L’apport personnel, un critère essentiel pour un dossier de prêt immobilier
Achat de votre résidence principale, investissement locatif ou encore achat d’une résidence secondaire, petit à petit votre projet immobilier prend forme et de multiples questions se posent. Parmi elles, la nécessité de détenir un apport personnel pour emprunter auprès d’une banque et financer son achat immobilier. Si pendant de nombreuses années les banques se montraient peu regardantes sur le montant de l’apport personnel de l’emprunteur, ce temps-là est désormais révolu. Sous l’impulsion du Haut Conseil de Stabilité Financière, de nombreuses règles, officielles ou officieuses, encadrent l’octroi des prêts immobiliers de la part des banques. Et le montant de l’apport personnel de l’emprunteur est devenu une condition déterminante dans l’obtention d’un crédit immobilier.
Bien sûr, toutes les banques n’appliquent pas la même politique concernant le montant de l’apport personnel, et ce critère est souvent étudié par l’emprunteur afin de sélectionner un établissement bancaire pour concrétiser son emprunt immobilier. Cependant, proposer un apport personnel représente un atout considérable pour l’emprunteur. Analysons ensemble le montant de l’apport personnel idéal, ses avantages et les différentes méthodes pour constituer ce capital.
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La définition de l’apport personnel dans le cadre d’un prêt immobilier
L’apport personnel désigne la somme d’argent en euros que l’emprunteur investit dans son projet immobilier en plus du montant du prêt accordé par la banque. Il s’agit donc d’un capital prélevé sur ses fonds propres afin de compléter son emprunt immobilier dans le but de financer l’achat d’un logement.
La coutume veut que le montant de l’apport personnel de l’emprunteur couvre au minimum le montant total des frais engendrés par l’acquisition immobilière. Il s’agit principalement des frais de notaire, des frais de dossier et des frais de garantie exigés par la banque dans le cadre du financement immobilier. Ainsi, le prêt bancaire ne sert à financer que le prix exact de l’acquisition immobilière. Il s’agit d’une garantie importante pour la banque. En effet, en cas de défaut de paiement de la part de l’emprunteur, la banque va envisager la vente du logement financé par le prêt immobilier. Alors, si le montant du crédit immobilier correspond exactement au prix du bien, la banque a plus de chances de couvrir l’intégralité de la dette grâce à la vente du logement.
Le montant idéal pour l’apport personnel de l’emprunteur
Pour la banque, plus le montant de l’apport personnel de l’emprunteur est élevé, mieux c’est. En revanche, l’emprunteur n’a pas forcément intérêt à investir toute son épargne dans son projet immobilier, s’il souhaite conserver certains placements et profiter de l’effet de levier du crédit. Alors, tout est question de dosage. Dans les faits, il faut distinguer le montant de l’apport personnel minimum et le montant de l’apport personnel idéal dans le cadre d’un dossier de prêt immobilier.
Le montant de l’apport personnel minimum pour l’emprunteur
En théorie, aucune loi n’impose de disposer d’un apport personnel pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque. Dans les faits, les banques demandent généralement un apport personnel minimum équivalent à 10 % du montant de l’acquisition immobilière. Ce pourcentage correspond généralement au montant des frais de notaire et des autres frais liés à l’achat du logement.
Le montant de l’apport personnel idéal pour solliciter un crédit immobilier
Si un apport personnel correspondant à 10 % du montant de l’acquisition immobilière est généralement suffisant pour obtenir un prêt bancaire, une somme de 20 à 30 % du prix du logement représente un atout de poids pour l’emprunteur. Grâce à un tel apport personnel, l’emprunteur se présente comme un bon profil pour la banque. Cette situation facilite non seulement l’accord du crédit immobilier, mais aussi l’obtention des conditions d’emprunt et du taux d’intérêt les plus avantageux.
Les méthodes pour se constituer un apport personnel dans le cadre d’un crédit immobilier
Plusieurs possibilités existent pour se constituer un apport personnel. Cette somme peut provenir des différents placements de l’emprunteur, mais aussi de prêts aidés, d’un emprunt ou d’un don familial ou encore du fruit de la vente d’un bien immobilier. Étudions chaque possibilité plus en détail.
Les différents placements sur lesquels prélever son apport personnel
La plupart des personnes qui sollicitent un prêt immobilier commencent par calculer le montant disponible sur leur livret. Mais le livret bancaire n’est pas la seule épargne qui peut contenir des fonds à transformer en apport personnel dans le cadre d’un crédit immobilier. Une fois que vous avez fait le tour des avoirs disponibles sur votre livret A, votre livret de développement durable et éventuellement votre compte sur livret, vous pouvez contrôler les fonds disponibles sur d’autres placements tels que l’assurance vie et le PEL (plan épargne logement). Puis, en plus de l’épargne bancaire, vous pouvez étudier le montant de votre épargne salariale.
L’épargne salariale est généralement détenue sur un plan d’épargne entreprise. Les fonds placés sur un plan d’épargne entreprise sont souvent bloqués pendant une certaine période. Cependant, l’achat immobilier fait habituellement partie des motifs légitimes de déblocage anticipé du plan d’épargne entreprise. Vous pouvez alors inclure le montant de cette épargne dans le montant de votre apport personnel pour votre projet d’acquisition immobilière.
