Que faut-il savoir sur l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ?
Sommaire
par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite Article supervisé par Pascal Dontail
La rédaction d’Ymanci a mis les petits plats dans les grands en vous concoctant ce guide sur l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Nous allons bien entendu éplucher son mode de fonctionnement. Nous allons décortiquer ses avantages et ses inconvénients. Nous allons voir si cette hypothèque peut figurer « au menu » d’un rachat de crédits avec garantie hypothécaire. Et si vous passiez à table ?
Ce qu'il faut retenir
- Le privilège de prêteur de deniers s’appelle désormais l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
- Cette mesure sert de protection à un prêteur qui souscrit un prêt immobilier en France.
- Cette mesure de protection permet à un prêteur de saisir le bien et de le vendre pour récupérer le capital restant dû.
- L’hypothèque légale offre des avantages administratifs mais aussi financiers à celui qui emprunte.
- Elle ne concerne que les habitations déjà construites.
La définition de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
Nous allons commencer par l’entrée en vous servant la définition de cette garantie qui a remplacé le privilège du prêteur de deniers (PPD) le 1er janvier 2022. Il s’agit d’un privilège accordé à une banque ou à un organisme de prêt qui octroie un prêt pour financer l’acquisition d’un bien déjà existant. Dans le cas où l’emprunteur ne pourrait plus s’acquitter de ses dettes, ce privilège va effectivement permettre au banquier de devenir prioritaire sur le produit de la vente et d’assurer ainsi le remboursement du crédit immobilier.
Après cette entrée qui, nous l’espérons, vous aura mis l’eau à la bouche, nous allons passer au plat de résistance : l’hypothèque légale peut-elle faire l’objet d’un rachat de crédits ? Comme le sujet a déjà été évoqué maintes fois par notre rédaction, nous n’allons pas en écrire des tartines sur le fait de regrouper les crédits et certaines dettes. Rappelons seulement que sa principale mission est de simplifier votre gestion budgétaire en regroupant vos précédents encours puis en les remboursant aux précédents créanciers. Une fois remboursés, vous n’aurez plus qu’un seul emprunt.
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À quoi sert une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ?
Vous avez encore faim d’informations ? Nous allons vous servir sur un plateau les tenants et les aboutissants de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. À moins d’avoir la somme d’argent nécessaire pour se porter acquéreur d’une maison ou d’un appartement, le particulier va solliciter un crédit auprès d’une banque ou d’un organisme de prêt.
Le créancier, octroyant la somme nécessaire pour l’acquisition de ce logement, va exiger une protection pour sécuriser son remboursement, comme l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, anciennement le privilège de prêteur de deniers.
Opter pour cette hypothèque, un choix qui n’est pas anodin pour un établissement bancaire
Sa fonction est effectivement de protéger ses intérêts financiers grâce à cette sûreté réelle prise sur l’habitation. Ainsi, le prêteur prendra la plus grosse part du gâteau si vous ne parvenez plus à vous acquitter de vos mensualités. L’établissement prêteur, titulaire de ce privilège, va effectuer la saisie du bien puis le vendre aux enchères pour récupérer la somme due en priorité.
Si la somme récupérée couvre celle restant dû, la banque pourra s’acquitter complètement de sa créance. En revanche, si elle ne suffit pas à la couvrir, le souscripteur devra payer la différence.
Précisons que l’organisme prêteur n’a pas besoin de demander l’autorisation à celui qui emprunte pour installer ce privilège.
Découvrez les avantages de cette hypothèque
Fréquemment réclamée par un établissement bancaire lors de l’octroi d’un crédit immobilier, elle offre plusieurs avantages à celui qui emprunte. Voici les principaux :
- Elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière et son coût est, par conséquent, moins élevé qu’une hypothèque conventionnelle, souscrite par un emprunteur et qui porte sur son habitation.
- Elle prend fin de manière automatique et sans frais deux ans après la fin du remboursement total du crédit.
- Les démarches administratives sont moins compliquées pour un particulier par rapport à une hypothèque conventionnelle.
Découvrez les points faibles de cet ex-privilège de prêteur de deniers
L’ancien PPD présente effectivement des inconvénients que le futur acquéreur d’un bien immobilier doit connaître.
- Il n’est pas envisageable de l’utiliser pour réaliser des travaux, pour une VEFA. Pour financer un tel projet immobilier, il faut prendre une autre garantie comme une hypothèque conventionnelle.
- Il permet à un établissement financier de récupérer la somme d’argent en premier après avoir saisi et vendu la maison ou l’appartement.
- La banque peut saisir et vendre le bien si l’acheteur ne parvient plus à s’acquitter des mensualités de son emprunt bancaire. Cette procédure peut être longue, mais surtout coûteuse pour lui, notamment si l’argent récupéré ne peut pas couvrir la somme qui reste à payer.
- L’organisme bancaire peut avoir recours à cette mesure de protection sans demander l’autorisation à son client.
Cette hypothèque nécessite-t-elle l’intervention d’un notaire ?
À table, il faudra compter sur un invité de marque, l’officier public. L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers nécessite un acte authentique qui doit être établi obligatoirement par cet officier public. Lui seul est en mesure de valider cette formalité, qu’il s’agisse de la signature des actes de vente ou d’achat.
