Connaître les lois du crédit immobilier pour comprendre vos droits
Sommaire
par Sabine Roux - Rédactrice Web Article supervisé par Anthony Ditte
Depuis de nombreuses années, le marché immobilier déchaîne les passions au sein du gouvernement. Que ce soit pour relancer le crédit immobilier, soutenir l’acquisition et la construction de logements d’habitation, protéger l’emprunteur contre certaines pratiques de la part des banques, faciliter l’acceptation de l’assurance emprunteur ou renforcer le droit à l’information pour mieux comprendre les offres de crédit immobilier, les dispositions légales s’enchaînent.
Et c’est ainsi que, malgré toute leur bonne volonté, nos élus ont quelque peu perdu les consommateurs. Rares sont les emprunteurs qui connaissent leurs droits en matière de prêt immobilier et d’achat d’un logement. Pourtant, les différents textes relatifs à ces lois permettent de renforcer leur protection, d’accroître la transparence des banques, d’améliorer la flexibilité des contrats de prêt immobilier et de soutenir leur accès ainsi qu’à l’assurance emprunteur. Alors, pour naviguer sereinement dans l’océan qu’est le marché du crédit immobilier, nous avons élaboré ce guide sur les lois du crédit immobilier. Notre conseil : enregistrez-le parmi vos articles favoris !
Ce qu'il faut retenir
- La loi Scrivener renforce la protection de l’emprunteur, tout en améliorant les relations entre les banques et les particuliers qui veulent acquérir un logement.
- La loi Neiertz protège l’emprunteur d’une situation de surendettement.
- La loi MURCEF ne concerne pas uniquement le crédit immobilier. Elle sert à informer les consommateurs sur des sujets relatifs aux tarifs des banques et aux frais appliqués en cas d’incidents de paiement.
- La loi Lagarde offrait à l’emprunteur la possibilité de ne pas souscrire l’assurance de son crédit immobilier auprès de la banque qui lui a accordé le prêt.
- La loi Hamon permettait à l’emprunteur de changer de contrat d’assurance de prêt immobilier à tout moment durant la première année suivant la signature du contrat de crédit.
- L’amendement Bourquin autorisait l’emprunteur à résilier son contrat d’assurance de prêt immobilier chaque année, lors de sa date d’anniversaire.
- La loi Lemoine permet aujourd’hui à l’emprunteur de résilier son assurance de prêt immobilier, à tout moment et sans frais. Il peut ainsi passer par une délégation d’assurance emprunteur pendant toute la durée de remboursement de son crédit.
Lemoine, Lagarde, Hamon, etc. ! Ces lois peuvent changer votre prêt immobilier. Nous les décryptons pour vous, en toute simplicité. Alors restez avec nous.
Loi Scrivener : le premier chapitre des dispositions pour protéger l’emprunteur des pratiques des banques
Promulguée en 1979 dans le code de la consommation, la loi Scrivener poursuit l’objectif de renforcer la protection de l’emprunteur, tout en améliorant les relations entre les banques et les personnes prévoyant l’achat d’un logement. Les dispositions de ce texte de loi s’intéressent à l’offre de crédit immobilier émise par une banque ainsi qu’aux conditions liées à l’achat du logement.
Les dispositions de la loi Scrivener concernant l’offre de crédit immobilier émise par la banque
Grâce à la loi Scrivener, tout prêteur est dans l’obligation de formuler son offre de prêt immobilier par écrit. Cette offre de crédit immobilier doit être envoyée à l’emprunteur par courrier. Elle comprend de multiples informations sur le contrat de prêt telles que le montant du crédit, le taux annuel effectif global (TAEG), les mensualités de remboursement, la date de déblocage des fonds, le montant de tous les frais relatifs au contrat de prêt immobilier et la durée de remboursement du crédit.
Après réception de cette proposition de prêt immobilier, la loi Scrivener offre un délai de réflexion de dix jours à l’emprunteur. Ce délai permet à l’emprunteur d’étudier le coût du crédit immobilier ainsi que les modalités de remboursement proposées par la banque. Il peut profiter de ce délai pour comparer plusieurs offres de crédit immobilier sur le marché.
S’il le souhaite, il peut se rétracter et refuser l’offre de prêt immobilier transmise par la banque sans aucune pénalité. Sinon, il peut formuler son acceptation en signant le contrat de crédit immobilier après expiration du délai de réflexion de dix jours.
Les dispositions de la loi Scrivener au sujet de l’offre d’achat du logement
Le deuxième volet de la loi Scrivener s’intéresse à l’offre d’achat du bien immobilier. C’est grâce à la loi Scrivener que chaque emprunteur peut bénéficier d’une clause suspensive liée à l’acceptation de son prêt immobilier par la banque, et incluse dans l’offre d’achat du logement. Ainsi, en cas de refus du crédit immobilier de la part du prêteur, l’acquéreur du logement peut annuler la transaction sans aucun frais à payer. Par ailleurs, la loi Scrivener a introduit la notion d’acompte, permettant de sceller l’engagement entre vendeur et acheteur jusqu’à la finalisation de l’achat. Cependant, des frais ne peuvent être engagés avant la signature définitive du contrat de crédit immobilier.
