cours, votre activité professionnelle et votre contexte personnel.

Étude de votre demande de regroupement de prêts par votre organisme financier

Votre simulation en ligne est adressée à un conseiller ou à votre courtier. À ce stade du rachat, vous obtenez une estimation de vos frais d’acte, de votre taux d’intérêt. Vous connaissez votre nouvelle mensualité, même si les calculs seront affinés par la suite.

Ymanci s’engage à vous répondre dans un délai de 48 h. Nous vous donnons un premier avis sur la faisabilité de cette démarche. C’est une étude gratuite et sans obligation de votre part.

Constituer un dossier auprès de la banque pour votre opération de rachat de crédits

Plusieurs documents sont à fournir à la banque. Ce sont :

• une copie de la pièce d’identité ;
• le dernier avis d’imposition ;
• les 3 derniers bulletins de salaire ;
• les tableaux d’amortissements des prêts en cours ;
• les relevés bancaires des 3 derniers mois ;
• l’acte notarié du bien, ainsi que son estimation.

Il est important de fournir toutes les pièces demandées. Un dossier complet sera étudié plus rapidement.

L’analyse du rachat de crédits par notre organisme

L’étude de votre demande de rachat va nous permettre de vous proposer la réponse la plus adaptée à votre situation. Une alternative à la garantie hypothécaire existe peut-être. L’avantage de passer directement avec votre courtier, Ymanci, c’est que nous présentons votre besoin et vos documents auprès de plusieurs organismes financiers. Vous obtenez plusieurs offres. Vous pouvez ainsi les comparer et profiter du taux le plus favorable, aux meilleures conditions.

L’accord et la signature de votre nouvelle offre de prêt avec la banque

Une fois que vous obtenez l’accord de la banque, vous signez votre nouvelle offre de prêt. Celle-ci comprend le détail de toutes les conditions du rachat (taux d’intérêt, frais d’hypothèque, etc.). Vous connaissez la mensualité que vous devrez régler. En principe, un délai de réflexion de 10 jours s’impose avant d’accepter le document. Enfin, les fonds sont ensuite mis à disposition. Le prêteur rembourse les différents crédits. Vous ne faites plus plusieurs paiements, mais bien un seul. Votre demande peut inclure une trésorerie. C’est une somme complémentaire qui vous permet de financer un ou plusieurs projets supplémentaires.

L’assurance de prêt est-elle nécessaire pour le regroupement de ses crédits avec une hypothèque ?

En principe, l’assurance de prêt n’est pas obligatoire. Cependant, au même titre qu’un emprunt classique, la banque peut l’exiger. Il est nécessaire de la sélectionner rigoureusement. En effet, l’assurance représente une part importante dans le coût du crédit.

Les banques demandent que l’assurance couvre au minimum les risques de décès et l’invalidité. Votre famille et vous-même êtes ainsi protégés si l’un de ces évènements survenait. En effet, suivant le taux de couverture, elle rembourse tout ou partie du prêt.

Quels sont les atouts et les inconvénients du rachat de crédits avec garantie hypothécaire ?

Le rachat de crédits avec garantie hypothécaire permet d’obtenir des conditions privilégiées par rapport à d’autres sûretés. Cependant, cela peut aussi représenter quelques inconvénients.

Les avantages de regrouper ses crédits avec une garantie d’hypothèque

C’est une sûreté pour le créancier. Elle lui permet de vendre la maison ou l’appartement en cas de non-paiement. Lorsqu’un emprunteur se présente avec une sûreté sur un bien immobilier, la banque lui accorde plus facilement un taux préférentiel. Les conditions sont également privilégiées puisque la plupart des banques acceptent un remboursement sur 25 ans. La personne peut réduire jusqu’à 60 %* ses mensualités.

Les autres avantages d’un rachat de crédits avec garantie hypothécaire sont les mêmes que pour un regroupement classique. Vous n’avez plus qu’un seul règlement à faire, votre taux d’endettement est diminué. Votre budget est ainsi allégé.

