Rachat de crédits pour solder des crédits immobiliers

Publié le 27 novembre 2023, mis à jour le 14 février 2024 par Sabine Roux - Rédactrice Web

Que ce soit pour l’achat de votre résidence principale, la construction d’une maison ou pour un investissement locatif, vous avez contracté un crédit immobilier. Il s’agit d’un engagement sur plusieurs années, généralement 15 à 25 ans. Et pourtant, détenir un prêt immobilier ne signifie pas que vous êtes pieds et poings liés à votre banque. En effet, si les conditions de votre crédit ne vous conviennent plus, il est tout à fait possible d’envisager le rachat de votre prêt.

Différentes raisons peuvent motiver le recours à une opération de rachat de crédits. Les taux d’intérêt du marché sont peut-être plus intéressants qu’au moment où vous avez souscrit votre prêt. Il est également possible qu’un changement de situation vous pousse à revoir le montant de vos mensualités. Quelle que soit votre situation, le rachat de crédits pour solder des crédits immobiliers offre bien des avantages. Découvrons-les ensemble et analysons le fonctionnement de cette opération de plus près.

Le fonctionnement d’une opération de rachat de crédit immobilier

Le rachat de crédit immobilier consiste à faire racheter votre emprunt immobilier par une autre banque. Cette opération vous permet de bénéficier de nouvelles conditions de prêt, avec un taux d’intérêt différent, des mensualités plus adaptées à votre situation et une durée de remboursement déterminée en fonction de votre situation financière et de vos attentes.

Les prêts immobiliers éligibles au rachat de crédits

Dans les faits, il existe plusieurs types de prêts immobiliers. La plupart des emprunteurs détiennent un crédit immobilier amortissable classique, tout à fait éligible au rachat de prêts. Cependant, d’autres formes de crédits immobiliers sont proposées sur le marché, à l’image du prêt à taux zéro. Ce crédit sans intérêt est conventionné par l’État. Il est accordé sous certaines conditions et ne peut faire l’objet d’un rachat. En d’autres termes, si vous demandez le rachat d’un prêt à taux zéro, il se transformera en crédit immobilier traditionnel et vous perdrez les avantages liés à sa nature.

Qu’en est-il du prêt relais ? Ce crédit est généralement souscrit par les propriétaires qui mettent en vente leur bien, mais ne souhaitent pas attendre de percevoir le fruit de la vente pour acheter une nouvelle maison. Un crédit leur est donc accordé à hauteur de 70 à 80 % de la valeur du bien en vente. Il est destiné à être remboursé sous deux ans maximum, dès que la vente du bien est finalisée. Cependant, lorsque le bien ne trouve pas preneur, le propriétaire actuel est obligé de rembourser son crédit relais en cours. Dans cette situation, le rachat du prêt peut représenter une solution efficace.

La différence entre rachat et regroupement de crédit immobilier

Attention à ne pas confondre rachat et regroupement de crédit immobilier. Le rachat concerne généralement le remboursement d’un crédit immobilier unique. Il est surtout motivé par l’obtention de conditions de prêt plus avantageuses.

Le regroupement, comme son nom l’indique, consiste à regrouper au minimum deux dettes afin de bénéficier d’une ligne de crédit unique. Il peut s’agir seulement de crédits immobiliers, mais aussi de prêts à la consommation. Le principal intérêt du regroupement de crédits réside dans la réduction des mensualités afin d’améliorer la situation financière de l’emprunteur voire de dégager une capacité d’endettement suffisante pour le financement d’un nouveau projet.

L’intérêt d’un rachat de crédits pour solder des crédits immobiliers

Faire appel à une banque ou un organisme de prêt pour racheter un crédit immobilier offre de multiples avantages. La motivation de l’emprunteur dépend de sa situation financière et personnelle. Quelquefois, certains événements peuvent contraindre l’emprunteur à demander un rachat de crédit immobilier. C’est le cas lors d’un divorce ou d’un changement de situation professionnelle impactant ses revenus.

Cette opération est également une solution pertinente pour obtenir un meilleur taux d’intérêt, diminuer son taux d’endettement ou améliorer sa situation bancaire en allégeant ses mensualités de remboursement. Revenons sur chaque avantage du rachat de crédit immobilier en détail.

Obtenir un taux d’intérêt plus intéressant grâce au rachat de crédit immobilier

Lorsqu’on souscrit un prêt immobilier, les sommes engagées sont conséquentes. De ce fait, le taux d’intérêt de l’emprunt revêt une importance capitale. Avec une incidence directe sur le coût total du crédit, il est susceptible de faire évoluer vos mensualités de remboursement à la hausse comme à la baisse.

