Les modifications durant la vie d’un contrat de crédit immobilier pour l’optimiser
Acheter un bien immobilier est souvent le projet d’une vie. Pour financer un projet immobilier, le recours à un prêt pouvant s’étaler jusqu’à 27 ans est souvent nécessaire. Plus sa durée de remboursement est longue, plus vous augmentez les risques de changements concernant votre situation personnelle, familiale ou financière. Cela a des répercussions sur votre contrat d’assurance emprunteur et ses garanties, mais aussi sur le remboursement de votre emprunt.
Vous voulez éviter les risques et le surcoût d’une renégociation de votre contrat de prêt ? Vous souhaitez pouvoir profiter de possibles changements dans votre situation pour réduire le coût de votre crédit ? Découvrons les principales modifications qui affectent la vie d’un contrat de crédit immobilier et comment en tirer le meilleur parti.
La vente d’un bien immobilier avant la fin du crédit
La réussite d’un achat immobilier dépend souvent de sa vente. Même s’il s’agit d’une résidence principale, l’emprunteur doit parfois la vendre avant la date de fin du remboursement du crédit immobilier.
Les différents motifs de vente d’un bien immobilier avant la fin du prêt
Les raisons présidant à la vente anticipée d’un bien immobilier sont variées. Parmi les plus fréquentes, il y a le désir d’avoir un logement plus grand, l’envie de profiter d’une plus-value, mais aussi des difficultés de remboursement ou la décision du juge lors d’un divorce.
Quelle que soit la situation, il faut alors rembourser entièrement le prêteur. Cette modification de la date de la fin du prêt oblige parfois à verser une indemnité de remboursement anticipé (IRA). La loi prévoit que l’IRA peut représenter jusqu’à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts sur celui-ci.
Trois conseils pour éviter les frais de remboursement anticipé de votre prêt immobilier
Vous voulez éviter des frais en cas de vente de votre bien immobilier avant la fin du remboursement de votre emprunt ? Voici trois conseils.
- Choisir, comme garantie, le cautionnement bancaire plutôt que l’hypothèque. Cela vous épargnera des frais de mainlevée lors de la vente. Ceux-ci représentent entre 0,3 % et 0,6 % environ du coût initial de votre crédit.
- Prévoir dans son contrat de prêt, une clause de remboursement anticipé sans frais. En effet, cela va vous éviter de coûteuses pénalités de remboursement anticipé.
- Si votre prêt a été souscrit à un taux bas, une clause permettant son transfert pour l’achat d’un autre bien immobilier sera avantageuse. Vous ferez des économies sur les intérêts et les frais liés à un nouveau contrat de prêt.
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Remboursement du crédit immobilier et modification du nombre d’emprunteurs
Au cours du remboursement de votre crédit immobilier, il y a des risques que votre situation familiale change.
Vous aviez souscrit le prêt seul et effectuez désormais son remboursement à deux ? Il faut alors ajouter le co-emprunteur. Pourquoi ? Pour éviter qu’un des partenaires ne soit lésé en cas de séparation ou de succession. Peut-être voudrez-vous profiter de la situation pour réduire le coût de ce crédit. Une renégociation auprès du prêteur afin d’augmenter les mensualités de remboursement, voire une baisse du taux, s’impose alors.
D’autres fois, vous empruntez à deux. Et puis survient un divorce ou une séparation. Celle-ci a des conséquences sur le remboursement du crédit. Si un seul continue de rembourser le prêt, il faut prévoir une désolidarisation. Elle évite que s’il ne paie pas, la banque ne se retourne contre l’autre emprunteur.
Les modifications durant la vie d’un contrat de crédit immobilier concernant les mensualités de remboursement
En 15 ans ou plus, il est fort probable que vos revenus et vos charges connaissent une modification. Vous pouvez même parfois devoir surmonter une situation très difficile.
Augmenter, diminuer ou suspendre les mensualités de remboursement de son crédit immobilier
Durant votre vie, votre situation financière changera. Il sera alors judicieux d’adapter le montant des mensualités à verser au prêteur.