Apport personnel, l’importance du soutien familial pour l’emprunteur
Si votre situation familiale le permet, un prêt, un don voire une donation sont les bienvenus pour augmenter le montant de votre apport personnel. Attention, tout prêt familial d’un montant supérieur à 1 500 euros doit être formalisé par écrit, devant un notaire ou sous seing privé. Cet écrit doit mentionner le montant du crédit, la durée de remboursement, le taux d’intérêt et les conditions de remboursement. Concernant le don familial, il peut être soumis à taxation au-delà d’un certain montant et en fonction des liens qui unissent le prêteur et l’emprunteur.
Les prêts aidés afin de se constituer un apport personnel pour un prêt immobilier
Le prêt aidé peut être considéré comme un apport personnel par la banque dans le cadre d’un emprunt immobilier. Il s’agit d’un crédit réglementé, accordé avec des conditions de financement et de remboursement avantageuses pour l’emprunteur. Par exemple, le plus connu des prêts aidés, le prêt à taux zéro, ne comporte aucun intérêt sur le montant du capital emprunté. En revanche, tout prêt aidé n’est accordé qu’en fonction de conditions plutôt strictes, portant principalement sur les revenus de l’emprunteur et le type d’achat immobilier. N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un courtier en prêt immobilier pour vous renseigner sur votre éligibilité aux différents types de prêts aidés.
Profiter de la vente d’un bien immobilier pour se constituer un apport personnel
Avant de concrétiser votre nouveau projet immobilier, vous comptez mettre en vente un logement que vous possédez déjà ? Vous n’avez pas de crédit immobilier lié à cette acquisition immobilière ou le fruit de la vente dépasse le montant du capital restant dû sur le prêt en cours ? Dans ce cas, vous allez disposer d’une somme d’argent qui pourra être utilisée comme apport personnel dans le cadre de votre nouvel emprunt immobilier. Attention toutefois à anticiper le montant de la taxe à payer en cas de plus-value.
Les avantages de l’apport personnel pour l’emprunteur
Disposer d’un apport personnel offre de multiples avantages pour l’emprunteur. D’une part, il conditionne souvent l’obtention de votre crédit immobilier auprès d’une banque. D’autre part, il vous permet de négocier vos conditions d’emprunt, de bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt, d’accroître votre capacité d’achat et d’augmenter le taux d’endettement maximal autorisé par l’établissement bancaire.
L’apport personnel, un critère décisif pour obtenir un accord de financement
Le premier avantage de l’apport personnel pour l’emprunteur est plutôt une nécessité. Sans apport personnel, il devient de plus en plus difficile d’emprunter auprès d’une banque pour un achat immobilier. Pourquoi ? Parce que la banque estime que si vous n’êtes pas capable de mettre de l’argent de côté tous les mois avec vos revenus actuels, vous ne serez pas en mesure de rembourser une mensualité de crédit supplémentaire. Ainsi, votre capacité à épargner démontre la stabilité de votre situation financière.
L’apport personnel, un levier de négociation efficace auprès de la banque
Plus le montant de votre apport personnel est élevé, plus vous vous trouvez en position de force pour négocier les meilleures conditions d’emprunt et le taux d’intérêt le plus attractif auprès de la banque. Présenter un apport personnel digne de ce nom renforce la solidité et la crédibilité de votre dossier emprunteur. Le montant de votre apport personnel exerce une influence directe sur le niveau de risque estimé par la banque par rapport à votre demande de crédit immobilier. Ainsi, plus le risque estimé est faible, plus l’établissement bancaire est disposé à vous proposer un taux d’intérêt compétitif et des conditions de remboursement flexibles.
Augmenter votre capacité d’achat grâce à votre apport personnel
Le montant de votre apport personnel entre également en ligne de compte pour le calcul de votre capacité d’achat. La capacité d’achat correspond à la capacité d’emprunt à laquelle on ajoute le montant de l’apport personnel et on déduit le montant des frais liés à l’acquisition immobilière. Ainsi, pour une même capacité d’emprunt, calculée en fonction de vos revenus et de vos charges, augmenter le montant de votre apport personnel permet d’accroître votre capacité d’achat. Vous avez alors plus de choix pour l’achat de votre futur logement.
Augmenter le taux d’endettement maximal autorisé par la banque grâce à son apport personnel
Le Haut Conseil de Stabilité Financière recommande aux banques de ne pas accorder de crédit immobilier à un emprunteur présentant un taux d’endettement supérieur à 35 %. Pour rappel, le taux d’endettement correspond au montant de vos charges de loyer ou de prêt par rapport au montant de vos revenus. La mensualité du prêt sollicité est incluse dans le calcul de ce taux.
Cependant, le Haut Conseil de Stabilité Financière a mis en place des possibilités de dérogation pour 20 % des dossiers de demande de crédit. Les banques peuvent donc accorder des prêts immobiliers à un emprunteur dont le taux d’endettement dépasse les 35 %. Cependant, elles conservent cette marge de manœuvre pour leurs meilleurs profils. En disposant d’un apport personnel conséquent, vous pouvez faire partie de ces exceptions et voir ainsi vos chances d’obtenir un prêt immobilier augmentées, même si votre taux d’endettement est élevé.
Vous l’aurez compris, le montant de votre apport personnel est un critère déterminant dans l’octroi de votre crédit immobilier et la concrétisation de votre projet. Pour vous aider à le calculer, solliciter l’aide d’un courtier en prêts immobiliers est une solution pertinente. Cet expert du financement immobilier peut vous conseiller pour déterminer le montant idéal en fonction de votre projet et pour utiliser de façon optimale les différentes ressources à votre portée.
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