Crédit immobilier : comment évaluer les frais de garantie ?

Juliette Hisler copywriter
Publié le , mis à jour le par Juliette Hisler - Copywriter finance et assurance

Vous avez trouvé le logement de vos rêves. Un projet immobilier engendre plusieurs frais d’acquisition. La souscription d’un prêt immobilier ne déroge pas à cette règle. Le coût d’un emprunt englobe les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, mais aussi les garanties financières. Pour sécuriser l’emprunt, la banque vous demande de prévoir une caution ou une hypothèque, ce qui représente un coût supplémentaire. Afin de planifier votre budget d’achat, Ymanci vous en dit plus sur les frais de garantie d’un crédit immobilier.

Souscription d’un prêt immobilier : le rôle des garanties

Vous envisagez de contracter un prêt pour l’achat de votre bien immobilier ? Pour trouver la meilleure offre du marché, vous démarchez plusieurs banques. Avec leur offre de crédit, la majorité de ces banques vous demande une garantie. Si la loi n’impose pas la mise en place d’une telle garantie, sachez que peu d’établissements bancaires vous accorderont un emprunt sans cette sûreté.

En effet, il s’agit d’une sûreté pour chaque banque. Vous pouvez avoir un dossier financier très solide, rien n’assure à la banque que vous serez en mesure de réaliser le remboursement de vos échéances jusqu’au terme de votre prêt. Personne n’est à l’abri d’un incident de paiement. La garantie d’un prêt immobilier permet à la banque de se protéger.

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La différence entre la garantie d’un prêt immobilier et l’assurance emprunteur

Dans le coût d’un prêt immobilier, vous devez prendre en compte les frais de garantie et de l’assurance emprunteur. Vous vous demandez si ces deux paramètres n’ont pas le même emploi ? La souscription des deux types de garanties vous sera demandée si vous souhaitez obtenir un crédit immobilier. En revanche, elles n’ont pas le même rôle.

L‘assurance de prêt couvre l’emprunteur lors de la survenue d’un aléa. Ainsi, en fonction du contrat, l’assureur se substitue à l’emprunteur pour le remboursement du capital ou des mensualités lors d’un décès, d’une invalidité ou d’une incapacité. Les garanties telles que l’hypothèque ou le cautionnement interviennent lorsque l’emprunteur n’est pas en mesure de rembourser ses mensualités pour des raisons autres que ces aléas.

La garantie financière et l’assurance emprunteur sont complémentaires. Votre courtier en crédit immobilier pourra étudier avec vous la meilleure solution pour garantir votre emprunt.

Les différentes garanties d’un crédit immobilier

Avant de parler des frais de garantie d’un crédit immobilier, voyons les différents types de garanties. Elles sont au nombre de quatre :

  • la caution : ses frais sont moins élevés que ceux de l’hypothèque, car il ne nécessite pas la rédaction d’un acte notarié ;
  • l’hypothèque conventionnelle : cette garantie nécessite un acte notarié. Elle implique que la banque peut saisir votre bien immobilier en cas de défaut de paiement ;
  • l’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers : elle place la banque en tête de liste des créanciers en cas de défaut de paiement ;
  • le nantissement : c’est la garantie la moins utilisée, car elle implique de détenir un patrimoine conséquent.

La caution comme garantie d’un crédit immobilier

La première garantie à laquelle les emprunteurs peuvent souscrire est la caution.

Le principe de la caution du prêt immobilier

La caution ou sûreté personnelle permet à la banque de récupérer le capital emprunté en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. La raison doit être autre que celles souscrites pour l’assurance de prêt. La caution est un accord convenu entre trois entités: la banque, l’emprunteur et le garant.

En cas de défaut de paiement, le garant prend le relais pour assurer le remboursement de votre emprunt immobilier. Cet engagement du garant est répercuté sur le coût de votre prêt.

Choisir le cautionnement comme garantie de votre crédit immobilier apporte plusieurs avantages. C’est une solution qui vous fait réaliser des économies. L’élaboration du contrat ne requiert pas un passage chez le notaire, comme l’hypothèque. Ensuite, vous n’avez pas de démarches tarifées lors du remboursement anticipé du crédit. Enfin, l’offre de cautionnement peut être transférée lors d’un rachat de crédits.

Caution d’un crédit immobilier : les 3 garants possibles

Pour garantir un crédit immobilier, il existe plusieurs types de cautionnement :

  • Une personne physique : il s’agit généralement d’un proche. Toutefois, ce type de cautionnement est peu utilisé, car c’est un engagement sur le long terme. Comme la caution est dite solidaire, la banque se tourne immédiatement vers le garant en cas de défaut de paiement.
  • Un organisme de cautionnement : c’est une société privée spécialisée dans la mise en place de garanties. Généralement, ces organismes sont des filiales des établissements bancaires. L’un des plus connus est Crédit Logement. En cas de défaillance dans le remboursement d’un prêt, l’organisme de cautionnement puise dans un fonds commun afin de rembourser la banque. Ce fonds est alimenté par tous les adhérents.
  • Une mutuelle : celle-ci propose également des solutions de cautionnement, en plus de contrats d’assurance emprunteur. Par exemple, les mutuelles des fonctionnaires disposent de conditions attractives pour les employés de la fonction publique.

