Comment ajouter un co-emprunteur à un prêt immobilier en cours ?
Sommaire
par Stéphanie Wojtkowiak - Rédactrice web Article supervisé par Anthony Ditte
Au cours de la vie d’un prêt immobilier, vous pouvez être amené à apporter des modifications au contrat selon l’évolution de votre situation financière, professionnelle ou encore matrimoniale. Pour l’achat de votre propriété, vous avez contracté un prêt immobilier en couple pour le financer. Or, vous vous êtes séparés et continuez d’assurer seul le remboursement de vos mensualités.
Votre nouveau partenaire souhaiterait contribuer au remboursement de votre emprunt. Vous vous demandez s’il est possible d’ajouter un co-emprunteur à un crédit immobilier en cours. Ymanci vous apporte les éléments de réponse.
Ce qu'il faut retenir
- Un co-emprunteur est une personne qui s’engage conjointement avec l’emprunteur principal à rembourser un prêt immobilier, assurant ainsi une garantie supplémentaire pour la banque.
- Le co-emprunteur peut être un conjoint, un partenaire de PACS, un concubin, un membre de la famille ou un ami dans certains cas.
- Ajouter un co-emprunteur à un prêt en cours est possible, notamment après un rachat de soulte en cas de séparation. L’emprunteur qui a racheté la part de son ex-conjoint(e) peut intégrer un nouveau co-emprunteur.
- Pour que le nouveau co-emprunteur devienne propriétaire, il doit obligatoirement être inscrit dans l’acte notarié.
- La banque évaluant la situation financière des deux emprunteurs, vous pouvez avoir besoin d’une aide externe pour négocier les meilleures conditions de prêt. Dans ce cas, faites appel à Ymanci.
Pour tout savoir sur l’ajout d’un co-emprunteur sur un prêt immobilier, vous avez toqué à la bonne porte. On vous explique l’essentiel ci-dessous.
Le profil du co-emprunteur d’un prêt immobilier
Avant de voir s’il est possible d’ajouter un co-emprunteur à un crédit immobilier en cours, voyons son profil. Le co-emprunteur est la personne, qui, avec l’emprunteur, contracte un emprunt immobilier. Lors de l’étude de votre demande de prêt, la banque analysera vos deux profils à travers la situation financière et professionnelle de chacun. Souscrire avec un co-emprunteur est une garantie supplémentaire pour l’établissement prêteur.
Qui peut être le co-emprunteur d’un crédit immobilier ?
Généralement, le co-emprunteur est une personne avec laquelle l’emprunteur est en couple. Ils peuvent être liés notamment par un mariage, un PACS, une union libre, etc. Mais, cela peut être également un membre de la famille comme un parent qui aide son enfant pour l’achat d’un logement. Les co-emprunteurs peuvent aussi être des amis dans le cas d’une acquisition en commun. Toutefois, ce cas de figure reste rare.
Le rôle du co-emprunteur
Emprunter avec un co-emprunteur vous permet de bénéficier plus facilement d’une offre de prêt. En prêtant à deux personnes, l’établissement bancaire prend moins de risque. Par ailleurs, comme l’organisme bancaire prend en compte les revenus de chaque personne, vous êtes susceptible de recevoir une offre de crédit plus importante que si vous étiez seul.
Le rôle de l’emprunteur est également d’être solidaire du prêt immobilier. Par la signature du contrat de prêt, il s’engage à assurer le remboursement des mensualités. En cas de défaillance de paiement de l’autre emprunteur, c’est vers lui que la banque se tournera.
Lors de la souscription du crédit immobilier, notez que le co-emprunteur doit également contracter une assurance emprunteur. Pour les deux emprunteurs, la couverture est au minimum de 100 %. Chacun choisit sa quotité. Le profil du co-emprunteur influe directement sur le tarif et le niveau de couverture de l’assurance emprunteur. Pour aller plus loin, écoutez l’épisode 4 de notre podcast sur le crédit immobilier, consacré au choix de l’assurance emprunteur. Kathy, courtière Ymanci, y explique notamment pourquoi le tarif peut différer entre co-emprunteurs selon leur âge, comment se distinguent les garanties obligatoires selon le type de projet, et pourquoi comparer assurance groupe et assurance déléguée reste essentiel.
Achat d’un logement en couple : les différentes situations
Vous êtes en couple et avez décidé d’acquérir votre résidence principale. Pour financer cet achat, vous comptez demander un prêt immobilier à un organisme prêteur. Selon votre situation maritale, la répartition des parts pourra être différente. De plus, les conséquences seront différentes en cas de séparation, de divorce ou de décès.
Devenir propriétaire en étant en union libre
Un grand nombre de transactions immobilières est réalisé par des couples en union libre. Si vous vous trouvez dans cette situation, la solution est d’acquérir un logement en indivision.