Rappelons que ce document définit les conditions de cette caution, telles que la valeur vénale du logement, les informations concernant l’emprunteur et l’établissement de prêt.
Il devra aussi l’enregistrer auprès du service de publicité foncière dans les deux mois qui suivent la signature du titre de propriété. Son intervention engendre des frais que celui qui emprunte devra payer.
Quels sont les frais de cette hypothèque ?
Ces frais, à la charge du particulier souscrivant un crédit immobilier, sont variables. Outre le remboursement des mensualités de ce prêt immobilier, il devra y incorporer :
- Les émoluments du notaire.
- Les droits de mutation à titre onéreux (DTMO) versés au Trésor Public, à l’État, aux collectivités locales et aux communes.
- La contribution de sécurité immobilière.
- Les émoluments de formalité et de débours.
- Les frais de mainlevée si l’emprunteur veut vendre son bien ou effectuer un remboursement anticipé.
- …
Quelles sont les transactions concernées par cet ancien privilège de prêteur de deniers ?
Elle n’est valable que pour l’acquisition d’une maison ou d’un appartement déjà construit ou d’un terrain. En revanche, elle n’est pas applicable sur :
- Une vente en l’état futur d’achèvement, dite VEFA.
- Un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
- Les travaux réalisés sur un bien financé par un prêt immobilier.
L’hypothèque légale : qui se charge de mettre en place ce processus ?
En règle générale, la banque ou l’organisme de crédit s’en charge pour vous. Le prêteur va obtenir ce privilège en produisant les documents suivants :
- Une pièce officielle rédigée par un officier public spécifiant que cette somme prêtée va servir à acquérir une habitation.
- Un acte de vente du bien qui va, là aussi, rappeler que la somme empruntée est utilisée pour l’acquisition d’un appartement ou d’une maison.
- Une inscription au service chargé de la publicité foncière dans les deux mois qui vont suivre la vente.
Est-il possible de lever une hypothèque légale ?
Oui, il est tout à fait possible de lever cette hypothèque si celui qui acquiert le bien veut réaliser un remboursement anticipé de son prêt immobilier ou encore le revendre.
Dans tous les cas, des frais de mainlevée lui seront réclamés. Cette mainlevée annulera la mesure de protection établie par le prêteur. Elle prouvera aussi que le propriétaire s’est acquitté des mensualités de son prêt immobilier.
Qu’est-ce qui a changé entre le PPD et l’hypothèque légale ?
L’appellation a certes changé, mais le fonctionnement reste majoritairement identique. Cependant, il y a une différence qui peut avoir son importance. L’ancien privilège de prêteur de deniers était effectif le jour de la signature du titre de propriété. L’hypothèque légale prend place au moment de son inscription au service de la publicité foncière. Cette modification s’applique bien évidemment aux contrats souscrits à partir du 1er janvier 2022.
Faut-il choisir l’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers ou l’hypothèque conventionnelle ?
La seconde garantit tous les prêts immobiliers comme une VEFA. Elle est aussi valable pour réaliser des travaux dans son habitation. Toutefois, le coût de cette protection est plus élevé. Elle est, entre autres, assujettie au paiement de la taxe de publicité foncière. Le choix va donc dépendre de :
- De la nature du projet immobilier.
- Du type de bien.
- De son dossier.
- Des avantages financiers et administratifs.
Rachat de crédits : est-il possible de racheter ce type d’hypothèque ?
Si le rachat de crédits peut regrouper des prêts immobiliers, des crédits à la consommation, ainsi que des dettes personnelles et/ou fiscales, il faut savoir que le transfert de cette hypothèque n’est pas concevable. L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est, en effet, par nature liée à un crédit immobilier et par conséquent rattaché à une banque. Le PPD initial ne peut donc pas faire l’objet d’un regroupement de prêts.
Cet ex-privilège de prêteur de deniers peut-il servir de garantie lors d’un rachat de crédits ?
Non, il ne peut pas servir de garantie lors d’un rachat de crédits. Cette hypothèque légale est réservée uniquement à l’organisme qui prête pour l’acquisition du bien et rien d’autre.
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Si un particulier pédale dans la semoule pour la mise en place d’un rachat de crédits à la consommation et/ou immobilier. S’il constate que ce n’est pas de la tarte de contracter un prêt immobilier avec une garantie hypothécaire. S’il reste en carafe pour choisir une assurance de prêt. Il est fortement recommandé de faire appel à un courtier, aux petits oignons sur ces transactions mélangeant l’immobilier, le juridique et le financier.
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Si vous vous envisagez de devenir propriétaire d’un bien immobilier, vous en savez plus désormais sur l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Entre la poire et le fromage, vous serez ainsi en mesure de régaler votre ami d’enfance ou votre tata préférée lors d’un dîner amical ou d’un déjeuner dominical en famille en lui parlant de cette mesure de protection pour les banques. Sans aucun doute, que votre interlocuteur en restera baba. Nous espérons que vous aurez bien digéré ces informations au menu de notre carte spéciale Hypothèque légale spéciale.
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