Investir pour sa retraite : l’immobilier, une valeur sûre
Sommaire
par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web Article supervisé par Anthony Ditte
Pourquoi investir dans l’immobilier ? L’une des raisons est la préparation de sa retraite. En effet, à la retraite, les salariés à temps complet ayant une carrière complète connaissent une baisse de revenus de l’ordre de 25 %. Celle-ci est encore plus forte pour ceux qui relèvent d’un autre régime de retraite, qui ont une carrière incomplète ou pour les veufs et veuves.
Il est donc conseillé d’investir pour sa retraite bien avant l’âge du départ en retraite. Parmi les différents placements, l’immobilier offre des opportunités. Vous aurez ainsi un complément de revenus ou des dépenses de logement en moins.
Ce qu'il faut retenir
- Acheter un bien immobilier est l’un des meilleurs moyens de se constituer un patrimoine immobilier en vue de sa retraite.
- Acheter un bien immobilier permet d’avoir un capital important et de bénéficier d’un reste à vivre intéressant.
- Acheter un logement pour préparer sa retraite est possible avec plusieurs types de bien immobilier : sa résidence principale ou secondaire, des parkings, des garages ou des appartements dans des zones tendues, les SCPI, les OPCI ou les SIIC qui sont des produits financiers reposant totalement ou en partie sur de l’immobilier.
- Investir dans un bien immobilier pour financer votre retraite, c’est bien, mais il faut faire attention à certains critères pour tirer le meilleur profit de cet investissement : l’emplacement, les charges de copropriété, le prix d’achat, etc.
- Un courtier en prêt immobilier vous accompagnera dans toutes les démarches nécessaires et défendra votre dossier.
Vous auriez tort de partir maintenant. En effet, vous ne savez pas tout sur l’intérêt d’investir dans un bien immobilier pour être plus tranquille financièrement au moment de la retraite. Vous ne connaissez pas encore les dispositifs fiscaux et leurs avantages. Sans oublier quelques conseils pour choisir le type de bien idéal pour financer votre retraite.
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Investir pour sa retraite : l’achat d’une résidence principale
La première étape pour se constituer un patrimoine immobilier est, souvent, d’acheter sa résidence principale. Ce placement répond à votre besoin de logement tout en vous permettant de vous constituer un capital important. Celui-ci dépasse souvent les 100 000 euros. De plus, une fois votre crédit immobilier remboursé, votre reste à vivre bondit. Vous pouvez alors épargner cet argent dans d’autres placements. À la retraite, n’avoir ni loyer ni crédit immobilier à rembourser vous permet d’atténuer, voire d’effacer la baisse de vos revenus.
L’achat de sa résidence principale présente également un intérêt fiscal. Si vous décidez de vendre votre logement, vous ne paierez pas d’impôt sur la plus-value. Vous pouvez également louer une chambre dans votre appartement ou votre maison, en étant exonéré d’impôt. La condition ? Respecter certains plafonds annuels. En 2024, il était de 152 euros/m² en province ; de 206 euros/m² en Île-de-France.
Pour faciliter sa transmission ou si vous avez besoin d’argent, vous pouvez opter pour le démembrement. Vous dissociez la propriété des murs (la nue-propriété) de l’usufruit (la possibilité d’y vivre ou d’en tirer un revenu).
Une autre solution est la vente en viager : le bouquet (la grosse somme reçue lors de la vente) peut vous permettre de financer des travaux ou d’aider vos enfants. La rente viagère vous permettra de financer votre dépendance ou d’améliorer votre train de vie.
Quel investissement, pour un ménage modeste, offre autant d’avantages avec si peu de risque ?
L’achat d’une résidence secondaire : un investissement pour sa retraite
Parfois, le prix de l’immobilier local rend impossible l’achat du logement familial. Dans certaines professions comme celle de gendarme, il faut habiter un logement de fonction ou bien l’on est soumis à de fréquents déménagements.
La solution pour préparer sa retraite peut passer par l’achat d’une résidence secondaire, notamment dans un lieu où vous aimeriez passer vos vieux jours. Non seulement vous en profitez durant vos vacances ou vos week-ends, mais vous pouvez aussi, via une conciergerie, la louer en saisonnier, si la réglementation locale le permet.
