Regroupement de crédits avec garantie hypothécaire : notre guide
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par Audrey Bergamini - Rédactrice Web Article supervisé par Pascal Dontail
par Audrey Bergamini - Rédactrice Web Article supervisé par Pascal Dontail
Le rachat de crédits avec garantie hypothécaire est envisageable en présence d’un ou plusieurs biens immobiliers comme dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier. Il concerne donc exclusivement le rachat de crédits pour un propriétaire. Cette solution nécessite l’intervention d’un notaire dans le dossier. Elle présente des atouts, mais aussi quelques inconvénients.
Ce qu'il faut retenir
- Le rachat de crédits avec garantie hypothécaire est une solution de financement adaptée aux propriétaires cherchant à optimiser leur gestion financière.
- Le rachat de crédits avec garantie hypothécaire implique l’utilisation d’un bien immobilier comme sûreté. En cas de non-paiement, la banque peut saisir et vendre le bien pour recouvrer la dette.
- Le rachat de crédits avec garantie hypothécaire donne accès à des taux préférentiels et des durées de remboursement plus longue comparativement à une opération sans garantie.
- Vous pouvez faire appel à Ymanci pour réaliser votre rachat de crédits avec garantie hypothécaire.
En quoi consiste un rachat de crédits ?
À qui s’adresse le rachat de crédits ?
En quoi consiste un rachat de crédits avec garantie hypothécaire ?
En premier lieu, il est important de comprendre le mécanisme de l’hypothèque. Les conséquences en cas de non-paiement du prêt ne sont pas négligeables. L’emprunteur doit bien en mesurer les effets. Il risque de tout perdre lorsqu’il n’est plus en mesure de s’acquitter de son prêt. Elles sont les mêmes dans le cadre d’un crédit immobilier ou d’un rachat.L’hypothèque : une garantie bancaire pour les crédits immobiliers
C’est une sûreté. Elle confère à un créancier un droit sur un bien immobilier en présence d’une dette. C’est le cas pour financer un projet auprès d’une banque. Les banques obtiennent la certitude d’être remboursées tant que la totalité du crédit n’est pas soldée. Le demandeur consent à l’accorder au prêteur. Lorsque l’emprunteur n’est plus en mesure de payer son prêt, la banque dispose du droit de saisir le bien. Celui-ci peut être vendu aux enchères et le financeur obtient ainsi le recouvrement de la dette. Dans le cadre d’un financement bancaire, il s’agit d’une hypothèque conventionnelle. Elle ne doit pas être confondue avec celle qui est judiciaire. Dans ce dernier cas, c’est le juge qui accorde un droit au créancier sur le bien immobilier du débiteur. Cela signifie que même si votre prêt n’est pas garanti, la banque est en mesure d’inscrire sa créance par la suite en cas d’impayé. Elle peut alors saisir le bien et le vendre de la même manière.Le principe du rachat de crédits avec garantie hypothécaire
Cette opération fonctionne de la même manière qu’un rachat de crédits simple ou avec d’autres types de garanties. La personne se fait racheter ses différents emprunts par un établissement financier. Un seul taux d’intérêt s’applique et il ne paie qu’une mensualité. Ce procédé réduit le montant à rembourser chaque mois ainsi que le taux d’endettement. Cependant, le regroupement de crédits avec garantie hypothécaire présente une grande différence. L’emprunteur doit nécessairement détenir un bien immobilier. Elle peut se prendre sur une maison ou un appartement dont le prêt est déjà soldé ou sur celui qui est en cours. Un locataire ou un hébergé à titre gratuit ne sera pas en mesure d’apporter un tel engagement en contrepartie de son crédit. Elle peut couvrir un prêt immobilier, mais ce n’est pas obligatoire. Elle sert également à préserver des crédits à la consommation.Rapide, gratuit et sans engagement
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Le ratio et la marge hypothécaire : un seuil pour le rachat de crédits
Avant d’accepter cette sûreté, la banque va s’assurer de la faisabilité de cette opération. Elle vérifie le ratio et la marge hypothécaire. D’un côté, il est nécessaire d’avoir une estimation du bien immobilier. De l’autre, l’organisme va fixer un seuil d’emprunt à ne pas dépasser.Le ratio hypothécaire des crédits : il dépend de la valeur du bien immobilier
Il est impératif que le financement ne dépasse pas la valeur du bien. En effet, en cas de défaillance de l’emprunteur, le banquier ne pourrait pas obtenir le remboursement complet du prêt malgré l’hypothèque. Cependant, si l’estimation de la maison ou de l’appartement est supérieure au total du crédit, la garantie est égale à la somme empruntée. Chaque organisme financier fixe son propre ratio. Il est généralement compris entre 80 % et 90 %. Il va donc dépendre de la valeur du bien immobilier proposé en contrepartie. Le calcul est le suivant : ratio hypothécaire = (montant à financer/valeur du bien) × 100. Prenons un exemple – Vous possédez une maison d’une valeur de 350 000 €. Le montant à financer sera compris entre 245 000 € et 280 000 €. (245 000/350 000) × 100 = 70 % et (280 000/350 000) × 100 = 80 %.La marge hypothécaire : pour savoir quel financement la banque peut accorder à l’emprunteur
