Achat d’un bien immobilier : faut-il payer comptant ou souscrire un crédit ?

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Publié le 16 janvier 2024, mis à jour le 17 avril 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

Par une belle journée, vous faites du lèche-vitrines. Soudain, votre attention se porte sur la devanture d’une agence immobilière. En la parcourant du regard, vous tombez sous le charme d’un appartement de 75 m², situé boulevard Pasteur, à deux pas du quartier du Montparnasse, à Paris. Après avoir collecté les informations concernant ce bien immobilier comme son prix, les frais inhérents à cet achat, vous vous rendez compte que vous disposez d’assez de liquidités pour le payer comptant. 

Que cet argent provienne de l’héritage d’un parent, de la revente d’un bien immobilier ou de placements rendus possibles grâce à une situation professionnelle stable et confortable financièrement, vous êtes en droit de vous interroger sur la façon de payer ce bien immobilier, qui deviendra votre résidence principale. Est-il conseillé de le payer comptant ? Attention, nous ne parlons pas d’un apport personnel, mais de la totalité de la somme. Ou bien est-il préférable, voire plus intéressant, de souscrire un prêt bancaire, auprès d’une banque ou d’un organisme prêteur ? Cette solution est aujourd’hui la plus courante en France. 

Nous sommes là pour vous aider à peser le pour et le contre afin de vous permettre de faire le bon choix, celui qui correspond le mieux à votre profil, à la situation du marché immobilier au moment de l’achat, à vos aspirations… 

Achat d’un bien immobilier : est-il possible d’opter pour un paiement comptant ?

À cette question, nous répondons… Oui. Surtout si vous voulez acquérir une résidence principale. Pour cela, il vous suffit d’avoir la somme suffisante sur votre ou vos comptes bancaires pour couvrir non seulement le prix d’achat de votre bien immobilier, mais aussi les frais annexes comme ceux réclamés par un notaire. 

Si vous choisissez cette option, vous devrez prouver que vous disposez bien évidemment des capitaux nécessaires pour réaliser l’achat de votre logement principal, sans passer par un organisme bancaire. Cette preuve, que vous devrez fournir, est un justificatif de capacité financière. Il est également appelé attestation de fonds. Il devra être remis au vendeur ou à l’agence immobilière qui détient le bien immobilier. 

Les avantages d’acheter un bien immobilier comptant

Ce type de financement est idéal pour les profils qui : 

• Veulent acheter une résidence principale, voire secondaire, 
• Sont allergiques aux emprunts immobiliers, 
• N’attendent pas après cet achat pour se constituer un patrimoine. 

Dans ces cas de figure, le paiement comptant présente des avantages non seulement pour l’acheteur, mais aussi pour le vendeur, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une agence immobilière. Pourquoi ? Parce que ce type de transaction : 

Augmente les chances de conclure la vente pour l’acheteur et rassure le vendeur

L’achat comptant rassure les parties concernées. En effet, vous et le vendeur, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une agence immobilière, vous n’êtes plus dans l’attente stressante d’un refus possible de financement de la part d’une banque ou d’un organisme de prêt. Un achat immobilier comptant n’inclut pas de clause suspensive pour non-obtention de crédit qui figure dans un compromis de vente. En payant cash, la vente immobilière concernant votre logement principal ne risque pas de capoter à cause d’un emprunt bancaire rejeté. 

En plus, comme vous détenez les fonds nécessaires pour régler l’achat de votre maison ou de votre appartement, le vendeur sera doublement confiant.

Permet de réaliser des économies qui ne sont pas négligeables

Vous êtes certain de réaliser de sérieuses économies. En utilisant vos liquidités propres, vous serez exempté de payer les taux d’intérêt, les frais de dossier, ou encore l’assurance emprunteur.

Contribue à économiser sur le prix de vente du bien immobilier

En fonction du bien immobilier et de sa zone géographique en France, vous êtes en position de force pour renégocier et faire baisser de plusieurs centaines d’euros le prix de vente. Surtout si le vendeur est déterminé à se débarrasser de son bien rapidement. 

Ne nécessite pas de prendre une assurance emprunteur

En tant que candidat à l’achat d’un bien immobilier, vous n’avez pas besoin de souscrire cette assurance généralement exigée par une banque ou un organisme de prêt. 

Cette garantie pour le futur propriétaire mais aussi pour l’établissement prêteur représente une part conséquente du coût total d’un emprunt. Autant dire que l’achat comptant permet de faire des économies. 

