Frais de notaire pou une acquisition immobilière : ce qu’il faut savoir

Christophe Bernard responsable éditorial
Publié le , mis à jour le par Christophe Bernard - Responsable éditorial

Vous avez décidé de concrétiser votre rêve et de devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement. Afin de bien préparer le financement de ce projet, il est primordial de définir les frais liés à une acquisition immobilière. Parmi ces frais figurent les frais d’acquisition appelés communément frais de notaire. Selon que vous achetez dans l’ancien ou dans le neuf, leur taux peut doubler. Pour ne pas avoir de mauvaises surprises lors de la concrétisation de votre projet, Ymanci vous en dit plus sur les frais de notaire d’un achat immobilier.

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Achat d’un logement dans le neuf ou dans l’ancien : les différentes acquisitions immobilières

Le taux des frais de notaire varie en fonction de votre acquisition immobilière. Il sera différent selon que vous achetez un bien immobilier dans le neuf ou dans l’ancien. Commençons par définir ce qu’est un bien immobilier. Lorsque vous réalisez un achat immobilier, vous devenez propriétaire d’un immeuble.

Les articles 516 à 543 du Code civil font la distinction entre un meuble et un immeuble. Selon l’article 518 du Code civil : “Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature“. Ce qui signifie qu’un bien immobilier ne se résume pas à un logement. Il peut être un terrain, une place de parking ou encore un garage. Faisons à présent un tour d’horizon de ces biens immobiliers.

Acheter un bien dans le neuf

Vous avez la possibilité de devenir propriétaire d’un appartement ou d’une maison dans le neuf. Un bien immobilier neuf est un immeuble, dont la date d’achèvement est inférieure à cinq ans.

Il peut s’agir d’une construction nouvelle. Il existe plusieurs cas de figure. Par exemple, vous achetez un bien déjà construit, mais pas encore habité, ou vous faites construire votre maison.

Un logement neuf est également un bien ayant bénéficié de travaux de rénovation qui lui donnent un état neuf.

Achat d’un appartement ou d’une maison dans l’ancien

Un logement dit ancien est un bien dont la date de construction est supérieure à cinq ans. Cela peut être également une maison ou un appartement qui a déjà fait l’objet d’une mutation ou d’un transfert dans le cadre d’une vente ou d’une succession.

Notez que le parc immobilier français compte un plus grand nombre de biens immobiliers anciens.

Acquérir un terrain

Comme nous l’évoquions précédemment, un bien immobilier n’est pas uniquement un logement. Un terrain est également considéré comme un immeuble, par conséquent des frais de notaire sont dus lors de sa vente.

Il existe différents types de terrains en vente sur le marché immobilier. Souvent, les candidats à la propriété recherchent un terrain pour y construire leur future maison. Vous trouverez les terrains à bâtir et les terrains constructibles. Les premiers, contrairement aux seconds, sont nus et viabilisés. Ils sont prêts à accueillir immédiatement une construction neuve. Ce qui implique aussi que leur prix de vente est plus élevé.

Acquisition d’un parking ou d’un garage

Une place de parking et un garage font également partie des biens immobiliers. Ils sont considérés comme des dépendances lorsqu’ils sont associés à la vente d’une résidence principale, par exemple. En revanche, lorsqu’ils sont vendus seuls, des frais de notaire s’appliquent en fonction du prix de vente.

Qu’en est-il des biens immobiliers atypiques ?

Un bien immobilier est dit atypique quand il ne correspond pas aux critères standards rencontrés sur le marché. Cela peut être une maison, un appartement, un loft ou encore une péniche.

Par conséquent, si vous vous portez acquéreur d’un bien atypique, vous devrez régler des frais de notaire si votre logement est considéré comme un immeuble aux yeux de la loi. Par exemple, des frais de notaire seront dus pour l’achat d’un moulin et non pour l’acquisition d’une péniche. Celle-ci n’est pas considérée comme un immeuble, mais comme un bien mobilier.

Les frais de notaire d’un achat immobilier sont divers, car une acquisition immobilière ne se résume pas à un seul type de biens.

Pourquoi payer des frais de notaire lors d’une acquisition immobilière ?