Avec un écart d’au moins un point sur le taux d’intérêt du crédit, vous pouvez réduire le coût total de votre prêt de plusieurs milliers d’euros. Ainsi, lorsque les taux du marché sont à la baisse, il est souvent pertinent d’envisager le rachat de votre crédit immobilier.

Réduire ses mensualités de remboursement avec un rachat de crédit immobilier

Votre situation personnelle ou professionnelle a changé depuis la souscription de votre crédit immobilier ? Vos revenus ont diminué et votre capacité de remboursement s’en trouve impactée ? N’attendez pas de vous retrouver face à des difficultés de remboursement de vos dettes. C’est le moment de solliciter un rachat de crédits pour rembourser votre prêt immobilier en cours.

Non seulement vous pouvez bénéficier d’un taux d’intérêt plus compétitif, mais vous pouvez aussi allonger la durée de remboursement du crédit afin d’alléger vos mensualités. De cette manière, vous avez l’opportunité d’opter pour une mensualité plus en adéquation avec votre situation actuelle, afin de ne pas pénaliser votre budget.

Assurer le financement d’un nouveau projet grâce au rachat de crédit immobilier

En diminuant vos mensualités de remboursement, l’opération de rachat de crédits vous permet d’optimiser votre capacité d’endettement. Rappelons-le, pour calculer le taux d’endettement, il convient de diviser le montant total de vos charges par le montant total de vos revenus, puis de multiplier le résultat par 100. En allégeant vos charges, le rachat de crédits représente une solution pertinente pour dégager une capacité d’endettement supplémentaire. C’est ainsi un moyen efficace pour obtenir le financement d’un nouveau projet, avec l’obtention d’un crédit conso par exemple.

Le coût d’un rachat de crédits pour rembourser des prêts immobiliers

Vous connaissez maintenant tout l’intérêt d’un rachat de crédits pour rembourser des prêts immobiliers. Cependant, avant d’envisager cette opération, il est capital d’anticiper son coût. Certes, vous avez l’occasion de bénéficier d’un taux d’intérêt plus intéressant, mais pour que cette solution reste avantageuse, vous devez inclure l’ensemble des frais inhérents à l’opération.

Les indemnités de remboursement anticipé et les frais de dossier

Pour commencer, rembourser un crédit immobilier par anticipation suppose le paiement d’indemnités de remboursement anticipé. Leur montant correspond à 3 % du capital restant dû ou six mois d’intérêts. C’est la solution la plus avantageuse pour l’emprunteur qui est retenue par la banque.

Ensuite, vous devez comptabiliser les frais de dossier de votre nouveau crédit. Leur coût est fixé librement par chaque établissement bancaire, mais on constate une moyenne à 1 % du montant de l’opération, généralement plafonné à 1 500 euros.

Les frais de garantie lors d’un rachat de crédit immobilier

Tout crédit immobilier, ou crédit hypothécaire, bénéficie d’une garantie spécifique qui n’existe pas pour les prêts à la consommation. Pourquoi ? Parce que les sommes engagées sont conséquentes lorsqu’un emprunteur sollicite un crédit immobilier. La banque exige alors une garantie, qui peut être une hypothèque ou IPPD (inscription en privilège de prêteur de deniers), un cautionnement ou un nantissement.

Dans le cas d’une hypothèque, le remboursement du crédit hypothécaire par anticipation nécessite une levée d’hypothèque. Cet acte réalisé par un notaire engendre des frais de main levée. Si votre prêt est garanti par une caution telle que crédit logement, vous avez réglé des frais de cautionnement lors de la mise en place du crédit. Vous bénéficiez donc de la restitution d’une partie de la somme lors du remboursement anticipé du prêt. En revanche, il est nécessaire de payer de nouveaux frais de cautionnement pour votre nouveau crédit. Leur montant représente généralement un peu plus de 2 % du montant du crédit.

Les différentes étapes pour racheter un crédit immobilier

Au regard des nombreux avantages qu’offre le rachat de crédit immobilier, vous envisagez de faire appel à cette solution pour rembourser vos dettes actuelles ? Passons en revue toutes les étapes de cette opération afin de mener à bien votre projet.

Trouver un organisme de prêt pour le rachat de votre crédit immobilier

La première étape de votre rachat de crédit immobilier, c’est la comparaison des offres sur le marché. Pour cela, rien de plus simple qu’une simulation. En effet, la simulation prend la forme d’une proposition commerciale. Elle comprend le taux d’intérêt, le coût total du crédit, le montant des mensualités et la durée de remboursement. C’est grâce à ce document que vous pouvez trouver le contrat de prêt qui répond le mieux à vos attentes.