Donne l’occasion de mener tambour battant cette transaction

En quelques jours, voire quelques semaines, la transaction peut être réglée. Si vous portez votre choix sur l’achat comptant, vous ne perdrez pas votre temps à rechercher le moyen de le financer. Vous gagnerez aussi plusieurs semaines sur la durée de la transaction. En effet, dans le cas d’un achat immobilier comptant, vous n’êtes pas obligé d’attendre le délai légal nécessaire pour que votre offre de prêt bancaire soit définitivement acceptée  

En revanche, vous ne pourrez pas éviter le passage chez un notaire, dont le rôle est de rédiger l’acte de vente qui doit être ensuite signé par les deux parties.

Réduit les démarches administratives

Lors d’un achat immobilier comptant, le poids de certaines démarches liées à un crédit est moins lourd à gérer. Le processus de vente est plus fluide, plus rapide.  

Il y a un hic cependant. Si l’acquéreur doit récupérer les fonds bloqués sur un compte tel qu’une assurance sur la vie, un plan d’épargne logement (PEL) ou encore un plan d’épargne en actions (PEA), la procédure sera un peu plus longue.

Garde intacte votre capacité d’endettement

Grâce au paiement comptant, l’intégralité de votre capacité d’endettement est préservée. Vous serez plus serein si vous avez l’intention de financer un autre projet comme l’achat d’un véhicule et/ou des travaux dans votre maison, si vous avez opté pour la proche banlieue de Paris, ou votre appartement. 

Est une belle occasion si vous êtes trop âgé pour obtenir un prêt immobilier

Plus un acquéreur avance en âge, plus il lui est difficile d’emprunter pour acquérir un bien immobilier, même s’il est en bonne santé. Nous ne vous apprenons rien. Les organismes financiers estiment en effet que le risque de ne pas être en mesure de rembourser les mensualités d’un crédit immobilier est trop important. Si vous êtes dans cette situation. Si vous avez réussi à économiser et que vous continuiez à économiser, l’achat de votre résidence en paiement cash s’impose.

Les inconvénients de payer cash un bien immobilier

Là où il y a des avantages, il y a forcément des inconvénients. Ce type de transaction peut en effet : 

Vous priver d’une épargne de secours

Si un imprévu survient du jour au lendemain (perte de votre emploi, panne de votre véhicule, maladies graves…), vous risquez de vous retrouver dans la panade puisque votre épargne aura fondu comme neige au soleil à la suite de cet achat immobilier comptant. La seule solution si un imprévu survient ou si vous souhaitez investir dans un autre bien immobilier en vue d’un investissement : recourir à un emprunt auprès d’un établissement prêteur. 

Vous faire passer à côté d’une bonne opération financière

Quand les taux d’intérêt sont bas, il peut être préférable de contracter un prêt immobilier plutôt que de payer comptant sa résidence principale. 

Devenir propriétaire : les avantages de souscrire un emprunt immobilier

Dans la fleur de l’âge, vous avez une situation professionnelle stable puisque vous êtes en CDI. Il y a quelques années, vous avez hérité de votre grand-tante d’une maison de ville à Vanves, dans le département des Hauts-de-Seine, en région Île-de-France. Comme vous gagnez bien votre vie et que vous êtes économe, vous avez amassé un petit pécule qui vous permettrait de payer comptant un studio à Paris, en vue de le mettre en location. Le paiement comptant possède des atouts considérables. C’est indéniable ! Cependant, vous ne serez pas forcément perdant si vous privilégiez le crédit immobilier au détriment d’un paiement comptant, surtout si votre achat concerne un investissement locatif. Pourquoi ? Parce que le crédit immobilier peut être une belle opportunité quand : 

• Les conditions du marché immobilier sont favorables, avec des taux d’intérêt abordables, 
• Vous voulez investir dans plusieurs projets pour faire fonctionner l’effet de levier du crédit.

Effet de levier d’un prêt : quésaco ?

Cette notion désigne l’utilisation de l’endettement pour accroître sa capacité d’investissement grâce aux emprunts. Emprunter permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Surtout lorsque les taux d’intérêt sont bas. Quant aux revenus provenant de la location, ils sont à même de couvrir l’intégralité des mensualités du prêt à rembourser. Vous conservez ainsi votre épargne.

Après avoir pris connaissance des avantages et des inconvénients de payer comptant un bien immobilier, surtout s’il s’agit d’un logement principal, vous voulez connaître les atouts, mais aussi les désavantages de souscrire un emprunt immobilier. C’est parti ! Il peut notamment :

Déboucher sur des dispositifs de défiscalisation

Si vous mettez votre bien immobilier en location, les revenus locatifs peuvent fournir des avantages fiscaux. Vous pourrez effectivement déduire les intérêts du montant des loyers perçus. Cette déduction permet alors de réduire le coût de l’emprunt et de préserver une épargne.

