Les étapes pour choisir une offre de prêt immobilier
Sommaire
par Sabine Roux - Rédactrice Web Article supervisé par Anthony Ditte
Vous envisagez un achat immobilier ? La souscription d’un prêt immobilier se présente comme une démarche incontournable pour financer votre projet. Cependant, définir les critères et caractéristiques d’un crédit immobilier n’est pas une formalité qu’on balaye d’un revers de la main. Pour obtenir un emprunt qui correspond à vos besoins, vos objectifs et votre situation financière, une étude en bonne et due forme vous attend.
Chaque étape de votre financement immobilier nécessite une attention particulière afin de bénéficier des meilleures conditions d’emprunt possibles et concrétiser votre projet conformément à vos attentes. Analysons donc en détail les différentes étapes à suivre pour choisir un crédit immobilier qui répond à vos souhaits.
Ce qu'il faut retenir
- Le choix et l’obtention d’un crédit immobilier débutent par l’évaluation de la capacité d’emprunt, calculée grâce au taux d’endettement (max. 35% des revenus en général).
- La constitution d’un apport personnel améliore les conditions d’emprunt et le dossier, mais il faut aussi prévoir une épargne de sécurité pour les imprévus et futurs besoins.
- Il est essentiel de prendre en compte l’ensemble des frais liés à l’achat (frais de notaire, honoraires, assurances, taxes, déménagement) pour trouver la meilleure offre de prêt immobilier.
- Avant de souscrire, comparez les offres de prêt (TAEG, coût global) de plusieurs banques, soit en les contactant une à une, soit en passant par un courtier qui négociera de meilleures conditions et vous accompagnera à chaque étape, du montage du dossier jusqu’au choix final.
Pas facile de choisir une offre de prêt immobilier ! Suivez nos conseils et vous y verrez plus clair.
Calculer votre taux d’endettement pour évaluer votre capacité d’emprunt
La première étape dans votre recherche d’un financement pour l’achat d’un logement, c’est le calcul de votre capacité d’emprunt. Connaître la somme que vous pouvez emprunter auprès d’une banque pour votre achat immobilier permet de poser les bases de votre projet. Et pour déterminer cette capacité d’emprunt, vous allez notamment vous appuyer sur le calcul de votre taux d’endettement.
Le taux d’endettement d’un emprunteur est exprimé en pourcentage. Il s’agit d’un ratio entre ses charges et ses revenus. Parmi les charges sont notamment comptabilisées les mensualités de remboursement des crédits en cours, les loyers destinés à perdurer après l’achat immobilier, les éventuelles pensions alimentaires versées ainsi que la mensualité de remboursement du crédit sollicité auprès de la banque. Les revenus, quant à eux, comprennent les revenus issus d’une activité professionnelle et les revenus locatifs éventuels.
Le taux d’endettement maximal pour obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque
Le Haut Conseil de Stabilité Financière fixe le taux d’endettement maximal d’un emprunteur à 35 % de ses revenus. Cependant, le taux d’endettement maximal accepté par la banque dépend avant tout de votre situation financière et de vos revenus. D’autres notions entrent en ligne de compte pour l’accord d’un emprunt immobilier, telles que le reste à vivre de l’emprunteur. En règle générale, ce reste à vivre doit être compris entre 800 et 1 000 euros pour un emprunteur seul.
Prenons l’exemple d’un emprunteur avec des revenus de 1 200 euros par mois. S’il est endetté à 35 %, soit 420 euros par mois, son reste à vivre correspond à 780 euros. La banque va donc privilégier un taux d’endettement plus bas dans le cadre de son crédit immobilier. À l’inverse, un emprunteur dont les revenus mensuels s’élèvent à 3 000 euros dispose d’un reste à vivre de 1 950 euros s’il est endetté à hauteur de 35 %. Pour ces types de profil, les banques peuvent accepter un taux d’endettement dépassant les 35 % habituels. En revanche, cette flexibilité n’est possible que pour 20 % de leurs dossiers de demande de prêt immobilier.