Vous penserez à choisir un bien facilement aménageable pour une personne à mobilité réduite : plus l’âge augmente, plus on risque d’avoir des difficultés à se déplacer. L’idéal serait qu’il soit non loin des commerces ou services utiles à des retraités susceptibles de ne plus pouvoir conduire.
L’investissement locatif pour compléter ses revenus à la retraite
Au lieu d’acheter une résidence secondaire ou en complément de l’achat de votre résidence principale, vous pouvez vous constituer une épargne, puis une rente grâce à un investissement immobilier locatif. Le plus souvent, il s’agira de parkings, de garages ou d’appartements dans des zones tendues. Pour être le plus profitable et éviter une plus-value imposable, il faut prévoir de le détenir au moins 22 ans.
Les dispositifs fiscaux concernant l’investissement immobilier locatif et augmentant sa rentabilité
L’investissement locatif peut faire l’objet de réductions d’impôt intéressantes. Au lieu de remplir les caisses de l’État, vous vous constituez un patrimoine. Actuellement, les principaux dispositifs sont le Denormandie, Loc’Avantages, la location meublée non professionnelle (LMNP), le dispositif Malraux. Ces incitations fiscales évoluent fréquemment.
L’avantage fiscal, seulement un bonus à votre investissement immobilier locatif
Les avantages fiscaux sont seulement un bonus. Si vous achetez un logement trop cher sous prétexte « que vous aviez une réduction d’impôt », vous perdrez de l’argent.
Pensez aussi à vos propres usages du bien immobilier. Avant de vous apporter un complément de revenus à la retraite, il peut servir à loger vos enfants ou des proches.
Pour être sûr de louer votre bien locatif au prix escompté, veillez à ce qu’il réponde aux besoins locaux et soit adaptable à une évolution des tendances. Si vous passez par un intermédiaire, lisez bien les contrats.
Est-ce que les parkings, les garages, les locaux commerciaux sont un bon investissement immobilier ?
Les parkings, les garages ou l’immobilier d’entreprise peuvent constituer de bons placements. La condition ? Qu’ils correspondent aux besoins du marché et que leur usage puisse évoluer. En effet, à quoi bon acheter des places de parking inadaptées à la largeur des véhicules actuels et sans possibilité d’électrification ?
Quelques recommandations pour mener à bien un investissement immobilier dans un logement locatif
Observez les évolutions de la loi. Par exemple, les immeubles neufs doivent désormais avoir un ascenseur s’ils comportent plus de 2 étages au-dessus du rez-de-chaussée. Dans 15 ans, pourquoi quelqu’un louera-t-il un appartement au 4e étage sans ascenseur, si le marché se détend ?
D’une manière générale, pour qu’un logement vous rapporte de l’argent, il doit répondre aux attentes locales.
Vous ferez également attention à ce que le montant des loyers annoncés par le vendeur dans ses tableaux financiers corresponde à la réalité du quartier. Sinon, le rendement sera décevant. Vous pourriez même, à terme, perdre de l’argent.
Pour limiter les risques locatifs, évitez les copropriétés où le chauffage et l’eau font partie des charges de copropriété. En effet, vous devez les payer, même si le locataire ne vous verse plus son loyer ou pendant des travaux après son départ.
Conseils pour une bonne gestion de votre patrimoine immobilier en vue de la retraite
Pour éviter que l’imposition de la plus-value grève la rentabilité de votre placement, il faut prévoir de garder votre bien locatif pendant au moins 22 ans. Pensez à épargner pour rembourser votre prêt immobilier et vous acquitter de vos charges locatives, quand votre logement n’est pas loué, en cas de locataire défaillant ou pour entretenir votre bien.
Par ailleurs, pour vous épargner les frais de gestion locative d’une agence immobilière, mieux vaut acheter près de chez soi.
Pour vous épargner l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), veillez à ce que votre patrimoine immobilier n’excède pas 1,3 million d’euros. Pensez à opérer un démembrement en cédant la nue-propriété à vos enfants et en vous réservant l’usufruit, si votre patrimoine prend de la valeur au point de vous assujettir à cet impôt. Vous l’éviterez.
De l’aide pour choisir un bien immobilier en vue de financer votre retraite ?
Vous ferez très attention à l’emplacement, aux charges de copropriété et à la gestion de la copropriété. Tout se loue et se vend bien quand le marché est favorable, mais attention aux déconvenues quand la conjoncture change.
