Les solutions de financement pour un projet d’achat revente

Publié le 02 septembre 2020, mis à jour le 18 décembre 2023 par Christophe Bernard - Responsable éditorial

Qu’il s’agisse d’achat ou de revente et parce que l’immobilier ne s’improvise pas, vous devez vous poser un certain nombre de questions pour vous assurer de prendre de bonnes décisions.

Il peut arriver que vous soyez à ce titre confronté aux deux situations en même temps. Déjà propriétaire d’un bien, vous souhaitez le revendre pour en acquérir un autre, avec plus d’espaces par exemple.

Après avoir préparé au mieux la revente de votre bien et étudier avec précisions les termes de votre nouvel achat, vous devez trouver un financement adapté à cette situation transitoire.

Le prêt relais

Le prêt relais est une opportunité car il vous permet d’acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu votre ancienne habitation. Il est notamment intéressant en cas de déménagement ou dans l’urgence puisqu’il vous offre du temps pour vendre au meilleur prix.

Ainsi, trois types de prêt relais existent selon le montant de votre maison ou appartement en vente :

• Le prêt relais sec : il peut être accordé par la banque uniquement quand le produit de la vente de l’ancien bien immobilier couvre intégralement l’achat du second bien. Ce prêt est donc appelé « sec » ou « seul » parce qu’il ne doit représenter que l’unique prêt du plan de financement – l’achat de nouveau bien ne nécessite pas la souscription d’un nouveau prêt. Le prêt relais sec se résume à une avance à court terme, qui sert à passer la période de décalage entre l’achat et la revente.
• Le prêt relais avec « franchise totale » : il intervient également lorsque le bien que vous souhaitez acquérir est plus cher que celui que vous vendez. Ce prêt peut être accordé sur une durée allant jusqu’à 24 mois et combine un prêt immobilier classique à un prêt relais. Le prêt relais avec période de franchise signifie que vous ne rembourserez pas les intérêts liés à l’emprunt lors des 12 premiers mois. Si le bien est vendu avant d’arriver avant cette franchise, alors vous rembourserez les intérêts dus mais aussi le capital du prêt relais. Si le bien n’est pas vendu, vous rembourserez les intérêts d’emprunt auxquels s’ajoutent les intérêts non versés sur la première année. Ce type de prêt relais vous permet donc d’alléger vos charges jusqu’à ce que votre bien soit vendu. Sachez que pour réduire encore vos charges, vous pouvez faire le choix d’un prêt amortissable avec différé d’amortissement vous permettant de bénéficier d’un délai de 24 mois durant lequel vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.
• Le prêt relais adossé : il intervient lorsque le bien que vous souhaitez acquérir est plus cher que celui que vous vendez. Ce type de prêt vous permet de souscrire un nouveau crédit en complément d’un prêt immobilier classique. Jusqu’à ce que la vente soit finalisée, vous remboursez les mensualités de votre crédit immobilier ainsi que les intérêts du prêt relais. Dès que la vente est finalisée le prêt relais sera soldé par la banque et il ne vous restera plus qu’à rembourser les mensualités liées à votre prêt immobilier.

Exemple d’un cas concret

Vous souhaitez vendre un appartement d’une valeur estimée à 250 000 € et le capital restant dû sur ce bien est de 100 000 €. En parallèle, vous avez trouvé la maison de vos rêves d’une valeur de 300 000 €.Dans un premier temps, l’établissement prêteur va calculer le bénéfice de la vente : 250 000 € – 100 000 € (Capital restant dû) = 150 000 €

À cela, la banque va se prendre une marge de sécurité d’environ 70% (en général entre 50 et 80%) : 150 000* 70% = 105 000 €

Le montant accordé dans le cadre de votre prêt relais s’élèvera donc à 105 000€ avec un taux d’intérêt à 1,40%. Dans ce cadre, vous ne remboursez pas les mensualités du prêt relais mais uniquement les intérêts intercalaires d’une valeur de 122 euros (hors assurance emprunteur).

Il vous manquera 195 000€ pour acheter votre nouvelle maison. Imaginons que la banque vous accorde un prêt immobilier sur 20 ans à 1,28% (hors frais assurance), vos mensualités s’élèveront donc à 921 euros (hors frais assurance).

Jusqu’à ce que vous ayez vendu votre appartement et par conséquent encaissé le montant de la vente, vous verserez 1043 € à la banque prêteuse (921 euros de mensualité pour votre crédit immobilier et 122 euros d’intérêts intercalaires pour votre prêt relais).