Le calcul de la capacité d’emprunt en fonction du taux d’endettement de l’emprunteur
Une fois que vous connaissez votre taux d’endettement actuel, vous pouvez définir le montant maximum qu’il vous est possible d’emprunter auprès d’une banque pour votre projet d’achat immobilier. Pour cela, vous commencez par fixer le montant maximum de la mensualité de crédit immobilier que vous pouvez rembourser tout en respectant un taux d’endettement maximal de 35 %.
Sur un simulateur de prêt immobilier en ligne ou une calculette en ligne, vous indiquez le montant de la mensualité de remboursement du crédit ainsi que la durée de remboursement souhaitée. Le simulateur en ligne calcule alors le montant total du crédit correspondant, en fonction des taux d’intérêt proposés sur le marché de l’emprunt immobilier. Ce montant total représente votre capacité d’emprunt.
Définir le montant de votre apport personnel pour votre projet immobilier
La deuxième étape, après avoir défini le montant que vous pouvez emprunter auprès d’une banque, c’est de déterminer le montant de votre apport personnel. Et en matière d’apport personnel, il existe certaines règles à respecter pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque. Le montant de l’apport personnel minimum exigé par la banque correspond généralement à 10 % du montant de votre achat immobilier. Ce pourcentage équivaut à peu près au montant total des frais liés à votre opération. Il s’agit, d’une part, des frais engendrés par votre achat immobilier tels que les frais de notaire et, d’autre part, des frais inhérents à votre prêt bancaire, comme les frais de dossier ou le coût de la garantie de l’emprunt.
Cependant, plus le montant de votre apport personnel est conséquent, plus la banque se montre disposée à vous accorder des conditions d’emprunt plus favorables. Ainsi, déterminer le montant de votre apport personnel constitue une étape clé de votre projet immobilier. L’idéal reste de cibler un apport personnel d’environ 20 % du montant de votre achat immobilier. En revanche, il est important de conserver une épargne pour faire face aux imprévus sans pénaliser votre situation financière ou pour financer de nouveaux besoins, tels que des travaux dans votre logement.
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Déterminer votre capacité d’achat pour votre projet immobilier
Vous connaissez maintenant le montant de votre capacité d’emprunt en fonction de votre taux d’endettement et le montant de votre apport personnel. Parfait ! Ces deux éléments vont vous permettre de calculer votre capacité d’achat pour votre projet immobilier. La capacité d’achat désigne le prix du bien immobilier sur lequel vous pouvez vous positionner en tant qu’acquéreur et donc, le montant global de votre achat immobilier. Elle correspond à votre capacité d’emprunt à laquelle on ajoute le montant de votre apport personnel et on déduit le montant total des frais liés à votre achat et à votre prêt immobilier.
Capacité d’emprunt et apport personnel réunis, vous disposez des bases pour estimer votre budget immobilier. Pour aller plus loin, écoutez l’épisode 1 de notre podcast sur le crédit immobilier, consacré au calcul de la capacité d’achat. Kathy, courtière Ymanci, y explique comment revenus et charges sont analysés pour respecter le plafond de 35 % d’endettement, quel rôle joue réellement l’apport personnel face aux frais annexes, et pourquoi conserver une épargne de sécurité reste essentiel.
Prendre en compte les frais liés à l’achat du logement et au crédit immobilier
Grâce au calcul de votre capacité d’achat, vous pouvez enfin partir à la recherche d’un logement. Cependant, si elle s’avère insuffisante par rapport aux critères de votre logement idéal, certaines décisions peuvent vous permettre de l’augmenter. D’une part, vous pouvez miser sur un apport personnel plus conséquent, en ayant recours à un prêt familial ou un crédit réglementé tel que le prêt à taux zéro. D’autre part, vous pouvez réduire le montant des frais liés à votre projet d’achat immobilier. En revanche, pour optimiser le montant de ces frais, il faut commencer par bien comprendre l’ensemble des frais engendrés par un achat immobilier.
