Vous prévoyez l’achat d’un logement, une acquisition dans le neuf pour un projet locatif ou un investissement dans l’ancien avec l’achat d’un bien immobilier avec travaux ? Quel que soit votre projet, il va falloir emprunter auprès d’une banque pour le réaliser. Et pour obtenir votre crédit immobilier, plusieurs critères entrent en ligne de compte. Parmi eux, votre capacité d’emprunt. Directement liée au calcul de votre taux d’endettement, votre capacité d’emprunt vous aide à déterminer le montant que vous pouvez emprunter auprès d’une banque, sous la forme d’un prêt immobilier. Sans plus attendre, nous répondons à toutes vos questions sur comment et pourquoi calculer sa capacité d’emprunt.
Pour le calcul de votre capacité d’emprunt, vous avez plusieurs solutions. D’une part, vous pouvez passer par un simulateur ou une calculette en ligne. En précisant le montant de vos revenus, le montant de vos charges et les critères du prêt immobilier souhaité pour votre achat, le simulateur ou la calculette en ligne vous indique une somme en euros correspondant à votre capacité d’emprunt. En revanche, celle-ci peut légèrement changer selon les banques et leurs propres méthodes de calcul.
D’autre part, vous pouvez vous diriger directement vers une banque pour un calcul précis de votre capacité d’emprunt. La banque va alors analyser votre projet d’achat immobilier, votre dossier emprunteur, vos comptes bancaires et votre budget pour déterminer votre capacité d’emprunt. Enfin, vous pouvez faire appel à un courtier en prêts immobiliers. Le courtier en crédits immobiliers est un expert qui peut vous aider dans le calcul de votre capacité d’emprunt, mais également dans la recherche, la sélection et la concrétisation d’une offre de prêt immobilier. Vous vous posez également de nombreuses autres questions au sujet de la capacité d’emprunt, voici ces autres questions et nos réponses.
Comment calculer sa capacité d’emprunt en fonction de son taux d’endettement ?
Le taux d’endettement des ménages est limité à 35 % de l’ensemble des revenus. Pour calculer sa capacité d’emprunt mensuelle, il faut appliquer la formule suivante : (les revenus – les charges) × 0,35. Par exemple, si vos revenus sont de 4 000 euros, et que vous ayez 1 000 euros de charges, votre capacité d’emprunt est la suivante : (4 000 – 1 000) × 0,35 = 1 050 euros. Il est important de prendre en considération les différentes charges (crédit, loyer, pension alimentaire…) et les différents revenus (salaire, pension alimentaire…). Suivant les organismes prêteurs, les charges et revenus comptabilisés ne sont pas les mêmes…
Quel est le taux d’endettement maximum pour un crédit immobilier ?
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé un taux d’endettement maximal à 35 % pour les ménages. Cependant, le taux d’endettement maximum peut varier en fonction de votre profil : avec des revenus importants et un apport conséquent il peut dépasser 35 %. Avec des revenus modestes, les banques peuvent appliquer un taux maximum de 33 %. C’est alors la notion de reste à vivre qui entre en ligne de compte pour calculer votre capacité d’emprunt. Le reste à vivre désigne la somme en euros qu’il reste à l’emprunteur après remboursement de toutes ses charges telles que les mensualités de ses crédits en cours, son loyer ou une éventuelle pension alimentaire. Le reste à vivre doit être suffisant pour couvrir les dépenses courantes du foyer.
Prenons l’exemple d’un emprunteur qui perçoit un salaire de 4 000 euros par mois. Avec un taux d’endettement à 35 % soit 1 400 euros, il lui reste 2 600 euros de reste à vivre. En revanche, un emprunteur qui gagne un salaire de 2 000 euros et qui présente lui aussi un taux d’endettement de 35 %, ne détient que 1 300 euros comme reste à vivre. Pour cette raison, le HCSF a introduit une notion de dérogation pour environ 20 % des dossiers de demande de crédit immobilier. Cela signifie que les banques peuvent déroger à la règle du taux d’endettement maximal de 35 % pour 20 % de leurs demandes de prêt immobilier. Elles réservent généralement cette souplesse aux emprunteurs avec les revenus les plus élevés.
Quels sont les autres critères à prendre en compte pour calculer sa capacité d’emprunt ?
