Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Publié le 14 juillet 2022, mis à jour le 26 août 2024 par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web

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Pour vous aider à voir si l’investissement immobilier est une opportunité ou non, les experts Ymanci vous donnent toutes les bonnes raisons de sauter le pas !

Le moment idéal pour constituer son patrimoine en toute sécurité

Pour vous constituer un patrimoine, vous pouvez opter pour l’achat de votre résidence principale. En ce sens, plus vous investissez tôt et plus vous commencerez à vous acquitter des mensualités de votre prêt rapidement. Ce prêt remboursé vous permettra ainsi d’envisager d’autres investissements.

De plus, même si les taux d’intérêt ont remonté, ils restent encore très avantageux et les vendeurs sont en train de baisser leurs prix. Cela ne peut que vous encourager à acquérir un bien immobilier.

Les avantages de l’achat de votre résidence principale

Acheter votre maison ou votre appartement présente deux avantages. Le premier, c’est qu’une fois votre crédit immobilier remboursé, votre reste à vivre bondit. Et ce, même si vos revenus n’augmentent pas. La baisse du poids du logement sur votre budget protège votre foyer en cas de diminution de vos ressources, par exemple au moment de votre passage à la retraite. Le deuxième avantage est la transmission. Cette propriété pourra être léguée à vos héritiers.

L’achat immobilier de votre résidence principale : un facteur de liberté

L‘investissement immobilier vous permet également de gagner en indépendance. En effet, en étant propriétaire de votre logement, un jour vous n’aurez plus de crédit à rembourser ou de loyer à payer. Cet avantage est considérable. Il vous permettra de pallier une baisse de revenus lors d’une reconversion professionnelle ou de la création de votre entreprise. Vous n’êtes plus non plus obligé de conserver un emploi où vous êtes malheureux “parce qu’il faut bien payer le loyer”.

De même, à tout moment, vous pourrez décider de louer votre bien ou de le conserver en tant que résidence secondaire.

Enfin, vous pouvez profiter d’une hausse de l’immobilier dans votre quartier pour revendre votre domicile. Vous réaliserez au passage une jolie plus-value exonérée d’impôt. Intéressant, non ?

La propriété de son logement, une sécurité de long terme pour votre foyer

Investir dans la pierre représente un investissement sûr puisqu’en cas d’aléas de la vie (invalidité, incapacité, décès), votre assurance emprunteur souscrite dans le cadre de votre prêt prend le relais et procède à son remboursement. Vous pouvez ainsi garder votre logement ou le mettre en location. C’est une sécurité dont ne disposent pas les locataires. En effet, leur bail locatif finira par être résilié, s’ils ne peuvent plus payer la location. C’est un souci dont se passe volontiers toute personne qui connaît un accident de la vie.

Par ailleurs, en cas de décès, vous pouvez transmettre votre patrimoine immobilier à votre conjoint sans frais de succession, grâce à la donation au dernier vivant réalisée chez le notaire. La loi permet également de transmettre progressivement la propriété d’un bien à vos enfants pour éviter des frais de succession. Vous continuez ainsi de les protéger, même si vous n’êtes plus là.

L’immobilier : un investissement qui a de nombreux avantages

Achat d’un bien immobilier locatif ou du domicile familial, acquisition d’un entrepôt, de locaux commerciaux ou de places de parking, achat de parts de SCPI, OPCI ou SIIC : investir dans l’immobilier présente de multiples visages. Et il n’est pas limité au territoire français. Il répond également à des objectifs divers : recherche d’un rendement annuel, souhait d’une rentabilité sur le long terme, envie d’une réduction d’impôt, désir d’avoir la propriété de son propre logement. Entrons dans le détail.

L’investissement immobilier : un réducteur d’impôt sur le revenu et sur les plus-values

Un investissement dans le neuf ou dans l’ancien peut vous permettre de réduire vos impôts. En ce sens, des dispositifs ont été mis en place par l’État pour vous encourager à investir dans des biens immobiliers français.

La résidence principale : une plus-value exonérée d’impôt lors de la revente

Lorsque vous achetez votre maison ou de votre appartement, sa revente vous permet parfois de bénéficier d’une plus-value. En effet, votre bien peut avoir pris de la valeur au fil des années. Dans le cas d’une résidence principale, cette plus-value est exonérée d’impôts. Un très grand avantage !

