Augmentez vos chances d’obtenir un prêt immobilier en France

Publié le 20 octobre 2020, mis à jour le 02 avril 2024 par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

Que vous soyez primo-accédant ou que vous ayez déjà à votre actif l’achat d’un ou de plusieurs biens immobiliers, le fait de devenir ou de redevenir propriétaire d’une résidence principale ou d’un logement en vue de le mettre en location n’est pas une mince affaire. Surtout, si vous voulez financer l’achat de votre bien immobilier en sollicitant un prêt auprès d’une banque ou d’un organisme de crédit.  

Comme vous allez pouvoir le constater, surtout si vous êtes primo-accédant, cette démarche implique plusieurs conditions. Autant en avoir conscience si vous voulez mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir non seulement un crédit immobilier mais aussi pour réaliser votre projet immobilier. Quant à ceux qui ont déjà fait l’acquisition d’un logement, une piqûre de rappel ne peut pas faire de mal. Les époques changent, les critères pour obtenir un prêt immobilier aussi.  

L’octroi d’un prêt peut être synonyme de risques divers aussi bien pour une banque que pour l’emprunteur. Vous ne devez pas négliger certains points considérés comme primordiaux par les banques françaises comme : 

• L’apport personnel. 
• Le statut professionnel. 
• Le taux d’endettement. 
• La situation du compte bancaire. 

Ne vous inquiétez pas, nous avons rassemblé pour vous les informations indispensables pour vous aider à monter un dossier solide de demande de prêt en vue notamment de bénéficier du meilleur taux auprès d’une banque basée à Paris, Bordeaux, Strasbourg, Annecy ou dans une autre ville française. 

CONNAÎTRE VOTRE CAPACITÉ D’EMPRUNT AVANT DE DÉPOSER VOTRE DOSSIER DE PRÊT IMMOBILIER 

Primo-accédant ou acheteur aguerri, vous voulez vous lancer dans l’achat d’un logement en souscrivant un prêt immobilier. Avant toute chose, il est primordial de connaître votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos charges mensuelles. Ce calcul doit être effectué avant que vous ne vous mettiez en quête d’un logement. Dès que vous la connaîtrez, vous pourrez plus aisément cibler les biens qui correspondent à la fois à vos critères de choix, mais aussi à votre capacité d’achat. Cette dernière inclut votre capacité d’emprunt ainsi que votre apport personnel et soustrait les frais de garantie, de notaire et d’agence. Pour réaliser une estimation précise et complète de votre budget immobilier, vous pouvez utiliser notre calculette. Ce service en ligne est gratuit. 

Si vous êtes primo-accédant, vous pouvez bénéficier d’aides financées par l’État comme le prêt à taux zéro, connu sous l’acronyme PTZ. Ce dispositif est un prêt sans intérêt. Le prêt à taux zéro peut faire augmenter votre participation financière.

Focus sur les règles d’octroi en matière de prêts immobiliers

La banque ou l’organisme de prêt est soumis à des normes imposées par le Haut Conseil de Sécurité Financière (HCSF). Elles portent sur le taux d’endettement et le délai de remboursement. 

Le calcul du taux d’endettement est nécessaire pour s’assurer que le reste à vivre d’un foyer en France soit correct. Ce taux est fixé à 35 % des revenus nets du futur emprunteur, avant impôt, mais en incluant l’assurance de prêt. Sachez que vos chances d’obtenir un crédit immobilier pour l’achat de votre logement sont plus grandes si votre taux d’endettement est bas.  

Quant au délai de remboursement d’un prêt immobilier, il ne peut pas dépasser 25 ans. Il peut aller jusqu’à 27 ans pour les emprunts permettant le financement de biens tels que la vente en l’état futur d’achèvement, souvent abrégé VEFA, ou un achat nécessitant de travaux conséquents.

PRÉSENTER UNE SITUATION PROFESSIONNELLE STABLE, COMME UN CDI, POUR OBTENIR UN PRÊT IMMOBILIER 

Vous êtes à la recherche d’un financement. À cette étape, vous devez savoir que votre statut professionnel fait partie des critères primordiaux pour obtenir une offre de prêt de la part d’une banque ou d’un organisme de crédit. La banque ou l’établissement de prêt sera plus favorable à accorder un prêt immobilier à un profil emprunteur qui garantit un revenu stable et régulier comme qu’un :  

• Contrat à durée indéterminée, connu sous l’appellation CDI. 
• Statut de fonctionnaire qui a l’assurance de garder son emploi.  