Il s’agit du montant maximum que la banque est en mesure de financer en prenant une hypothèque. Le prêteur vérifie votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt. Deux types de situation se distinguent. Dans un premier cas, le prêt sur le bien immobilier hypothéqué est soldé. Dans l’autre, il vous reste un encours.La personne a entièrement remboursé le prêt immobilier du bien mis en hypothèque
Dans ce cas, cette maison ou cet appartement ne fait l’objet d’aucun prêt. La banque va calculer la marge hypothécaire en multipliant la valeur du bien au ratio hypothécaire. Vous pouvez être dans ce cas si vous avez remboursé votre prêt immobilier. Vous avez gardé votre maison ou votre appartement, mais vous avez plusieurs crédits à la consommation. Vous souhaitez tous les réunir pour ne payer qu’une seule échéance de prêt. Prenons un exemple – La personne détient un appartement d’une valeur de 350 000 € et le ratio hypothécaire est fixé à 70 %. La marge hypothécaire est de 245 000 €, soit 350 000 × 70 %.Vous continuez de rembourser les mensualités du crédit immobilier qui finance le bien hypothéqué
Dans ce cas, un emprunt court toujours sur la maison ou l’appartement à hypothéquer. Pour obtenir la marge hypothécaire, la banque multiplie la valeur estimée du bien au ratio hypothécaire et déduit le capital restant dû. Reprenons l’exemple précédent – La différence est que le capital restant dû est de 85 000 €. Dans ce cas, la marge hypothécaire est de 160 000 € soit (350 000 × 70 %) – 85 000 €.
Quelles sont les démarches pour regrouper ses crédits en présence d’une hypothèque ?
La mise en place du rachat de crédits implique plusieurs étapes. Elles sont nécessaires pour bien identifier les besoins de l’emprunteur, et la faisabilité de l’opération. Le client pourra comparer les offres. Il doit ensuite constituer sa demande afin qu’il soit accepté et souscrire une assurance de prêt.Quelles sont les différentes étapes pour faire racheter ses prêts par un organisme bancaire ?
Au même titre qu’un prêt classique, l’établissement financier ou le courtier vérifie votre capacité de remboursement. Ce type d’engagement est important d’autant plus en présence d’une hypothèque. La mise en place du rachat de crédits se fait en plusieurs étapes.
Pourquoi regrouper ses prêts et faire une simulation du projet ?
L’emprunteur peut envisager de réduire ses mensualités pour financer un nouveau projet ou simplement abaisser son taux d’endettement. Pour cela, il a la possibilité de faire une simulation. Ymanci vous permet d’estimer votre future mensualité directement en ligne sur notre site. Il vous suffit de préciser votre besoin, de spécifier votre situation patrimoniale. Vous renseignez les crédits en cours, votre activité professionnelle et votre contexte personnel. Bon à savoir : vous devez mentionner si vous êtes fiché au FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers). Les propriétaires peuvent à certaines conditions faire une demande de rachat de crédits.
Étude de votre demande de regroupement de prêts par votre organisme financier
Votre simulation en ligne est adressée à un conseiller ou à votre courtier. À ce stade du rachat, vous obtenez une estimation de vos frais d’acte, de votre taux d’intérêt. Vous connaissez votre nouvelle mensualité, même si les calculs seront affinés par la suite. Ymanci s’engage à vous répondre dans un délai de 48 h. Nous vous donnons un premier avis sur la faisabilité de cette démarche. C’est une étude gratuite et sans obligation de votre part.
Constituer un dossier auprès de la banque pour votre opération de rachat de crédits
Plusieurs documents sont à fournir à la banque. Ce sont :- une copie de la pièce d’identité ;
- le dernier avis d’imposition ;
- les 3 derniers bulletins de salaire ;
- les tableaux d’amortissements des prêts en cours ;
- les relevés bancaires des 3 derniers mois ;
- l’acte notarié du bien, ainsi que son estimation.
L’analyse du rachat de crédits par notre organisme
L’étude de votre demande de rachat va nous permettre de vous proposer la réponse la plus adaptée à votre situation. Une alternative à la garantie hypothécaire existe peut-être. L’avantage de passer directement avec votre courtier, Ymanci, c’est que nous présentons votre besoin et vos documents auprès de plusieurs organismes financiers. Vous obtenez plusieurs offres. Vous pouvez ainsi les comparer et profiter du taux le plus favorable, aux meilleures conditions.
L’accord et la signature de votre nouvelle offre de prêt avec la banque
Une fois que vous obtenez l’accord de la banque, vous signez votre nouvelle offre de prêt. Celle-ci comprend le détail de toutes les conditions du rachat (taux d’intérêt, frais d’hypothèque, etc.). Vous connaissez la mensualité que vous devrez régler. En principe, un délai de réflexion de 10 jours s’impose avant d’accepter le document. Enfin, les fonds sont ensuite mis à disposition. Le prêteur rembourse les différents crédits. Vous ne faites plus plusieurs paiements, mais bien un seul. Votre demande peut inclure une trésorerie. C’est une somme complémentaire qui vous permet de financer un ou plusieurs projets supplémentaires.
