Comment investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine ?

Pricille Greffeuille rédactrice
Publié le , mis à jour le par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web

Pourquoi tout Français devrait-il investir dans l’immobilier ? Parce que c’est un bon moyen de se constituer un patrimoine, même avec des revenus modestes. Ce patrimoine permettra de se protéger contre certains aléas de la vie, de financer un projet, d’améliorer sa retraite ou d’aider ses enfants. Par exemple, une fois que vous avez remboursé votre crédit immobilier pour votre résidence principale, vous avez une grosse dépense en moins dans votre budget mensuel. Mais comment investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine ?

Définir sa capacité d’emprunt pour se constituer un patrimoine immobilier

Rares sont les Français, notamment de moins de 40 ans qui peuvent se permettre d’acheter comptant un bien immobilier. Or, en 2024, la loi limite dans la plupart des cas, le taux d’endettement des ménages à 35 % et la durée du crédit à 25 ans. Même avec des revenus très élevés et pour l’achat de son logement, il sera difficile d’obtenir un taux d’endettement supérieur ou une durée de prêt plus longue.

Votre capacité d’emprunt, votre apport, votre projet de vie et votre localisation détermineront votre investissement dans l’immobilier.

Par quel achat immobilier commencer pour se constituer un patrimoine ?

Certains disent qu’il faut d’abord acheter son logement. D’autres qu’il vaut mieux commencer par un investissement locatif. Enfin, certains ne jurent que par la Pierre Papier, ces investissements dans des parts de sociétés immobilières ou dans des actions boursières immobilières.

La vérité ? Tout dépend de votre cas. Les conseils d’un conseiller en gestion de patrimoine peuvent être précieux pour atteindre vos objectifs en fonction de votre situation.

Faut-il commencer par acheter sa résidence principale pour se constituer un patrimoine immobilier ?

L’achat de sa résidence principale est souvent la première étape pour se constituer un patrimoine immobilier. C’est en effet judicieux là où le prix de l’immobilier permet d’acheter un logement suffisamment grand pour votre famille et si vous comptez rester dans cette région.

Par contre, si vous habitez en Île-de-France et que même avec un apport, votre capacité d’emprunt ne permet que d’acheter un studio, est-ce vraiment une bonne idée d’acheter votre résidence principale ? Il en est de même si vous prévoyez d’être rapidement muté dans une autre ville ou hors de France : vous risqueriez la moins-value.

Les solutions pour se constituer un patrimoine immobilier sans acheter sa résidence principale

Que faire si l’achat de votre résidence principale est impossible ? Pour investir dans l’immobilier, vous pouvez vous tourner vers l’immobilier destiné à la location (logements, bureaux, parking, etc.), l’achat d’une résidence secondaire, la Pierre Papier. Celles-ci consistent en des parts de SCPI, d’OPCI ou de SIIC. La différence entre ces trois types de placement ? Les SCPI ne comportent que de l’immobilier. Les OPCI mêlent immobiliers et actions en bourse. Les SIIC sont cotées en bourse.

La Pierre Papier présente quatre intérêts :

  • des montants d’investissement plus faibles ;
  • la possibilité d’une plus grande diversification de vos investissements immobiliers ;
  • la délégation de la gestion d’un bien locatif ou d’actifs ;
  • la défiscalisation en les intégrant à votre PER (Plan Épargne Retraite) ou pour des SCPI adossées à des dispositifs de réduction d’impôt (par exemple, les SCPI Pinel).

Comme pour tout placement, la Pierre Papier comporte des risques de pertes importantes et il n’est pas toujours facile de revendre ses parts. Pour bien les choisir, mieux vaut faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.

Comment bien choisir son achat immobilier pour se constituer un patrimoine ?

Les avantages fiscaux ou matériels de l’immobilier ne doivent pas vous faire oublier son manque de liquidité. Le choix du bien immobilier, neuf ou ancien, est donc crucial. En effet, c’est à l’achat que les plus-values ou les moins-values à venir se font.

Trois conseils valables pour tout achat immobilier, qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou non

Qu’il s’agisse d’un bien immobilier locatif ou non, ancien ou neuf, l’emplacement est la clé de la réussite de votre investissement, surtout si le marché devient moins favorable. Dans le choix de l’emplacement, vous ferez attention à la nature des sols ou aux risques naturels. En ville, la présence de nombreux services à proximité, les transports et la qualité des écoles sont à considérer. Dans les villes moyennes ou les petites villes, se garer facilement est indispensable.

Vous prêterez également attention à la qualité du bâti, au coût de l’entretien et, si vous êtes en copropriété, au montant des charges et à sa gestion. Dans l’ancien avec travaux, les investisseurs avisés font évaluer par un professionnel le montant des travaux pour souscrire un emprunt en conséquence.

Enfin, vous devez veiller au prix d’achat. Même pour un logement neuf, il doit être cohérent avec le prix de vente des biens dans le quartier ou la ville. Le dispositif d’allègement fiscal compensera-t-il sa moins-value quand il sera considéré comme ancien ?

Immobilier locatif : jouer intelligemment des dispositifs fiscaux

Concernant l’investissement locatif ou certaines SCPI, les investisseurs doivent jouer intelligemment avec les nombreux dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie, LMNP, Malraux, etc.). On n’achète jamais une réduction d’impôt, mais un investissement. Il doit être durablement rentable.

Pour espérer faire des placements rentables, vous devez vérifier que le prix de vente et les loyers promis correspondent au marché local. Vous veillerez également à la possibilité de changements d’usage et au sérieux de l’intermédiaire financier. Les avantages fiscaux et la réduction d’impôt sur vos revenus ne sont que la cerise sur le gâteau.

Conseils pour financer la constitution de votre patrimoine immobilier

Comme pour tout achat à crédit d’un bien immobilier, il faut toujours comparer plusieurs offres de prêt et d’assurance emprunteur. En effet, une légère baisse de taux vous fait épargner plusieurs milliers d’euros.

Vous n’en êtes pas convaincu ? Faisons une simulation. Imaginons que vous fassiez un emprunt de 100 000 euros sur 20 ans. Si la banque A vous faisait une offre au taux d’intérêt de 3,85 % avec une assurance au taux de 0,34 %, votre crédit vous coûterait 43 545 euros et l’assurance 6 800 euros. Si un courtier vous proposait un crédit avec un taux d’intérêt de 3,65 % et un contrat d’assurance au taux de 0,3 %, votre emprunt immobilier ne vous coûterait plus que 41 047 euros et votre assurance ne s’élèverait plus qu’à 6 000 euros. Vous économiseriez au total 3 298 euros. Intéressant, non ?

Mais comment trouver facilement le crédit et l’assurance emprunteur au meilleur taux pour votre profil ? Le plus simple est de recourir à l’expertise d’un courtier, tel qu’Ymanci. Grâce à ses nombreux partenariats, il vous obtiendra l’offre de prêt et le contrat d’assurance emprunteur les plus avantageux pour votre situation. De plus, vous bénéficierez de ses précieux conseils. Il décryptera pour vous les différentes clauses et leurs conséquences. Il vous accompagnera dans toutes les démarches nécessaires et défendra votre dossier pour que vous obteniez votre prêt dans les meilleurs délais.

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