Aide au crédit immobilier en France : les dispositifs à connaître

Publié le 20 janvier 2020, mis à jour le 04 janvier 2024 par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

Certains primo-accédants éprouvent des difficultés à faire leur entrée sur le marché de l’immobilier surtout quand l’inflation, qui ne facilite pas l’accession à la propriété, s’en mêle. Existe-t-il des aides permettant aux primo-accédants de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier, dans l’ancien ou le neuf ? 

Oui, la France a mis sur pied des aides financières qui permettent à un primo-accédant de devenir propriétaire même quand les taux d’intérêt pour un emprunt sont en hausse, même quand les banques ou les organismes financiers rencontrent des difficultés à financer un emprunt immobilier. 

Il est temps de vous familiariser avec ces aides qui rendent possible l’accession à la propriété pour un primo-accédant aujourd’hui en France et qui seront peut-être la clé de votre premier achat. 

Achat d’un premier bien : vous pouvez bénéficier du Prêt à Taux Zéro

Connu aussi sous l’appellation PTZ, ce dispositif permet d’emprunter une somme pour financer l’achat d’une résidence principale, sans rembourser les intérêts et les frais de dossier. En revanche, vous devrez payer l’assurance emprunteur.  

Pour jouir du PTZ, vous ne devez pas avoir été propriétaire dans les deux années qui précédent la demande, sauf exception. Vous devez impérativement respecter certains plafonds de ressources pour bénéficier de cette aide, ouverte désormais à plus de foyers français. Ce dispositif concerne l’achat d’une habitation neuve se trouvant en zones B2 et C. L’État veut en effet favoriser les logements collectifs neufs, dans les zones dites tendues et dans l’ancien, à condition d’effectuer des travaux. 

Son montant varie selon la zone d’habitation dans laquelle se trouve votre premier bien immobilier, le nombre d’occupants de cette habitation, les revenus du foyer. En revanche, cette nouvelle version de ce dispositif ne prend plus en compte la construction de maisons neuves et individuelles. Sa durée de remboursement s’étire sur 20, 22 ou 25 ans. 

Le premier bien immobilier doit également faire office de résidence principale de l’emprunteur au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux lorsqu’il s’agit d’une maison ou d’un appartement neuf.

Rappelons qu’un changement concernant le PTZ a pris effet le 1er janvier 2024. Ce changement concerne entre autres le prolongement de ce prêt aidé, jusqu’en 2027. Il pourra donc rendre service encore à de nombreux primo-accédants. En prolongeant ce dispositif, qui devait prendre fin en 2023, il semble que le gouvernement français ait au moins deux buts. Le premier est d’encourager les Français à accéder à la propriété. Le deuxième est de venir au secours des secteurs du bâtiment, de la construction, mais aussi de l’immobilier neuf. Effectivement, les promoteurs, les constructeurs, les conseillers immobiliers, les courtiers, les banquiers, les notaires, mais aussi les particuliers, qui ont le projet de devenir propriétaires, sont les premiers impactés dès que le secteur de l’immobilier traverse une crise. 

Une autre bonne nouvelle concernant le montant du PTZ, dispositif qui a vu le jour en 1995. Il a été revu à la hausse : jusqu’à 100 000 euros maximum, contre 80 000 euros en 2023, en fonction des zones géographiques et du profil des foyers français. Cette nouvelle version du PTZ pourrait permettre à six millions de personnes de devenir propriétaires. 

Achat d’un bien neuf ou ancien : le prêt à l’accession sociale à la propriété peut vous être utile

Aussi appelé le PAS, ce dispositif est réservé aux ménages dont les revenus sont modestes. Ce plafond, fixé par décret, est déterminé selon la localisation de votre logement et du nombre de personnes qui va l’occuper. Êtes-vous éligible au prêt d’accession sociale ? Pour le découvrir, les ressources, généralement prises en compte, correspondent soit à la somme des revenus fiscaux des personnes devant occuper la maison ou l’appartement que vous allez acheter, soit au coût total de l’opération divisé par neuf. Si vous effectuez votre demande d’emprunt en 2024, le revenu fiscal de référence à prendre en compte sera celui de 2022.  

Ce dispositif est destiné à la construction d’un logement ou à l’achat d’une résidence principale neuve ou ancienne. Il peut aussi être utilisé pour le financement des travaux dans un logement existant. Quels types de travaux ? Ceux qui concernent l’agrandissement par extension ou surélévation, les économies d’énergie, ou la transformation en logement d’un local auparavant non destiné à l’habitation. Le prix minimum des travaux est de 4 000 €.  

