Propriétaire d’un bien immobilier : connaissez-vous le prêt viager hypothécaire ?

Publié le 16 octobre 2024, mis à jour le 24 octobre 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Il existe un grand nombre de types de crédit immobilier différents. Le prêt viager hypothécaire (PVH) est une solution de financement qui n’est pas forcément très répandue auprès des propriétaires d’un bien immobilier en France. Par conséquent, il y a de fortes chances que cette opération financière soit un mystère pour vous. La rédaction d’Ymanci se fait un devoir d’éclairer les futurs propriétaires à la recherche d’une solution permettant non seulement de recevoir de l’argent mais aussi de garder leur habitation. Nous allons répondre à quelques-unes de ces interrogations comme qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ? À qui est-il accordé ? Quelle est la durée du PVH ? Quels sont les avantages et les inconvénients de cette opération financière ? Quelles sont les démarches pour souscrire ce type de crédit ? Les héritiers peuvent-ils récupérer une propriété mise sous hypothèque ? Nous allons notamment mettre l’accent sur le profil des emprunteurs, sur les intérêts et les taux de ce produit financier.

Qu’est-ce que le prêt viager hypothécaire ?

Le prêt viager hypothécaire est un contrat de prêt garanti par une hypothèque sur un bien immobilier. Explication ! Grâce à ce type de crédit, le maître des lieux, qui ne veut pas déménager et encore moins vendre son appartement ou sa maison, va donc hypothéquer son logement en échange d’une somme d’argent.

Un risque pour une banque ou un autre établissement financier. Voilà pourquoi l’habitation fait office de garantie pour une banque ou un organisme prêteur, capable de mettre sur pied un prêt viager hypothécaire. Cette garantie permet à un prêteur de minimiser les risques, tout en offrant aux emprunteurs une source de financement sécurisée. En effet, si le propriétaire venait à mourir ou décidait une mise en vente de sa propriété immobilière, la banque se dédommagerait en vendant le bien et récupérerait ainsi le montant du prêt ainsi que les intérêts accumulés.

De manière générale, le montant de l’emprunt tourne autour de 60 % de la valeur estimée de la propriété. Qu’en est-il justement du plafonnement de la dette ? Si la dette est inférieure à la valeur de l’immeuble, la différence entre cette valeur et le montant de la créance est versée aux héritiers. Si la dette est supérieure, le créancier ne pourra pas être réclamé plus que la valeur de l’immeuble.

Une des caractéristiques du PVH est qu’il s’agit d’un crédit non affecté. Par conséquent, l’emprunteur peut l’utiliser pour un emprunt lié à l’achat d’un appartement ou d’une maison, un prêt à la consommation, ou tout autre forme de crédit.

Précisons aussi que le bien, qui fait l’objet d’un prêt viager hypothécaire, doit être libre. C’est-à-dire ? Pour en bénéficier, aucun crédit ne doit être rattaché à cette habitation.

Le prêt viager hypothécaire : à qui s’adresse-t-il ?

Cette solution de financement est destinée à toute personne physique étant en possession d’une habitation. Néanmoins, elle est souvent consentie à un senior.

Pourquoi ce type de profil peut être intéressant pour les seniors ? Parce que le niveau de vie des seniors, notamment ceux qui sont en retraite, peut baisser. Voulant maintenir leur niveau de vie sans passer par la vente de leur bien immobilier, ils peuvent avoir accès à ce type de contrat qui permet donc de transformer une partie de la valeur de leur habitation en capital disponible, tout en continuant à y vivre.

En plus, le PVH est idéal pour les seniors qui ne sont plus autorisés à souscrire un crédit classique auprès d’une banque ou d’un établissement de prêt, à cause de l’âge ou encore d’une santé défaillante, mais qui ont encore des projets de vie.

Quelle est la durée du prêt viager hypothécaire ?

Contrairement aux crédits classiques, les intérêts sur ce prêt n’exigent pas de remboursement mensuel. En effet, le remboursement du capital emprunté et des intérêts interviendra au moment où :

L’emprunteur ou le dernier co-emprunteur décède

Le banque ou l’organisme de crédit va saisir le bien pour le mettre aux enchères et essayer de récupérer le capital et les intérêts générés pendant la durée du PVH.

Si les héritiers décident de garder l’habitation pour y résider ou pour la vendre, ils devront racheter la dette plafonnée à la valeur de l’immeuble estimée au jour de l’ouverture de la succession.

