Frais de dossier d’un prêt immobilier : ce qu’il faut savoir

Publié le 31 décembre 2025, mis à jour le 31 décembre 2025 par Christophe Bernard - Responsable éditorial

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Vous venez de trouver l’appartement ou la maison de vos rêves. Pour financer votre achat immobilier, vous comptez souscrire un crédit immobilier. Afin que votre projet soit un succès, il est important de définir tous les frais liés à votre acquisition immobilière. Parmi eux, figurent les frais de dossier d’un crédit immobilier, qui rémunèrent la banque du temps passé pour l’analyse de votre dossier avant de vous faire une offre de prêt.

Est-il possible d’obtenir un crédit sans ces frais ? Sont-ils négociables ? Ymanci vous dit tout sur les frais de dossier d’un prêt immobilier.

Crédit immobilier : que sont les frais de dossier ?

Lorsque vous demandez un crédit immobilier auprès des banques, différents frais annexes viennent se greffer. Le coût de votre prêt immobilier se compose du taux d’intérêt, de l’assurance emprunteur, mais aussi des frais de dossier. Ces frais annexes au crédit correspondent à la rémunération que la banque perçoit pour le traitement de votre dossier et l’analyse de votre profil emprunteur.

Lorsque vous faites une demande de prêt immobilier, la banque vous demande un certain nombre de documents pour analyser votre solvabilité. Vous devez transmettre vos fiches de paie, vos relevés de compte, votre déclaration de revenus, etc. Avant de vous soumettre son offre de crédit, la banque procède à l’étude de votre demande grâce à son service d’analyse. Ces frais de dossier permettent de rémunérer le temps passé à l’analyse et au montage de votre demande de prêt immobilier.

Les cas où la banque applique les frais de dossier

Lors d’une demande de prêt immobilier, la banque analyse votre capacité de remboursement. Vous devez respecter certaines conditions pour obtenir un crédit immobilier. Votre situation financière est passée à la loupe afin de vous proposer une offre de prêt qui correspond à votre profil tout en respectant les conditions d’emprunt (taux d’endettement, durée de remboursement, etc.).

Une fois l’analyse de votre dossier effectué, la banque vous propose son offre de crédit immobilier. En cas d’acceptation, elle s’occupe du transfert du capital, de la mise en place du remboursement, etc. Toutes ces tâches administratives représentent un coût.

La banque peut aussi vous demander des frais de dossier lors de la renégociation de votre crédit ou d’un rachat de prêts. Vous constatez que les taux d’intérêt ont baissé depuis la mise en place de votre financement ? Votre situation financière ne vous permet plus de rembourser le montant des mensualités actuelles ? Pour vous proposer une nouvelle offre, la banque procède à une nouvelle étude de votre dossier emprunteur. Ce qui implique l’application de frais de dossier.

Le coût des frais de dossier inclus dans le calcul du TAEG

Le TAEG est le taux annuel effectif global. Il représente le coût total de votre crédit immobilier. Lorsque vous recherchez un crédit immobilier pour le financement d’un logement, ce TAEG vous permet de comparer les offres des différentes banques. Cette information doit vous être transmise par chaque banque lors de la simulation du prêt immobilier.

Ce taux englobe les intérêts du montant emprunté, l’assurance emprunteur, les frais de garantie, les frais d’intermédiaire et les frais de dossier d’un crédit immobilier.

Le montant des frais de dossier d’un crédit immobilier

Le montant des frais de dossier n’est pas réglementé par la loi, par conséquent chaque banque propose son tarif. Notez que certaines banques en ligne ne facturent pas les frais de dossier d’un crédit immobilier.

Montant des frais de dossier : un barème propre à chaque banque

La majorité des banques demande le paiement de frais de dossier lors d’une offre de prêt immobilier. Pour définir le montant de ces frais, les banques appliquent un taux sur le capital emprunté. Ce taux est souvent accompagné d’un montant minimum et d’un montant maximum. Il oscille entre 0,5 et 1,5 % du capital emprunté, avec un seuil minimum de 500 euros et un plafond maximum de 1 500 euros.

Toutefois, le paiement de frais de dossier ne peut pas être appliqué pour tous les prêts. C’est le cas de certains prêts aidés. Ainsi, pour le prêt à taux zéro (PTZ), la loi impose que les frais de dossier soient offerts par les établissements bancaires. Pour d’autres prêts d’accession sociale, il existe un montant plafonné compris entre 500 et 700 euros.