Frais de garantie d’un crédit immobilier : le coût d’un organisme de cautionnement

Opter pour une société de cautionnement engendre des frais, puisqu’il faut rétribuer son engagement en cas de défaillance dans le remboursement du montant emprunté. Pour la caution, les frais de garantie d’un crédit immobilier se décomposent ainsi :

  • La commission de l’organisme de cautionnement : elle correspond à la rémunération de la société. La somme varie entre 150 et 600 euros, en fonction des organismes.
  • La cotisation au FMG : le FMG étant le fonds mutuel de garantie. Le versement des cotisations permet de constituer une réserve commune qui sert à payer la dette d’un emprunteur en cas de défaut de paiement. Le taux de la cotisation correspond à environ 0,8 % du montant emprunté. Ce taux peut varier selon le montant du capital. Il faut ajouter un montant forfaitaire de 200 euros.

Le coût de cette garantie fluctue d’un organisme à un autre, étant donné qu’il n’y a pas de règles mises en place. Selon les organismes, vous pouvez bénéficier de la restitution d’une partie de la somme versée au titre des cotisations au FMG. Pour certains, vous pouvez récupérer jusqu’à 75 % de cette somme. La condition est de ne pas avoir eu d’incident de paiement au cours du remboursement du prêt. Cette restitution fait baisser les frais de garantie d’un crédit immobilier.

L’hypothèque conventionnelle d’un prêt immobilier

La deuxième solution pour garantir votre prêt immobilier est l’hypothèque conventionnelle qui est une garantie réelle.

Le choix de l’hypothèque comme garantie financière

Appelée également sûreté réelle, l’hypothèque permet à la banque de saisir votre bien immobilier et de le mettre en vente aux enchères afin d’être remboursée. La garantie hypothécaire ne s’applique que si l’emprunteur se trouve en défaut de paiement. Cette garantie peut être utilisée pour tous les types de biens : logement ancien, maison neuve, terrain, vente en l’état futur d’achèvement. Il peut arriver que le fruit de la vente ne couvre pas intégralement le montant de la dette. L’emprunteur reste redevable de la différence.

Contrairement à la caution bancaire, la garantie hypothécaire doit être mise en place par un notaire. Celui-ci rédige l’acte authentique et s’occupe de son enregistrement au service de publicité foncière. Le contrat d’hypothèque indique la nature du bien immobilier, le montant garanti et la durée de remboursement du prêt.

Le notaire possède également un rôle d’information. Il doit prévenir les emprunteurs des conséquences de l’hypothèque, notamment lorsque le bien concerné est leur résidence principale. En cas de défaillance dans le remboursement de leurs échéances, ils perdent leur logement.

La mainlevée ou la levée d’hypothèque

Lorsque vous mettez en place une hypothèque, celle-ci n’est levée qu’une année après le versement de la dernière échéance de votre emprunt immobilier. Dans ce cas de figure, vous n’avez aucuns frais supplémentaires. Il existe des situations pour lesquelles vous devez anticiper la levée de l’hypothèque. C’est ce qui s’appelle la mainlevée. Cette opération peut être nécessaire lors d’un remboursement anticipé de votre crédit ou d’un rachat de prêts.

Pour lever l’hypothèque, vous devez obtenir l’accord de la banque. La mainlevée étant un acte juridique, elle nécessite l’intervention du notaire. L’option de la mainlevée engendre des frais supplémentaires à prendre en compte dans le coût de votre achat immobilier.

Frais de garantie : le coût de l’hypothèque

Vous vous demandez quels sont les frais de garantie d’un crédit immobilier si vous optez pour l’hypothèque ? Cette garantie financière nécessite un acte notarié, ce qui implique des frais de notaire. En conséquence, le coût de la garantie hypothèque se décompose ainsi :

  • les émoluments du notaire ;
  • les frais et débours du notaire ;
  • la taxe de la publicité foncière ;
  • la contribution de sécurité immobilière.

La TVA de 20 % s’applique sur les émoluments et formalités. Le coût de la mise en place de la garantie hypothèque représente environ 1,5 % à 2 % du montant emprunté. Le coût de la garantie hypothécaire est plus élevé que celui de la caution.