Le créancier, aussi appelé le prêteur, peut poursuivre la saisie ou la vente du logement ou se voir attribuer la propriété de l’immeuble par décision judiciaire ou en vertu d’un pacte commissoire.

L’emprunteur prend la décision de vendre son bien ou encore de faire une donation

Le projet de cession doit être signalé au créancier hypothécaire. Une estimation du bien immobilier peut être réalisée en cas de contestation concernant la valeur de l’immeuble retenue dans l’acte de cession. La créance du prêteur sera alors plafonnée, après cette estimation réalisée par un expert choisi par l’emprunteur et le créancier, en fonction :

• Du prix de vente s’il n’y a aucune contestation par le créancier.
• Du prix d’adjudication de l’immeuble si le créancier hypothécaire fait procéder à la saisie et à la vente de la propriété en vertu de son droit de suite.
• De la valeur d’expertise de l’immeuble si le créancier hypothécaire demande l’attribution judiciaire du bien immobilier ou se prévaut du pacte commissoire.

L’emprunteur ou le dernier co-emprunteur veut faire un remboursement anticipé

Concernant ce projet, la banque ou l’établissement prêteur appliquera des pénalités, appelées des pénalités de remboursement anticipé.

Les intérêts, capitalisés par l’emprunteur pendant la durée du prêt viager hypothécaire, et ajoutés au montant du prêt initial, peuvent varier en fonction de la banque ou de l’établissement prêteur mais aussi des conditions du marché.

Pourquoi opter pour un prêt viager hypothécaire ?

Cette opération de financement peut se transformer en solution intéressante, surtout pour les seniors qui rencontrent des difficultés à souscrire un prêt et qui ont un projet à réaliser. Ce type de crédit permet à un propriétaire :

• D’obtenir un capital en contrepartie d’une mise sous hypothèque de 1^er rang de son bien immobilier.
• De conserver la pleine propriété de son bien immobilier.
• De conserver un train de vie agréable.
• De financer un projet personnel comme des travaux de rénovation, l’achat d’un véhicule ou la préparation d’un voyage.
• De fournir une aide financière à ses enfants, voire petits-enfants par le biais d’une donation.
• De réaliser des travaux dans son habitation pour l’adapter en vue d’accueillir, par exemple, des personnes à mobilité réduite (PMR).
• De financer des soins médicaux.
• De ne pas s’encombrer d’un nouveau crédit et de ses inconvénients comme le taux d’endettement ou le risque de surendettement.
• De faire face à une dépense inattendue.
• D’avoir une source de revenus intéressante pour un senior ou un retraité.
• …

Gardons à l’esprit que la somme empruntée ne peut pas financer une activité professionnelle.

Quelles sont les conditions pour bénéficier d’un prêt viager hypothécaire ?

Ce financement peut être alloué à un propriétaire même s’il s’agit d’un senior et que ce dernier ne « roule pas sur l’or ». À ce jour, l’âge et les ressources ne sont pas un obstacle lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt viager hypothécaire.

Le détenteur du logement mis sous hypothèque n’est pas soumis au questionnaire médical.

Le particulier sur le point de réaliser un prêt viager hypothécaire n’est pas obligé de souscrire une assurance emprunteur, contrairement au souscripteur d’un emprunt immobilier. En revanche, il doit conserver son assurance habitation pour la maison ou l’appartement mis sous hypothèque. Le client doit effectivement être en mesure de garantir la valeur de l’habitation en cas de sinistre sur le bien mis en hypothèque.

En revanche, les propriétés concernées par un prêt viager hypothécaire, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, doivent être à usage exclusif d’habitation, à savoir des résidences principales, secondaires, biens locatifs.

Les biens mixtes, c’est-à-dire à usage professionnel et d’habitation, ainsi que les terrains ou les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) ne peuvent pas bénéficier de cette solution de financement.

Ce qu’il faut savoir : les biens atypiques tels que les propriétés se trouvant sur une exploitation agricole, les fermes ou encore les châteaux sont exclus de cette opération.

Quels sont les critères de sélection concernant l’emprunteur ?

Afin d’examiner la demande de prêt viager hypothécaire, certains éléments seront pris en compte par le conseiller bancaire ou le courtier, coutumier de cette solution de financement. Il s’agit de :

• La valeur du bien immobilier dont l’évaluation doit être réalisée par un expert indépendant.
• L’âge du propriétaire qui veut emprunter. Pour certains organismes prêteurs, il fixe l’âge minimum à 60 ans. L’âge, qui n’est pas forcément un obstacle pour obtenir ce type de prêt, va néanmoins influencer le montant et le taux d’intérêt. Par exemple, les montants seront plus importants pour les emprunteurs catégorisés seniors.
• Le sexe de l’emprunteur. Les femmes ont une espérance de vie plus longue que les hommes dans le monde, mais aussi en France. Leur espérance de vie est de 85,6 ans contre 80 ans pour les hommes. Ce fait peut leur permettre de bénéficier d’un montant supérieur, avec les mêmes conditions.

