L’apport personnel, un critère essentiel pour un dossier de prêt immobilier
par Sabine Roux - Rédactrice Web
Directeur marché Immobilier et Professionnels
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Devenir propriétaire d’une résidence principale ou d’une maison secondaire ? Investir dans un bien locatif en France ? Votre projet immobilier prend forme ! Avant de choisir un crédit immobilier, vous vous posez plusieurs questions. Parmi elles, la nécessité de détenir un apport personnel pour emprunter auprès d’une banque.
Sous l’impulsion du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), des règles encadrent l’octroi des prêts immobiliers de la part des banques. Et cette somme versée par l’emprunteur est devenue un critère déterminant dans l’obtention d’un crédit immobilier.
Quel est le montant maximum d’un apport personnel ? Quels sont les avantages de cette somme d’argent pour un emprunteur et pour un établissement financier ? Quels sont les différentes méthodes pour constituer ce capital ?
Ce qu'il faut retenir
- L’apport personnel désigne une somme d’argent que l’emprunteur investit dans son projet immobilier.
- L’apport personnel couvre généralement la somme totale des frais engendrés par l’achat immobilier comme les frais annexes : frais de notaire, de dossier ou de garantie souvent exigés par une banque pour ce type de financement.
- L’apport personnel minimum demandé par les banques équivaut souvent à 10 % du prix nécessaire pour accéder à la propriété.
- L’absence d’un apport personnel peut inquiéter les établissements bancaires.
- L’apport personnel peut provenir d’une assurance sur la vie, d’un plan épargne logement, de prêts aidés, etc.
Vous voulez acquérir un bien immobilier ? Ne partez pas maintenant ! Ce que vous allez lire pourrait changer la donne et vous permettre d’accéder à la propriété.
Qu’est-ce que l’apport personnel dans le cadre d’un prêt immobilier ?
L’apport personnel désigne une somme d’argent que l’emprunteur investit dans son projet immobilier en plus du montant du prêt accordé par la banque. Il s’agit donc d’un capital prélevé sur ses fonds propres afin de compléter son emprunt immobilier dans le but de financer son projet immobilier.
L’apport personnel peut provenir d’un plan d’épargne logement (PEL), d’une donation, d’indemnité de licenciement, d’une plus-value sur la vente d’un logement, d’une prime exceptionnelle ou encore d’un emprunt familial.
La coutume veut que l’apport personnel de l’emprunteur couvre au minimum le montant total des frais annexes, à savoir :
- Les frais de notaire.
- Les frais de dossier.
- Les frais de garantie exigés par la banque.
Pourquoi les banques réclament-elles un apport personnel ?
Les établissements bancaires réclament un apport personnel pour des raisons évidentes.
La sécurité financière
L’apport correspond aux fonds personnels que l’emprunteur est en mesure de verser s’il veut se lancer dans le premier achat de sa résidence principale pour y résider ou effectuer un investissement locatif.
C’est pourquoi, l’apport personnel démontre votre capacité à gérer correctement vos finances et il prouve aussi que vous pouvez investir sur le long terme. Il va sans dire qu’il s’agit d’un signe positif pour les banques car il montre votre solvabilité.
La couverture des frais annexes
Des frais annexes viendront s’ajouter au coût du crédit immobilier. Ils prennent généralement l’apparence de frais de notaire, de frais de dossier, de frais de garantie. L’apport personnel peut donc régler ces dépenses.
L’accès à de meilleures conditions de prêt
Cet apport personnel est aussi une garantie importante pour l’établissement financier qui assure ses arrières au moment d’accorder le montage financier.
Grâce à un apport important, vous avez plus de chances de négocier un taux d’intérêt avantageux et des conditions de remboursement plus flexibles.
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Quel est le montant idéal d’un apport personnel pour une banque ?
Pour un établissement bancaire, plus le montant de l’apport personnel est élevé, mieux c’est. Toutefois, l’emprunteur n’a pas forcément intérêt à investir toute son épargne dans son projet, s’il souhaite conserver certains placements et profiter de l’effet de levier du crédit.
Se priver de toutes vos liquidités peut être risqué. Il est préférable d’en garder pour financer d’autres projets, notamment professionnels, et pour anticiper les besoins imprévus ou les évolutions futures.
Les économies, que vous n’aurez pas investies dans l’apport personnel, peuvent être placées sur des supports d’épargne ou d’investissement. Vous garderez ainsi une flexibilité et ces placements se révèleront plus rentables à long terme.
Quel est le montant de l’apport personnel minimum que l’emprunteur doit verser ?
