Le fonctionnement du différé d’amortissement en matière de prêt immobilier
Pour réaliser un achat immobilier, vous avez le choix entre différents types de prêts immobiliers. Qu’il s’agisse d’un investissement ou d’une résidence principale, vous pouvez notamment opter pour un prêt à remboursement différé. Cette modalité est accordée par l’organisme prêteur lors de la souscription. Elle permet de différer le règlement du capital ou de toute la mensualité.
Rembourser un crédit immobilier sans franchise totale ou partielle
Avant d’étudier le prêt à remboursement différé, il convient de revenir sur le fonctionnement d’un prêt amortissable. Ce type de crédit immobilier suppose de rembourser la banque via des mensualités. Elles sont composées d’une part du capital et d’une part d’intérêts.
Les intérêts constituent la rémunération du prêteur pour votre emprunt. Ils sont calculés sur la base du solde restant à payer selon un taux qui varie d’un emprunteur à l’autre. Cela signifie que le montant des intérêts diminue au fil du remboursement des échéances.
Dans la majeure partie des cas, la première mensualité est due après le déblocage des fonds. Un délai de 30 jours est souvent observé entre la mise à disposition des fonds et le début du remboursement. Le différé d’amortissement permet de contourner ce principe.
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Le paiement des mensualités avec une franchise de remboursement
Le prêt à remboursement différé permet de décaler le règlement de la première mensualité. En d’autres termes, il sert à reporter la date à laquelle vous deviez commencer à amortir le crédit. C’est la raison pour laquelle on parle également de différé d’amortissement.
Cette modalité de remboursement est accordée par la banque lors de la souscription du contrat. Elle permet à l’emprunteur de conserver sa trésorerie en début de prêt. Ce dernier peut alors attendre plus sereinement la fin des travaux ou la livraison de son bien.
L’emprunteur peut bénéficier d’un différé total. Dans ce cas, il ne rembourse ni la somme empruntée ni les intérêts sur une durée définie. La banque peut aussi appliquer une franchise partielle. Pendant cette période, seul le paiement du capital sera reporté.
Demander un différé total pour financer son achat immobilier
Obtenir un prêt à remboursement différé total est plus rare. Avec ce mode de financement, vous ne remboursez ni le capital ni les intérêts. Le règlement de la totalité de l’échéance est suspendu pendant la période de différé. Le paiement des mensualités ne commencera qu’au terme du délai fixé lors de la signature de l’offre par l’organisme de crédit.
Une franchise totale est accordée sur une durée plus courte qu’un différé partiel. Les banques se limitent souvent à 12 mois maximum. Attention, car un prêt à remboursement différé ne vous exonère pas des frais de garantie et d’assurance emprunteur. Des intérêts intercalaires peuvent aussi s’appliquer si le déblocage des fonds se fait en plusieurs fois.
Demander un différé partiel pour conserver sa trésorerie
Les banques accordent plus facilement une franchise partielle qu’un différé total. Avec ce dispositif, seul le remboursement du capital emprunté est décalé. Pendant la période de différé, l’emprunteur est uniquement redevable des intérêts. Il devra aussi s’acquitter du règlement des frais liés au crédit (garantie, assurance emprunteur, intérêts intercalaires, etc.).
La durée d’un différé partiel est souvent comprise entre 12 et 24 mois. Il arrive que certains établissements bancaires appliquent une franchise de 36 mois. Pendant toute cette période, le montant emprunté pour votre projet immobilier ne diminue pas. En conséquence, la somme due au titre des intérêts reste fixe puisque l’amortissement du prêt est retardé.
Les cas dans lesquels demander un prêt à différé de remboursement
La mise en place d’un prêt à remboursement différé se justifie dans plusieurs cas. Il est généralement utilisé pour faire correspondre l’emménagement dans le logement avec le début de l’amortissement.
L’intérêt d’une franchise pour un achat avec des travaux de rénovation
Des travaux peuvent s’avérer nécessaires après l’achat d’un logement. Que ce soit une question d’esthétique ou de remise aux normes, une réhabilitation retardera l’emménagement. De nombreux propriétaires se retrouvent alors à payer simultanément leur prêt et leur loyer. Pour éviter cette situation, il suffit de décaler la date du premier versement.