Quand faut-il rembourser un prêt viager hypothécaire ?

Il existe, à ce jour, trois façons de rembourser ce prêt unique en son genre. Rappelons effectivement que le client ne le rembourse pas tous les mois, comme, par exemple, un crédit à la consommation. Il va donc le rembourser en une seule fois. Voici les trois façons de s’en acquitter.

Le propriétaire vend sa propriété de son vivant

Cette solution est tout à fait possible. Mais le client devra rembourser le capital et les intérêts générés pendant la durée du PVH. Comme la propriété est sous hypothèque, l’emprunteur, qui opte pour une vente, doit en informer le prêteur.

L’intéressé opte pour un remboursement anticipé souvent total du prêt viager hypothécaire

S’il opte pour cette solution, le particulier, dont le bien immobilier est sous hypothèque, devra verser des indemnités de remboursement anticipé (IRA). Le montant de ces indemnités est variable en fonction du versement du capital.

L’emprunteur décède

Après le décès, la banque ou l’établissement de crédit va d’abord saisir la maison ou l’appartement puis le mettre en vente. Il va se rembourser grâce à la revente et versera l’excédent aux héritiers. Si le montant de la vente est inférieur au capital emprunté, les héritiers n’ont rien à payer. Si les héritiers désirent de garder l’habitation, ils doivent s’acquitter de la dette du propriétaire décédé auprès de l’organisme prêteur. Aussitôt après, le remboursement du crédit, les héritiers pourront prendre possession du logement.

Important : une banque ou un établissement de crédit jouent un rôle important dans l’octroi de ce produit financier. Prenons l’exemple d’une banque ! Elle va évaluer la valeur du bien et déterminer le montant du prêt en fonction de divers facteurs : l’âge du détenteur de l’appartement ou de la marché, l’état du marché immobilier. Comme un courtier, une banque est capable d’offrir des conseils personnalisés pour aider les principaux intéressés à comprendre les tenants et les aboutissants financiers de ce type de crédit.

Quels sont les avantages du prêt viager hypothécaire ?

Les avantages de ce prêt, qui permet à un propriétaire de débloquer une partie de la valeur de son bien immobilier sous forme de capital, sans avoir à le céder, ne sont pas négligeables. Outre l’accès à un capital et la garantie de garder le droit de vivre dans son logement jusqu’à son décès ou jusqu’à ce qu’il décide de le mettre en vente, cette solution de financement offre d’autres points positifs.

• L’emprunteur n’effectue aucun remboursement de prêt de son vivant. Il peut ainsi garder un niveau de vie correct sans alourdir son budget mensuel.
• Le particulier en possession d’une propriété hypothéquée reste dans son intérieur.
• Le PVH offre la possibilité de débloquer des fonds afin de dégager une trésorerie immédiate pour financer d’autres projets.
• Ce type de prêt ne pose pas le problème du calcul du taux d’endettement puisque le particulier ne rembourse pas le crédit.
• Le montant du prêt n’est pas soumis à l’impôt. En effet, il ne s’agit pas d’un revenu.
• La personne concernée n’est pas obligée de souscrire une assurance de prêt.
• Le principal intéressé n’a pas à remplir de questionnaire médical, ne fera pas de bilan de santé.
• Le PVH ne génère pas des frais de notaire comme il n’y a aucune vente immobilière.
• …

Ces garanties sont rassurantes pour les propriétaires, et notamment les seniors.

Quels sont les inconvénients de cette solution de financement ?

Le prêt viager hypothécaire est une solution permettant de recevoir de l’argent, tout en donnant en garantie son habitation. Cette opération, qui ne doit pas être confondue avec la vente en viager¹ et l’hypothèque dite classique², ne possède pas que des avantages, comme tout produit financier.