Les banques demandent généralement un apport personnel minimum. 10 % de la somme totale empruntée est généralement suffisant pour obtenir un prêt bancaire.
Mais un apport plus élevé peut se transformer en atout. Avec une somme de 20 à 30 % du prix du logement, l’emprunteur peut entamer des négociations bancaires tournant autour des conditions d’emprunt et des taux d’intérêt les plus avantageux, etc. Il devient effectivement un profil financièrement intéressant pour la banque.
Ce pourcentage correspond généralement au frais annexes : frais de notaire, frais de garantie, frais de courtage si le le particulier fait appel à un courtier.
À quel moment devez-vous verser cette somme d’argent ?
Dans la plupart des cas, le versement de l’apport personnel s’effectue à la fin du processus d’achat, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.
Après la signature du compromis de vente, vous disposez généralement entre 45 et 60 jours pour réunir les fonds nécessaires. Ce laps de temps offre la possibilité de mobiliser votre épargne, surtout si son déblocage n’est pas immédiat, comme une assurance-vie.
Faut-il obligatoirement souscrire un apport personnel ?
Comme l’assurance de prêt immobilier, l’apport personnel n’est pas obligatoire aux yeux de la loi. Mais il reste un atout important si vous voulez financer un prêt immobilier qui s’élève souvent à plusieurs milliers d’euros.
Il faut aussi garder à l’esprit que les établissements bancaires favoriseront les emprunteurs qui sont capables d’épargner.
Quels sont les recours pour acheter sans un apport personnel ?
Comme nous venons de l’écrire, ce fonds, qui montre votre solvabilité à une banque, n’est pas une obligation. Toutefois, l’absence d’un apport peut obliger les établissements bancaires à réclamer des garanties supplémentaires ou à appliquer un taux d’intérêt plus élevé. Donc, l’accès à la propriété sera plus coûteux.
Découvrez les solutions pour acheter sans avoir recours à un apport :
- Les prêts aidés, comme le PTZ. Ils peuvent effectivement être utilisés pour le financement d’une partie de l’apport.
- La garantie hypothécaire qui peut être appliquée sur un autre bien.
- L’emprunt familial qui peut être une garantie financière sérieuse pour les banques.
De quelles sources financières peut provenir un apport personnel dans le cadre d’un crédit immobilier ?
Plusieurs possibilités existent pour se constituer un apport personnel. Il peut provenir des différents placements de l’emprunteur, de prêts aidés, d’un don familial ou encore de la vente d’un bien immobilier. Étudions chaque possibilité plus en détail.
Les produits d’épargne réglementés qui offrent une épargne sécurisée et disponible rapidement
Les souscripteurs d’un prêt immobilier piochent souvent dans leurs livrets d’épargne réglementés : livret A, livret de développement durable (LDDS), plan épargne logement (PEL) ou encore livret d’épargne populaire, connu sous l’acronyme LEP.
Mais ces produits réglementés ne sont pas la seule épargne pouvant contenir des fonds à transformer en apport personnel dans le cadre d’un crédit immobilier.
Les placements financiers qui peuvent être utilisés pour payer un projet immobilier
Vous pouvez utiliser les fonds disponibles sur d’autres placements tels que l’assurance vie, le plan d’épargne en actions (PEA), etc.
Les épargnes salariales qui peuvent se révéler avantageuses fiscalement
L’épargne salariale est généralement détenue sur un plan d’épargne entreprise (PEE) ou sur un plan d’épargne pour la retraite collectif (PERCO). Ces épargnes sont proposées par votre entreprise et elles permettent à un salarié de se constituer une épargne supplémentaire.
Les fonds sont généralement bloqués pendant une certaine période. Mais l’accès à la propriété fait habituellement partie des motifs légitimes de déblocage anticipé du plan d’épargne entreprise.
Les prêts aidés qui peuvent servir d’apport
Ils peuvent être considérés comme un apport personnel par la banque dans le cadre d’un crédit souscrit pour acquérir une maison ou un appartement. Ils sont accordés avec des conditions de financement et de remboursement avantageuses pour l’emprunteur.
Les plus connus sont le prêt Action Logement mais surtout le prêt à taux zéro (PTZ). Comme son nom l’indique, il ne comporte aucun intérêt. En revanche, ces aides ne sont accordées qu’à certains profils d’emprunteur en fonction de leurs revenus et du type d’achat immobilier.