L’assurance de prêt est-elle nécessaire pour le regroupement de ses crédits avec une hypothèque ?
En principe, l’assurance de prêt n’est pas obligatoire. Cependant, au même titre qu’un emprunt classique, la banque peut l’exiger. Il est nécessaire de la sélectionner rigoureusement. En effet, l’assurance représente une part importante dans le coût du crédit. Les banques demandent que l’assurance couvre au minimum les risques de décès et l’invalidité. Votre famille et vous-même êtes ainsi protégés si l’un de ces évènements survenait. En effet, suivant le taux de couverture, elle rembourse tout ou partie du prêt.Les atouts et les inconvénients du rachat de crédits avec garantie hypothécaire ?
Le rachat de crédits avec garantie hypothécaire permet d’obtenir des conditions privilégiées par rapport à d’autres sûretés. Cependant, cela peut aussi représenter quelques inconvénients.Les avantages de regrouper ses crédits avec une garantie d’hypothèque
C’est une sûreté pour le créancier. Elle lui permet de vendre la maison ou l’appartement en cas de non-paiement. Lorsqu’un emprunteur se présente avec une sûreté sur un bien immobilier, la banque lui accorde plus facilement un taux préférentiel. Les conditions sont également privilégiées puisque la plupart des banques acceptent un remboursement sur 25 ans. La personne peut réduire jusqu’à 60 %* ses mensualités. Les autres avantages d’un rachat de crédits avec garantie hypothécaire sont les mêmes que pour un regroupement classique. Vous n’avez plus qu’un seul règlement à faire, votre taux d’endettement est diminué. Votre budget est ainsi allégé. Le regroupement de crédits peut également être un avantage si vous êtes fiché. Cela peut être un fichage au FICP (Fichier des incidents de remboursements des crédits aux particuliers) ou au FCC (Fichier central des chèques). Le propriétaire peut accéder au rachat de crédits dans les deux cas. Cette solution n’est pas envisageable pour un locataire dans la même situation.Les inconvénients du regroupement de crédits avec une hypothèque
Le principal inconvénient est le risque de saisie du bien en cas de non-paiement. En effet, il est possible que le client n’assume plus ses remboursements. Cela peut être suite à une perte d’emploi, d’une baisse de revenus importante ou pour toutes autres raisons. La garantie hypothécaire a également un coût. Elle requiert un acte notarié, mais aussi de s’acquitter de frais. Ils comprennent :- les émoluments du notaire ;
- les taxes de publicité foncière ;
- la contribution de sécurité foncière ;
- les émoluments de formalités et les débours.
Quelle est la durée d’une hypothèque pour un rachat de crédits ?
Généralement, cette sûreté se prend pour la même durée que celle du prêt, plus un an, qui équivaut au temps de recours par la banque. Autrement dit, tant que le capital n’est pas soldé, elle reste valable. Dans tous les cas, la durée ne peut pas excéder 50 ans au jour de la formalité si le notaire la reconduit. Par exemple : pour un prêt de 20 ans, la durée de la sûreté sera de 21 ans.Mainlevée de l’hypothèque : une opération effectuée par le notaire
Cela consiste à demander une radiation de l’inscription hypothécaire. Deux situations se distinguent. Dans le premier cas, le prêt est remboursé au terme prévu dans le tableau d’amortissement. La mainlevée est automatique dans l’année qui suit l’expiration du crédit. Aucune démarche n’est requise et cela ne coûte rien. La fin du crédit correspond à la dernière échéance du prêt. Dans le deuxième cas, le client revend son bien immobilier. Il est alors nécessaire de réclamer la mainlevée. Vous devez faire appel à un notaire avec l’accord de votre banque. Des frais s’appliquent en fonction du montant initial de l’emprunt et représentent entre 0,3 % et 0,8 % du montant initial du crédit. Le coût se décompose de la même manière que pour les frais de notaire, soit :- les émoluments du notaire ;
- la publicité foncière ;
- la contribution de sécurité immobilière ;
- les émoluments de formalités et de débours.
Bon à savoir
En cas de remboursement anticipé du prêt, il n’y a pas de mainlevée de l’hypothèque. Elle continue de courir, mais devient « sans valeur » puisqu’elle n’est plus rattachée à un prêt.
Quelle alternative au rachat de crédits avec garantie hypothécaire ?
Une personne a tout à fait la possibilité de faire un rachat de crédits sans garantie hypothécaire. D’autres sûretés sont envisageables. D’ailleurs, les banques les exigent souvent au vu des montants et de la durée des crédits. Par exemple, cela peut être :- Une caution par un organisme ;
- une caution personne physique ;
- le nantissement.
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Article supervisé par Pascal Dontail
Article écrit par
Audrey Bergamini
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