Vous êtes en CDD ou en contrat intérim ? Ne renoncez pas pour autant à votre projet immobilier. Aux premiers abords, les banques ou les organismes de crédit vont se montrer plus réticents à vous verser le montant nécessaire. Dès que les prêteurs auront constaté une régularité dans vos revenus reçus au cours des trois dernières années, ils seront plus à même à vous accorder votre crédit. Il est aussi possible de souscrire et d’obtenir un crédit immobilier si vous vivez ou connaissez un co-emprunteur qui, lui, est en CDI. 

Si vous êtes indépendant (professions libérales, commerçants, artisans, chefs d’entreprise…), là aussi vous ne devez pas baisser les bras. Il vous faudra présenter une certaine régularité et stabilité financière professionnelle. Pour cela, la banque vous demandera d’insérer dans votre dossier vos trois derniers bilans, vos derniers avis d’imposition ou encore vos derniers relevés bancaires. Ces derniers lui permettront d’analyser la santé financière de votre entreprise et surtout sa pérennité. 

DISPOSER D’UN APPORT PERSONNEL SUFFISANT POUR OBTENIR UN PRÊT IMMOBILIER

Comme l’assurance emprunteur, un apport personnel n’est pas obligatoire. Cependant, les banques le réclament la plupart du temps. Les banques ou les organismes de crédit demandent en général un apport à la hauteur de 10 % du montant emprunté. Certaines d’entre elles sont en capacité de vous proposer une offre de prêt sans apport. Cependant, il est préférable de ne pas venir les mains vides et de posséder une somme disponible à la hauteur des frais de notaire. 

Cette somme disponible peut vous aider à obtenir les meilleures conditions d’emprunt. Plus elle sera conséquente, plus vous multiplierez les chances d’obtenir de meilleures conditions concernant les taux d’intérêt, et moins vous devrez emprunter. Ainsi, vos échéances de remboursement pour l’achat de votre logement se révéleront moins importantes. Ymanci vous propose de découvrir les taux en ligne. 

PRÉSENTER DES COMPTES BANCAIRES SAINS À LA BANQUE OU À L’ORGANISME DE CRÉDIT

Votre profil bancaire doit être rassurant vis-à-vis du prêteur. Il est donc préférable d’éviter les positions bancales telles que les découverts bancaires ou l’accumulation de crédits à la consommation. La banque ou l’organisme de prêt va éplucher vos relevés de compte, généralement les trois derniers, qui se trouvent dans votre dossier de demande de prêt. Il va aussi examiner votre capacité de remboursement avant de donner son feu vert ou pas à l’accord du crédit permettant d’acquérir votre résidence principale.  

Si votre compte bancaire n’est pas convenablement approvisionné, il est conseillé de recouvrer une meilleure santé financière avant de déposer un dossier auprès de votre banque ou de votre établissement de crédit. Le prêteur a besoin d’être rassuré. Cette assurance passe par le fait que vous savez épargner. Une fois votre compte bancaire remis à flots, il y a de fortes chances qu’il vous fasse une offre de prêt. 

En revanche, si votre compte en banque présente des incidents de paiement, le financement de votre projet sera compliqué. Il faudra soit : 

• Remettre à plus tard votre demande en attendant d’assainir vos comptes. 
• Envisager un rachat de crédits si vous disposez déjà de plusieurs prêts. 

Ce montage financier permet de faire racheter la totalité ou une partie de vos emprunts en cours par un seul organisme prêteur spécialisé. Tous vos crédits ne feront plus qu’un. Ainsi, vous n’aurez plus qu’une seule mensualité dont le montant peut même être réduit jusqu’à 60 %*. Le taux est dans la plupart des cas revu à la baisse. En revanche, la durée de remboursement est souvent plus longue. 

CHOISIR SON BIEN IMMOBILIER EN PENSANT À LA REVENTE EN FRANCE

Votre projet immobilier est également analysé par la banque. En effet, celle-ci ne s’arrête pas à l’étude de votre situation financière. Le type de logement ou encore son emplacement permettront à la banque d’évaluer les chances de revente du bien. Plus la plus-value sera conséquente, plus le dossier présentera un intérêt pour les banques ou les établissements prêteurs.  