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Loi Neiertz : des dispositions pour prévenir le surendettement d’un emprunteur
Bien qu’elle fut partiellement abrogée en 2000, la loi Neiertz a joué et continue à jouer un rôle clé pour protéger l’emprunteur d’une situation de surendettement. Dans un premier temps, les dispositions de cette loi permettent à un emprunteur de déposer un dossier auprès d’une commission de surendettement lorsqu’il ne peut plus s’acquitter du remboursement des mensualités de son prêt immobilier. La commission élabore alors une proposition d’échelonnement de sa dette.
Cette proposition peut passer, par exemple, par :
- Un allongement de la durée de remboursement du crédit immobilier.
- La vente de certains actifs pour retrouver des liquidités.
- La modification du montant dû à la banque.
- Une opération de rachat ou de regroupement de prêts.
Dans un second temps, les dispositions de la loi Neiertz renforcent les obligations des banques concernant l’étude de la solvabilité d’un emprunteur. Nous retrouvons ces éléments dans le code de la consommation, et plus particulièrement dans le chapitre trois, lié au crédit immobilier. L’analyse de la solvabilité d’un emprunteur est évoquée dans la section quatre des articles L-313-1 à L-313-2. Cette section précise :
Qu’avant de finaliser un contrat de crédit immobilier, le prêteur doit récolter toutes les informations relatives aux revenus et aux dépenses de l’emprunteur afin d’étudier sa capacité de remboursement des mensualités définies dans l’offre de prêt.
Par ailleurs, les banques sont tenues de consulter le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) avant de procéder à l’acceptation d’un prêt.
Les dispositions de la loi MURCEF en matière de crédit immobilier
MURCEF est en réalité l’acronyme de « mesures urgentes de réformes à caractère économique et financier ». La loi MURCEF a été adoptée en 2001. Ses dispositions ne concernent pas seulement le marché du crédit immobilier, puisque cette loi prévoit une information renforcée des consommateurs sur des sujets relatifs aux tarifs des banques et aux frais appliqués en cas d’incidents de paiement.
Toutefois, la loi MURCEF concerne également le prêt immobilier. Depuis cette loi, il est interdit de rémunérer un intermédiaire avant la mise à disposition des fonds du crédit par la banque. Par exemple, un emprunteur ne peut régler la commission d’un courtier en prêts immobiliers ou celle d’un agent immobilier avant versement effectif des fonds par le prêteur.
La loi MURCEF permet ainsi de renforcer la protection de l’emprunteur contre certaines pratiques abusives.
Loi Lagarde : un tournant clé dans le marché du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur
Promulguée en 2010, la loi Lagarde bouleverse le marché du crédit, pour les prêts immobiliers comme pour les prêts à la consommation. Permettant de renforcer l’information et la protection de l’emprunteur, la loi Lagarde est surtout célèbre pour avoir introduit le principe de délégation d’assurance de prêt immobilier. Revenons plus en détail sur cette loi incontournable.
Les dispositions phares de la loi Lagarde concernant l’assurance emprunteur
Grâce à la loi Lagarde, l’emprunteur n’est plus obligé de souscrire l’assurance de son crédit immobilier auprès de la banque qui lui a accordé le prêt. Cette ouverture à la concurrence du marché de l’assurance de prêt permet à l’emprunteur de comparer plusieurs contrats. Il peut ainsi optimiser le coût de son assurance de prêt immobilier, tout en bénéficiant de garanties adaptées à sa situation et ses besoins. C’est ce que nous appelons la délégation d’assurance emprunteur.
La délégation d’assurance doit-elle respecter les garanties soumises par le prêteur ?
Les dispositions de la délégation d’assurance emprunteur sont notamment précisées dans les articles L-313-28 à L-313-32 du code de la consommation, au sein du chapitre trois relatif au crédit immobilier. Selon la loi Lagarde, si un emprunteur choisit un contrat d’assurance de prêt immobilier au sein d’un organisme externe à la banque, celui-ci doit présenter des garanties au moins équivalentes à celles proposées par le prêteur. Il s’agit du principe d’équivalence des garanties.
Le banque prêteuse peut-elle refuser la délégation d’assurance ?
De plus, la banque ne doit en aucun cas modifier le taux d’intérêt du crédit immobilier ou les frais relatifs au contrat de prêt en cas de délégation d’assurance emprunteur.
