Investir dans l’immobilier pour transmettre un patrimoine

Pricille Greffeuille rédactrice
Publié le , mis à jour le par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web

Pourquoi investir dans l’immobilier ? Parce qu’en France, c’est un bon moyen de transmettre à ses héritiers, parfois même avant son décès, un patrimoine avec une valeur d’usage. Ils pourront ainsi toujours disposer d’un logement ou de revenus locatifs, malgré les aléas de la vie. Voici quelques conseils pour votre projet d’investir dans l’immobilier pour transmettre un patrimoine.

L’intérêt d’investir dans l’immobilier pour transmettre un patrimoine à ses héritiers

L’investissement immobilier permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Aucune banque ne vous prêtera de l’argent pour acheter des actions boursières, mais elle peut vous accorder un prêt pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers en France. De plus, nul n’habite dans des actions et toutes ne versent pas de dividendes. Par contre, un appartement ou une maison peut servir à vous loger, vous ou vos enfants. Vous pouvez en tirer un revenu régulier grâce à sa location.

Concernant la fiscalité, suivant vos investissements immobiliers, différents dispositifs permettent de bénéficier de déductions d’impôt. De plus, la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale est exonérée de taxe, même si vous n’y avez vécu que 3 mois. En France, la plus-value sur les biens immobiliers, autres que la résidence principale, détenus depuis plus de 22 ans est, elle aussi, exonérée d’impôt.

Si dans votre couple, vous faites une donation au dernier vivant de votre patrimoine immobilier, l’héritier ou l’héritière n’aura aucun droit de succession à régler. Et pour vos enfants ? En 2024, chaque parent peut léguer 100 000 euros tous les 15 ans à chacun de ses enfants, sans payer de droits de succession.

SCI et SCP : deux outils incontournables pour la transmission de patrimoine

Les SCI (Société civile immobilière) ou les SCP (Société civile patrimoniale) sont indispensables pour transmettre votre patrimoine immobilier plus facilement et alléger la fiscalité pesant sur les donations. Quelle est la différence entre les deux ? La SCI ne comporte que de l’immobilier. Une SCP, quant à elle, peut servir à gérer une grande diversité d’actifs patrimoniaux : immobilier, actions, tableaux, bijoux précieux ou autres biens de valeurs.

Ces deux dispositifs permettent, grâce au démembrement de la propriété, la transmission progressive de vos biens, sans vous priver de leur usage ou de leurs loyers. Comment ? En faisant une donation de parts en nue-propriété. Vous pouvez ainsi éviter à vos enfants de devoir payer des droits de succession.

Prenons un exemple. Une mère célibataire n’a qu’un seul enfant. Son appartement vaut 200 000 euros. Si elle décède en 2024 et qu’elle ne l’a pas acheté en créant une SCI, à son décès, son héritier devra verser, 18 194 euros de frais de succession. Si elle avait mis ce logement dans une SCI et lui avait fait une donation 15 ans auparavant de 100 000 euros de parts en nue-propriété, il n’aurait rien eu à payer. Bien entendu, il est possible de créer une SCI a posteriori.

Pour éviter des conflits entre héritiers, l’idéal est de constituer une SCI ou une SCP par héritier. Vous protégerez ainsi tous vos proches lors de la succession. Demandez gratuitement conseil à votre notaire. Il vous aidera à optimiser votre projet de transmission de votre patrimoine.

Conseils pour le choix des biens immobiliers, des SCPI, OPCI, SIIC

Investir dans l’immobilier pour transmettre un patrimoine, c’est bien. Encore faut-il choisir un bon projet. Un bien peut s’écrouler et une SCPI voir ses parts perdre brutalement 90 % de leur valeur. Voici quelques conseils.

Comment choisir un investissement immobilier qui soit un bon placement

Voici quelques conseils pour réussir votre investissement immobilier.

