Le calcul du taux d’endettement représente un critère déterminant pour obtenir un crédit immobilier et concrétiser son projet. Pour calculer votre taux d’endettement, vous devez partir de vos revenus et déduire toutes vos charges mensuelles. La méthode de calcul est la suivante : taux d’endettement = (charges fixes × 100) / (revenus du foyer).
Savoir comment calculer son taux d’endettement est essentiel pour se lancer dans un projet d’achat immobilier. Votre taux d’endettement permet de déterminer votre capacité d’emprunt. Il fait partie des conditions d’obtention d’un prêt immobilier.
Et si vous faisiez un petit tour sur notre outil pour voir si votre projet d’achat d’un bien immobilier est viable ou pas ?
Les éléments pris en compte dans le calcul du taux d’endettement
Vous l’aurez compris, le taux d’endettement correspond à un ratio entre vos charges et vos revenus. Mais concrètement, quels revenus et quelles charges sont comptabilisés dans le taux d’endettement ? Ces informations sont capitales pour évaluer la pertinence de votre projet d’achat ou d’investissement immobilier par rapport à votre situation financière et à votre capacité d’emprunt auprès d’une banque. Analysons donc ces éléments plus en détail.
Les revenus comptabilisés dans le calcul du taux d’endettement de l’emprunteur
Les revenus perçus par l’emprunteur peuvent être de plusieurs types. Pour la banque, il existe trois catégories de revenus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement : les revenus issus d’une activité professionnelle, c’est-à-dire le salaire, les revenus issus d’un investissement locatif, c’est-à-dire les loyers perçus et les éventuelles pensions alimentaires versées au bénéfice de l’emprunteur.
Les revenus du travail pour évaluer le taux d’endettement de l’emprunteur
Lorsqu’il s’agit de prendre en compte les revenus professionnels de l’emprunteur, plusieurs cas de figure peuvent se présenter. L’emprunteur salarié perçoit un salaire chaque mois. La banque va en général retenir le montant des salaires déclarés sur le dernier avis d’impôt de l’emprunteur, ou les trois derniers mois s’il y a eu une augmentation de salaire pérenne entre temps. Les primes et commissions perçues par l’emprunteur ne peuvent être prises en compte dans le calcul du taux d’endettement de l’emprunteur que si elles sont régulières.
Concernant l’emprunteur à la tête de sa propre entreprise, le calcul des revenus s’avère quelque peu différent. Chaque banque fait appel à ses propres méthodes afin de déterminer les revenus à prendre en compte pour le calcul du taux d’endettement. Cependant, on constate que la plupart des banques réalisent une moyenne des revenus issus des trois dernières années d’activité de l’entreprise afin d’évaluer les revenus mensuels de l’emprunteur.
Le calcul des revenus locatifs nets de l’emprunteur
Vous avez réalisé un investissement dans des appartements neufs que vous proposez désormais à la location ? Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier loué de façon saisonnière ? Quelle que soit votre activité dans le domaine immobilier, les loyers que vous percevez peuvent être inclus à vos revenus pour le calcul de votre taux d’endettement. En revanche, la banque applique une décote, généralement de l’ordre de 30 %, sur le montant des loyers bruts afin d’évaluer le poids des loyers nets.
La prise en compte des pensions alimentaires dans le calcul du taux d’endettement de l’emprunteur
Si vous recevez des pensions alimentaires, sachez que leur montant peut être intégré à vos revenus pour le calcul de votre taux d’endettement. La banque va tout simplement s’appuyer sur le jugement qui détermine leur montant. Ces revenus sont ainsi pris en compte pour évaluer votre situation financière et votre capacité d’emprunt. En revanche, l’âge de vos enfants et la durée restante de versement de ces pensions alimentaires entrent également en ligne de compte.
Les charges comptabilisées dans le calcul du taux d’endettement de l’emprunteur
Qu’ils soient issus d’appartements mis en location, d’un salaire lié à votre activité professionnelle ou d’une pension alimentaire, vous connaissez désormais l’étendue des revenus pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement. Maintenant, pour bien comprendre le calcul de ce précieux ratio, il convient d’étudier le type de charges comptabilisées par la banque afin de déterminer votre capacité d’emprunt en fonction de votre taux d’endettement.
Les mensualités de remboursement de vos crédits en cours
Que ce soit pour un projet immobilier ou un projet personnel, vous avez déjà souscrit des crédits et vous devez rembourser des échéances mensuelles pendant une certaine durée ? Prêt personnel, crédit à la consommation, prêt travaux ou encore crédit immobilier, toutes les mensualités de vos crédits en cours de remboursement sont prises en compte dans le calcul de votre taux d’endettement.