Connaissez-vous les caractéristiques de ce prêt accession sociale à la propriété ? Non ? La somme accordée a pour unique critère les revenus du foyer. Sa durée est comprise entre 5 et 30 ans, avec possibilité toutefois d’être allongée jusqu’à 35 ans maximum dans certains cas et sous certaines conditions. Ce dispositif peut couvrir le coût total de votre projet immobilier à un taux limité. Le coût total englobe entre autres le prix du terrain, le coût des travaux, les honoraires de négociation, les taxes locales et de construction, les frais d’état des lieux et d’assurance… En revanche, les frais d’hypothèque, d’instruction, de notaire n’entrent pas dans le coût total. Un apport financier sera nécessaire pour les payer. 

Vous pouvez choisir entre le prêt d’accession sociale à la propriété à taux fixe ou révisable ou un prêt d’accession sociale à la propriété modulable, c’est-à-dire fixe et révisable. Le taux d’intérêt va fluctuer en fonction des banques ou des organismes d’emprunt. Sachez cependant, qu’il ne peut pas dépasser un plafond fixé. Ce dispositif peut être délivré par les banques ou les établissements financiers ayant passé une convention avec l’État. Y a-t-il des critères d’acceptation ? Bien sûr comme pour un emprunt immobilier traditionnel. 

• Les revenus du ou des emprunteurs.  
• La composition du foyer. 
• Le taux d’endettement  fixé à 35 %.
• L’apport personnel.
• Les garanties demandées par les banques ou les organismes prêteurs qui prennent de gros risques car les sommes d’argent sont souvent conséquentes.  

 Ce financement peut notamment être complété avec :  

• Le PTZ.  
• Le PEL. 
• Le prêt à taux fixe inférieur ou égal à celui d’un emprunt consenti en complément d’un compte épargne logement (CEL).  
• Le prêt Action logement.  

Vous devez savoir que le prêt d’accession sociale à la propriété offre certains privilèges. Quand vous ouvrez un PAS, les frais de dossier sont limités à 500 euros. En cas de prêt modulable, vous ne verserez pas de frais supplémentaires. Les frais de garantie sont abaissés à travers une exonération de la taxe de publicité foncière. Enfin, les frais de rémunération du notaire sont réduits. 

Propriétaire d’une résidence principale : le moment de débloquer votre PEL est venu ?

Le Prêt épargne logement sert à financer la construction d’un bien immobilier, l’achat d’une résidence principale, neuve ou ancienne. Il peut aussi servir au financement des travaux en vue de rénover une résidence principale, secondaire ou de tourisme, ou à améliorer une habitation destinée à devenir une résidence principale.  

Que devez-vous savoir sur ce placement financier ? Ce PEL s’accompagne de plusieurs règles. Il s’agit d’un placement financier bloqué. C’est-à-dire que les personnes ayant souscrit et épargné sur un plan épargne logement ne pourront pas le débloquer avant au moins 4 ans. Le coût et la durée de ce type d’emprunt dépendent des sommes placées pendant la période d’épargne. La somme octroyée est plafonnée à 92 000 euros et la durée varie entre 2 et 15 ans. Ce compte bancaire, qui offre la possibilité de jouir d’un emprunt à taux avantageux pour le financement et la réalisation d’un projet immobilier, peut être associé à d’autres produits d’épargne, eux aussi, réglementés. 

Outre l’épargne, le PEL permet de cumuler des droits à prêts qui correspondent aux intérêts acquis pendant l’épargne. Grâce à ces droits, l’épargnant peut bénéficier d’un emprunt immobilier à des conditions avantageuses. Tous les profils peuvent ouvrir un plan épargne logement. L’âge, le lieu de résidence ou encore la nationalité n’a aucune importance.  

Le PEL doit être ouvert dans une banque qui a signé une convention avec l’État. Concernant le taux d’intérêt nominal annuel d’un plan épargne logement, il est fixé à 2,25 % depuis le 1er janvier 2024. 

Devenir propriétaire : le prêt conventionné peut vous aider 

Ce dispositif, qui facilite l’accès à la propriété, peut être utilisé si vous avez le projet : 

• D’acquérir un bien immobilier, dans le neuf ou l’ancien, avec ou sans travaux. 
• De construire votre maison quelle que soit la zone géographique.  
• D’acheter un bien immobilier ancien afin de le louer, sous certaines conditions.  
• De réaliser des améliorations dans votre première maison ou votre premier appartement que vous habiterez obligatoirement
• Financer l’acquisition du logement d’un locataire si ce dernier n’est pas un parent, un enfant ou un conjoint. 