Le coût des frais de notaire dans le cadre d’un achat immobilier
Les frais de notaire représentent l’un des postes de dépense les plus importants lorsqu’un emprunteur réalise un achat immobilier. Leur montant dépend d’un pourcentage du prix du bien, lui-même variable en fonction de la nature du logement. Ainsi, pour l’achat d’un logement dans l’ancien, le coût des frais de notaire correspond à une somme comprise entre 7 et 8 % du montant de l’acquisition.
En revanche, pour l’achat d’un logement neuf, le montant des frais de notaire se situe entre 2 et 3 % du montant de l’achat immobilier. Vous pouvez donc réduire le montant des frais de notaire en sélectionnant des types de biens immobiliers spécifiques, comme un logement neuf par exemple.
Le montant des frais liés au crédit immobilier souscrit auprès de la banque
Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier auprès d’une banque, différents types de frais vont découler de ce financement.
Les frais liés à l’analyse de votre dossier
En tant qu’emprunteur, vous devez régler des frais de dossier. Ces frais correspondent généralement à un pourcentage du capital emprunté, avec un seuil minimal et un plafond maximal. La bonne nouvelle, c’est que les frais de dossier peuvent être négociables. Mais pour les réduire au maximum, il faut présenter un dossier emprunteur solide ainsi qu’une situation financière stable. Il est également pertinent de faire appel à un courtier en prêts immobiliers, capable de les négocier pour vous faire bénéficier des meilleures conditions d’emprunt possibles.
Les frais inhérents au remboursement de votre crédit immobilier
Le prêt immobilier engendre d’autres frais pour l’emprunteur. Il s’agit alors du coût de la garantie du crédit, du coût de l’assurance emprunteur et du montant des intérêts de l’emprunt. Si le coût de la garantie du prêt est rarement négociable, les deux autres postes de dépenses peuvent être réduits au maximum. Pour cela, vous pouvez faire jouer la concurrence afin de trouver une offre d’assurance emprunteur au meilleur prix et décrocher une offre de prêt avec des intérêts les plus bas possibles. Vous pouvez également confier cette tâche à un courtier en prêts immobiliers. Le courtier connaît les arguments les plus pertinents afin d’obtenir les meilleurs tarifs pour les emprunteurs. De plus, il accède à des offres prénégociées, avec un coût défiant toute concurrence.
Le coût des autres frais liés à votre projet d’achat immobilier
Au-delà du coût des frais de notaire et des frais liés à votre prêt immobilier, d’autres dépenses sont à prévoir pour calculer le poids réel de tous les frais inhérents à votre projet. Il s’agit, par exemple, du coût des honoraires de l’agence immobilière ou du courtier en prêts immobiliers. Ces frais concernent également le coût de l’assurance habitation, le montant de la taxe foncière, le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou encore le coût des frais liés à votre emménagement dans votre nouveau logement.
Comparer les offres de crédit immobilier de plusieurs banques
Après avoir déterminé les différents types de critères à prendre en compte pour votre achat et votre prêt immobilier, vous pouvez vous intéresser aux conditions d’emprunt proposées par les banques sur le marché du crédit. En d’autres termes, c’est le moment de comparer les offres de prêt immobilier de plusieurs banques. Ce comparatif s’avère capital pour optimiser le montant des intérêts de votre prêt immobilier, bénéficier de conditions d’emprunt avantageuses et améliorer ainsi votre capacité d’achat. Mais alors, comment comparer les offres de crédit immobilier de plusieurs de banques ? Vous avez deux solutions : réaliser cette démarche vous même ou passer par les services d’un courtier en prêt immobilier.