Avec un prêt à remboursement différé, vous pouvez retarder le règlement de la première échéance tout en bénéficiant du capital. Cette option vous offre la possibilité d’amortir l’emprunt bien après le déblocage des fonds pour faire face aux dépenses d’aménagement. Vous pourrez ainsi préserver votre trésorerie pendant la période de différé.
Demander une franchise pour l’achat d’un logement neuf sur plan (VEFA)
Solliciter une franchise est fréquent dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA). Ce dispositif consiste à acheter son logement sur plan. Le bien immobilier n’est donc pas encore finalisé lors de la transaction. Cela implique d’attendre la fin de la construction pour emménager. Le délai d’attente varie généralement de 18 à 24 mois.
Le prêt à remboursement différé offre une souplesse financière pendant la construction. L’amortissement de l’emprunt ne débutera qu’à la livraison du bien. Toutefois, vous devrez sûrement régler des intérêts intercalaires. En effet, une VEFA implique un échelonnement des paiements rendu possible par un déblocage progressif des fonds.
Demander un différé total ou partiel pour faire de l’investissement locatif
Ce dispositif s’avère également utile dans le cadre d’un investissement locatif. Les investisseurs ont souvent recours à une période de différé pour amortir l’emprunt à compter du versement du premier loyer. Le délai accordé par l’organisme prêteur permet de préserver ses finances entre la signature du crédit et la mise en location.
Différer le règlement de la première échéance peut aussi servir à optimiser son investissement. En effet, il est possible de profiter du délai de franchise pour épargner. Si celui-ci est assez long, vous pourrez réinvestir vos revenus locatifs pour vous constituer un apport. Les loyers perçus serviront ainsi à financer un nouveau projet.
Différer le règlement de ses mensualités avec un prêt à taux zéro (PTZ)
Différer ses premières échéances est également possible dans le cadre d’un PTZ. Ce dispositif a pour but de faciliter l’accession à la propriété. Il s’adresse aux foyers dont les revenus ne dépassent pas les seuils en vigueur. En tant que prêt à taux zéro, il évite au souscripteur de payer des intérêts sur toute la durée de l’emprunt.
À noter qu’un PTZ ne peut pas servir à financer l’intégralité de votre bien. Il doit forcément être complété par un crédit immobilier. Malgré tout, il est tout à fait envisageable de reporter son amortissement. La loi permet de retarder le remboursement des mensualités. La durée maximum autorisée pour un différé est de 15 ans.
Les avantages d’un financement comme le différé d’amortissement
Le principal intérêt du prêt à remboursement différé est qu’il s’adapte à votre situation financière. Cette modalité permet de reporter l’amortissement du capital emprunté. Elle offre une certaine souplesse à une période où de nombreux frais s’accumulent. Lors de la signature du crédit, vous devez notamment régler les frais de notaire, de dossier et de garantie.
Obtenir un délai de la part de la banque évite de puiser dans son épargne. Cette solution est particulièrement adaptée si vous achetez un bien en construction ou en travaux. Vous pouvez ainsi attendre l’entrée dans les lieux pour rembourser le crédit. Dans la même logique, vous pouvez aussi faire coïncider la mise en location avec le versement de la première mensualité.
Les inconvénients d’une franchise sur le coût du crédit immobilier
Un prêt à remboursement différé est forcément plus coûteux qu’un prêt classique. Cela est dû au fait que le solde ne diminue pas pendant la franchise. Le crédit sera donc plus long à rembourser et vous devrez verser davantage d’intérêts au prêteur.
Le surcoût sera encore plus important si vous optez pour un différé total. Dans ce cas, les intérêts non payés sont réintégrés au capital. Ce mécanisme de capitalisation va produire des intérêts supplémentaires qui vont alourdir le coût de l’opération.
Bon à savoir : l’allongement de la durée du prêt entraîne une hausse des frais liés au crédit. Les différés vont notamment augmenter le coût de l’assurance emprunteur. Les frais de garantie seront également plus élevés afin de couvrir le prêt plus longtemps.