L’investissement locatif : un placement plébiscité des investisseurs

Il existe de multiples raisons de choisir d’investir dans l’immobilier locatif. Par exemple, il peut s’agir d’un premier investissement immobilier quand il n’est pas judicieux d’acheter son propre logement. C’est le cas quand là où vous travaillez l’immobilier est trop cher pour disposer d’un bien adapté à une famille ou bien si vous devez résider dans un logement de fonction. De même, si vous déménagez souvent, mieux vaut acquérir un bien locatif plutôt que de risquer la moins-value en cas de revente. Enfin, l’immobilier locatif vous permet de vous constituer à moindre coût un patrimoine : les loyers remboursant une grande partie de votre crédit.

Si vous choisissez de louer votre bien, vous pourrez bénéficier de revenus supplémentaires, une fois votre crédit remboursé. Cerise sur le gâteau, l’immobilier locatif est éligible à divers dispositifs de défiscalisation. Pourquoi payer des impôts sur le revenu à l’État quand cet argent pourrait vous rapporter ?

Les différents dispositifs de défiscalisation que tout investisseur doit connaître

Il existe divers dispositifs de réduction d’impôt.

Le principal dispositif de défiscalisation pour l’achat d’un bien locatif neuf

L’investissement dans l’immobilier locatif neuf coûte plus cher. Toutefois si la ville et le quartier sont bien choisis, il présente divers intérêts pour les investisseurs. En effet, vous savez que vous n’aurez pas de gros travaux à effectuer avant la fin de votre emprunt. Votre bien neuf attire des profils de locataire qui ont les moyens de louer plus cher.

Grâce à la loi Pinel, vous pouvez ainsi réduire de 12% à 21% vos impôts pendant six, neuf ou douze ans lorsqu’il s’agit d’un bien neuf, loué en location nue. Les loyers doivent respecter un plafond maximal au m². De même, les revenus des locataires sont soumis à une limite.

Voici quelques chiffres pour 2024 en France métropolitaine.

Quant au loyer au m², il doit être inférieur à des montants fixés par le BoFip.

Les avantages du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) pour l’investissement immobilier

Pour ce qui concerne les biens mis en location meublée, grâce au régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), vous pouvez profiter d’un abattement des loyers jusqu’à 50% ou d’une déduction des charges pendant plusieurs années, telles que les intérêts de votre prêt, les travaux, la taxe foncière ou l’amortissement des locaux et du mobilier. Pour cela, les revenus de la location doivent être inférieurs à 23 000 euros par an ainsi qu’à vos autres revenus.

Les biens concernés par la location meublée peuvent être destinés à de la location saisonnière, à des étudiants, à des séniors. Vous pouvez les louer directement vous-même ou déléguer leur gestion à un exploitant de résidences.

Le dispositif de la location meublée est assez complexe, d’autant qu’en fonction de votre profession, vous pouvez bénéficier d’autres avantages. Il a aussi fait l’objet de scandales avec des exploitants qui ne renouvelaient pas le bail. Les investisseurs se retrouvaient alors avec un bien difficile à relouer ou à revendre alors que leur emprunt était encore en cours. De quoi plomber fortement une rentabilité qui semblait prometteuse au vu des premiers rendements annuels !

Si vous envisagez ce type d’investissement, il est recommandé de demander conseil à votre expert-comptable ou à un conseiller en gestion de patrimoine.

Bénéficier des dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien

Pour les biens anciens nécessitant des travaux, vous pouvez également prétendre à ce que l’on appelle un déficit foncier. Celui-ci vous permettra de déduire le montant de vos travaux (réparation, entretien ou amélioration) des loyers et de l’imputer sur votre revenu global. C’est le dispositif Denormandie. Il ressemble beaucoup au dispositif Pinel, que ce soit en termes de montant maximal de la location, de plafonds de revenus pour les locataires ou de défiscalisation.

Pour certains logements anciens à réhabiliter, grâce à la loi Malraux, il vous sera possible de profiter d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 30%. Ce dispositif concerne les biens dans des quartiers anciens ou dans des quartiers présentant un intérêt patrimonial. Il est plutôt destiné à des investisseurs fortunés.

Existe-t-il d’autres types d’investissement immobilier bénéficiant de réduction d’impôt ?