Une fois votre appartement vendu, la banque soldera votre ancien prêt immobilier et vos mensualités se verront diminuer, vous ne payerez plus que les mensualités liées à votre prêt immobilier actuel soit 921 euros (hors assurance). Le capital restant sera de 45 000 € à savoir : 250 000 € (prix de vente appartement) – 100 000 € (capital restant dû) – 105 000 € = 45 000 €

Vous disposez d’un capital de 45 000 € que vous pouvez :

• Épargner ou investir dans de nouveaux projets, dans ce cas vos mensualités resteront identiques
• Les réinjecter dans votre prêt immobilier et ainsi voir diminuer vos mensualités

Le prêt relais s’étale sur une durée de 1 à 2 ans et n’est renouvelable qu’une seule fois. Ce prêt ayant pour caractéristique de s’étaler sur une courte durée, en cas de remboursement anticipé, cela ne vous générera pas de frais additionnels.

En général, les banques accordent un prêt relais qui correspond à un montant allant de 50 à 80% de la valeur de votre bien mise en vente. Cette somme est susceptible de varier en fonction de l’établissement prêteur et de votre profil. On distingue 2 cas :

• Vous avez d’ores et déjà signé le compromis de vente pour votre bien : dans ce cas la banque prend peu de risques, elle vous accordera donc un prêt relais d’un montant élevé et sur une durée relativement courte
• Vous n’avez pas encore trouvé d’acquéreur pour votre bien : si le compromis de vente n’est pas signé, la banque vous accordera un montant plus limité pour conserver une marge de sécurité. Quant à la durée du prêt relais, elle est dépendante de la vente de votre bien, et peut s’étendre jusqu’à 2 ans. Le taux d’emprunt de ce type de prêt est susceptible de varier selon les banques mais d’ordinaire il correspond au taux du prêt immobilier principal.

Vous n’avez pas trouvé acquéreur pour votre bien ?

Si au terme du prêt relais vous n’avez pas trouvé d’acquéreur pour votre bien, sachez que cela peut être lourd de conséquences. En effet, sauf conditions particulières, si vous ne remboursez pas l’établissement prêteur, ce dernier pourra saisir une action en justice, ce qui pourra conduire à votre inscription au FICP (Fichier des Incidents de remboursements des Crédits aux Particuliers).

Pour ne pas vous retrouver dans cette situation, nous vous conseillons d’anticiper. Si avant l’échéance de votre prêt, vous vous rendez compte que votre bien a du mal à se vendre, vous devez envisager certaines alternatives. Vous pouvez notamment :

• Revoir le prix de vente de votre bien à la baisse
• Négocier avec votre banque un prolongement du prêt relais d’une année supplémentaire

Le prêt achat-revente

Le prêt achat-revente est un type de prêt convenant parfaitement pour les secundo-accédants. Celui-ci est avantageux dans la mesure où il permet de financer votre nouvel achat dans l’attente de la vente de votre logement actuel. Ce financement peut aller jusqu’à 70% de la valeur estimée de votre bien et s’étaler sur 25 ans.

Pour cela, un établissement bancaire rachète votre prêt et combine à un nouveau prêt souscrit pour votre nouveau logement. De cette façon, vos deux prêts sont regroupés en une seule mensualité. À la clé, un endettement qui reste convenable et une meilleure visibilité.

Lorsque le bien est vendu, le propriétaire peut alors rembourser une partie du prêt achat-revente et ce, sans frais de remboursement anticipé. À ce moment précis, vous pouvez alors décider de revoir la durée du crédit.

Prêt relais et prêt achat-revente, lequel choisir ?

En faisant le choix d’un prêt achat revente, votre taux d’endettement sera moins élevé. Toutefois cette option engendre des frais de garanties ainsi que des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) lié au rachat de votre prêt initial. En effet, l’avance qui vous sera octroyée par votre banque est plus conséquente dans le cadre d’un prêt achat revente, les indemnités le seront par conséquence également. Le prêt achat revente peut être la solution idéale si votre endettement est trop élevé pour avoir recours à un prêt relais.

Vous ne savez pas quel prêt choisir ? Pour financer votre nouvel achat, rapprochez-vous de nos courtiers Ymanci Crédit immobilier qui vous feront bénéficier de leur expertise !

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