Que vous achetiez un logement neuf, ancien ou une place de parking, vous ne pouvez pas échapper au paiement des frais d’acquisition
appelés communément frais de notaire. Ils représentent un pourcentage du prix de vente. Leur taux diffère selon le type d’achat immobilier que vous effectuez.

Lors d’une transaction immobilière, vous recourez obligatoirement à un officier public, ne serait-ce que pour la signature de l’acte de vente final. Seul le notaire peut authentifier l’acte de vente. Il a aussi le monopole de la publicité foncière, car seul un acte authentique peut être publié. C’est également le notaire qui se charge des frais d’acte auxquels sont soumises les transactions immobilières.

Les frais de notaire d’un achat immobilier ne se résument pas aux émoluments de l’officier public. Ils recouvrent aussi les taxes collectées pour l’État, la commune ou encore le département.

Le détail des frais de notaire d’un achat immobilier

Entrons dans le vif du sujet en détaillant les frais de notaire d’un achat immobilier. Une grande partie de ces frais sont attribués aux droits de mutation appelés aussi droits d’enregistrement. En effet, ces impôts et taxes représentent environ 80 % du taux appliqué sur le prix de vente pour un bien ancien.

Les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière

Les droits de mutation appelés également droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière sont versés au Trésor public. Leur taux dépend du type d’acquisition.

 

Taux normal
Droit départemental 4,50 % (il est de 3,80 % pour l’Indre, l’Isère, Mayotte et le Morbihan) 0,70 %
Taxe communale additionnelle 1,20 %
Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental (il est calculé sur le montant du droit départemental) 2,37 % 2,14 %

Le droit départemental peut être modifié par le conseil départemental. Le taux normal peut être compris entre 1,20 et 4,50 %.

À ces taxes, il faut ajouter la contribution de sécurité immobilière qui est de 0,1 %. Le paiement de la contribution de sécurité immobilière permet de rémunérer le chef de service du bureau des hypothèques.

Les frais et débours du notaire

Les débours correspondent aux frais engagés par le notaire pour la constitution du dossier de vente, à l’image de la somme déboursée pour la consultation du cadastre. Ils permettent également de rémunérer les intervenants en charge de la transmission de documents nécessaires au changement de propriétés.

Les émoluments du notaire

Une partie des frais d’acquisition concerne la rémunération des notaires. Il faut faire la distinction entre émoluments et honoraires. Les deux termes sont relatifs à la rémunération des notaires, l’un est réglementé et l’autre non. Lors d’un achat immobilier, vous entendrez parler d’émoluments et non d’honoraires pour les frais d’acquisition. En revanche, l’officier public peut également jouer un rôle de négociateur immobilier. Dans ce cas lui seront versés des honoraires de négociation.

Les émoluments représentent 10 % du taux appliqué aux frais de notaire d’un achat immobilier.

Le calcul des émoluments d’un notaire

Pour l’acquisition d’un bien immobilier, les émoluments du notaire sont définis selon un barème :

Tranches d’assiette Taux en vigueur depuis le 1er janvier 2021
0 à 6 500 euros 3,870 %
6 500 à 17 000 euros 1,596 %
17 000 à 60 000 euros 1, 064 %
Plus de 60 000 euros 0,799 %

 

Le calcul des émoluments se fait tranche par tranche. Prenons l’exemple d’une vente dont le prix est de 150 000 euros.

Calcul des émoluments par tranche de prix Total
6 500 x 3,870 % 251,55 euros
(17 000 – 6 500) x 1,596 % 167,58 euros
(60 000 – 17 000) x 1,064 % 457,52 euros
(150 000 – 60 000) x 0,799 % 719,10 euros
Somme des émoluments 1 595,75 euros

Le montant de la rémunération du notaire s’élève à 1 595,75 euros pour un bien acheté à 150 000 euros. À ce montant s’ajoute la TVA de 20 %.

Il existe une réduction des émoluments pour les biens immobiliers en vente à petits prix. Elle concerne les transactions de faible montant telles que les terrains ou les parkings. La somme des émoluments ne peut excéder 10 % de la valeur du bien tout en n’étant pas inférieure à un montant plancher de 90 euros.

Les remises sur les émoluments du notaire

Il est possible de bénéficier d’une réduction des frais de notaire d’un achat immobilier. En effet, le notaire peut appliquer une remise allant jusqu’à 20 % pour les transactions dont la valeur est supérieure à 100 000 euros. Elle peut être de 40 % lorsque la valeur est supérieure à 10 000 000 euros, sous certaines conditions.

