Pour obtenir un prêt immobilier, combien faut-il gagner ?

Publié le 12 septembre 2024, mis à jour le 03 octobre 2024 par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web

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Vous envisagez un achat immobilier et une question vous brûle les lèvres. Combien faut-il gagner pour avoir droit à un crédit immobilier ? La réponse est complexe. Elle dépend du montant du prêt (rarement inférieur à 50 000 euros), mais aussi du nombre de mensualités, de son coût et de la nature de vos ressources. En effet, pour un tel emprunt qui s’étend, en général, sur 10 à 25 ans, l’établissement bancaire ne prendra en compte que certains de vos revenus. Découvrez les différents paramètres conditionnant le revenu vous permettant d’emprunter le montant souhaité et leur logique.

L’objectif des critères bancaires concernant les revenus nécessaires pour obtenir un crédit immobilier

La logique de tous les paramètres qui définissent votre revenu mensuel en vue d’emprunter le montant nécessaire à un achat immobilier est simple. Les banques (et le Haut conseil à la stabilité financière qui encadre leur pratique) prennent un maximum de précautions afin d’avoir l’assurance du remboursement de votre crédit.

Le remboursement d’un prêt immobilier s’étend souvent sur plus de 15 ans. Au cours d’une aussi longue période, votre vie changera. Les banques désirent, qu’en cas de baisse de revenus ou d’augmentation de vos charges, vous restiez en capacité d’en honorer les mensualités. C’est dans leur intérêt et dans le vôtre. Si vous ne pouviez plus rembourser votre crédit, vous risqueriez de perdre votre logement.

Un apport personnel d’au moins 10 % du coût d’acquisition de votre bien : un impératif

Quels que soient vos revenus et leur stabilité, les banques exigent, sauf à de très rares exceptions, un apport personnel d’au moins 10 % du montant de votre achat immobilier. Cette somme témoigne de votre capacité d’épargne. Elle sert aussi à couvrir les frais de dossier, les frais de notaires et les frais de garanties.

Avant de vous demander combien vous devez gagner pour accéder à un crédit immobilier, il est recommandé de multiplier son épargne par 10. Par exemple, si quelqu’un a 4 000 euros d’épargne, il fera : 4 000 x 10 = 40 000. Même si cette personne est fonctionnaire et gagne 5 000 euros par mois, elle ne pourra espérer obtenir qu’un crédit de 40 000 euros. Il lui faudra un apport personnel d’au moins 30 000 euros pour l’achat d’un logement à 300 000 euros.

Les taux du crédit : un élément déterminant le revenu minimal exigé

Emprunter de l’argent a un coût. Ce coût, pour les particuliers, est fixé par le TAEG (Taux annuel effectif global). Il a un fort impact sur le revenu nécessaire pour emprunter.

Par exemple, en 2021, les taux étaient faibles. Il était possible d’emprunter 100 000 euros sur 25 ans à un TAEG de 1,7 %. La mensualité aurait été de 409 euros. Le taux d’endettement autorisé est au maximum de 35 %. Pour une personne seule, le reste à vivre minimal accepté par la banque est de 700 euros. Il lui suffisait donc de gagner un salaire mensuel net d’au moins 1 169 euros pour obtenir ce prêt.

Dans le cas d’une période où les taux d’intérêt immobiliers sont plus élevés, il pourrait être proposé à cette personne un TAEG de 4,3 % et des mensualités de 545 euros pour emprunter 100 000 euros sur 25 ans. Pour respecter les mêmes critères d’endettement et de reste à vivre, son salaire devrait alors s’élever à au moins 1 558 euros net.

Mais qu’est-ce qui fait varier le TAEG ?

Les variations du taux des crédits immobiliers liées à l’évolution des taux de la BCE

Le calcul du TAEG est complexe. Il combine le taux d’intérêt, le coût de l’assurance emprunteur et divers autres frais. Une grande partie du TAEG varie en fonction des taux auxquels la banque emprunte l’argent prêté sur le marché interbancaire ou auprès de la Banque centrale européenne (BCE). Ces taux dépendent des taux directeurs de la BCE, de la durée du prêt, mais aussi de l’offre et de la demande à l’instant T.