L’indivision implique que vous définissez chacun vos parts en fonction de votre apport personnel, mais aussi selon le montant de la mensualité que vous remboursez. Ce qui implique que chaque emprunteur est propriétaire d’un pourcentage de la valeur du bien acheté. Il est conseillé de notifier la répartition de vos parts devant un notaire. Dans le cas contraire, la valeur du bien sera répartie à parts égales entre chaque propriétaire.
Réaliser un achat immobilier en ayant signé un PACS
Dans le cas d’un PACS, tout dépend de la date de sa signature. Si celle-ci s’est produite avant le 1er janvier 2007, vous êtes sous le régime de l’indivision. Pour un PACS signé après le 1er janvier 2007, il s’agit du régime de la séparation de biens.
En conséquence, depuis 2007, les emprunteurs en couple peuvent acquérir la part d’un bien immobilier en fonction de leur apport personnel et du montant qu’ils souhaitent rembourser. La répartition des taux doit être stipulée dans l’acte d’achat.
Le régime matrimonial a-t-il des conséquences sur votre achat immobilier ?
Vous êtes marié et souhaitez emprunter avec votre conjoint afin de devenir propriétaire. Le régime matrimonial est la solution la plus sûre pour les co-emprunteurs. En fonction du régime choisi, la protection de chaque conjoint sera différente, notamment en cas de divorce.
Conséquences sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts
Vous vous êtes marié sans contrat ? Votre conjoint et vous-mêmes êtes placés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts. Un bien acquis pendant le mariage devient un bien commun. Il appartient à parts égales à chaque partenaire. En revanche, lorsqu’un des conjoints finance seul plus de 50 % de la valeur du logement, la propriété est considérée comme un bien propre.
Conséquences sous le régime de la séparation de biens
Vous pouvez également vous marier sous le régime de la séparation de biens. Il s’agit du même principe que pour le PACS. Chaque partenaire conserve son patrimoine immobilier acquis avant ou pendant le mariage. Lors de l’acquisition, le notaire vous demandera la répartition des parts entre époux. L’avant-dernier régime matrimonial est celui de la communauté universelle. Excepté les biens propres, les biens acquis avant et pendant le mariage sont mis en commun.
Conséquences sous le régime de la participation aux acquêts
Enfin, le dernier régime est celui de la participation aux acquêts qui est plus rarement appliqué. Pendant le mariage, la séparation de biens s’applique. Au moment d’un divorce, d’un décès ou d’un changement de régime, si un des époux s’est enrichi pendant la durée du mariage, il doit verser la moitié de ce patrimoine supplémentaire à son ex-conjoint.
Le régime matrimonial a-t-il des conséquences sur votre emprunt immobilier ?
Si le notaire porte une attention particulière à votre situation matrimoniale lors de la signature de l’acte de vente, est-ce le cas de la banque ? Lors de l’étude de votre dossier, l’établissement prêteur va regarder votre lien de parenté avec le co-emprunteur, notamment si vous êtes mariés, en union libre ou liés par un PACS. En revanche, il ne va pas forcément s’attarder sur le régime matrimonial.
Lors d’une demande de prêt, l’organisme bancaire vérifie votre capacité d’emprunt à travers vos revenus, vos charges, votre taux d’endettement. La priorité pour celui-ci est que votre co-emprunteur et vous-même êtes solvables et que vous êtes en mesure de rembourser vos mensualités jusqu’au terme du crédit. À cette fin, il vous conseillera de mettre en place un compte joint.
Ajouter un autre co-emprunteur que le conjoint à un prêt immobilier
Lorsque le co-emprunteur n’est pas le conjoint ou le concubin, l’opération peut s’avérer plus complexe. Nous avons précédemment vu que vous pouviez emprunter avec des parents ou des amis pour votre achat immobilier. L’indivision est une des solutions à envisager. Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de son apport.
Une autre solution est de créer une SCI (société civile immobilière). Vous pouvez, ainsi, acheter un logement au nom de la SCI. Chaque partenaire détient des parts dans la SCI à hauteur de leur investissement.
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Crédit immobilier : les solutions en cas de séparation avec le co-emprunteur
Vous avez acheté un bien immobilier alors que vous étiez en couple. Vous avez contracté un crédit immobilier pour financer cette acquisition. Désormais, vous vous séparez. Les modalités dépendent de votre situation matrimoniale. Si vous êtes en indivision ou unis sous le régime de la communauté, vous êtes propriétaire du bien à parts égales (sauf mention contraire dans l’acte de vente). Si vous dépendez d’un autre régime, il faut évaluer la valeur des parts de chaque partenaire en fonction du prix d’acquisition.
Une fois les modalités définies, vous avez deux solutions :
- Vous vendez l’appartement ou la maison acquis ensemble. Vous vous répartissez le fruit de la vente, une fois le capital restant dû de votre prêt remboursé.
- Vous souhaitez conserver la propriété. Dans ce cas, vous effectuez un rachat de soulte. L’objectif de cette opération est de racheter les parts de votre ex-partenaire.