Bien sûr, si vous envisagez le remboursement anticipé d’un ou plusieurs crédits, les mensualités correspondantes seront exclues du calcul de votre taux d’endettement. Il en est de même pour les crédits dont la durée de remboursement restante est inférieure à trois mois.
La mensualité de remboursement de votre nouveau prêt immobilier
Dans le calcul de votre taux d’endettement, la mensualité du crédit que vous sollicitez est ajoutée aux mensualités de vos prêts en cours pour déterminer le montant de vos charges par rapport à vos revenus, et donc, pour calculer votre taux d’endettement. C’est justement pour cette raison que le montant du prêt demandé à la banque et la durée de remboursement souhaitée occupent une place déterminante dans l’accord de votre nouvel emprunt. En effet, ce sont principalement ces deux critères qui vont définir le montant de la mensualité de remboursement de votre nouveau prêt.
Celle-ci ne doit pas être trop élevée afin de respecter un taux d’endettement acceptable pour la banque. Bien sûr, tout dépend également de vos charges et de vos revenus actuels, c’est pourquoi le recours à un simulateur s’avère généralement bien utile. La simulation de votre nouveau prêt immobilier à l’aide d’un simulateur vous aide à anticiper le montant de votre mensualité de remboursement par rapport au capital emprunté et à la durée du crédit. Vous pouvez ainsi estimer si celle-ci ne représente pas un poids trop important par rapport à votre situation financière actuelle.
Les autres charges prises en compte dans le calcul du taux d’endettement de l’emprunteur
Au-delà des mensualités de crédit, il existe deux types de charges comptabilisées par la banque pour déterminer le taux d’endettement d’un emprunteur. D’une part, les éventuels loyers versés par l’emprunteur sont pris en compte s’ils sont amenés à perdurer après l’octroi du nouveau crédit immobilier. En effet, l’emprunt immobilier peut concerner un investissement locatif. Dans ce cas, l’emprunteur peut rester locataire de sa résidence principale. Le montant des loyers versés est alors inclus dans le calcul de son taux d’endettement.
D’autre part, les éventuelles pensions alimentaires versées par l’emprunteur sont prises en compte dans le calcul de son taux d’endettement. Comme pour les pensions alimentaires perçues, la banque va se fier au jugement qui atteste de leur montant et de leur durée de versement afin de déterminer leur impact sur la situation financière de l’emprunteur. Vous vous posez également d’autres questions au sujet de l’endettement et du crédit immobilier, voici ces autres questions et nos réponses.
Qu’appelle-t-on taux d’endettement ?
Pour bien comprendre ce qu’est le taux d’endettement et son rôle dans l’octroi d’un crédit immobilier, commençons par donner la définition de l’endettement.
L’endettement désigne le fait de contracter des dettes auprès de tiers, tels que des banques, des fournisseurs, des créanciers ou d’autres institutions financières. Ces dettes peuvent prendre la forme d’emprunts bancaires avec les crédits à la consommation et immobiliers par exemple, des dettes fiscales et familiales, de découverts bancaires et toutes autres dettes fournisseurs, etc.
Lorsque vous effectuez une demande de crédit, la banque ou l’organisme prêteur va vérifier votre niveau d’endettement, que l’on peut ainsi appeler taux d’endettement. Ce taux est un indicateur, généralement exprimé en pourcentage financier, qui permet de mesurer le poids de vos dettes, donc de votre endettement, par rapport à vos revenus.
Le taux d’endettement est calculé en divisant le montant total des charges fixes (mensualités de crédits en cours, loyer, pensions alimentaires, etc.) par le montant total des revenus nets (salaire, revenus locatifs, pensions de retraite, etc.).
Il est regardé de près par les banques lors de l’octroi d’un prêt. Si votre taux d’endettement est trop élevé, c’est-à-dire si le poids de vos dettes pèse déjà très lourd sur votre budget, les établissements bancaires risquent de vous refuser un crédit pour éviter d’aggraver votre situation et pour se protéger d’un éventuel non-remboursement des mensualités de prêt.
Pourquoi le taux d’endettement maximal autorisé pour un crédit immobilier est de 35 % ?
