Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière

Publié le 08 août 2024, mis à jour le 19 septembre 2024 par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web

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L’une des raisons pour investir dans l’immobilier est de payer moins d’impôt tout en se constituant un patrimoine. En effet, pour susciter l’investissement immobilier et répondre aux besoins en logement de la population, l’État propose différents dispositifs de défiscalisation immobilière. Il vous fait bénéficier d’avantages fiscaux, si vous investissez dans certains biens immobiliers ou leur rénovation. Vous réduisez ainsi le montant de vos impôts en toute légalité. Ces dispositifs changent fréquemment. Faisons le point.

Le Pinel : un dispositif d’investissement dans le neuf en sursis

Dépêchez-vous, le dispositif PINEL et le dispositif PINEL+ s’achèvent au 31 décembre 2024. En quoi consistent-ils ? Si vous achetez un bien immobilier neuf ou en VEFA (Vente en état de futur achèvement) dans les zones A, A bis et B1 et respectant certaines normes, y compris énergétiques, vous allez bénéficier d’une réduction d’impôt. Celle-ci peut aller jusqu’à 21 %. Les conditions ? Louer le bien pendant au moins 6 ans, en location nue à des locataires dont les revenus sont inférieurs à un certain seuil. Voici quelques chiffres pour 2024 en France métropolitaine.

Quant au loyer au m², il doit être inférieur à des montants fixés par le BoFip.

Vous l’aurez compris, le but de cette défiscalisation est la mise sur le marché de logements neufs, de bonne qualité, destinés à la classe moyenne. Comme il s’agit d’une réduction d’impôt, ce dispositif n’a d’intérêt que pour les investisseurs payant suffisamment d’impôt. L’État ne vous versera pas la différence si le montant de vos impôts sur le revenu est inférieur à la réduction Pinel.

Vous n’avez pas envie de posséder la propriété d’un bien immobilier et de vous occuper de sa gestion ? Il est possible d’investir en Pinel au moyen de SCPI dédiées à ce type de défiscalisation. Celles-ci peuvent être intégrées à votre Plan Épargne Retraite (PER).

Le dispositif Denormandie : pour investir dans l’ancien avec travaux

Le dispositif « Denormandie » est une aide fiscale concernant l’investissement locatif dans l’ancien. Son but ? Encourager la rénovation de logements situés dans trois catégories de communes :

• celles qui sont concernées par le plan national “Action cœur de ville” ;
• celles qui ont signé une convention ORT (opération de revitalisation du territoire) ;
• celles dont l’habitat est particulièrement dégradé.

Vous trouverez la liste des communes éligibles sur ce site du gouvernement. Ce dispositif concerne également les copropriétés en difficulté, même hors d’une commune directement concernée par cette aide. Une fois les logements rénovés, les conditions de location (revenu maximal des locataires, loyer hors charges demandé, durée) sont identiques au dispositif Pinel.

Avec ce dispositif, vous allez bénéficier d’une réduction d’impôt dont le montant va de 12 à 21 % du prix du bien selon la durée de location.

La défiscalisation en location meublée non professionnelle (LMNP)

La location meublée non professionnelle (LMNP) permet d’importantes réductions d’impôt sur les revenus locatifs. Ce dispositif est complexe. Il dépend :

• du type de location meublée (longue durée ou saisonnière) ;
• de votre profession (les agriculteurs ont des avantages que n’ont pas d’autres professions) ;
• du montant des revenus tirés de la location par rapport à vos autres revenus ;
• du choix du régime d’imposition (au régime réel ou au régime micro-BIC).

Nous vous invitons à lire attentivement cette page du service public consacrée à la LMNP.

Bien maîtrisé, cet investissement immobilier vous permet d’obtenir un résultat fiscal de la déclaration des loyers proche de 0. Vous n’aurez donc pas d’impôt ni de CSG (Contribution sociale généralisée) à régler sur ces revenus. Vous pouvez pratiquer du déficit foncier.