Plus les taux sont élevés et la durée d’emprunt est longue, plus vos revenus devront être importants pour emprunter un même montant.

Des prêts immobiliers aidés ou conventionnés au TAEG plus faible pour augmenter sa capacité d’emprunt

Sous conditions, l’État et ses partenaires proposent aux particuliers des prêts aidés, tels que le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action Logement, le prêt d’accession sociale (PAS), des prêts conventionnés ou des prêts adossés à un livret, tel que le Plan Épargne Logement. Ces prêts peuvent compléter un crédit classique. Ils font alors baisser le coût de l’emprunt.

Par conséquent, selon que votre projet immobilier et votre profil peuvent ou non bénéficier de ces prêts à taux préférentiels, le revenu minimal nécessaire pour se voir prêter une même somme d’argent sera différent.

La nature des revenus pris en compte par les banques pour accorder un prêt

Quand un établissement bancaire regarde vos revenus en vue de vous accorder un crédit immobilier, il ne traite pas de la même manière un salaire fixe en CDI, les allocations familiales ou le bénéfice d’un auto-entrepreneur.

Certains revenus sont pris en compte par les banques à 100 %, d’autres à 70 % et d’autres sont comptabilisés en faisant leur moyenne sur trois ans, d’autres sont parfois écartés, d’autres sont systématiquement considérés comme inexistants.

Prenons deux couples qui sollicitent la même banque pour obtenir un prêt de 150 000 euros sur 15 ans. Les deux couples gagnent actuellement 5 000 euros par mois. Sauf que pour l’un, la banque considérera qu’il ne gagne que 3 500 euros. Pourquoi ? Parce qu’elle ne prend pas en compte l’activité d’auto-entrepreneur d’un des conjoints, car elle est trop récente.

Voici un tableau indiquant la manière dont sont généralement pris en compte différents revenus.

La situation personnelle de l’emprunteur et le revenu nécessaire à un prêt immobilier

Votre capacité d’emprunt est non seulement déterminée par votre apport personnel, le TAEG, vos revenus et leur nature, mais aussi par vos charges et le reste à vivre mensuel dont vous avez besoin. Chacun sait qu’une famille avec quatre enfants à charge a besoin au quotidien de plus d’argent qu’une personne célibataire, sans enfant.

Quel est le reste à vivre pour pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier ?

En général, une banque exige au moins un reste à vivre de 700 euros par adulte et de 300 euros par enfant quand elle émet une offre de prêt. Ce montant dépend, cependant, de votre localisation et de vos habitudes de consommation.

Le reste à vivre se définit souvent par la formule :

reste à vivre = total des revenus pris en compte par la banque – total de vos charges fixes.

Les charges fixes retenues sont généralement :

• les mensualités de remboursement de vos crédits (y compris celles de votre futur prêt immobilier) ;
• les impôts et taxes ;
• votre loyer (si vous continuez à être locataire) ;
• les éventuelles charges de copropriété ;
• les pensions alimentaires ou prestations compensatoires que vous devez verser.

Suivant votre situation, d’autres charges, si elles sont régulières et incompressibles, peuvent s’ajouter. C’est le cas souvent de l’eau, de l’électricité et du chauffage (si elles ne font pas partie de vos charges de copropriété), du transport et des assurances.

Le taux d’endettement maximal : une contrainte qui limite la capacité d’emprunt

Les banques tiennent également compte d’un taux d’endettement maximal. Comment font-elles le calcul de votre taux d’endettement ? Elles prennent les charges fixes que nous venons de citer, les divisent par le total des revenus qu’elles prennent en compte et le multiplient par 100.

En bref : taux d’endettement = (revenus – charges fixes) x 100 / revenus

À la demande du Haut conseil à la stabilité financière (HCSF), le taux d’endettement maximal accepté par les banques dépasse rarement 35 %. Des exceptions sont toutefois possibles, notamment pour permettre aux locataires d’acheter leur logement ou pour de très hauts revenus. Mais, elles ne peuvent concerner que 20 % des crédits accordés. De plus, la priorité est donnée aux personnes qui accèdent pour la première fois à la propriété immobilière.