Le coût de la mainlevée de l’hypothèque

Dans les frais de garantie d’un crédit immobilier, n’oubliez pas d’y inclure le coût de la mainlevée. Il représente en moyenne 0,3 % à 0,6 % du capital emprunté. Le détail des frais de mainlevée est réparti ainsi :

  • les émoluments du notaire ;
  • les frais et débours du notaire ;
  • les droits d’enregistrement ;
  • la contribution de sécurité immobilière (radiation de l’inscription).

La TVA de 20 % s’applique aussi sur les émoluments et les formalités. Vous avez la possibilité de simuler le coût d’un prêt avec hypothèque ou de la mainlevée en vous rendant sur les outils de simulation de la Chambre des notaires de Paris.

L’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers

La troisième garantie est l’hypothèque légale spéciale de prêteur de deniers. Depuis le 1er janvier 2022, elle remplace le privilège de prêteur de deniers (PPD). Cette hypothèque ne peut garantir qu’un logement ancien ou un terrain.

Cette garantie est également une hypothèque qui place l’établissement bancaire en tête de liste des créditeurs. La différence avec le privilège de prêteur de deniers est la date du positionnement. Elle était au moment de la constitution de la créance pour le PPD. Désormais, elle est à l’inscription. Pour les PPD inscrits avant le 1er janvier 2022, la place du prêteur est toujours à la date de création de la dette.

L’inscription de cette hypothèque doit également être réalisée par le notaire. Toutefois, les frais de garantie d’un crédit immobilier sont moins élevés. Cette garantie n’est pas soumise à la taxe de la publicité foncière. Excepté ce paramètre, les frais sont calculés de la même façon que ceux de l’hypothèque conventionnelle. Il en est de même pour la mainlevée.

Garantir son prêt immobilier grâce au nantissement

La quatrième garantie est le nantissement. Comme l’hypothèque, c’est une garantie réelle. Le nantissement est la solution la moins plébiscitée par les emprunteurs, car elle implique de bénéficier d’un patrimoine conséquent. Vous mettez un contrat d’assurance-vie ou un autre placement en garantie pour un montant égal au capital emprunté. Ce contrat est bloqué par la banque pendant toute la durée du crédit immobilier. Contrairement à une hypothèque, les frais sont limités puisqu’ils ne dépassent pas généralement le prix de 500 euros.

Il existe deux façons de sceller votre accord avec la banque :

  • un contrat sous seing privé est signé entre la banque et l’emprunteur, une notification est adressée à l’établissement gérant le placement ;
  • vous signez un acte authentique devant un notaire.

Une fois votre prêt remboursé, vous devez demander la mainlevée du nantissement. Certaines banques factureront des frais pour ce type d’opération.

Caution, hypothèque, nantissement : quelle garantie choisir ?

Pour garantir financièrement votre prêt immobilier, faut-il plutôt opter pour la caution, l’hypothèque ou le nantissement ? Le nantissement est à exclure si vous ne possédez pas un placement qui peut couvrir le montant emprunté. Il vous reste l’option de la caution ou de l’hypothèque.

La caution bancaire vous permet de réaliser des économies. Sa mise en place auprès d’un organisme de cautionnement ou d’une mutuelle est moins coûteuse que l’hypothèque. De plus, son traitement est plus rapide. Par ailleurs, vous pouvez obtenir la restitution d’une partie des cotisations au FMG selon l’organisme.

L’hypothèque reste, sans doute, la solution la plus rassurante pour les banques. Elle est une alternative lorsque le dossier de cautionnement est refusé. C’est le cas notamment quand le profil emprunteur est jugé à risque.

Pouvez-vous négocier les frais de garantie d’un crédit immobilier ?

Vous souhaitez faire baisser les frais de garantie d’un crédit immobilier ? Il est difficile de négocier ces frais de garantie. Les principales garanties sont la caution et l’hypothèque. Leurs frais se composent notamment de taxes, de rémunérations de tiers sur lesquelles il est compliqué d’intervenir. Par conséquent, il sera plus aisé de négocier le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur ou les frais de dossier.

La solution pour faire baisser les frais de garantie d’un crédit immobilier est de faire jouer la concurrence. Démarchez plusieurs banques. Le courtier en crédit immobilier saura vous conseiller sur les meilleures offres adaptées à votre situation.

Le financement des garanties d’un crédit immobilier

Lorsque les banques vous accordent un prêt immobilier pour l’achat d’un logement, le montant maximum correspond au prix de vente. Il est rare qu’elles financent les frais annexes. Quand les banques les financent, c’est que la situation financière de l’emprunteur est très solide.

C’est pour cette raison que chaque banque vous demande un apport personnel. Il doit correspondre au minimum à 10 % du prix du bien. Cet apport couvre les frais de notaire, de dossier, mais aussi les frais de garantie d’un crédit immobilier.

Le coût d’une acquisition immobilière ne se limite pas au prix de vente de votre bien immobilier. Un courtier en crédit immobilier vous aidera à préparer votre budget d’acquisition afin de concrétiser votre projet.

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