Comme vous le savez, lorsque vous souscrivez un prêt, la banque va vous demander un certain nombre d’informations, tel que vos revenus, le nombre de crédits que vous remboursez, le montant de vos mensualités et les autres charges qui vous incombent de payer. Avec ces données, un établissement financier est en mesure de calculer votre taux d’endettement et de déterminer votre éligibilité à l’emprunt bancaire.
Mais savez-vous que suivant la nature du prêt souscrit, les règles concernant le taux d’endettement sont différentes ?
Les banques sont notamment plus indulgentes pour l’octroi d’un crédit à la consommation. Elles peuvent accepter de vous accorder un prêt avec un taux d’endettement de 50 %. Ce plafond peut être dépassé si vos revenus et votre reste à vivre sont jugés importants.
En revanche, pas de dérogation pour les prêts immobiliers. Il existe une règle, édictée par le HCSF, le Haut Conseil de stabilité financière, qui recommande de ne pas dépasser 35 %, coût de l’assurance emprunteur inclus.
Cette règle a pour but principal de protéger les consommateurs mais aussi les établissements prêteurs. Ce plafond vise en effet à éviter un endettement excessif des ménages, avec mise en péril de leur situation financière, et à préserver l’équilibre des banques.
À noter : le taux maximal de 35 % peut toutefois être dépassé dans quelques cas. Le HCSF laisse une marge de manœuvre aux banques, mais recommande de ne pas attribuer plus de 20 % de leurs crédits au-delà de ce fameux seuil des 35 %.
Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier locatif ?
Si vous souhaitez faire un crédit immobilier pour l’acquisition d’un bien locatif, votre banque vous demandera, comme pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, plusieurs informations pour évaluer votre capacité d’emprunt, votre solvabilité et le risque associé à votre demande de prêt. Parmi ces informations, on retrouve, entre autres, vos revenus, vos relevés bancaires, le montant de votre apport personnel si vous en avez un, vos éventuels crédits en cours de remboursement.
Avec toutes ces informations, la banque va mesurer votre endettement, en calculant le ratio entre vos revenus et vos charges. Elle s’assure ainsi que votre taux d’endettement respecte les recommandations du HSCF, qui établit un taux d’endettement maximal à 35 % dans le cadre de l’octroi d’un prêt immobilier.
Le calcul précis du taux d’endettement dans le cadre d’un prêt immobilier d’une résidence principale ou secondaire, à savoir : (charges / revenus) x 100. Vos revenus locatifs seront certes pris en compte, mais avec une décote pour risque locatif plus ou moins importante, selon votre projet immobilier.
Si vous souhaitez connaître précisément votre taux d’endettement, nous vous conseillons de faire appel à l’expert en courtage de prêt immobilier Ymanci, le plus proche de chez vous. Il pourra ensuite vous aider à concrétiser votre projet immobilier locatif en vous trouvant la solution de financement adéquate à votre situation.
Comment optimiser son taux d’endettement pour augmenter sa capacité d’emprunt ?
Comme nous l’avons évoqué, le taux d’endettement dépend principalement de deux critères : les revenus et les charges de l’emprunteur. S’il est difficilement possible d’augmenter ses revenus, il est en revanche envisageable de réduire ses charges. Comment ? En diminuant les mensualités de remboursement de ses crédits en cours afin de pouvoir emprunter plus pour son nouveau projet.
Pour atteindre cet objectif, différentes solutions sont envisageables. D’une part, vous pouvez solliciter le regroupement de vos crédits en cours. Cette opération vous permet de bénéficier d’une unique mensualité de remboursement, généralement inférieure aux mensualités cumulées que vous devez actuellement rembourser. D’autre part, il est possible de passer par un rachat de crédit. Le rachat de crédits consiste à faire racheter vos dettes actuelles par une autre banque afin de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas et de meilleures conditions d’emprunt. Ainsi, vous pouvez obtenir une mensualité de remboursement plus basse, ce qui impactera positivement votre taux d’endettement.
Pourquoi faire appel à un courtier en prêt immobilier pour diminuer son taux d’endettement
Le courtier en prêt immobilier est un expert du crédit. Grâce à ses compétences, il est en mesure de vous conseiller pour optimiser votre taux d’endettement. Il peut vous accompagner dans une opération de regroupement de crédits ou de rachat de prêts afin d’accroître votre capacité d’emprunt pour votre nouveau projet. Il vous aide à réaliser une simulation pour comparer les offres de différentes banques. Ensuite, il vous accompagne pour concrétiser votre emprunt. Enfin, il se présente comme un partenaire de confiance pour suivre votre dossier tout au long de votre nouveau projet d’achat immobilier.
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