La banque, accordant l’emprunt, doit avoir passé une convention avec l’État. En effet, cette convention détermine les conditions d’attribution : les taux d’intérêt, le coût, la durée des emprunts accordés. Ce type d’opération possède des avantages. Outre le fait qu’il est accordé sans aucune condition de revenus, son taux d’intérêt est plafonné. Mais encore ? Il peut permettre de financer des rénovations pour : 

• Améliorer la performance énergétique et par conséquent réaliser des économies d’énergie. 
• Agrandir son bien immobilier par extension ou surélévation. 
• Transformer en habitation un local.  
• Adapter l’habitat pour pouvoir héberger plus facilement les Personnes à Mobilité Réduite (PMR).
• Réaliser des travaux en vue d’améliorer un bien dont la construction est terminée depuis au moins dix ans.  

La durée de remboursement de cet emprunt est comprise entre 5 et 30 ans, voire 35 ans au maximum. En ce qui concerne votre future acquisition par le biais de ce prêt conventionné, elle devra devenir votre résidence principale au plus tard un an après la fin des transformations ou de l’achat. 

Votre éligibilité requiert certaines conditions. Il faut effectivement que le montant de l’opération immobilière soit égal à au moins 4 000 €. Quant aux différentes transformations, elles devront être terminées avant la fin du remboursement de l’emprunt.  

En ce qui concerne son taux, il peut être fixe, variable et modulable, c’est-à-dire qu’il sera fixe et variable. Le crédit immobilier classique ne peut pas être complété avec un prêt conventionné. En revanche, il peut être associé à des dispositifs aidés ou spécifiques, tels que : 

• Le PTZ. 
• L’éco-prêt à taux zéro qui offre la possibilité de financer des travaux concernant la rénovation énergétique d’un logement. 
• Le PEL.  
• La subvention de l’Anah, qui accorde notamment des aides financières aux propriétaires.  
• Le prêt accession d’Action Logement.  

Cette aide peut enfin donner le droit à l’Aide personnalisée au logement (APL).

Achat immobilier : un prêt immobilier destiné aux fonctionnaires

Le statut de fonctionnaire est un avantage surtout pour les banques ou les organismes financiers qui sont généralement bien disposés à prêter la somme d’argent pour financer un emprunt immobilier, à vous proposer des taux d’intérêt attrayants, à réduire les frais de dossier. Cependant, les fonctionnaires peuvent aussi profiter d’un prêt fonctionnaire. Il s’agit d’un emprunt réservé aux employés de la fonction publique d’État, hospitalière, et territoriale qui veulent devenir propriétaires d’un bien immobilier. Cet emprunt ne concerne pas les contractuels et les agents des établissements publics à caractère industriel et commercial (EPIC). 

Si vous êtes fonctionnaire, vous apprendrez que ce prêt permet de financer la construction ou l’achat d’une résidence principale, neuve ou ancienne, avec ou sans rénovation à effectuer. Qu’il peut contribuer à la réalisation de certains aménagements dans le but d’agrandir votre logement ou de transformer par exemple un local commercial en lieu d’habitation. Il peut aussi accroître votre capacité d’emprunt et/ou diminuer la durée de l’emprunt. Le montant du crédit immobilier est déterminé en fonction : 

• Des ressources du foyer. 
• Du nombre de pièces du logement. 
• De sa zone géographique.  

Ce crédit fonctionnaire est dans l’incapacité de couvrir la totalité du coût de l’opération immobilière. Il doit, par conséquent, être associé à un emprunt réglementé comme un prêt conventionné ou un prêt accession sociale. Sa durée de remboursement est de 10 à 15 ans maximum. Vous ne vous acquitterez que des intérêts pendant les trois premières années.

Pour en bénéficier, le fonctionnaire ne doit pas disposer d’un logement de fonction. Le bien qu’il désire acquérir ou modifier doit se situer à moins de 50 kilomètres de son lieu de travail. Il faut qu’il prévoie d’y habiter moins d’un an après l’achat ou la fin des travaux.  

Primo-accédant : le prêt des collectivités territoriales est-il fait pour vous ?

Que vous souhaitiez un logement neuf ou ancien, certaines collectivités territoriales, à tous les niveaux, à savoir la région, le département ou la commune, accordent des financements à des conditions avantageuses. Ce prêt dit complémentaire, accordé bien entendu sous certaines conditions, est dans l’incapacité de régler la totalité de l’emprunt immobilier. Par conséquent, il vient s’adosser à un emprunt immobilier traditionnel, un apport personnel ou d’autres emprunts aidés. Bien évidemment, ce dispositif est destiné à un primo-accédant qui désire acquérir une habitation principale, dans l’ancien ou le neuf. 