Bien que le taux d’endettement fasse partie des critères clés pour calculer la capacité d’emprunt, ce n’est pas le seul élément qui entre en ligne de compte. La capacité d’emprunt dépend également des caractéristiques du prêt immobilier sollicité par l’emprunteur, telles que la durée de remboursement, le montant de la mensualité et le taux d’intérêt du crédit.
Le profil de l’emprunteur exerce également une influence sur le calcul de la capacité d’emprunt. Un emprunteur qui présente un dossier de demande de crédit immobilier solide peut bénéficier de conditions d’emprunt plus avantageuses, augmentant ainsi sa capacité d’emprunt. Enfin, la nature du projet immobilier joue également un rôle dans le calcul de la capacité d’emprunt.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt dans le cadre d’un crédit immobilier ?
La capacité d’emprunt correspond à la somme maximale que l’emprunteur est capable de rembourser à la banque pour un projet d’achat. On l’appelle également capacité de remboursement. Il s’agit d’un indice de solvabilité pour la banque. La capacité d’emprunt dépend du taux d’endettement de l’emprunteur, de sa capacité d’endettement restante et des critères du prêt immobilier sollicité tels que la durée de remboursement du crédit et son taux d’intérêt.
Ce calcul fait partie des critères qui déterminent le prix du bien immobilier sur lequel vous pouvez vous positionner pour votre acquisition. Calculer sa capacité d’emprunt représente donc un point de départ incontournable pour concrétiser votre projet d’achat d’un logement.
Quelle est la différence entre capacité d’emprunt et capacité d’achat ?
La capacité d’emprunt et la capacité d’achat sont deux notions très proches dans un projet d’achat immobilier. Et pourtant, chaque calcul désigne un critère spécifique dans le cadre de votre future acquisition. D’un côté, la capacité d’emprunt ne concerne que le montant maximal du crédit immobilier qui peut vous être accordé par une banque. D’un autre côté, la capacité d’achat représente le montant de votre budget pour l’achat d’un bien immobilier.
La capacité d’achat correspond à la capacité d’emprunt à laquelle on ajoute le montant de votre apport personnel et on déduit le montant des frais liés à l’acquisition, tels que les frais de notaire, ainsi que les frais inhérents au crédit immobilier comme les frais de garantie ou d’assurance emprunteur.
Quelle est la différence entre taux d’endettement et capacité d’emprunt ?
Le taux d’endettement fait partie des critères qui permettent le calcul de la capacité d’emprunt. En revanche, le taux d’endettement s’exprime en pourcentage tandis que la capacité d’emprunt correspond à une somme en euros. Le taux d’endettement traduit le poids des charges telles que les charges de crédit ou de loyer par rapport aux revenus de l’emprunteur. C’est en prenant en compte le taux d’endettement actuel de l’emprunteur ainsi que les mensualités, la durée de remboursement et le taux d’intérêt que l’on parvient au calcul de la capacité d’emprunt.
Quel est l’impact du type d’achat immobilier sur votre capacité d’emprunt ?
La nature de votre projet immobilier exerce une influence directe sur le calcul de votre capacité d’emprunt. En effet, votre taux d’endettement et votre reste à vivre ne seront pas les mêmes en fonction de la destination de votre achat immobilier. Ainsi, achat d’une résidence principale, acquisition d’une résidence secondaire et investissement locatif ne jouent pas dans la même cour pour calculer la capacité de remboursement d’un emprunteur.
Le calcul de la capacité d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale
Vous êtes actuellement locataire et envisagez l’achat d’un logement au titre de votre résidence principale ? Dans ce cas, la banque va s’intéresser au saut de charges. Le saut de charges représente la différence entre le montant de votre loyer actuel et le montant de la mensualité de remboursement du prêt immobilier sollicité.
Prenons l’exemple d’un emprunteur qui paie actuellement un loyer d’un montant de 800 euros. La mensualité de remboursement du prêt immobilier sollicité pour l’achat de sa résidence principale est évaluée à 900 euros. Dans ce cas, le saut de charges correspond à 100 euros. Bien sûr, plus le saut de charges est faible, plus la banque sera disposée à accorder le prêt immobilier. De plus, pour l’achat d’une résidence principale, le montant du loyer disparaît du budget de l’emprunteur lorsqu’il s’agit de calculer son taux d’endettement et donc, sa capacité d’emprunt.