Vu la complexité de ce dispositif, mieux vaut se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour éviter certains effets indésirables, lors de la succession ou de la revente du bien.

Le dispositif de défiscalisation immobilière Malraux : pour les investisseurs fortunés

Le dispositif Malraux concerne la rénovation de biens immobiliers dans un périmètre classé ou des quartiers anciens dégradés qui seront ensuite remis sur le marché de la location. Vu le montant de la déduction fiscale et sa durée, il est conseillé plutôt aux propriétaires fortunés dont les impôts sont élevés.

Le dispositif Malraux : montant maximal des travaux éligibles et conditions

Le dispositif Malraux permet de déduire du revenu fiscal global, une partie des dépenses engagées au titre des travaux de rénovation d’un immeuble ancien, dans une limite de 100 000 € par an sur quatre années consécutives. Les travaux doivent être supervisés par un architecte des bâtiments de France. Ils doivent concerner l’intégralité de l’immeuble et avoir obtenu une autorisation préfectorale préalable. Une fois les travaux terminés, chaque logement de l’immeuble doit constituer la résidence principale du locataire. Il doit être loué pendant au moins 9 ans. Comme pour les autres dispositifs, le locataire ne doit être ni un ascendant, ni un descendant de son propriétaire, ni un membre de son foyer fiscal.

Les réductions d’impôt permises par le dispositif Malraux

Selon le site des notaires, le montant de la réduction d’impôt est de 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (Plan de Sauvegarde et Mise en Valeur) approuvé, dans des QAD (Quartiers Anciens Dégradés) et des quartiers conventionnés NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain) lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique.

Cette réduction d’impôt est de 22 % pour les immeubles d’un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

Le dispositif Monuments historiques pour les investisseurs amoureux des belles pierres

Le dispositif Monuments historiques de réduction fiscale concerne typiquement le propriétaire d’un bâtiment classé, inscrit ou labellisé par la Fondation du patrimoine. Le propriétaire d’un tel bien (en direct ou par l’intermédiaire de sa SCI familiale) peut en déduire le déficit foncier, sans limitation de montant, de son revenu global jusqu’à la sixième année incluse.

Le propriétaire doit s’engager à détenir ce bien pendant au moins 15 ans, à compter de sa date d’acquisition. Soit il doit servir d’espace culturel non commercial ouvert au public pendant au moins 15 ans, soit au minimum 75 % de ses surfaces habitables doivent servir de logement.

Le dispositif de défiscalisation immobilière Girardin pour les investisseurs en territoire d’outre-mer

Qu’est-ce que le Girardin immobilier ? L’investisseur procède à l’achat de parts d’une société de portage chargée de financer les investissements d’une société exploitante ou d’un organisme de logement social. Ces investissements permettent de lutter contre le déficit de logements sociaux dans les territoires ultra-marins. Ils sont dits “à fonds perdus”, c’est-à-dire que l’investisseur n’est rémunéré que sur la réduction d’impôt dont il bénéficie.

Le principal risque ? Que la société de portage ne respecte pas ses engagements et la loi. Le fisc vous réclamera alors le paiement des impôts dus majorés de 10 %.

Les fondamentaux de l’investissement immobilier pour bénéficier des avantages

L’intérêt de la défiscalisation immobilière ne doit pas vous faire oublier les fondamentaux d’un investissement immobilier réussi, quel que soit le type de biens concernés (logement loué meublé ou nu, immobilier d’entreprise, parkings, etc.).

L’achat d’un bien ou de parts de SCPI ne doit jamais être guidé par la défiscalisation et par votre aversion à l’impôt. La réduction d’impôt n’est que la cerise sur le gâteau. Prenez avec prudence les simulations d’un promoteur, d’un agent immobilier ou d’un cabinet spécialisé dans la vente d’un investissement proposant de la défiscalisation. Sur un tableau Excel, tout est parfait. Dans la réalité, c’est plus compliqué.