Comparer soi-même les offres de prêt immobilier de plusieurs banques
Si vous souhaitez réaliser un comparatif des offres de crédit immobilier de plusieurs banques vous-même, il va falloir vous armer de patience. Deux options se présentent à vous : faire le tour de plusieurs banques, muni de votre dossier emprunteur, afin d’obtenir une simulation de prêt immobilier en bonne et due forme ou passer par un comparateur de crédits immobiliers en ligne.
Ensuite, vous pouvez vous concentrer sur le taux annuel effectif global (TAEG) présenté dans chaque offre de prêt pour comparer le coût total des différentes propositions de crédit que vous obtenez. Le TAEG représente le taux « tout compris » du crédit immobilier. Il comprend le taux ayant permis le calcul des intérêts du prêt, le coût des frais liés au financement et le coût de l’assurance emprunteur.
Faire appel à un courtier en prêts immobiliers pour comparer des offres de crédit
Vous n’avez ni le temps ni les connaissances nécessaires pour comparer vous-même les offres de crédit immobilier de plusieurs banques ? La solution : faire appel aux services d’un courtier en prêts immobiliers.
Accédez à un grand nombre d’offres de crédit immobilier
Cet expert du financement immobilier dispose d’un large réseau de partenaires bancaires. Il est capable de comparer pour vous de nombreuses offres de prêt en un temps record. De plus, en tant qu’apporteur d’affaires pour les banques, il a accès à des taux d’intérêts préférentiels, qui ne sont pas proposés directement aux emprunteurs.
Bénéficiez de l’expertise d’un professionnel
Par ailleurs, le courtier en prêts immobiliers se présente comme un partenaire de confiance, qui vous conseille tout au long de votre projet immobilier. Son rôle ne se limite pas à trouver le taux d’intérêt le plus avantageux ou les conditions d’emprunt les plus favorables. Le courtier peut vous aider à déterminer le montant de votre taux d’endettement, de votre capacité d’emprunt et de votre capacité d’achat. Il vous conseille également pour définir le montant idéal de votre apport personnel en fonction de votre situation. Ainsi, il intervient à chaque étape de votre projet d’achat immobilier pour déterminer les critères d’emprunt qui vous seront les plus favorables.
Faire appel à un courtier vous permet de déléguer cette comparaison à un expert qui négocie pour vous auprès de plusieurs banques. Pour aller plus loin, écoutez l’épisode 2 de notre podcast sur le crédit immobilier, consacré à la façon de choisir le bon prêt immobilier. Kathy, courtière Ymanci, y explique comment la durée du prêt influe sur le coût total et les mensualités, pourquoi la durée seule ne suffit pas à choisir, et comment les options de modulation permettent d’adapter votre crédit aux évolutions de votre situation.
L’accompagnement Ymanci reconnu par ses clients
En choisissant Ymanci, vous vous assurez des meilleurs conseils et d’un accompagnement hors-pair. Et ce n’est pas nous qui le disons :
Nos avis clients Google
Nos avis clients Trustpilot
Vous connaissez maintenant les principaux critères qui entrent en ligne de compte pour choisir un crédit immobilier adapté à vos attentes et à votre situation. Bien sûr, d’autres éléments peuvent impacter le choix du meilleur financement en fonction de votre projet immobilier. Il peut s’agir, par exemple, du type de prêt immobilier, comme la souscription d’un crédit relais ou d’un prêt à taux zéro pour financer votre opération. Ces éléments peuvent également concerner le type de taux qui répond le mieux à vos besoins tel qu’un taux fixe ou un taux variable. Quoi qu’il en soit, pour faire des choix éclairés, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un expert du crédit immobilier.
Vous souhaitez en savoir plus sur la souscription d’un crédit immobilier ? Découvrez d’autres informations utiles pour obtenir un prêt immobilier et concrétiser votre projet d’achat :
- Comment obtenir un crédit immobilier ?
- Les conditions pour obtenir un crédit immobilier ?
- Les offres de credit immobilier
- Modifier un prêt immobilier
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