Les différents types de prêts immobiliers et les options

Publié le 24 février 2020, mis à jour le 02 janvier 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Il existe de nombreux dispositifs qui aident les Français à devenir propriétaire d’un bien immobilier en France, comme le prêt accession sociale, le prêt conventionné, le prêt action logement ou le prêt à taux zéro, plus connu sous l’acronyme PTZ. Cependant, il existe aussi des solutions de financement qui consistent à adapter les mensualités de remboursement d’un emprunt immobilier en fonction des mensualités d’autres crédits. Ces emprunts sont le prêt à paliers, le prêt lissé ou encore le prêt progressif. Focus sur tous ces prêts.

Le prêt à paliers

Il s’agit de programmer des mensualités qui s’adaptent à une situation financière provisoire et qui sont définies dans le temps : baisse ou hausse de revenus, charge de prêts existants. Ces mensualités sont déterminées à la souscription de l’offre de prêt. Elles sont donc connues à l’avance. Le prêt à paliers peut se révéler intéressant dans certains cas. Par exemple, pour un étudiant en médecine qui souhaite souscrire un prêt et qui sait que les revenus de son internat sont plus faibles que ceux qu’il percevra une fois ses études finalisées, ou à l’inverse pour un futur retraité qui souhaite anticiper la diminution de ses revenus.

Ce type de montage procède par paliers. Quésaco? En clair, les mensualités étant différentes, elles peuvent varier soit à la hausse, soit à la baisse. Le prêt à paliers possède des avantages tels que la possibilité d’optimiser son financement pour vous aider à souscrire un nouvel emprunt, de réduire le coût total des crédits, d’adapter le remboursement à un possible changement de situation.

Le prêt à paliers est une solution financière qui est proposée par la banque ou l’organisme prêteur qui vous a accordé les prêts précédents. Vous pouvez néanmoins le solliciter dans un autre établissement bancaire. C’est votre droit. Cependant, le nouvel organisme devra procéder à un rachat de crédits.

Le prêt lissé

Il peut vous être proposé par l’établissement bancaire lors de la souscription de votre emprunt. Dans quel but? Faciliter l’acceptation de votre dossier. Sachez néanmoins que toutes les banques ou tous les organismes prêteurs ne proposent pas forcément un prêt lissé. Cette option est intéressante si vous disposez de multiples prêts, qui présentent des durées différentes de remboursement, pour financer votre bien immobilier. Cependant, le lissage d’un prêt peut entraver certaines renégociations futures et l’accès à certaines options comme le remboursement de crédit anticipé. Il faut le savoir.

Avec le prêt lissé, un des avantages est qu’il vous permet de rembourser une ou plusieurs échéances dont le montant total demeurera constant durant toute la durée de votre crédit qui est le plus long, et ce, quel que soit le nombre d’emprunts réalisés. Ainsi, il garantit une stabilité financière. Un exemple sera peut-être plus parlant : si vous cumulez un prêt employeur et un prêt à taux zéro + (PTZ +), vous avez tout à fait la possibilité de faire appel à ce type de prêt. Le fait de lisser le prêt bancaire autour de ces prêts vous permet de profiter d’un taux d’endettement stable sur toute la durée de votre prêt.

Un autre avantage est qu’il respecte le taux d’endettement et la capacité maximale de remboursement. Par conséquent, votre dossier sera plus facilement accepté par les établissements bancaires. Enfin, vous pouvez même réaliser des économies sur le coût total de votre crédit.

En résumé, un prêt lissé permet de s’acquitter de la même mensualité de remboursement sur toute la durée de l’emprunt et ce quel que soit le nombre d’emprunts qui est en votre possession. Notez que le prêt immobilier, s’il s’agit de votre crédit principal, peut être lissé avec :

• Un prêt aidé comme le prêt à taux zéro, le prêt d’accession sociale (PAS) qui sont accordés si vos revenus sont modestes, le prêt action logement, le prêt conventionné.
• Un prêt épargne logement associé à un plan épargne logement (PEL) ou un compte épargne logement (CEL).
• Un emprunt à la consommation : un crédit que vous aurez souscrit pour financer l’achat d’un véhicule ou pour effectuer des travaux dans sa résidence principale.
• Un crédit classique d’une durée différente.