Les conditions pour retarder le remboursement d’un prêt immobilier
Si vous envisagez une telle opération, celle-ci doit être négociée dès la souscription. Selon votre profil, la banque pourra vous la proposer spontanément. C’est souvent le cas lorsque votre projet implique une rénovation ou si le bien n’est pas encore construit. Vous pouvez aussi en faire la demande notamment dans le cadre d’un investissement locatif.
Pour que la banque vous finance, vous devrez présenter un dossier solide. Cela implique de démontrer sa stabilité professionnelle ainsi qu’une bonne gestion financière. Il faudra également verser un apport et souscrire une assurance emprunteur. Malgré le décalage de l’amortissement, les cotisations devront être payées à l’assureur dès la signature.
Différencier le différé d’amortissement et la période d’anticipation
Les prêts avec différés ne doivent pas être confondus avec le préfinancement. Ce dispositif est également désigné sous l’appellation période d’anticipation. Il permet au souscripteur de bénéficier du capital emprunté tout en ne payant pas immédiatement de mensualités totales.
Les fonds sont débloqués par étapes en fonction de l’avancée de votre projet. Une fois la somme entièrement versée, le souscripteur peut commencer à rembourser son crédit. À noter que la période d’anticipation s’ajoute à la durée initiale prévue dans les clauses du contrat.
Le préfinancement est un service bancaire. En contrepartie, le prêteur exigera que vous lui versiez des intérêts intercalaires. Ils s’ajoutent à ceux normalement dus au titre du crédit immobilier. Ils servent à compenser les frais engendrés par le déblocage progressif des fonds.
Un financement à ne pas confondre avec le report d’échéances
En tant que propriétaire de votre bien, des difficultés financières peuvent survenir alors que vous remboursez encore votre emprunt. En cas de coup dur, il est envisageable de demander à la banque une suspension de vos paiements mensuels. Mais cette solution est provisoire. Elle est généralement accordée jusqu’à 12 mois maximum, le temps que vos finances se rétablissent.
Contrairement aux différés, les reports interviennent en cours de prêt. Ils sont partiels si la suspension ne concerne que le règlement du capital. Dans ce cas, vous payez toujours les intérêts. S’il est total, le report suspend la totalité de la mensualité. Dans les deux cas, vous devez toujours vous acquitter de l’assurance emprunteur pour être couvert en cas de problème.
Les points à vérifier avant de rembourser son crédit en différé
Les différés présentent de sérieux avantages. Mais avant de choisir une telle solution, vous devez prendre en compte plusieurs éléments. D’une part, votre reste à vivre ne sera pas le même à la fin de la période de franchise. Il est donc essentiel de faire le point sur vos revenus avant que le montant de vos paiements n’augmente considérablement.
D’autre part, vous devez aussi considérer le surcoût engendré par l’accumulation des intérêts. Ce coût supplémentaire sera d’autant plus important avec une franchise totale. C’est pourquoi de nombreuses banques refusent d’accorder une telle modalité de remboursement. Pour en bénéficier, il faudra démontrer la solidité de votre dossier au prêteur.
Faire appel à un courtier en crédit immobilier pour financer son projet
L’aide d’un courtier peut s’avérer précieuse pour convaincre l’établissement bancaire de vous financer. Ce professionnel saura quels éléments valoriser pour maximiser vos chances. Avec Ymanci, bénéficiez des conseils de nos experts pour décaler la date de vos premiers versements.
En faisant appel à un courtier, vous n’avez pas besoin d’effectuer le moindre calcul. Ce professionnel vous orientera vers la solution la plus adaptée à votre profil. Nos conseillers Ymanci pourront également solliciter plusieurs établissements pour négocier la meilleure offre.
Les experts Ymanci vous accompagnent tout au long de votre démarche pour obtenir un prêt à remboursement différé. N’hésitez pas à solliciter leur expertise pour trouver une assurance emprunteur. Grâce à leur réseau, ils sélectionneront la meilleure offre pour couvrir votre prêt.
Comment vous avez pu le constater, opter pour un différé présente de nombreux avantages. Ce dispositif apporte de la souplesse en décalant le versement de la première mensualité. Malgré tout, il n’est pas adapté à tous les emprunteurs. En effet, ce service bancaire n’est pas gratuit. Il engendre des frais supplémentaires qui augmentent le coût final du crédit.
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