Pour effectuer une simulation, vous avez plusieurs solutions. Vous pouvez la réaliser directement en ligne, sur le site d’une banque ou d’un comparateur de crédit. Vous pouvez aussi contacter un établissement de crédit directement afin de lui soumettre votre projet. Enfin, les services d’un courtier sont très utiles pour vous accompagner dans la recherche de la meilleure offre. Le courtier dispose d’un réseau de partenaires, avec des conditions de prêt négociées et donc attractives. De plus, le courtier propose une expertise pour vous aider à présenter et défendre votre dossier emprunteur.

Monter votre dossier emprunteur pour la demande de rachat de crédit immobilier

Une fois votre établissement de crédit trouvé, il faut passer à la préparation de votre dossier emprunteur. Cette étape consiste à réunir l’ensemble des justificatifs demandés par la banque afin de statuer sur votre demande de financement. En tant que propriétaire, vous devez fournir votre dernière taxe foncière ainsi que votre titre de propriété. Concernant le prêt à rembourser, il est nécessaire de transmettre l’offre de crédit initiale et le tableau d’amortissement de l’emprunt.

Les autres documents servent à apprécier votre situation financière et professionnelle. Pour cela, vous devez communiquer l’ensemble des éléments permettant le calcul de vos revenus. Bien souvent, il s’agit des deux derniers avis d’impôt et des trois derniers bulletins de salaire. En revanche, la liste des justificatifs requis peut varier selon votre situation. Par ailleurs, il convient de fournir tous les documents relatifs à vos charges. Il s’agit de l’ensemble des tableaux d’amortissement de vos crédits en cours, qu’il s’agisse d’un emprunt immobilier ou d’un prêt à la consommation.

Demander l’étude de votre dossier emprunteur par la banque ou l’établissement de crédit

Une fois tous les justificatifs requis en sa possession, la banque procède à une étude de faisabilité. Pour cela, elle calcule votre taux d’endettement et vérifie votre reste à vivre en fonction de la composition de votre foyer. En principe, le taux d’endettement doit rester inférieur à 33 % de vos revenus.

Ensuite, elle analyse de près votre relevé de compte bancaire. Chaque opération est étudiée. L’objectif ? Mieux cerner votre fonctionnement et votre situation. Cette démarche permet à la banque de vérifier votre capacité à rembourser vos dettes.

La finalisation du dossier de rachat de crédit immobilier

La banque a donné son accord pour votre demande de financement. Bonne nouvelle ! Maintenant, place à la finalisation de votre dossier. Prochaine étape : la souscription d’une assurance emprunteur. Il s’agit d’un contrat qui garantit la prise en charge totale ou partielle de vos mensualités de remboursement ou du capital restant dû en cas d’événements tels que le décès, l’invalidité, l’incapacité de travail, la perte totale et irréversible d’autonomie ou encore la perte d’emploi.

Vous avez la possibilité de souscrire l’assurance emprunteur auprès de la banque qui vous octroie le crédit ou auprès d’un autre organisme. Une fois cette formalité accomplie, vous pouvez signer votre offre de prêt. Les fonds sont débloqués quelques jours après la signature. La banque rembourse directement votre ancien créancier.

La différence entre rachat et renégociation de prêt immobilier

Rachat et renégociation de prêt immobilier sont deux opérations bien différentes. Il est important de rappeler ce qui les distingue afin d’éviter toute confusion. Le rachat de crédit consiste à faire racheter une ou plusieurs dettes par un autre organisme de prêt.

Lors d’une renégociation, vous sollicitez votre propre banque. Le but ? Qu’elle accepte de revoir les conditions de votre crédit. Cette démarche est pertinente lorsque les taux d’intérêt du marché évoluent à la baisse. Il s’agit d’un geste bien souvent accordé avec des contreparties commerciales. Cependant, la renégociation vous épargne l’ensemble des frais relatifs à un rachat de prêt immobilier.

Lorsqu’on contracte un prêt immobilier, on s’engage sur de nombreuses années. Et pourtant, votre emprunt immobilier est tout à fait capable de s’adapter à l’évolution de vos besoins et de vos attentes. Que ce soit pour profiter de conditions plus attractives, pour revoir le montant de vos mensualités ou pour financer un nouveau projet, le rachat de crédits est une solution idéale. Osez prendre les rênes de votre situation financière.

Découvrez également d’autres types de rachat de crédits :

• Rachat de crédits pour solder des dettes familiales
• Rachat de prêt à taux zéro 
• Rachat de crédits pour solder des crédits à la consommation 
• Rachat de crédits mixte pour solder des crédits immobiliers et des crédits à la consommation
• Rachat de rachat de crédits