L’intérêt d’augmenter le montant de vos échéances de prêt immobilier
Il y a deux cas où vous aurez intérêt d’augmenter les mensualités de remboursement de votre prêt immobilier. Il s’agit d’une hausse de vos revenus ou d’une baisse de vos charges. Dans tous les cas, la situation doit être durable. La renégociation d’échéances plus élevées permet de rembourser plus vite votre crédit. Cela diminue souvent de plusieurs milliers d’euros, le montant total des intérêts versés à la banque.
Adapter votre crédit immobilier à une baisse de vos possibilités de remboursement
Parfois, vous subissez une baisse de revenus ou une hausse de vos charges, à cause de l’arrivée d’un enfant ou d’un prêt à la consommation. Vous aurez alors besoin de faire diminuer le montant de vos échéances mensuelles. Certes, cela va augmenter la durée du crédit et donc son coût, mais vous aurez un budget moins serré.
Il peut même arriver, lors d’une situation particulièrement difficile, comme un divorce ou un bien immobilier inhabitable pendant plusieurs mois, que vous souhaitiez une suspension du remboursement pendant cette période délicate et un report des échéances à la fin de l’emprunt.
Les solutions possibles pour adapter le montant des mensualités de remboursement de prêt
Il existe trois solutions pour faire évoluer le montant des mensualités de votre crédit immobilier. L’une doit se décider avant l’acceptation d’une offre de prêt. Les deux autres ont lieu durant la vie du crédit.
Prévoir une clause dans le contrat de prêt initial
L’idéal pour facilement modifier le montant de ses mensualités ou obtenir un report d’échéances est d’avoir souscrit à une offre de prêt immobilier modulable. Ce type de crédits comporte des dispositions permettant de faire évoluer le montant des mensualités, voire d’obtenir une suspension d’échéance et leur report.
Suivant les contrats, vous bénéficiez de dispositions plus ou moins avantageuses. Certains font payer chaque modification ; d’autres fixent une fourchette plus ou moins large dans laquelle le montant des mensualités peut évoluer. En général, un délai minimal est à respecter entre chaque changement. Lisez donc bien les informations figurant dans le contrat.
Avant l’acceptation d’une offre de crédit bancaire, il est impératif de la comparer à d’autres prêts. Un courtier va vous faciliter cette tâche et vous conseiller pour chaque clause.
Renégocier les modalités de remboursement de son prêt ou effectuer un rachat de crédits
Vous auriez intérêt à faire évoluer le remboursement du financement accordé ? Mais hélas, votre prêt n’est pas modulable. Il reste deux solutions. La première est la renégociation de votre crédit auprès du prêteur. La seconde est le rachat de crédits (appelé aussi “regroupement de prêts”). Un courtier peut déterminer la meilleure solution dans votre situation. Il peut aussi vous accompagner dans les formalités.
Les leviers d’action pour diminuer le coût du crédit immobilier
Lorsqu’un emprunteur souscrit un prêt immobilier, il doit rembourser le capital emprunté, mais aussi les intérêts. Il doit également s’acquitter d’une assurance emprunteur. La cotisation à cette assurance dépend du montant du crédit ainsi que de divers frais. Au total, un prêt immobilier de 200 000 euros sur 25 ans à un taux de 4 % lui coûtera 120 900 euros. Voici quelques informations pour diminuer facilement ce coût de plusieurs milliers d’euros.
Les éléments qui conditionnent le coût d’un prêt immobilier
Pour savoir quels leviers activer pour réduire le coût de votre crédit immobilier, il faut savoir que celui-ci dépend :
- du capital emprunté ;
- de la durée ;
- du TAEG (Taux annuel effectif global).
Les conséquences financières du montant emprunté et de la durée du crédit
Plus le capital emprunté et la durée sont importants, plus le coût du prêt est élevé, même en cas de taux d’intérêt plus avantageux. Le coût d’un crédit de 220 000 euros sur 25 ans à 3,9 % est de 129 495 euros, soit 8 595 euros de plus qu’un prêt de 200 000 euros sur 25 ans à un taux de 4 %.
De même à taux et à capital emprunté égaux, un crédit de 200 000 euros à 4% sur 20 ans ne coûtera que 94 586 euros, soit 26 314 euros de moins que celui sur 25 ans.