Le regroupement de crédits peut également être un avantage si vous êtes fiché. Cela peut être un fichage au FICP (Fichier des incidents de remboursements des crédits aux particuliers) ou au FCC (Fichier central des chèques). Le propriétaire peut accéder au rachat de crédits dans les deux cas. Cette solution n’est pas envisageable pour un locataire dans la même situation.

Les inconvénients du regroupement de crédits avec une hypothèque

Le principal inconvénient est le risque de saisie du bien en cas de non-paiement. En effet, il est possible que le client n’assume plus ses remboursements. Cela peut être suite à une perte d’emploi, d’une baisse de revenus importante ou pour toutes autres raisons.

La garantie hypothécaire a également un coût. Elle requiert un acte notarié, mais aussi de s’acquitter de frais. Ils comprennent :

• les émoluments du notaire ;
• les taxes de publicité foncière ;
• la contribution de sécurité foncière ;
• les émoluments de formalités et les débours.

Il ne faut pas confondre les frais d’hypothèque et les frais d’acquisition. Appelés aussi frais de notaire, ils se décomposent de la même manière. Les frais de notaire sont à payer pour chaque vente immobilière. Cependant, les frais d’hypothèque sont à régler en cas de garantie hypothécaire.

Quelle est la durée d’une hypothèque pour un rachat de crédits ?

Généralement, cette sûreté se prend pour la même durée que celle du prêt, plus un an, qui équivaut au temps de recours par la banque. Autrement dit, tant que le capital n’est pas soldé, elle reste valable. Dans tous les cas, la durée ne peut pas excéder 50 ans au jour de la formalité si le notaire la reconduit.

Par exemple : pour un prêt de 20 ans, la durée de la sûreté sera de 21 ans.

Mainlevée de l’hypothèque : une opération effectuée par le notaire

Cela consiste à demander une radiation de l’inscription hypothécaire. Deux situations se distinguent. Dans le premier cas, le prêt est remboursé au terme prévu dans le tableau d’amortissement. La mainlevée est automatique dans l’année qui suit l’expiration du crédit. Aucune démarche n’est requise et cela ne coûte rien. La fin du crédit correspond à la dernière échéance du prêt.

Dans le deuxième cas, le client revend son bien immobilier. Il est alors nécessaire de réclamer la mainlevée. Vous devez faire appel à un notaire avec l’accord de votre banque. Des frais s’appliquent en fonction du montant initial de l’emprunt et représentent entre 0,3 % et 0,8 % du montant initial du crédit.

Le coût se décompose de la même manière que pour les frais de notaire, soit :

• les émoluments du notaire ;
• la publicité foncière ;
• la contribution de sécurité immobilière ;
• les émoluments de formalités et de débours.

Quelle alternative pour l’emprunteur au rachat de créditS avec garantie hypothécaire ?

Une personne a tout à fait la possibilité de faire un rachat de crédits sans garantie hypothécaire. D’autres sûretés sont envisageables. D’ailleurs, les banques les exigent souvent au vu des montants et de la durée des crédits. Par exemple, cela peut être :

• Une caution par un organisme ;
• une caution personne physique ;
• le nantissement.

Le choix va dépendre de la situation personnelle du client. En effet, avec l’hypothèque, il risque de perdre le bien s’il cesse les paiements. Cela n’est pas le cas avec ces autres garanties. Cependant, l’hypothèque permet d’avoir des conditions de rachat de crédits plus avantageuses.

Le rachat de crédits avec garantie hypothécaire est une solution pour les emprunteurs propriétaires. C’est une sûreté pour le créancier qui peut ainsi vendre le bien en cas de non-règlement des échéances. C’est donc un risque pour le demandeur. Cependant, vous pouvez faire racheter vos crédits dans de meilleures conditions. Ymanci vous accompagne à chaque étape. N’hésitez pas à simuler votre rachat de crédits sur notre site internet ou à nous contacter.

Pour en savoir plus sur le rachat de crédits, vous pouvez consulter notre article sur

• Le rachat de crédit sans garantie.