Existe-t-il des avantages à souscrire un prêt des collectivités territoriales ? Oui et le principal concerne son taux d’intérêt. Il est librement fixé par chaque collectivité et il est en principe moins élevé que celui pratiqué par les établissements financiers. Pour obtenir ce prêt délivré par les collectivités, il faut vous adresser à une banque ou à un organisme prêteur ayant passé une convention avec la région, le département, ou la commune. Le montant de l’emprunt, la durée de son remboursement et les conditions d’octroi sont déterminés par les acteurs locaux. 

Beaucoup de villes en France peuvent vous faire profiter de ce type d’opération. Renseignez-vous auprès de votre mairie, pour connaître les modalités et les conditions. 

Achat ou construction : les salariés ont aussi leur prêt

Le prêt accession Action Logement est réservé aux salariés d’une entreprise privée de plus de dix personnes, dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Connu autrefois sous l’appellation 1 % patronal, ce dispositif complémentaire, géré par Action Logement, permet notamment aux primo-accédants d’avoir une somme d’argent complémentaire pour construire ou acheter un bien dans lequel ils devront obligatoirement vivre, qu’il soit ancien ou neuf. Les caractéristiques de cette aide sont les suivantes au 1^er septembre 2023 :

• Le taux d’intérêt est très raisonnable par rapport à celui pratiqué dans le secteur de l’immobilier. Plus il est abordable, plus vous réaliserez des économies sur le coût total de votre emprunt. En septembre 2023, il était de 1 %, hors assurance obligatoire.
• La somme est plafonnée, à 30 000 €. Vous l’aurez deviné, ce dispositif ne couvrira pas l’intégralité du coût de votre projet immobilier. Il est, en revanche, cumulable avec d’autres emprunts : le PTZ, le PEL, le PAS ou le prêt conventionné.
• Sa durée de remboursement est libre, mais ne doit pas dépasser 25 ans. Il peut aller de 5 à 25 ans en fonction de votre projet et de votre capacité de remboursement. Si vous êtes en mobilité professionnelle, si vous avez moins de 30 ans, ou encore si vous voulez acquérir un logement HLM, vous pouvez bénéficier d’une majoration du plafond.
• Le coût maximum de cet emprunt est égal à 40 % du montant de l’opération. Il peut varier en fonction de l’emplacement de votre habitat : zone A, B ou C
• Le remboursement des mensualités peut être constant ou dégressif selon vos capacités financières.
• Il est sans frais de dossier, ni garantie, ni caution. En revanche, l’assurance emprunteur est obligatoire.

Outre l’obligatoire d’être un salarié d’une entreprise privée, non agricole, de dix personnes et plus, préretraité ou retraité depuis moins de cinq ans, le futur demandeur, c’est-à-dire vous, doit :

• Justifier de ressources ne dépassant pas un certain plafond. Ce plafond varie en fonction de la composition du foyer et de la situation géographique de la maison ou de l’appartement.
• Avoir un revenu fiscal annuel inférieur aux plafonds du prêt locatif intermédiaire.
• Être primo-accédant ou ne pas avoir été propriétaire au cours des dix dernières années.
• Habiter la maison ou l’appartement au moins huit mois par an.
• Souscrire une assurance emprunteur avec deux garanties exigées : décès et invalidité.

Sachez que vous devez vous adresser à votre employeur ou à l’organisme collecteur de cette cotisation pour votre employeur.

Les primo-accédants, éligibles en fonction de leurs ressources et de leur type de projet immobilier, peuvent l’utiliser notamment pour :

• Devenir propriétaire d’une maison individuelle avec ou sans terrain ou d’un appartement, dans le neuf et l’ancien.
• Acheter un bien ancien vendu par un organisme de logement social dans le cadre de la vente HLM. Le diagnostic de performance énergétique doit être entre A et E.
• Construire ou acquérir un bien neuf en métropole ou dans les départements et les régions d’Outre-Mer (DROM). Dans ce cas, cette maison ou cet appartement doit aussi respecter des conditions de performances énergétiques.
• Réaliser des transformations dans l’habitat, notamment pour faciliter l’accès aux PMR.
• Cette aide peut financer le dépôt de garantie exigé lors de la location de l’habitat.

Concernant le secteur agricole, un particulier pourra demander un prêt « Agri-Accession ». Cette aide est également destinée à la construction ou à l’acquisition d’un bien neuf, pour y vivre. Un plafond de 40 000 euros à taux fixe sera instauré.

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