Les banques commerciales classiques sont à même de vous proposer un prêt lissé avec d’autres crédits comme le prêt relais, in fine ou encore viager. Rappelons que la vente en viager consiste à vendre à un tiers un bien immobilier en échange d’une rente. Cette rente est versée jusqu’au décès du vendeur, appelé crédirentier. Elle est calculée en fonction de plusieurs critères : le montant du bouquet, qui correspond à une partie du prix payé comptant, l’âge du vendeur, la valeur immobilière du logement…

Pour réaliser les démarches de cette solution de financement, qui est un excellent moyen de réduire le coût global de vos crédits, et de permettre à votre projet immobilier de se concrétiser, vous pouvez vous faire accompagner par un de nos courtiers qui, n’en doutons pas, trouvera la solution appropriée à votre situation.

Le prêt à différé de remboursement (franchise)

Quand vous vous décidez à souscrire un prêt amortissable, c’est-à-dire le crédit immobilier classique pour financer l’achat d’un logement neuf ou ancien, vous devez définir la durée d’emprunt, mais aussi les modalités d’amortissement du capital. Dans la majorité des cas, vous commencez à rembourser les mensualités de votre emprunt immobilier dès que les fonds fournis par les établissements bancaires sont débloqués et en votre possession.

Mais vous pourriez bénéficier d’un prêt à différé total de remboursement. L’intérêt de cette opération est de vous permettre de reporter le remboursement du capital et/ou des intérêts. C’est-à-dire que la banque ou l’organisme prêteur met les fonds à votre disposition, et vous n’êtes pas tenu de les rembourser immédiatement. Cela ne dure qu’un temps ! Cette période est d’un an maximum. Attention, vous devrez vous acquitter des intérêts supplémentaires, appelés intérêts intercalaires, en une seule fois.

Il y a une autre sorte de prêt à différé : partiel ! Dans ce cas, l’emprunteur, à savoir vous, ne s’acquitte que des intérêts pendant la période de différé. En cas de différé total, l’emprunteur n’effectue aucun remboursement, ni sur les intérêts, ni sur le capital, sur cette période. L’assurance emprunteur est, quant à elle, due pendant toute la durée d’utilisation du crédit, y compris le différé. Dans le milieu de l’immobilier et de la banque, les professionnels évoquent aussi la franchise partielle. Cette franchise concerne la période durant laquelle vous n’amortissez pas le capital.

Avant de poursuivre, arrêtons-nous un instant sur l’assurance emprunteur qui, aux yeux de la loi française, n’est pas obligatoire, mais qui est systématiquement réclamée par les banques et les établissements prêteurs lorsque vous voulez emprunter une somme souvent importante pour financer un bien immobilier. Les couvertures des assurances de prêt telles que le décès ou la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), sont des garanties pour les prêteurs qui, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, seront remboursées. Certes, l’assurance emprunteur est une protection pour les banques, entre autres, mais aussi pour l’emprunteur, sa famille et son patrimoine.

Revenons au prêt à différé. Le montage n’est pas indéfini. C’est une évidence ! Le différé de remboursement est valable pour une période maximale de 36 mois. Dès que le temps est écoulé, vous devez commercer à effectuer les remboursements. En somme, le montage d’un amortissement différé peut être utile si :

• Vous faites construire une maison individuelle.
• Vous achetez sur plan (vente en l’état futur d’achèvement/VEFA).
• Vous réalisez des travaux après avoir jeté votre dévolu sur un logement ancien.

Avec le prêt à taux zéro, accordé sous conditions de ressources pour financer l’achat d’un logement neuf ou ancien, vous pouvez aussi négocier un différé de remboursement de 5, 10 ou 15 ans, selon le montant de vos ressources.

Outre le fait de différer le remboursement du prêt immobilier, ce montage est utile pour concrétiser un investissement locatif. En mettant en place la franchise totale ou partielle, vous pouvez optimiser la trésorerie et le cashflow de l’investissement immobilier locatif. En effet, vous pourrez utiliser les loyers pour rembourser les mensualités, à condition de faire coïncider le remboursement de votre prêt immobilier avec la mise en location de votre logement.

Le préfinancement (anticipation ou période d’utilisation)

Grâce au préfinancement, vous pouvez souscrire un prêt sans avoir à vous acquitter des mensualités totales en ne payant que des intérêts intercalaires le temps de votre période de déblocage. Lorsque vous aurez utilisé l’enveloppe totale de votre prêt, vos mensualités prévues démarreront le mois suivant.