Enfin, elle doit transmettre son acceptation ou son refus de délégation d’assurance de prêt dans les dix jours suivant la réception de la demande de l’emprunteur. Car la banque peut rejeter la délégation d’assurance si les garanties du nouveau contrat ne sont pas équivalentes à celles qu’elle réclame.
Les autres dispositions de la loi Lagarde concernant le crédit immobilier
Bien que la loi Lagarde soit surtout connue pour ses dispositions en faveur de l’assurance emprunteur, elle ne s’est pas contenté de légiférer ce type de contrat. La loi Lagarde prévoit notamment un renforcement de l’information de l’emprunteur. Par exemple, elle a introduit la fiche d’information standardisée.
Cette fiche doit être transmise par la banque à l’emprunteur lors de l’émission d’une proposition ou d’une simulation de crédit. Elle reprend tous les éléments clés de l’offre ou de la proposition de prêt. La fiche standardisée d’information permet à l’emprunteur de comparer plus facilement le coût, les modalités de remboursement et les caractéristiques de différents contrats de crédit immobilier sur le marché.
La loi Lagarde renforce également l’information de l’emprunteur concernant le rachat de crédits. Le texte demande aux banques une plus grande transparence dans les supports publicitaires relatifs à ce type d’opération.
Loi Hamon, amendement Bourquin et loi Lemoine : des dispositions qui complètent la loi Lagarde
Si la loi Lagarde a apporté un vent de nouveauté dans le marché du crédit immobilier, et plus particulièrement dans le marché de l’assurance emprunteur, elle a également su montrer certaines limites. En effet, d’après la loi Lagarde, le libre choix de l’organisme pour la souscription du contrat d’assurance emprunteur n’est possible qu’avant la signature effective du contrat de prêt immobilier. Une fois le contrat de crédit finalisé avec le prêteur, l’emprunteur ne peut plus revenir en arrière.
Loi Hamon : des dispositions pour une délégation d’assurance emprunteur plus souple
Afin d’apporter davantage de flexibilité à l’emprunteur, la loi Hamon est venue compléter les dispositions de la loi Lagarde. Arrivée en 2015, la loi Hamon permet à l’emprunteur de changer de contrat d’assurance de prêt immobilier à tout moment durant la première année qui suit la signature du contrat de crédit. Mais, comme ces nouvelles conditions ne semblaient toujours pas suffisantes pour offrir un maximum de souplesse à l’emprunteur dans le choix de son assurance de prêt, la loi Hamon a laissé place à l’amendement Bourquin.
Loi Bourquin : des dispositions pour changer d’assurance emprunteur chaque année
La loi Lagarde a introduit le principe de délégation d’assurance lors de la souscription d’un prêt immobilier. La loi Hamon a complété la loi Lagarde en élargissant le libre choix de l’assureur pendant la première année suivant la signature du contrat de prêt. C’est alors au tour de la loi Bourquin de faire un pas de plus vers davantage de liberté pour la souscription d’une assurance emprunteur.
Grâce à l’amendement Bourquin, entré en vigueur en 2017, l’emprunteur peut résilier son contrat d’assurance de prêt immobilier chaque année, lors de sa date d’anniversaire. C’est alors l’occasion de sélectionner un nouvel organisme d’assurance, avec des garanties et des tarifs plus avantageux.
Cependant, tout comme la loi Hamon avant elle, la loi Bourquin a été considérée comme insuffisante pour offrir une flexibilité maximale aux emprunteurs concernant le choix de leur contrat d’assurance. C’est ainsi que la loi Lemoine a vu le jour.
Les dispositions de la loi Lemoine en faveur de l’assurance emprunteur
Grâce à la loi Lemoine, l’emprunteur bénéficie d’un droit de résiliation pour son assurance de prêt immobilier, à tout moment et sans frais. Il peut donc passer par une délégation d’assurance emprunteur pendant toute la durée de remboursement de son crédit. De plus, la loi Lemoine supprime le questionnaire médical pour les prêts immobiliers dont le montant est inférieur à 200 000 euros et dont la durée de remboursement se termine avant les 60 ans de l’emprunteur.
Enfin, la loi Lemoine réduit le délai du droit à l’oubli à cinq ans après la fin du protocole thérapeutique pour les personnes ayant eu un cancer ou une hépatite C. Le droit à l’oubli permet à ces personnes de ne pas déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé transmis par la banque ou le prêteur lors de la mise en place d’un contrat de crédit immobilier, et plus particulièrement d’une assurance de prêt.
Pour compléter cette présentation des lois encadrant l’assurance emprunteur, nous vous invitons à écouter l’épisode 4 de notre podcast sur le crédit immobilier, consacré au choix de l’assurance emprunteur. Kathy, courtière Ymanci, y explique à Claire la différence entre assurance groupe et assurance déléguée, les garanties à adapter selon la nature de votre projet, ainsi que les modes de calcul du coût de l’assurance dans le temps.
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