• Le montant du prêt va dépendre de la valeur du bien et de l’âge auquel il va souscrire ce prêt viager hypothèque.
• Les taux d’intérêt, fixés par le prêteur, sont parfois plus élevés qu’un prêt hypothécaire classique en raison du risque accru pour le prêteur.
• La mise en place d’un prêt viager hypothécaire entraîne généralement des frais de prise de garantie, des frais d’hypothèque et frais de dossier de notaire. Attention, il ne s’agit pas de frais de notaire comme lors d’une acquisition. Ces frais sont pris en compte dans le calcul global du coût du crédit et dans le TAEG.
• Un logement à usage mixte (habitation et professionnel) ne peut pas être une garantie pour un prêt viager hypothécaire.
• L’emprunteur garde la propriété. Du même coup, il doit s’occuper de l’entretien de son bien immobilier jusqu’à son décès ou la vente de sa propriété immobilière.
• Les banques spécialisées dans ce type de financement ne courent pas les rues en France. Nous allons vous faire une confidence. Ymanci, spécialisée dans le regroupement de prêts depuis 1999, l’emprunt immobilier et l’assurance emprunteur, connaît des partenaires financiers à même de le faire.

Quelles sont les démarches pour souscrire un prêt viager hypothécaire ?

Il y a des étapes importantes qu’il ne faut surtout pas négliger pour comparer les offres disponibles et proposées par une banque ou un organisme prêteur. Des offres qui varient d’une banque à l’autre. Certaines banques ou organismes prêteurs peuvent effectivement proposés des montants de prêt élevés, alors que d’autres peuvent offrir des taux d’intérêts compétitifs. Là aussi, il est primordial de comparer les différentes offres disponibles sur le marché pour trouver celle qui correspond le mieux au profil d’un senior, par exemple, à ses besoins et à sa situation financière.

Après avoir trouvé l’organisme de crédit qui propose ce type de produit, il faut :

• Passer par un établissement bancaire qui va ensuite dépêcher un expert immobilier indépendant en vue de réaliser une évaluation neutre de l’habitation.
• Avoir recours à un notaire pour l’inscription hypothécaire, avec l’offre de prêt signée.
• Se tourner vers un conseiller Ymanci si nécessaire.

L’organisme de prêt, aussi appelé prêteur ou créancier, décide ensuite du montant de ce type de crédit, garanti par une hypothèque, selon ces trois critères déjà cités ci-dessus la valeur du logement, le sexe et l’âge.

Comment est fixé le taux d’intérêt du prêt viager hypothécaire ?

La somme que le propriétaire veut emprunter est généralement inférieure à la valeur réelle de la propriété : de 15 % à 60 % de la valeur estimée par la banque ou l’établissement prêteur. Quant aux intérêts annuels de l’emprunt à taux fixe pendant toute la durée de vie du contrat, ils s’accumulent et sont ajoutés au capital emprunté. Ce procédé permet à l’emprunteur de ne pas alourdir son budget mensuel.

Comme pour un crédit immobilier « dit normal », le prêteur doit définir un taux d’intérêt qui permet de calculer la somme que le principal intéressé devra payer en cas de remboursement anticipé. Ce taux permet également de calculer la somme due par les héritiers dans le cas où ces derniers voudraient conserver l’habitation et rembourser par conséquent la banque ou l’établissement de crédit.

Le saviez-vous ? Le taux annuel effectif global ne doit pas dépasser les taux d’usure fixés par l’État sur une période de 10 ans. Il existe trois taux d’usure en fonction du montant du prêt :

• Montant inférieur ou égal à 3 000 €.
• Montant compris entre 3 000 et 6 000 €.
• Montant supérieur à 6 000 €.

Même s’ils sont calculés pendant la durée de vie du prêt, les intérêts ne sont remboursés qu’après le décès de l’emprunteur ou après la vente du bien immobilier.

Quelles sont les étapes pour souscrire un PVH contrat de prêt ?

Le prêteur va s’appuyer sur les éléments suivants qui peuvent varier en fonction de l’âge de l’emprunteur et du type de logement mis en hypothèque :

• L’analyse du besoin concernant l’emprunteur.
• La désignation du bien immobilier hypothéqué et sa valeur.
• Le montant empruntable qui sera défini par la banque.
• La signature de l’offre de prêt par le client, accompagné de son courtier, travaillant par exemple pour Ymanci.
• Le rendez-vous chez le notaire pour la prise de garantie hypothécaire chez le notaire.

Ce qu’il faut savoir ! Il doit s’écouler un délai minimum de dix jours calendaires entre la réception de cette offre de prêt et la signature du contrat. Le prêteur n’est pas autorisé à vous faire un versement tant que l’offre de crédit n’est pas acceptée.