Depuis votre séparation, vous avez rencontré un nouveau partenaire qui souhaite s’investir dans le financement de votre propriété. Voyons ensemble si ajouter un co-emprunteur à un crédit immobilier est possible.
Ajouter un co-emprunteur à un crédit immobilier en cours : est-ce possible ?
Comme nous l’avons vu en introduction, les conditions d’un prêt immobilier peuvent être modifiées au cours d’un contrat. Le crédit évolue en fonction de la situation de l’emprunteur. Vous avez peut-être souscrit votre prêt immobilier en couple. Votre situation familiale a changé. Entre-temps, vous avez connu une séparation ou un divorce.
Il peut arriver que l’un des emprunteurs souhaite conserver la propriété du bien immobilier alors que le second emprunteur demande la désolidarisation. Dans ce cas de figure, le premier emprunteur réalise un rachat de soulte. En d’autres termes, il rachète la part de celui qui souhaite la désolidarisation. Il devient le seul propriétaire.
En devenant le seul propriétaire et emprunteur, il peut ajouter un co-emprunteur à un crédit immobilier. En revanche, selon le profil de ce nouvel emprunteur, un recalcul des modalités du prêt sera peut-être nécessaire.
Ajout d’un co-emprunteur à un prêt immobilier : les différentes situations
Votre partenaire actuel avec lequel vous êtes marié, lié par un PACS ou en union libre souhaite participer au financement de votre logement et en devenir propriétaire. La question d’ajouter un co-emprunteur à un crédit immobilier va se poser. Tout dépend de la situation de l’emprunteur, selon qu’il a acheté la propriété avant ou après son précédent mariage.
Un achat immobilier réalisé avant le mariage
L’emprunteur a acquis seul son appartement ou sa maison avant de se marier, par conséquent il s’agit d’un bien propre. Lorsqu’il a contracté l’emprunt pour le financement de cette acquisition, il était seul. Il sera impossible d’ajouter un co-emprunteur au crédit immobilier. Une solution est d’effectuer un rachat de crédits et de souscrire un prêt au nom des deux emprunteurs.
Un achat immobilier réalisé après le mariage
L’acquisition immobilière s’est faite après le mariage. Le couple a contracté un prêt immobilier pour financer cet achat. De ce fait, c’est un bien commun. Le contrat comportant à l’origine deux emprunteurs, il est possible d’ajouter un co-emprunteur au crédit. Afin de réaliser cette opération, le précédent conjoint doit s’être désolidarisé du contrat.
Ajouter un co-emprunteur à un crédit immobilier ne veut pas pour autant dire que celui-ci en devient propriétaire. En effet, il sera propriétaire lorsqu’il sera inscrit sur l’acte notarié.
La solution pour ajouter un co-emprunteur à un crédit immobilier en cours
Vous devez vendre une partie du logement à votre co-emprunteur
Pour ajouter un co-emprunteur à un crédit immobilier en cours, vous devez lui vendre 50 % du logement. Ce taux n’est pas figé dans le marbre. La répartition peut varier en fonction de la situation du conjoint. Avant de pouvoir vendre une partie de votre propriété, vous devez la mettre en indivision.
En tant que vendeur, vous aurez à rembourser la partie équivalente du crédit, avec éventuellement des pénalités pour remboursement anticipé. De plus, vous devrez demander une mainlevée si une sûreté réelle (hypothèque) avait été mise en place.
Le co-emprunteur rachète une partie de vos parts via un rachat de soulte
De son côté, pour devenir propriétaire, votre conjoint doit réaliser un rachat de soulte. Par le biais d’un acte notarié, il va racheter une partie des parts de la personne jusqu’alors seule propriétaire. Lors de la rédaction de cet acte, le notaire ajoute également le co-emprunteur dans l’acte de propriété. Le co-emprunteur doit payer des frais de notaire, de dossier et de garantie. Pour racheter la soulte, il peut utiliser ses fonds propres, mais aussi contracter un emprunt ou réaliser un rachat de crédits.
Le rachat de crédits, une solution pour négocier les conditions de votre contrat de prêt
Le fait d’ajouter un co-emprunteur à un crédit immobilier est l’occasion de renégocier vos conditions d’emprunt en réalisant un rachat de crédits. En effet, votre situation a changé, car vous avez un nouveau partenaire. Ce qui signifie notamment de nouveaux revenus au sein du couple.
La demande d’un rachat de crédits vous permet de renégocier le montant de votre mensualité, la durée de remboursement ou encore le taux de l’assurance emprunteur. L’objectif est d’obtenir des conditions d’emprunt en adéquation avec votre nouvelle situation. Afin de savoir si le rachat est une solution adaptée à vos besoins et à ceux de votre co-emprunteur, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un courtier.
Qu’attendez-vous pour contacter Ymanci ? Nos clients, eux n’ont pas hésité et semblent ne pas l’avoir regretté.
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