Il est aussi possible d’acheter un logement déjà occupé. À la clé, des loyers immédiatement perçus. Cette acquisition présente plusieurs autres avantages comme un prix diminué de 5 à 20%. Le seul bémol est que vous ne pourrez pas profiter du bien, du moins pas tout de suite. Sauf arrangement avec le locataire, vous ne pourrez lui donner congé que s’il occupe ce bien depuis au moins six ans et que le bail arrive à échéance.

Une autre solution peut être l’investissement dans un parking ou un garage. Avec des montants bien inférieurs à ceux des logements, les parkings et garages représentent un bon plan, s’ils sont situés dans des quartiers où la demande est forte et s’ils correspondent aux véhicules actuels. En cas d’impayé, la fin du bail est bien plus rapide que pour un appartement ou une maison.

Dans les deux cas, si vous ne voulez pas payer d’impôt sur leur plus-value lors de la revente, il faut garder ces biens durant au moins 22 ans. Bien entendu, si au bout de quelques années, un bien locatif devient votre domicile familial avant d’être vendu, il sera exonéré d’impôt sur la plus-value.

La résidence secondaire : un investissement qui allie plaisir et rentabilité à long terme

Selon vos projets et vos moyens, investir dans une résidence secondaire peut être avantageux. Si vous mettez ce logement en location, une fois que votre prêt sera remboursé, vous pourrez profiter de revenus complémentaires. De même si vous optez pour la location saisonnière, les loyers perçus vous permettront de couvrir en partie les mensualités du prêt et les frais liés au logement.

Si le bricolage vous détend pendant les vacances, vous trouverez sur le marché immobilier, des maisons à rénover entièrement. Elles peuvent être une bonne affaire. Pour bien négocier avec le vendeur, pensez à faire évaluer en amont le coût des travaux.

Comme pour tout bien immobilier, la localisation et le prix d’acquisition sont cruciaux pour espérer une plus-value à la revente ou trouver des locataires saisonniers.

Les avantages de l’investissement par l’intermédiaire d’une SCPI, OPCI ou SIIC

Vous pouvez opter pour un investissement dans l’immobilier de façon indirecte grâce aux SCPI, une OPCI ou une SIIC.

Ce type d’investissement immobilier peut être intégré à votre Plan Épargne Retraite (PER). Cela vous permet d’obtenir une réduction d’impôt. Certaines SCPI sont défiscalisantes, ce qui vous donne droit à une deuxième réduction d’impôt.

Quelle est la différence entre ces différents types de placements immobiliers ? Les SCPI (Société civile de placement immobilier) ne comportent que de l’immobilier. Les OPCI (Organisme de placement collectif immobilier) combinent immobilier et actions boursières. Les SIIC (Sociétés d’investissements immobiliers cotées), comme leur nom l’indique, sont cotées en bourse. En général, ces placements servent souvent à investir dans de l’immobilier d’entreprise (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux).

Ce type de placement sur le long terme est intéressant dans la mesure où vous pouvez diversifier votre patrimoine tout en évitant les problèmes liés à la gestion d’un bien immobilier. Comme dans le cadre de l’investissement locatif, vous aurez aussi la possibilité de bénéficier des dispositifs Pinel, Denormandie ou Malraux qui donnent notamment droit à des réductions d’impôts, si la SCPI concerne des logements neufs ou anciens à réhabiliter. Vous pouvez aussi préférer choisir de souscrire des parts dans une SCPI dédiée aux immeubles d’entreprise.

Ces produits financiers sont complexes et le rendement annoncé n’est pas toujours réalisé. Nous vous conseillons de vous faire accompagner dans votre projet par un conseiller en gestion de patrimoine. Ce professionnel vous aidera à choisir les investissements les plus adaptés à votre profil et susceptibles d’un rendement satisfaisant.

L’immobilier : un investissement qui donne du sens à votre épargne en plus du rendement

Investir dans l’immobilier résidentiel, c’est permettre à des locataires de se loger correctement. Vous donnez également du travail à de nombreux artisans et à des entreprises du BTP.

Investir dans votre domicile familial, c’est protéger votre famille contre les aléas de la vie et l’assurer d’un toit.

Investir dans l’immobilier professionnel, c’est permettre à des entreprises de trouver les locaux dont elles ont besoin alors qu’elles n’ont pas encore les moyens d’en acheter ou n’y ont pas intérêt.

Loyer à payer ou emprunt ? Que vaut-il mieux pour votre logement ?

