Tout savoir sur la mainlevée et la levée d’hypothèque dans le cadre d’un rachat de crédits

Publié le 21 mars 2025, mis à jour le 21 mars 2025 par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

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Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous avez contracté un prêt pour l’acquérir ? Alors vous avez probablement entendu parler d’hypothèque. Mais savez-vous vraiment ce que c’est et ce qu’implique sa levée ? Savez-vous que si vous envisagez de faire un rachat de vos crédits, notamment celui-là même qui est hypothéqué, le sujet de cette levée sera au cœur de votre projet afin de libérer votre bien immobilier de cette garantie.

Dans cet article, nous allons démystifier l’hypothèque et sa mainlevée. Nous commencerons par expliquer ce qu’est une hypothèque et pourquoi elle est importante. Ensuite, nous clarifierons la différence (ou plutôt l’absence de différence) entre mainlevée et levée d’hypothèque. Enfin, nous plongerons dans les détails des frais associés à cette procédure, car oui, libérer votre bien de cette garantie a un coût !

Que vous soyez novice en la matière ou que vous ayez besoin de rafraîchir vos connaissances, cet article vous guidera à travers les méandres de la levée d’hypothèque.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

Avant de parler de mainlevée et levée d’hypothèque, il nous semble utile de rappeler ce qu’est exactement une hypothèque. Car si certains savent déjà ce que cache ce terme juridique, d’autres peut-être s’interrogent sur son fonctionnement et ses conséquences en cas de mise en œuvre.

Définition simple d’une hypothèque

Une hypothèque, c’est un peu comme une « assurance » pour la banque. Lorsque vous empruntez une somme importante, par exemple pour acheter une maison, la banque ou l’établissement prêteur vous demandera très certainement une garantie.

Cette garantie peut prendre la forme d’une hypothèque. L’un de vos biens immobiliers, celui qui fait l’objet d’un crédit par exemple, est alors mis en garantie dite hypothécaire. Ainsi, en cas de non-remboursement de votre prêt, la banque a le droit de saisir le dit bien et de le vendre pour récupérer son argent.

En bref, une hypothèque est une garantie prise sur un bien immobilier pour protéger la banque dans le cas où vous ne pourriez plus payer vos mensualités.

Les points essentiels à retenir sur l’hypothèque 

• Elle porte sur un bien immobilier précis : votre maison ou votre appartement est inscrit comme garantie dans un acte notarié. On parle alors de logement hypothéqué.
• Elle garantit tout le prêt : même si vous avez déjà remboursé une partie du crédit, l’hypothèque reste valable jusqu’au paiement complet.
• Elle « suit » le bien : si vous vendez votre maison avant d’avoir remboursé votre prêt, l’hypothèque reste attachée au bien et doit être levée.

L’hypothèque est un outil très courant pour les prêts immobiliers, mais elle peut aussi être utilisée pour d’autres types de crédits importants.

Mainlevée et levée d’hypothèque : y a-t-il une différence ?

Si nous pouvons hypothéquer un bien immobilier, il est tout aussi possible de retirer cette garantie. Vous avez d’ailleurs peut-être entendu parler de « mainlevée » ou de « levée d’hypothèque », le sujet central de ce guide.

Nous avons une bonne nouvelle : ces deux termes signifient exactement la même chose ! Ils désignent tous les deux le processus qui met fin à l’hypothèque sur votre bien immobilier.

Mais pourquoi aurait-on besoin de lever une hypothèque ?

Les principales situations qui vous obligent à demander une levée d’hypothèque

• Vous avez remboursé tout votre prêt.

Félicitations ! Une fois la dernière mensualité payée, l’hypothèque n’a plus lieu d’être. Elle est levée automatiquement.

• Vous vendez votre bien avant d’avoir fini de rembourser votre prêt.

Dans ce cas, il faut lever l’hypothèque pour que l’acheteur puisse devenir propriétaire sans cette contrainte.

À noter : si vous vendez votre maison ou votre appartement pour acheter un autre bien, vous pouvez demander un transfert d’hypothèque.

• Vous faites un rachat de crédits.

Si vous regroupez vos crédits auprès d’un nouvel établissement, il faudra lever l’ancienne hypothèque pour en établir une nouvelle (si nécessaire).

Une mainlevée automatique… mais pas toujours gratuite !

Une hypothèque s’éteint automatiquement et sans frais un an après le remboursement complet du prêt.

Mais si vous êtes pressé, par exemple pour vendre ou faire un regroupement de crédits, il faudra demander une mainlevée anticipée auprès d’un notaire. Cette démarche engendre des frais, dont nous parlerons plus en détail dans la suite de cet article.

La mainlevée d’hypothèque dans le cadre d’un regroupement de crédits

Le regroupement de crédits, également appelé rachat de crédits, est une opération financière qui consiste à regrouper plusieurs emprunts en un seul. Cette solution peut s’avérer intéressante pour réduire ses mensualités ou simplifier la gestion de ses dettes.

Cependant, si l’un de ces crédits fait l’objet d’une garantie hypothécaire, sur votre prêt immobilier, la question de la levée se pose.

Pourquoi une mainlevée est-elle nécessaire ?

Lors d’un rachat de crédit immobilier dans une nouvelle banque, il est nécessaire de demander une mainlevée pour arrêter l’hypothèque en cours.

La levée permet de libérer le bien immobilier de la garantie hypothécaire. Lorsqu’une hypothèque est inscrite sur un bien, elle crée une charge qui limite les droits du propriétaire sur ce bien. La mainlevée permet de supprimer cette charge, redonnant ainsi au propriétaire la pleine et entière disposition de son bien.