Cette option peut être intéressante en cas de travaux ou de construction. Elle permet effectivement de débloquer les fonds étape par étape du chantier, mais aussi de limiter les mensualités. Cela vous permet, par exemple, de verser un loyer pour un logement de transition. Cette période de déblocage s’ajoute à la durée de remboursement, initialement prévue, de votre prêt.

Vous pouvez également voir avec votre banque ou votre organisme prêteur pour vous exonérer du paiement de ces intérêts pendant la période de déblocage. Toutefois, les intérêts intercalaires accumulés pendant la période de travaux seront à additionner au capital emprunté. Si vous le souhaitez, vous pouvez demander à votre établissement financier une mise en amortissement immédiate afin de démarrer l’amortissement de votre prêt même pendant cette période de déblocage.

Le prêt progressif

Il prévoit des mensualités qui peuvent évoluer à la hausse chaque année en fonction d’un pourcentage connu à l’avance (en général 1 %). La progression est connue à l’avance sur toute la durée du prêt. L’emprunteur connaît ainsi ses mensualités de la première à la dernière échéance de remboursement. Par exemple, pour un prêt progressif, pour un emprunt de 150 000 € sur 25 ans à 1,35 %, la mensualité de la première année serait de 525,36 € (hors assurance), et la dernière année cette mensualité serait à 667,07 €. Pour un prêt amortissable classique avec des mensualités constantes, le client aurait payé la même mensualité pendant toute la durée de son prêt à hauteur de 589,39 €.

Les options

En ce qui concerne la modulation des échéances, le taux est fixe, mais les mensualités sont modulables. Il permet d’augmenter ou de diminuer volontairement les mensualités de son prêt. Cela a pour impact d’allonger ou de raccourcir la durée totale ce qui entraînera des conséquences sur le coût total du crédit. Cette option vous permettra d’augmenter vos mensualités si vous bénéficiez de ressources supplémentaires, ou à contrario, elle vous permettra de diminuer vos mensualités si vous faites face à un changement de situation. Attention, une période d’un an doit s’écouler entre chaque demande de modifications. Cette modulation peut être gratuite ou facturée selon les banques.

Le report de mensualité permet de stopper temporairement l’ensemble ou une partie de son échéance. Cette option, négociée avec votre banque, peut se révéler utile en cas d’accident de la vie : perte d’emploi, maladie vous obligeant à arrêter votre travail. Toutefois, si vous arrêtez les mensualités sur une période donnée, il est évident que la durée du prêt va s’allonger pour venir compenser ce report. Cette option est soumise à validation de la banque car elle se doit d’être adaptée à une certaine situation : accident, décès… Cependant, il vaut mieux effectuer une demande de report à votre banque plutôt que d’essuyer d’autres frais bien plus coûteux, voire des rejets pouvant entraîner un fichage Banque de France.

La double mensualité vous donne la possibilité de rembourser une treizième mensualité, hors assurance, chaque année. Certaines banques peuvent vous proposer cette option dans les conditions générales de votre prêt. Cette mensualité sera composée uniquement de capital et ne comprendra pas d’intérêts. Ce mini remboursement anticipé vous permet de réduire le capital réalisé chaque année. Ainsi, à la clé un capital optimisé.

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont des frais dus à un établissement financier si vous décidez d’anticiper le remboursement de votre prêt immobilier. Car un prêt immobilier peut tout à fait être remboursé partiellement ou totalement par anticipation. Toutefois, pour rembourser un prêt par anticipation, la banque ou l’établissement de crédit va exiger au minimum un dixième du montant emprunté. De plus, il vous demandera de payer ces pénalités. Un remboursement anticipé peut intervenir dans le cadre :

• D’une rentrée d’argent.
• Du déblocage d’épargne.
• De la vente d’un bien immobilier.
• D’un déménagement.
• D’une succession.
• …

Certaines situations peuvent bénéficier d’une exonération : une mutation, un décès, un divorce… Si vous êtes concerné par ces IRA, sachez qu’elles sont plafonnées par la loi. Les indemnités de remboursement anticipé ne peuvent excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Le contrat de prêt peut toutefois interdire un remboursement anticipé d’un montant égal ou inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde.

Sachez que ces indemnités sont négociables. N’hésitez pas à en faire la demande lors de la constitution de votre prêt. Votre courtier Ymanci est à votre disposition pour vous informer sur ce sujet en fonction de votre dossier. Chaque cas est un cas spécifique, même votre sexe peut exercer une influence sur votre crédit ou sur votre assurance.