Prenons, par exemple, le cas d’un investissement locatif en Pinel. Si pour pouvoir louer un tel bien acheté et ne pas perdre les avantages accordés par le fisc, un investisseur doit fortement baisser le loyer prévu, son investissement peut s’avérer très décevant. Il lui faut quand même être en mesure de rembourser son crédit immobilier et s’acquitter de ses charges, d’autant que la revente générera une forte moins-value. Défiscaliser, c’est bien. Être rentable à terme, c’est mieux.

Conseils pour combiner défiscalisation et investissement immobilier physique rentable

Pour sélectionner avec soin votre investissement, vous devez :

• connaître la ville et le quartier où investir ;
• connaître le prix des locations dans le quartier choisi ;
• veiller à ce que le prix d’achat soit cohérent avec les prix du marché ;
• faire attention à la qualité du bâti, aux charges de copropriété, à la gestion de la copropriété ;
• anticiper l’évolution des usages et certains risques ;
• penser à vos propres besoins et à ceux de vos proches, à moyen ou long terme.

Comment défiscaliser dans la Pierre Papier et bien choisir son investissement immobilier ?

Si vous optez pour la Pierre Papier (SCPI, OPCI, SIIC ou Girardin), vous pouvez acheter des parts ou des actions directement auprès de sociétés de gestion ou via des distributeurs comme les banques ou les conseillers indépendants. Il existe des intermédiaires peu sérieux et des plateformes frauduleuses. De plus, certains investissements risquent de ne pas tenir leurs promesses.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) partage sept conseils aux investisseurs.

• Obtenir des informations sur le projet d’investissement, sa localisation, la société exploitante de l’investissement (activité, ancienneté, solidité financière, statut, etc.)
• Vérifier la nature de l’investissement. S’il est soumis à un agrément fiscal préalable, l’a-t-il obtenu ?
• Se renseigner sur l’étendue de la responsabilité juridique et financière des associés. (Dans une SNC, vous êtes solidaire de tous les investisseurs. Vous pouvez perdre beaucoup plus que ce que vous avez investi.)
• Faire des recherches sur le cabinet chargé du montage financier ou de la commercialisation. Est-il bien recensé sur le registre de la préfecture dont il dépend ? Quelle est sa forme juridique, son ancienneté, sa réputation, etc.
• Demander les contrats des éventuelles garanties pour en vérifier l’étendue et le fonctionnement.
• Vérifier sur Regafi que l’intermédiaire financier qui commercialise les parts ou les actions est agréé pour vendre cette prestation en France.
• Consulter la liste noire de l’AMF.

Par ailleurs, méfiez-vous des effets de mode. Qu’adviendrait-il de votre investissement en cas de changements d’usage ? Par exemple, les investisseurs qui ont acheté des parts de SCPI d’immeubles de bureaux devenus difficiles à louer ont peu d’espoir de retrouver le capital investi. En effet, les transformer en logements aurait un coût trop élevé.

Conseils pour le financement d’un investissement immobilier bénéficiant d’une défiscalisation

Pour optimiser votre investissement immobilier, il faut dénicher le meilleur taux d’intérêt et l’assurance emprunteur la mieux adaptée à votre profil. Le plus simple est de passer par un courtier en prêt immobilier et en assurance emprunteur. Grâce à son expertise et à sa connaissance du marché, il va réduire le coût de votre crédit et de son assurance tout en préservant les garanties ou en les améliorant.

Imaginons que vous empruntiez 100 000 euros sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 3,85 % et une assurance au taux de 0,34 %, votre crédit vous coûtera 43 545 euros et l’assurance 6 800 euros. Pour la même somme, sur la même durée, mais avec un taux d’intérêt de 3,65 % et un contrat d’assurance au taux de 0,3 %, votre crédit ne vous coûtera plus que 41 047 euros et votre assurance ne s’élèvera qu’à 6 000 euros. Vous aurez ainsi économisé au total 3 298 euros. Une légère baisse de taux rapporte gros !

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