Sans mainlevée, il est difficile, voire impossible, de vendre le bien ou de contracter un nouveau prêt en utilisant ce bien comme garantie. Cet acte est donc essentiel pour :

• Permettre la vente du bien immobilier
• Faciliter l’obtention d’un nouveau prêt hypothécaire
• Autoriser une nouvelle inscription hypothécaire sur le bien

Dans le cas spécifique d’un rachat de crédits incluant un prêt immobilier, la mainlevée est indispensable pour deux raisons :

• L’hypothèque initiale ne peut pas être simplement transférée à la nouvelle banque.
• Le nouvel établissement financier a besoin d’une situation « nette » pour éventuellement mettre en place sa propre garantie.

Le processus de mainlevée

La procédure de levée d’une hypothèque est un acte juridique important, réalisé par un notaire, qui permet de libérer un bien immobilier de cette garantie. Elle est demandée dans le cadre d’un rachat de crédits.

La levée d’hypothèque suit un processus strict. En voici les étapes principales :

Étape 1 : l’accord de la banque

La première étape consiste à obtenir l’autorisation de la banque prêteuse.

Étape 2 : l’acte notarié

Un notaire doit établir un acte authentique de mainlevée. Cet acte est obligatoire et formalise l’accord entre le créancier (la banque) et le débiteur (l’emprunteur).

Étape 3 : l’enregistrement

L’acte est ensuite transmis au service de publicité foncière, anciennement bureau des hypothèques, du département où se situe le bien immobilier.

Étape 4 : la radiation

Le service de publicité foncière procède alors à la radiation de l’inscription hypothécaire, ce qui met officiellement fin à la garantie.

Les délais pour lever une hypothèque

Le délai de traitement de la mainlevée peut varier selon la situation. L’établissement de l’acte notarié prend généralement environ une semaine, et le service de publicité foncière nécessite plusieurs jours pour enregistrer la mainlevée.

Les points de vigilance à prendre en considération lors d’une levée d’hypothèque

Lors d’un rachat de crédits impliquant une levée d’hypothèque, plusieurs points d’attention méritent d’être soulignés pour éviter les mauvaises surprises et les faux pas. Nous les avons classifiés pour faciliter leur lecture :

Aspects financiers

• Coûts de la mainlevée : les frais de mainlevée représentent généralement entre 0,3 % et 0,8 % du montant initial du prêt. Ces frais comprennent les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement, la contribution de sécurité immobilière et les frais bancaires.
• Indemnités de remboursement anticipé : elles ne sont pas propres à la levée. Toutefois, dans le cadre d’un rachat de crédits, le paiement d’indemnités de remboursement anticipé de vos prêts rachetés peut vous être demandé, s’ajoutant aux frais de dossier habituels.
• Coût global de l’opération : comme pour les indemnités de remboursement anticipé, ce n’est pas spécifiquement la mainlevée d’hypothèque qui augmente le coût global de votre crédit, mais bien l’opération de rachat en elle-même. Bien que les mensualités puissent être réduites, l’allongement de la durée du prêt occasionnée par le regroupement de vos prêts peut entraîner une augmentation du coût total du crédit.

Aspects procéduraux

• Timing : la levée doit être effectuée au bon moment pour éviter tout chevauchement entre l’ancienne et la nouvelle hypothèque. Cela demande donc une parfaite synchronisation. Pour vous aider, nous vous conseillons de vous faire accompagner par des professionnels, comme le sont nos courtiers spécialistes en rachat de crédits.
• Intervention d’un notaire : la mainlevée nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire pour rédiger l’acte authentique.
• Délais : la procédure de mainlevée peut prendre du temps. Il est crucial d’en tenir compte dans le planning global de l’opération de rachat de crédits. Le délai de traitement peut varier selon la situation. L’établissement de l’acte notarié prend généralement environ une semaine, et le service de publicité foncière nécessite plusieurs jours pour enregistrer la mainlevée.

Aspects juridiques

• Nouvelle garantie : l’organisme en charge du rachat de crédits pourrait demander la mise en place d’une nouvelle hypothèque. Il est important d’en discuter lors des négociations.
• Risque de saisie : en cas de non-paiement des mensualités du nouveau prêt, le bien immobilier peut toujours être saisi si une nouvelle hypothèque est mise en place.

Focus sur les frais de mainlevée d’hypothèque

La levée devient automatique et gratuite un an après le terme du prêt. Donc, si vous vendez votre bien plus d’un an après avoir fini de rembourser votre crédit, vous n’aurez pas de frais de mainlevée à payer.

En revanche, dans l’hypothèse d’une levée anticipée, et c’est le cas si vous réalisez un rachat de crédits, la procédure n’est pas gratuite, et les frais restent à votre charge.

De quoi se composent les frais de mainlevée ?

Les frais de mainlevée d’hypothèque comprennent plusieurs éléments :

• Les émoluments du notaire : c’est la rémunération de l’officier public pour son travail. Elle est fixée par forfait.
• Les droits d’enregistrement : une somme fixe due au Trésor Public.
• La contribution de sécurité immobilière : pour la radiation de l’inscription hypothécaire.
• Les frais annexes : ils couvrent diverses démarches administratives.
• La TVA à 20 % : appliquée sur les émoluments du notaire et les formalités.

Combien ça coûte ?

Le coût total de la levée d’hypothèque varie généralement entre 0,3 % et 0,8 % du montant initial du prêt.

Malheureusement, il y a peu de marge de manœuvre pour réduire ces frais, car ils sont en grande partie réglementés. Cependant, si vous envisagez un rachat de crédits, il peut être intéressant de négocier l’inclusion des frais de mainlevée dans le nouveau prêt.