Le don d’un proche qui peut faire office d’apport pour l’emprunteur
Un don familial ou une donation peut également servir à augmenter votre apport personnel. Si la somme est supérieure à 1 500 euros, ce prêt familial doit être formalisé par écrit, devant un notaire ou sous seing privé. Cet écrit doit mentionner :
- le montant du crédit nécessaire à l’achat de votre bien.
- La durée de remboursement.
- Le taux d’intérêt.
- Les conditions de remboursement.
Il faut savoir que le don peut être soumis à taxation au-delà d’une certaine somme et en fonction des liens qui unissent le prêteur et l’emprunteur.
N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un courtier en prêt immobilier pour vous renseigner sur votre éligibilité aux différents types de prêts aidés.
La vente d’un bien immobilier peut aider à se constituer un apport personnel
Avant de concrétiser votre projet immobilier, vous comptez mettre en vente un logement que vous possédez déjà ? Vous n’avez plus de crédit immobilier ou la vente dépasse le capital restant dû sur le prêt en cours ? Dans ce cas, vous allez disposer d’une somme d’argent qui pourra être utilisée comme apport personnel dans le cadre de votre nouvel emprunt immobilier. Il faut savoir que le particulier devra verser une taxe en cas de plus-value.
Quels sont les avantages de l’apport personnel pour l’emprunteur ?
Disposer d’un apport personnel offre de multiples avantages pour l’emprunteur. D’une part, il conditionne souvent l’obtention de votre crédit auprès d’une banque. D’autre part, il vous permet de négocier un meilleur taux d’intérêt, une capacité d’achat intéressante et ou encore un taux d’endettement maximal autorisé par l’établissement bancaire. Passons en revue ces avantages :
L’apport personnel, un critère décisif pour obtenir un accord de financement
Le premier avantage de l’apport personnel pour l’emprunteur est plutôt une nécessité. Sans apport personnel, il devient de plus en plus difficile d’emprunter auprès d’une banque pour un achat immobilier.
Pourquoi ? Parce que la banque estime que si vous n’êtes pas en mesure d’épargner avec vos revenus actuels, vous ne serez pas capable de rembourser une mensualité de crédit supplémentaire. Ainsi, votre capacité à épargner démontre une constance dans votre situation financière.
L’apport personnel, un levier de négociation efficace auprès de la banque
Plus votre apport personnel est élevé, plus vous vous trouvez en position de force pour négocier les meilleures conditions d’emprunt et le taux d’intérêt le plus attractif auprès de l’établissement bancaire. Présenter un apport personnel digne de ce nom renforce la solidité et la crédibilité au moment d’emprunter.
L’apport personnel exerce une influence directe sur le niveau de risque estimé par la banque par rapport à votre demande de crédit. Ainsi, plus le risque estimé est faible, plus l’établissement bancaire est disposé à vous proposer des solutions de remboursement plus flexibles.
L’apport personnel, un critère pour augmenter votre capacité d’achat
L’apport personnel entre en ligne de compte pour calculer votre capacité d’achat. La capacité d’achat correspond à la capacité d’emprunt à laquelle il faut ajouter l’apport personnel puis déduire les frais liés à cet achat.
Pour une même capacité d’emprunt, calculée en fonction de vos revenus et de vos charges, l’augmentation du montant de votre apport personnel permet d’accroître votre capacité d’achat. Vous avez alors plus de choix pour l’achat de votre futur logement.
L’apport personnel, un levier pour augmenter le taux d’endettement maximal autorisé
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande aux banques de ne pas accorder d’emprunt immobilier à un emprunteur présentant un taux supérieur à 35 %. Pour rappel, il correspond à la somme de vos charges de loyer ou de prêt par rapport à vos revenus. La mensualité du prêt sollicité est incluse dans son calcul.
Cependant, le HCSF a mis en place des possibilités de dérogation pour 20 % des dossiers de demande de crédit. Les banques peuvent ainsi accorder des prêts immobiliers à un emprunteur dont le taux dépasse les 35 %. Il faut préciser qu’elles conservent cette marge de manœuvre pour leurs meilleurs profils.
Qui peut vous aider à calculer l’apport personnel ?
L’apport personnel est un critère déterminant pour négocier votre emprunt indispensable pour financer l’achat de votre bien. Pour vous aider à calculer cette somme, qui peut donc être obtenue via un livret, un don ou encore un héritage, un courtier est une solution pertinente.
Cet expert peut déterminer la somme idéale en fonction de votre projet et pour utiliser de façon optimale les différentes ressources à votre portée.
À chaque étape, votre courtier Ymanci sera présent à vos côtés. Découvrez ci-dessous les retours des clients qui ont déjà eu recours à leurs services.
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