Calculer la capacité de remboursement d’un emprunteur pour l’achat d’une résidence secondaire
Si le projet immobilier concerne l’achat d’une résidence secondaire, l’emprunteur peut être locataire ou propriétaire de sa résidence principale. Dans le premier cas, il paie un loyer qui sera comptabilisé dans ses charges pour le calcul de son taux d’endettement. Dans le second, il supporte peut-être déjà le remboursement d’une mensualité de crédit immobilier. Et cette mensualité fera partie des charges prises en compte dans le calcul de son taux d’endettement.
Dans les deux situations, la mensualité du crédit immobilier sollicité pour l’achat de la résidence secondaire vient s’ajouter aux charges actuelles de l’emprunteur et ainsi alourdir son budget. Contrairement à l’achat d’une résidence principale, cette mensualité ne vient pas se substituer à une charge existante. L’emprunteur doit donc percevoir des revenus suffisants pour présenter une capacité d’endettement à la hauteur de son projet d’achat.
Le calcul de la capacité d’emprunt pour l’achat d’un logement à titre locatif
Comme pour un projet d’acquisition de résidence secondaire, la mensualité d’un prêt immobilier pour l’achat d’un logement destiné à être loué vient s’ajouter aux charges actuelles de l’emprunteur afin de calculer son taux d’endettement et donc, sa capacité d’emprunt. Cependant, une nouvelle donnée entre en ligne de compte : les revenus locatifs.
Dans un projet d’investissement locatif, l’emprunteur prévoit la perception d’un loyer. La banque va généralement comptabiliser ces futurs revenus pour calculer le taux d’endettement et la capacité de remboursement de l’emprunteur. En revanche, une décote est appliquée sur le montant des loyers prévisionnels. Le niveau de cette décote peut varier selon les banques, mais la plupart la fixent à 30 % du montant des loyers escomptés. Cette décote permet de palier les frais liés à la possession du logement comme les charges d’assurance et les travaux courants ainsi que les imprévus tels que les vacances locatives ou les frais liés à des travaux urgents dans le logement par exemple.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt pour un crédit immobilier ?
Accroître votre capacité d’emprunt passe par l’optimisation de votre taux d’endettement. Les critères qui entrent en ligne de compte dans votre taux d’endettement sont principalement vos revenus, vos charges et le montant de la mensualité de remboursement du nouveau crédit immobilier. Ainsi, pour augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez jouer sur deux critères : le montant des mensualités de vos crédits en cours et le montant de la mensualité de remboursement du prêt immobilier que vous demandez à la banque.
Diminuer les mensualités de ses crédits en cours pour augmenter sa capacité d’emprunt
Vous détenez déjà un crédit immobilier et/ou des prêts à la consommation ? Les mensualités de ces crédits alourdissent votre taux d’endettement et pénalisent votre capacité d’emprunt pour un nouveau projet. Afin de les diminuer, trois opérations sont possibles : le regroupement de crédits, le rachat de prêt ou la renégociation de votre crédit immobilier.
D’une part, le regroupement de crédits consiste à rassembler tous vos prêts en cours dans un seul emprunt. Ce type de crédit vous permet de bénéficier d’une mensualité de remboursement unique, généralement bien inférieure aux mensualités accumulées de tous vos prêts en cours. D’autre part, le rachat de crédit consiste à faire racheter un prêt en cours par une autre banque, à un taux d’intérêt plus avantageux et avec de meilleurs conditions d’emprunt. Cette opération peut également vous permettre de diminuer votre mensualité de remboursement. Enfin, l’objectif d’une renégociation de crédit immobilier est le même. En revanche, vous n’avez pas besoin de souscrire un nouveau prêt, puisque vous renégociez les conditions de votre crédit en cours auprès de la banque qui vous l’a accordé.
Optimiser le montant de la mensualité de son crédit immobilier
Votre seconde option pour augmenter votre capacité d’emprunt, c’est de diminuer au maximum le montant de la mensualité de remboursement du crédit que vous sollicitez. Pour y parvenir, il existe plusieurs moyens. Vous pouvez vérifier votre éligibilité aux prêts aidés tels que le prêt à taux zéro (PTZ). Il est également conseillé de présenter un dossier emprunteur fiable, avec une gestion optimale de votre budget, afin de rassurer la banque et obtenir un taux d’intérêt intéressant.
Par ailleurs, faire appel à un courtier en crédits immobiliers s’avère généralement une démarche payante. Cet expert du crédit recherche pour vous les meilleures offres de crédit immobilier. De plus, il vous donne accès à des taux d’intérêt préférentiels et déjà négociés en amont auprès des banques.
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