S’ENTOURER DE PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER 

L’achat d’un bien immobilier est une démarche fastidieuse. Vous pouvez vous appuyer sur des professionnels qui portent le nom de… courtier. Nous vous invitons à faire appel à nos experts en courtage en crédit immobilier avant même de consulter votre banque ou votre établissement de crédit qui va vous avancer le montant nécessaire pour obtenir votre logement. Un montant que vous devrez bien évidemment rembourser sur une durée déterminée au préalable. 

Les courtiers chez Ymanci sont en effet capables d’étudier votre dossier et de vous donner les meilleurs conseils. En effet, leur carnet d’adresses leur donne un accès, nous ne dirons pas illimité, mais large aux offres de prêts immobiliers proposés par les institutions bancaires. Des offres qui seront sélectionnées par leurs soins et que vous pourrez ensuite comparer avant de prendre celle qui vous correspond le mieux. 

Notre courtier, qui connaît les critères de sélection des partenaires bancaires avec lesquelles il travaille, pourra vous aider à obtenir un taux d’intérêt des plus intéressants. Notre courtier sera là aussi pour vous conseiller, vous rassurer, vous faire gagner du temps et de l’argent, en comparant et en négociant au plus bas les meilleures offres financières, le taux d’emprunt, les frais de dossier ou encore le coût de votre assurance de prêt. Bref, ce professionnel vous accompagnera à chaque étape, du premier rendez-vous à la signature chez le notaire.

SE RENSEIGNER SUR LES TAUX ET LES FRAIS EN VIGUEUR POUR LIMITER LES RISQUES DIVERS LIÉS AU MONTAGE D’UN DOSSIER DE PRÊT IMMOBILIER

À un moment donné, la banque ou l’organisme de crédit va vous faire une offre financière. Au préalable, vous devez connaître le taux d’intérêt concernant votre futur prêt immobilier. Outre le taux d’intérêt, vous allez vous retrouver confronté à d’autres frais tels que : 

• Les frais de dossier. 
• Le coût de l’assurance emprunteur. Une assurance emprunteur est réclamée par les banques ou les organismes de crédit même si elle n’est pas obligatoire aux yeux de la loi. En effet, le délai d’un prêt immobilier court généralement sur plusieurs années. Des risques divers peuvent survenir pendant cette période : perte d’emploi, maladie entraînant par exemple une perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), voire décès. Voilà pourquoi le prêteur se couvre en vous demandant de souscrire une assurance. 
• Les frais de garantie.
• Les frais de courtage si vous décidez de solliciter l’aide d’un courtier en crédit immobilier. 

Vous devrez aussi surveiller le seuil de l’usure, aussi appelé le taux d’usure. Fixé par la Banque de France, ce taux est défini comme le taux annuel effectif global (TAEG) maximal. Les banques commerciales ne peuvent pas dépasser le seuil lorsqu’elles accordent des prêts immobiliers. Le taux annuel effectif global réunit la totalité des coûts liés à l’acquisition du financement comme : 

• Les intérêts. 
• Les frais de dossier.  
• Les coûts liés à l’assurance emprunteur.  
• Les garanties obligatoires réclamées par les prêteurs : l’hypothèque, la caution… 
• Les frais annexes.  

Il faut également penser à l’avenir qu’il soit plus ou moins éloigné. Il serait donc judicieux de vous renseigner sur les indemnités de remboursement anticipé, IRA, dont le coût peut être élevé, si vous envisagez de rembourser votre prêt immobilier avant son terme. 

Autant dire que mis bout à bout, surtout en période d’augmentation, ces taux et ces frais peuvent avoir un impact conséquent sur le coût de votre emprunt immobilier. Il est donc important de connaître leur existence. Vous pourrez mieux négocier avec le prêteur au moment où il vous fera une offre. 

Vous voilà désormais armé pour monter votre dossier de demande de prêt et maximiser votre chance d’obtenir une offre de crédit satisfaisante dont les remboursements ne viendront pas empiéter sur vos dépenses de la vie quotidienne.