Réduire le montant emprunté et la durée du prêt
Lors de votre recherche d’une offre de prêt immobilier, vous devez chercher à faire l’emprunt le moins élevé et sur la durée la plus courte tout en respectant le droit. En effet, le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) limite le taux d’endettement à 35% de vos revenus (sauf exception).
Comment contourner cette contrainte ? En optant pour un prêt modulable. En effet, vous pourrez augmenter la mensualité dès que le contrat le permettra. Une autre possibilité est de souscrire deux prêts à quelque temps d’intervalle : un emprunt immobilier pour l’achat du bien et un crédit à la consommation pour les travaux.
Comprendre le TAEG et savoir le faire diminuer pour réduire le coût du prêt immobilier
Le TAEG (Taux annuel effectif global) définit le coût total d’un crédit. La loi impose qu’il figure sur la fiche d’information remise par la banque lorsqu’elle émet une offre de prêt. Ce taux dépend :
- du taux immobilier en fonction de la durée ;
- de la prime de risque et de la marge appliquées par la banque ;
- du taux de l’assurance emprunteur ;
- de la garantie choisie (hypothèque ou cautionnement) ;
- des frais de dossier.
Un courtier saura vous aider à négocier le meilleur taux en fonction de votre profil. Le faire baisser ne serait-ce que de 0,1 point permet d’économiser plus de 3 200 euros sur un prêt de 200 000 euros sur 25 ans.
Comparer les contrats de crédit immobilier pour trouver le plus adapté
Pour réduire le coût d’acquisition de votre bien immobilier, il vous faut comparer un maximum de prêts. Vous ne devez pas vous contenter de regarder le taux proposé, le TAEG. Vous devez lire attentivement les contrats.
Des dispositions utiles dans un contrat de prêt immobilier
Vous avez intérêt à ce qu’une clause permette un remboursement plus rapide ainsi qu’un remboursement anticipé, sans indemnité versée à la banque. La clause “transfert de crédit” est également parfois utile. Ces dispositions font parfois augmenter le taux. Il faudra donc évaluer les intérêts de chacune selon votre situation.
De même, avoir la possibilité d’une suspension de vos échéances peut éviter de passer devant un juge pour obtenir un étalement de vos dettes.
Vous veillerez également à ce que la banque accepte en garantie un cautionnement bancaire plutôt qu’une hypothèque.
Obtenir un avis indépendant et éclairé sur les différents contrats de prêt immobilier
Un courtier vous expliquera les différentes dispositions d’un contrat de crédit et leurs conséquences. Il vous informera de ce à quoi vous pouvez avoir droit. Vous saurez ainsi mieux choisir entre les prêts proposés.
Faire le point sur son assurance emprunteur pour en diminuer le taux
En général, il vaut mieux souscrire un contrat d’assurance emprunteur auprès d’un assureur externe que le contrat groupe de la banque.
Vous avez déjà souscrit une assurance emprunteur ? Pour réduire le coût de votre emprunt, depuis la loi Lemoine de 2022, vous avez le droit de changer de contrat d’assurance sans attendre la date anniversaire. Vous avez d’ailleurs intérêt de faire régulièrement le point pour adapter les garanties. Cette loi interdit également le questionnaire médical pour les prêts inférieurs à 200 000 euros. Si vos risques ont diminué, vous bénéficierez d’un meilleur taux.
Parfois, même si rien n’a changé dans votre vie, il suffit de changer d’assurance emprunteur pour faire plusieurs milliers d’euros d’économie tout en bénéficiant de garanties similaires ou meilleures. La loi oblige le prêteur à accepter une assurance provenant d’un autre assureur que le sien. Il suffit qu’elle présente les garanties figurant dans la Fiche Standardisée d’Information Européenne (FISE) qui vous a été remise avec le contrat de prêt.
Obtenir facilement une assurance emprunteur et un crédit aux meilleurs taux
Pour trouver facilement le contrat d’assurance emprunteur ou le prêt immobilier le mieux adapté à votre situation, le plus simple est de demander une simulation gratuite et sans engagement à un courtier Ymanci.
Votre courtier étudiera sans délai votre cas. Il vous proposera les contrats les plus judicieux et a l’art d’en négocier les dispositions. Il défendra également votre dossier auprès du prêteur pour que vous obteniez le financement de votre projet immobilier.
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