L’emplacement : le facteur clé de la réussite de votre placement immobilier pour vos héritiers

En matière d’immobilier, l’emplacement est le critère principal. Qu’il s’agisse d’immobilier commercial, de terrains ou de places de parking, d’une location destinée à la LMNP (location meublée non professionnelle) ou nue, en ville ou non, tout se loue et se vend bien quand le marché est tendu. Hélas, quand le marché se retourne, un bien avec défaut peut vite devenir un cadeau empoisonné à vos héritiers. Ne vous laissez donc pas aveugler par les modes ou les dispositifs fiscaux, tels que le Malraux, le Pinel, le Denormandie, le Loc’Avantages, la LMNP ou par les modes. En effet, la loi change, la mode passe, l’emplacement reste.

Anticiper les charges du propriétaire d’un patrimoine immobilier

Si le bien est en copropriété, vous ferez attention aux charges de copropriété et à la gestion de la copropriété. Vous veillerez à avoir les moyens de faire face aux charges et aux rénovations, y compris en cas de vacances locatives ou de dégradations. Pour limiter les frais de gestion, mieux vaut choisir un bien dans une ville ou un village près de chez soi ou près de chez son héritier.

Veiller au prix d’achat pour que votre investissement immobilier vous rapporte

Pour espérer une revente avec une plus-value, vous ferez attention à ce que le prix d’achat, même neuf, corresponde aux autres biens dans le quartier. Pour vous en assurer, consultez ce site du gouvernement. Vous connaîtrez les prix des ventes conclues dans le secteur convoité.

Se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour investir dans l’immobilier

Les SCPI, les OPCI ou les SIIC sont des produits financiers reposant tout ou partie sur de l’immobilier. Il s’agit en général de locaux commerciaux, d’hôtels, d’EHPAD, d’entrepôts, etc. Les OPCI mêlent immobilier et investissement boursier tandis que les SIIC sont des investissements immobiliers cotés en bourse. Les SCPI ne comportent que de l’immobilier.

Ces produits financiers sont un bon moyen pour transmettre un patrimoine à chacun de vos héritiers si vous n’avez pas les moyens d’acheter à chacun un bien immobilier ou si vous voulez vous épargner les tracas d’un propriétaire.

De plus, vous pouvez effectuer un démembrement de vos parts de ces produits financiers. Par exemple, vous laissez l’usufruit à votre conjoint tandis que vos enfants disposeront de la nue-propriété. Votre conjoint percevra sa part de l’usufruit durant sa vie. À son décès, vos enfants obtiendront la pleine propriété de leurs parts.

Ces produits de long terme sont complexes. Pour trouver les meilleurs contrats en fonction de votre âge et de votre profil, mieux vaut se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.

Le financement d’un investissement immobilier pour transmettre un patrimoine

Comme pour tout achat à crédit d’un bien immobilier, il faut toujours comparer plusieurs offres de prêt et d’assurance emprunteur. Une infime baisse de taux vous fait épargner plusieurs milliers d’euros.

Pour vous en convaincre, faisons une simulation. Imaginons que vous empruntiez 100 000 euros sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 3,85 % et une assurance au taux de 0,34 %. Votre crédit vous coûtera 43 545 euros et l’assurance 6 800 euros. Si vous aviez trouvé une offre similaire, mais avec un taux d’intérêt de 3,65 % et un contrat d’assurance au taux de 0,3 %, votre crédit ne vous aurait coûté que 41 047 euros et votre assurance ne s’élèverait plus qu’à 6 000 euros. Vous auriez ainsi économisé au total 3 298 euros. Cela vaut la peine de faire jouer la concurrence, non ?

Pour trouver le crédit et l’assurance emprunteur au meilleur taux pour votre profil, l’idéal est de passer par un courtier, tel qu’Ymanci. Non seulement, vous obtiendrez l’offre de prêt et le contrat d’assurance emprunteur les plus avantageux pour votre cas, dans les meilleurs délais, mais vous bénéficierez de conseils précieux. Pour guider votre choix, il vous expliquera les subtilités de différentes clauses et leurs conséquences. Il vous accompagnera dans toutes les démarches nécessaires et défendra votre dossier mieux qu’un conseiller bancaire.

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