Parfois, le taux d’endettement toléré est encore plus faible. C’est notamment le cas pour les personnes aux faibles revenus ou dont le salaire se compose d’une part variable très importante. Ainsi, il n’est pas rare qu’il ne soit que de 25 % pour les commerciaux dont la part variable est importante. Il en est de même, si un taux d’endettement de 35 % ne laisserait au ménage qu’un reste à vivre inférieur à ce qui est jugé acceptable.

La capacité d’emprunt et la durée du crédit immobilier

Votre capacité d’emprunt est déterminée par :

• la mensualité qui vous permet de ne pas dépasser le taux d’endettement maximal pour votre cas ;
• le TAEG ;
• la durée maximale de votre crédit immobilier ;
• vos revenus.

Actuellement, le HCSF limite la durée maximale d’un emprunt immobilier à 25 ans. Toutefois, suivant votre projet de vie et l’évolution prévisible de votre budget, mieux vaut finir de le rembourser bien avant. Par exemple, peut-être est-il souhaitable que votre crédit immobilier soit soldé avant d’être à la retraite.

Si vous voulez effectuer une simulation de votre capacité d’emprunt, un simulateur a besoin du montant de la mensualité, du TAEG, du nombre de mois de remboursement.

Comment savoir combien gagner pour obtenir un crédit immobilier

Ce que vous devez gagner en vue d’emprunter dépend fortement du montant souhaité, de la mensualité maximale possible, de la durée du prêt, de vos charges fixes, de la nature de vos revenus, de votre situation familiale et de votre apport personnel.

Revenu total minimal pour un emprunt de 50 000 euros

Pour emprunter 50 000 euros, un apport de 5 000 euros est à prévoir. Si le TAEG est de 6 %, la mensualité de cet emprunt sur 25 ans est de 322 euros. Cette mensualité doit impérativement ne pas porter le taux d’endettement de l’emprunteur à plus de 35 %. Elle doit également lui laisser un reste à vivre jugé suffisant par l’établissement bancaire. Celui-ci est au minimum de 700 euros si l’emprunteur est seul et sans personne à charge.

Si sa mensualité de crédit immobilier était son unique charge fixe, cet emprunteur devrait gagner au moins 1 124 euros, qu’il s’agisse d’un salaire ou tout autre revenu fixe. Si ses charges représentaient déjà un taux d’endettement de 10 %, il devrait gagner, 10 % de plus, soit 1236,40 euros.

Les revenus nécessaires pour des crédits immobiliers d’un autre montant

Vous voulez savoir combien gagner afin d’accéder à un crédit immobilier ? Vous pouvez lire ces articles sur les revenus pour emprunter :

• 100 000 euros ;
• 150 000 euros ;
• 200 000 euros ;
• 250 000 euros ;
• 300 000 euros.

Une estimation très sommaire de votre capacité d’emprunt immobilier

Vous pouvez également faire une première estimation à la louche en faisant une simulation de votre capacité d’emprunt selon vos revenus, vos charges fixes et les taux d’usure immobiliers actuels. Pourquoi prendre ce chiffre alors que vous bénéficierez probablement d’un TAEG plus avantageux ? Parce que vous ne pourrez pas obtenir de prêt à un TAEG supérieur !

Où obtenir une estimation précise des revenus nécessaires pour accéder à un crédit immobilier ?

Comme vous venez de le lire, définir précisément combien vous devez gagner afin de pouvoir obtenir un crédit immobilier est complexe. Il est nécessaire d’étudier précisément votre cas. Seul un courtier peut vous dire précisément combien vous pourriez emprunter suivant vos ressources. En effet, dans son étude préalable gratuite et sans engagement, votre courtier Ymanci prendra en considération :

• vos revenus et leur nature ;
• la composition de votre foyer ;
• vos charges fixes ;
• vos habitudes de consommation ;
• le TAEG auquel votre profil pourrait prétendre.

De plus, il vous indiquera les optimisations possibles de votre dossier afin d’obtenir un prêt immobilier plus important ou en réduire le coût.