Comment est défini le montant des frais de dossier ?

Excepté pour un prêt aidé, le montant des frais de dossier d’un crédit immobilier n’est pas réglementé par la loi. Sur quels critères se base un établissement bancaire pour définir ce montant lors d’une offre de prêt ? Le profil emprunteur et la complexité du dossier jouent un rôle fondamental pour le calcul du montant de ces frais.

Des emprunteurs ayant une bonne capacité d’épargne sont vus comme un atout pour les établissements bancaires. Ce qui peut être un critère pour baisser les frais de dossier. De même, un apport personnel et de bons revenus permettent un traitement plus rapide du dossier. Ce qui n’est pas le cas, par exemple, pour un achat immobilier en SCI (société civile immobilière). Cette opération implique plusieurs emprunteurs, par conséquent un montage de dossier plus complexe.

Quand le paiement des frais de dossier intervient-il ?

Le montant des frais de dossier est à payer uniquement si vous acceptez l’offre de prêt de la banque. Une fois que vous avez signé votre contrat de crédit, vous êtes redevable de ce montant. Avant d’accepter l’offre, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours calendaires. L’offre de prêt est valable pendant 30 jours calendaires.

Il existe plusieurs façons de payer les frais de dossier d’un crédit immobilier. Vous possédez un apport personnel pour l’achat de votre logement ? Cet apport peut servir au paiement des frais de notaire, mais également à celui des frais de dossier. Généralement, les banques demandent aux emprunteurs un apport personnel. Ce qui permet de couvrir ce type de frais.

Il vous est possible de régler ces frais de dossier lors du paiement de la première échéance de remboursement. Les premières échéances d’un prêt se composent d’une faible part du capital emprunté. Elles sont surtout affectées aux intérêts et autres frais.

Que se passe-t-il si l’offre de prêt immobilier est refusée ?

Votre dossier ne permet pas à l’établissement bancaire de vous proposer une offre de crédit ? Dans ce cas de figure, vous ne devez pas régler les frais de dossier.

Que se passe-t-il si la banque vous accorde l’offre de prêt ? Il existe deux solutions :

• Vous ne renvoyez pas le contrat signé dans les délais impartis. Vous ne devez aucuns frais de dossier.
• Vous acceptez l’offre, mais l’achat n’aboutit pas. L’établissement bancaire peut facturer des frais d’étude s’ils sont indiqués dans l’offre. Ces frais sont plafonnés à hauteur de 0,75 % du capital emprunté dans la limite de 150 euros.

Pouvez-vous négocier les frais de dossier d’un emprunt immobilier ?

Si vous étudiez la rémunération d’une banque lors de la souscription d’un crédit immobilier, vous constatez que les frais de dossier ne sont pas la part la plus importante. En effet, viennent en premier les intérêts, les frais de garantie et l’assurance emprunteur. Par conséquent, les frais de dossier d’un crédit immobilier peuvent être plus faciles à négocier.

Un courtier en crédit immobilier sera un précieux allier pour négocier les frais de dossier. Selon votre situation, la banque pourra vous proposer une réduction, voire une exonération. Ceci est vrai si votre dossier de financement est facile à étudier. Ce qui implique que :

• Votre projet immobilier est cohérent.
• Vous bénéficiez de revenus réguliers.
• Votre situation financière est saine.
• Vous disposez d’un apport personnel conséquent.
• Votre taux d’endettement est inférieur au maximum autorisé par la loi.

En revanche, la banque sera moins encline à négocier les frais de dossier dans le cadre d’une renégociation de prêt.

La différence entre les frais de dossier et les frais de courtage

Il ne faut pas confondre les frais de dossier d’un crédit immobilier et les frais de courtage. Il serait erroné de croire que faire appel à un courtier en crédit immobilier vous exonère du paiement de ces frais. Que vous passiez ou non par un courtier pour la recherche de votre prêt, vous devrez vous acquitter des frais de dossier lors de l’obtention de votre emprunt immobilier. Quant aux frais de courtage, ceux-ci correspondent à la rémunération du courtier.

Un courtier, comme Ymanci, vous accompagne dans la recherche de la banque qui vous financera, négocie pour vous les meilleures conditions de crédit, y compris les frais de dossier, et compare pour vous plusieurs offres de prêt.

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