Pour espérer une revente avec une plus-value, vous choisirez un bien au prix d’achat raisonnable par rapport au quartier. Pensez qu’un bien neuf se vendra dans 10 ou 20 ans au même prix que l’ancien dans le quartier. Pour vous en assurer, consultez ce site du gouvernement. Vous connaîtrez les prix des ventes conclues dans le secteur convoité.
Un achat immobilier, qu’il s’agisse de votre habitation principale, de votre résidence secondaire ou d’un bien locatif est un investissement sur du temps long. Il immobilise un capital important. Pensez à faire un tableau financier avec les charges à anticiper : charges courantes, assurance, rénovations. Pour les résidences secondaires ou locatives, vous y ajouterez la taxe foncière.
Les SCPI, les OPCI ou les SIIC pour investir pour sa retraite
Vous n’avez pas envie de posséder en propre un bien immobilier ? Les SCPI, les OPCI ou les SIIC sont des produits financiers reposant pour tout ou partie sur de l’immobilier. Ils financent en général des locaux d’entreprise, des hôtels, des chambres d’EHPAD, des entrepôts, etc.
Les SCPI ne comportent que de l’immobilier. Vous pouvez y investir pour votre retraite de deux façons. La première est via votre Plan Épargne Retraite (PER) individuel, le successeur du Plan Épargne Retraite Populaire (PERP) et du contrat Madelin. La seconde est au moyen du Plan Épargne Retraite d’entreprise, l’ancien PERCO.
Dans tous les cas, les versements volontaires sur le PER sont déductibles de vos revenus imposables dans la limite d’un plafond annuel. Ce placement réduit donc votre impôt sur le revenu. À la retraite, vous pouvez sortir en rente ou en capital.
Les OPCI mêlent immobilier et investissement boursier tandis que les SIIC sont des investissements immobiliers cotés en bourse. Eux aussi peuvent faire partie de votre PER. SCPI, OPCI et SIIC ne sont pas éligibles au PEA.
Ces produits de long terme sont complexes. Pour trouver les meilleurs contrats en fonction de votre âge et de votre projet de vie, mieux vaut se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.
Conseils pour le financement de son bien immobilier pour sa retraite
Si vous voulez financer à crédit un bien immobilier, la grave erreur serait de se contenter de demander un prêt uniquement à votre banque et d’accepter l’assurance emprunteur qu’elle propose. Vous passeriez probablement à côté de plusieurs milliers d’euros d’économies. Cela réduirait le rendement de votre épargne.
Par exemple, si vous empruntiez 100 000 euros sur 15 ans avec un taux d’intérêt de 3,75 % et une assurance au taux de 0,34 %, votre crédit vous coûterait 30 900 euros et l’assurance 5 100 euros. Pour la même somme, sur la même durée, mais avec un taux d’intérêt de 3,45% et un contrat d’assurance au taux de 0,3 %, votre crédit ne vous coûterait plus que 28 237 euros et votre assurance ne s’élèverait qu’à 4 500 euros. Vous auriez ainsi économisé au total 3 263 euros. Une légère baisse de taux, sans rien changer aux garanties, rapporte gros !
Pour financer votre bien immobilier dans les meilleures conditions, le choix de l’assurance emprunteur mérite toute votre attention. L’épisode 4 de notre podcast sur le crédit immobilier, consacré au choix de l’assurance emprunteur, vous apporte un éclairage utile sur le sujet. Kathy, courtière Ymanci, y explique à Claire pourquoi l’assurance déléguée mérite d’être comparée au contrat groupe de votre banque, comment les garanties varient selon votre projet, et pourquoi le mode de calcul — sur capital initial ou capital restant dû — influe sur le coût de votre assurance.
Pour vous faciliter la tâche, l’idéal est de solliciter un courtier en prêt immobilier, tel Ymanci. Grâce à son expertise, il vous dénichera l’offre de prêt et le contrat d’assurance les meilleurs pour votre profil. Il vous accompagnera dans toutes les démarches nécessaires et défendra votre dossier. Si vous n’êtes pas convaincu par nos écrits, les avis, laissés par les clients ayant déjà eu recours aux services de nos courtiers, en sont la meilleure démonstration.
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