Aider à bénéficier des prêts aidés

Dans le cas où vous voudriez réaliser un emprunt immobilier, vous pouvez aussi bénéficier de prêts aidés pour financer cette acquisition immobilière, sous réserve de satisfaire à certaines conditions. Ces prêts aidés sont le prêt à taux zéro, plus connu sous l’acronyme PTZ, ou encore le prêt Action Logement. Ils permettent de profiter d’un financement sans aucun intérêt ou alors très faible. 

Permettre de conserver une source de garantie

La vie n’étant pas un long fleuve tranquille, le fait de demander un emprunt auprès d’un établissement bancaire, par exemple, permet de : 

• Garder une épargne pour faire face aux dépenses imprévues, 
• D’envisager des fins de mois plus sereinement. 

Mais vous pouvez aussi vous servir de cette épargne pour : 

• Vous faire plaisir : organisation d’un voyage, achat d’un nouveau véhicule… 
• Financer des travaux d’aménagement dans votre habitation. 

Vous permettre de posséder une assurance de prêt

Il ne faut pas la sous-estimer. En cas d’incapacité, d’invalidité, voire de perte d’emploi, elle est une garantie qui est la bienvenue si vous vous retrouvez, du jour au lendemain, dans l’incapacité d’honorer vos remboursements de prêt. Il faut savoir qu’une assurance emprunteur prend en charge une partie ou la totalité du capital restant dû et protège aussi les proches de la personne qui finance le bien immobilier. 

Devenir propriétaire : les inconvénients de souscrire un prêt immobilier 

La souscription d’un prêt immobilier présente des inconvénients et certains ne sont pas des moindres pour un futur acquéreur. Un prêt immobilier peut être synonyme : 

De risque d’endettement

Vous devrez forcément vous acquitter de votre crédit immobilier, mois après mois, parfois pendant de longues années. Personne n’est malheureusement à l’abri d’un événement malheureux : perte d’emploi, survenance d’une maladie grave… 

De coûts supplémentaires 

Un emprunt immobilier engendre des coûts supplémentaires qui sont plus ou moins élevés en fonction des facteurs suivants :  

• La durée du prêt immobilier.
• Les taux d’intérêt qui fluctuent en fonction de l’inflation, des conflits mondiaux, des pandémies…
• L’assurance de prêt dont le coût va dépendre notamment de l’âge de l’acquéreur, de son état de santé, de son profil professionnel (métier à risque…).
• Les frais de garantie.
• Les frais de dossier qui varient en fonction des établissements prêteurs.
• Les éventuels honoraires d’un courtier Ymanci.
• … 

De perte de temps

L’accession à la propriété nécessite des démarches qui demandent du temps et des efforts. 

• Comparer les taux d’intérêt de plusieurs organismes de prêt, 
• Constituer un dossier solide et fiable en vue de le présenter à un organisme prêteur, 
• Trouver une assurance emprunteur adaptée à votre situation au moment de la demande de prêt. 
• Effectuer des démarches administratives pouvant être fastidieuses : étudier les offres de prêt, monter un dossier avec une myriade de justificatifs, trouver un prêteur. 
• …

D’inquiétude

Le recours à un crédit immobilier peut faire « psychoter » certains emprunteurs. Après tout, les échéances du crédit immobilier doivent être remboursées, mois après mois, et généralement sur une longue période.

De dépendance 

Dès que vous décidez de souscrire un prêt immobilier, votre avenir, mais aussi celui de l’acheteur, dépend systématiquement d’une banque ou d’un organisme de prêt. Vous avez les pieds et les poings liés tant que vous n’avez pas obtenu la réponse de l’établissement prêteur concernant votre plan de financement. Si la réponse est négative, l’achat sera tout bonnement annulé. Dans ce cas de figure, toutes les parties concernées auront perdu du temps. Comme vous voulez à tout prix devenir propriétaire d’un appartement pour investir, vous devez repartir à la chasse aux annonces et revoir éventuellement vos prétentions à la baisse en : 

• Optant pour une superficie plus petite, 
• Vous passant d’une place de parking,  
• Revoyant sa capacité d’emprunt et solvabilité, 
• Jetant votre dévolu sur un quartier de Paris ou de la proche banlieue qui affichent des prix de vente moins élevés, 
• … 

Quant au vendeur, il doit trouver un autre client. En fonction notamment des taux d’intérêt qui peuvent fluctuer ou être particulièrement élevés comme en 2023, la tâche n’est pas toujours aisée. 