Quant à la signature du contrat, elle doit s’effectuer chez le prêteur avant de prendre l’hypothèque chez le notaire. Le notaire va vérifier les sections cadastrales, le fait qu’il n’y a aucune hypothèque judiciaire ou autre sur le logement. Quant aux frais, ils sont à la charge de la personne concernée par ce type d’opération.

En ce qui concerne le cadre légal, le prêt viager hypothécaire en France est encadré par le Code de la consommation. Une banque ou un organisme prêteur doivent respecter certaines obligations d’information et de transparence vis-à-vis de leurs clients. Il est préférable de consulter un conseiller financier ou un notaire afin d’assimiler toutes les implications juridiques et financières de ce type de contrat.

Contrat de PVH : quelles sont les obligations de l’emprunteur ?

Si des travaux divers sont nécessaires dans le bien immobilier hypothéqué, ce rôle est dévolu à l’emprunteur pendant la durée du prêt. Si ce dernier n’entretient pas ce logement, le prêteur peut lui réclamer le remboursement anticipé du prêt.

À noter : un état des lieux peut être exigé par l’organisme de crédit au moment de la souscription du prêt. Ce document, annexé à l’acte notarié, servira de preuve en cas de litige concernant le logement et ses équipements.

Le particulier du logement a aussi l’obligation d’obtenir une autorisation écrite de l’organisme de prêt s’il décide de louer le bien hypothéqué.

Prêt viager hypothécaire : que dit la loi ?

Il s’agit d’un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier accorde à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques. Ce prêt est garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur destiné à l’usage exclusif d’habitation. Le plus de ce prêt est que son remboursement (capital et intérêts) ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur, lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué.

Ce produit financier destiné, entre autres, aux seniors propriétaires d’une maison ou d’un appartement, est donc encadré par le Code de la consommation en France. En effet des articles de loi régissent ce prêt, notamment ceux relatifs à la protection des consommateurs et à la transparence des conditions de crédit. Il est donc très important de lire correctement et attentivement les documents avant de les signer.

Besoin d’un courtier pour concrétiser ce projet ?

Ce contrat de prêt garanti par une hypothèque sur un bien immobilier apparaît comme une solution intéressante notamment pour les seniors. Il est néanmoins crucial de bien comprendre les conditions, les coûts, et les impacts sur l’héritage avant de mettre en place ce type de crédit. Le propriétaire d’un bien immobilier, intéressé par le prêt viager hypothécaire, peut s’en remettre à notre réseau de courtiers Ymanci. Nos professionnels répondront à toutes vos questions, prescriront des conseils avisés, vous aideront à réunir les documents nécessaires, vous dirigeront vers les partenaires financiers, les experts immobiliers, les notaires, etc. Ils se montreront disponibles à chaque étape de cette démarche.

Ce qu’il faut retenir du prêt viager hypothécaire :

Ce type de contrat peut s’avérer flexible pour les emprunteurs, notamment les séniors, tout en étant une sécurité pour les prêteurs.

• Le client garde la pleine propriété de son logement situé en France métropolitaine.
• Il n’a aucune mensualité à verser.
• Il n’est pas soumis à un bilan de santé.
• Le prêt viager hypothécaire ne peut être consenti qu’à des personnes physiques en pleine propriété.
• Le montant du crédit est non imposable.
• L’objet de ce crédit exclut le financement des besoins d’une activité professionnelle.
• Le prêt viager hypothécaire doit forcément être assorti d’une hypothèque sur une habitation, résidence principale ou locative.
• Le remboursement du PVH ne sera pas exigé avant le décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur. Il est possible de le rembourser lors d’une donation, d’un remboursement anticipé.
• Le client ne doit pas s’opposer à la vérification de son appartement ou de sa maison par le créancier.
• L’expertise du logement hypothéqué en France, à l’exception des DOM-TOM, de la Corse et des îles non reliées par un pont, est réalisée par un expert agréé qui va déterminer la valeur de l’habitation et du même coup fixer le montant du prêt.

¹Dans le cas d’une vente en viager, le particulier vend son bien, en échange d’une rente, et il conserve le plus souvent le droit d’y vivre. C’est ce que les professionnels appellent l’usufruit. Il y vit, mais il n’est plus propriétaire des murs mais propriétaire de l’usage. Lors du décès de l’usufruitier, celui qui avait récupéré la propriété des murs qui récupère naturellement le bien.

²Dans le cas d’un prêt hypothécaire classique, il faut rembourser périodiquement une partie du capital et des intérêts.

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