Si vous investissez dans l’immobilier pour y vivre, cela vous permettra de ne pas avoir à payer un loyer chaque mois. Il est vrai que le montant du loyer est susceptible d’évoluer dans le temps à la hausse, contrairement aux mensualités d’un crédit immobilier à taux fixe. De plus, vous avez la possibilité de renégocier vos mensualités plus facilement pour qu’elles diminuent. Ce n’est pas le cas d’un loyer.

Pensez que si vous restez locataire pendant 50 ans pour un loyer en euros constants de 500 euros, vous aurez dépensé 300 000 euros et vous ne laisserez rien à vos héritiers. Or pour un tel montant, même en province, il est difficile de louer mieux qu’un modeste appartement. Actuellement, avec un taux de 3.90 % et une assurance emprunteur au taux de 0.36 %, vous pouvez pour 519 euros par mois (assurance de prêt incluse) obtenir un emprunt de 94 000 euros, le prix de nombre d’appartements en province. Cela fait réfléchir, non ?

Si vous souhaitez connaître votre capacité d’achat pour financer votre futur investissement, simulez votre capacité !

Quelques conseils pour une bonne rentabilité d’un investissement immobilier

La défiscalisation ou le coup de cœur ne doivent pas uniquement dicter le choix de votre investissement immobilier.

Quels que soient le bien et son usage, voici quelques éléments à toujours prendre en considération pour chaque projet d’investissement immobilier :

• le prix d’acquisition (est-il cohérent avec le prix des biens similaires vendus ces dernières années dans le secteur ?)
• le montant des travaux prévus ou à provisionner (pour éviter de devoir revendre en catastrophe) ;
• les charges courantes (frais de gestion, charges de copropriété, impôt foncier, etc.) ;
• la localisation du bien immobilier (risques naturels, tendances du marché locatif de la ville, attractivité du quartier, loi sur les locations saisonnières, etc.) ;
• la qualité du bâti ;
• le montage financier ou le régime d’imposition (réel ou micro-BIC) choisi pour les revenus locatifs.

Vous achetez un appartement sur plan (ou VEFA) ? Informez-vous sur le promoteur, ses expériences et sa solidité financière. Vous aimeriez que le projet ne soit pas abandonné parce que le promoteur a fait faillite, non ?

Vous réalisez votre investissement par un intermédiaire financier ou un gestionnaire de fonds ? Vérifiez qu’il ne figure pas sur la liste noire de l’AMF. Pensez à consulter le Regafi pour vous assurer qu’il a le droit de commercialiser ces placements.

Tout investisseur avisé a intérêt de se faire accompagner par un conseiller en gestion du patrimoine qui connaît bien le marché local et à se méfier de prétendus formateurs ou vendeurs de défiscalisation. En fonction de votre situation familiale, de votre projet de vie et de vos capacités financières, il saura vous donner de judicieux conseils et vous faire éviter des pièges.

Pourquoi le financement de votre investissement immobilier est-important ?

Savez-vous qu’une infime baisse de taux sur un emprunt de plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros pendant 10 ans ou plus génère une économie de plusieurs milliers d’euros ?

Pour vous montrer l’importance de faire jouer la concurrence, prenons une calculette de crédit immobilier. Faisons une simulation avec la somme de 100 000 euros sur 20 ans.

Pour un prêt au taux de 4,19 % (assurance incluse) ce crédit vous coûterait 50 345 euros. Si l’emprunt est à 3,95 % (avec une assurance similaire), ce prêt immobilier ne coûtera plus que 47 047 euros. Cette légère baisse de taux représente une économie totale de 3 298 euros, sans modification de vos garanties. Plus le montant emprunté est élevé, plus l’économie réalisée sera forte. Si la somme empruntée était de 200 000 euros, l’économie serait doublée. Elle atteindrait 6 596 euros. C’est ce que coûte une voiture d’occasion correcte.

Un tel gain ne vous demandera guère de temps ou de compétences en négociation. En effet, il existe une solution simple et rapide pour trouver un crédit et un assureur au meilleur taux. Elle consiste à passer par un courtier, tel qu’Ymanci. En plus, il vous expliquera les subtilités de certaines clauses et leurs conséquences. Par exemple, suivant votre situation, vous avez intérêt de ne prévoir aucune pénalité, en cas de remboursement anticipé de votre prêt.

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