Achat d’un bien immobilier : une 3e option est possible

Outre l’achat comptant et le prêt immobilier, il existe une troisième possibilité de financer l’achat d’un appartement pour le louer ou d’une maison pour en faire sa résidence principale : faire un mixte des deux. Vous achetez un bien immobilier en contractant un crédit, mais en versant aussi une partie de la somme qui vous rapportait des intérêts. La durée de l’emprunt sera ainsi moins longue et vous garderez une épargne pour financer d’éventuels projets.  

Le plus : grâce à cette option, vous aurez la possibilité de vous offrir le bien de vos rêves, à savoir une maison ou un appartement plus grand, mieux agencé, pas trop excentré… Ce type de financement peut être proposé par les professionnels du métier.  

L’acquéreur, que vous vous apprêtez à devenir, a désormais toutes les cartes en main pour choisir entre un achat comptant, si vous disposez bien évidemment des disponibilités financières nécessaires, ou emprunter auprès d’un établissement financier. Et ce même si vous possédez les fonds nécessaires sur votre ou vos comptes bancaires. 

Est-il possible de financer un bien en passant par un rachat de crédits ?

Si vous n’êtes pas rentier, vous allez entrer dans la deuxième catégorie, à savoir demander un crédit auprès d’un organisme prêteur pour financer votre projet immobilier. Nous avons fait l’étalage ci-dessus des avantages et des inconvénients d’un emprunt immobilier. Seulement voilà, que se passe-t-il quand vous remboursez déjà des crédits à la consommation et que ces remboursements pénalisent votre capacité d’emprunt pour acheter un logement ? Comment ça ? Le fait d’associer vos crédits à la consommation en cours avec un prêt immobilier risquent de dépasser le taux d’endettement maximum de 35 % ? Le taux d’endettement est un critère majeur lors de l’étude d’une demande d’emprunt immobilier et peut par conséquent être un frein dans l’obtention de ce dernier. 

Ne baissez pas les bras si vous vous trouvez dans cette situation incertaine ! Ymanci, société de courtage, détient peut-être la solution qui vous permettra d’accéder à la propriété : le rachat de crédits. Une banque ou un organisme de prêt va racheter puis englober dans un seul prêt l’ensemble ou une partie de vos emprunts à la consommation et/ou éventuellement de vos dettes personnelles, toujours en cours, et votre crédit immobilier. 

Que devient le taux d’endettement dans tout ça ? Une fois que les crédits à la consommation et les dettes personnelles sont rachetés, il y a de fortes chances que votre profil soit, cette fois-ci, éligible au crédit immobilier. Qu’est-ce donc cette diablerie, comme le dit Jean Reno dans le premier volet du film Les Visiteurs ? Cette solution financière n’a rien d’une diablerie. L’intérêt de mettre en place le rachat de vos crédits et/ou de vos dettes personnelles, est de permettre d’établir un nouvel échéancier de remboursement avec un taux d’intérêt unique. En étalant dans le temps ces mensualités, il est fort probable que le taux d’endettement ne dépasse pas la limite autorisée.

Le regroupement de prêts, c’est son autre nom, possède d’autres atouts. Outre le fait de bénéficier d’un taux d’endettement à nouveau normal, voire acceptable, le futur propriétaire, que vous vous apprêtez à devenir : 

• Ne possèdera plus qu’une seule échéance de remboursement tous les mois, qui sera adaptée à sa situation financière actuelle. 
• N’aura qu’un seul taux meilleur et compétitif. 
• Pourra bénéficier d’une trésorerie supplémentaire pour financer par exemple des travaux dans son nouveau logement. 
• Ne souscrira plus qu’une assurance emprunteur.  

Dans le cas où l’immobilier représenterait au moins 60 % du nouvel emprunt, il s’agit d’un rachat de crédits immobilier. Ce qui veut dire que le taux d’intérêt sera plus bas que pour d’autres types de crédit. Résultat : des économies non négligeables. Comme vous pouvez le constater, le rachat de crédits apparaît donc comme une bonne alternative pour donner vie à votre projet immobilier et envisager des fins de mois plus sereines, sur le plan financier. 

Ymanci est là pour vous aider 

Comme les banques ou les organismes de prêt sont de plus en plus exigeants, vous devez savoir où vous mettrez les pieds. Nous vous conseillons fortement de faire une simulation en ligne de rachat de crédits, gratuite et sans engagement. Ensuite, vous pouvez contacter nos courtiers qui vous accompagneront du début à la fin de votre projet. Ils sont à même de trouver le prêteur répondant le mieux à votre profil et de vous faire bénéficier d’une solution avantageuse.