Le taux de la remise doit être le même pour chaque client. De plus, cette information doit être affichée à l’office notarial.

Vous avez la possibilité de simuler les frais de notaire d’un achat immobilier en utilisant le simulateur de la Chambre des notaires de Paris.

Les frais de notaire pour les biens dans l’ancien et dans le neuf

Vous avez eu un coup de cœur pour un appartement ou une maison dans l’ancien ? Outre le prix d’achat, vous devez prendre en compte les frais de notaire. Ceux-ci représentent 7 à 8 % du prix de vente pour une transaction dans l’ancien. Or, dans le neuf, ces frais s’élèvent à environ 2 à 3 % du prix de vente. Qu’est-ce qui explique cette différence ? En achetant dans le neuf, vous bénéficiez de droits de mutation à un taux réduit, soit 0,71 %. Ceci est vrai uniquement si vous achetez un bien neuf auprès d’un professionnel.

Entre le vendeur et l’acheteur, qui s’acquitte des frais d’acquisition ?

Lors d’une transaction immobilière, il est d’usage que ce soit l’acheteur qui s’acquitte des frais de notaire, mais il existe une exception : la clause d’acte en main. Toutefois, ce cas de figure est rarement rencontré.

Le cas le plus fréquent : le règlement des frais d’acquisition par l’acheteur

Les frais de notaire d’un achat immobilier sont à la charge de l’acheteur comme le précise l’article 1593 du Code civil. Leur montant varie selon le bien acheté. Comme nous l’avons vu précédemment, la somme est définie en fonction du type d’achat immobilier.

Dans certaines situations, le vendeur et l’acheteur font appel chacun à leur notaire. Le versement des frais peut être divisé entre les deux parties. Ceci doit être stipulé au moment de la signature du compromis de vente.

La vente acte en main

Dans certains cas plutôt rares, les frais sont à la charge du vendeur. C’est ce qui est appelé la clause acte en main. Les deux parties doivent se mettre d’accord sur les conditions de cet acte. Ce dernier doit être rédigé par le notaire. Il doit être mentionné dans l’avant-contrat, que ce soit un compromis ou une promesse de vente. Concrètement, les frais de notaire sont inclus dans le prix de vente. Celui-ci comprend la valeur vénale du bien, les frais d’agence et les frais d’acquisition.

L’intérêt pour l’acquéreur est d’obtenir plus facilement un prêt immobilier sans avoir un apport personnel important. Pour le vendeur, cela lui permet de vendre son bien. Selon la situation, il peut réduire le délai entre la signature du compromis et de l’acte final.

Est-il possible de faire baisser les frais d’acquisition ?

Négocier la rémunération du notaire est une façon de faire baisser les frais d’acquisition. Il en existe deux autres. Certains biens en vente sont équipés d’un mobilier comme une cuisine équipée. Ce mobilier n’est pas concerné par les frais de notaire. Il faut dissocier sa valeur du prix d’acquisition. Le montant de ce mobilier ne doit pas excéder 5 % du prix de vente afin d’éviter un contrôle fiscal.

La seconde solution est de séparer les honoraires de l’agence du prix de vente. Pour qu’ils soient déduits des frais de notaire, le mandat de l’agence immobilière doit préciser que c’est l’acheteur qui s’acquitte des honoraires.

À quel moment de la transaction, le paiement des frais de notaire intervient-il ?

Lors du rendez-vous chez le notaire pour la signature de l’acte de vente, l’acheteur doit être en mesure de verser le prix d’acquisition ainsi que les frais de notaire. Ce versement validera officiellement la vente de l’appartement, de la maison ou encore du terrain.

Les autres frais liés à un achat immobilier

Lorsque vous faites un achat immobilier, d’autres frais sont à prendre en compte dans votre plan de financement. C’est le cas de l’assurance emprunteur, des frais d’agence, des frais relatifs au prêt ou encore des impôts fonciers.

Les frais de notaire d’un achat immobilier ne sont pas négligeables en fonction de la transaction. Afin de bien appréhender votre budget d’acquisition, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un courtier en crédit immobilier.

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