Comprendre les garanties des prêts immobiliers

Publié le 24 février 2020, mis à jour le 11 octobre 2024 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Vous vous apprêtez à acheter un logement pour votre résidence principale ou à investir dans l’immobilier locatif ? Quel que soit votre projet immobilier, vous allez vous tourner vers une banque ou un organisme prêteur afin de financer votre opération. Et pour sélectionner le meilleur contrat de crédit immobilier, plusieurs critères doivent être analysés de près. C’est notamment le cas de la garantie d’un prêt immobilier. La garantie d’un emprunt représente un élément essentiel pour bien comprendre l’offre de prêt immobilier qui vous est transmise par la banque ou l’organisme prêteur.

Cependant, pour un emprunteur, surtout s’il s’agit d’un primo-accédant, il n’est pas toujours évident de comprendre le pourquoi du comment d’une opération liée à un prêt immobilier. Justement, que savez-vous de ces garanties des prêts immobiliers ? Presque rien, d’où votre présence sur le site Ymanci. Une de nos valeurs est justement la transparence. Par conséquent, nous allons vous expliquer le plus clairement possible le fonctionnement et les modalités de ces garanties. Vous êtes prêt ?

Le contexte autour de la garantie d’un crédit immobilier

Les personnes capables de payer comptant un achat immobilier, ne sont pas légion en France. Même s’ils ont assez de disponibilités, beaucoup d’emprunteurs ont effectivement recours à un crédit pour « faire sortir de terre » leur projet immobilier. Ils vont par conséquent se tourner vers une banque ou un organisme de prêt pour obtenir la totalité ou une partie de la somme d’argent nécessaire à la réalisation de ce projet qui peut courir sur plusieurs années. La durée du remboursement peut effectivement s’étaler sur 25 ans, voire 27 ans, à condition que les travaux de rénovation engagés représentent plus de 10 % du coût total de l’opération. Bien entendu, l’institution bancaire accordera un prêt immobilier après avoir étudié la solvabilité de l’emprunteur. Une étude qui analyse :

• sa situation personnelle et financière telle que les revenus ;
• le type de contrat de travail ;
• la capacité d’emprunt.

L’intérêt de la garantie d’un prêt immobilier pour l’organisme prêteur

La banque ou l’établissement de prêt prend des risques considérables en prêtant de grosses sommes sur de longues périodes. Et la vie réserve parfois de mauvaises surprises. Nous ne vous apprenons rien. Du jour au lendemain, le particulier peut être dans l’incapacité de satisfaire au remboursement de son crédit. Hormis la traditionnelle assurance emprunteur, la banque ou l’organisme de crédit va donc assurer ses arrières en réclamant des garanties permettant le remboursement du capital prêté.

Grâce à ces garanties, dont certaines ont un coût plus ou moins élevé, les institutions prêteuses ont l’assurance de pouvoir récupérer leurs mises si l’emprunteur essuie des déboires financiers. Ces garanties de prêt immobilier reposent sur :

• la valeur des biens : hypothèque, hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, nantissement ;
• La situation de l’emprunteur ou du garant : le cautionnement.

Qu’est-ce que le cautionnement ?

Le cautionnement représente le système de garantie qui a la préférence de nombreuses institutions bancaires prêteuses. Le principe de cette garantie est simple : un organisme financier spécialisé dans le cautionnement rembourse les mensualités du prêt immobilier à la banque si le débiteur se retrouve dans l’incapacité de payer son dû.

Où trouver un organisme de cautionnement ?

Où dénicher la « caution » ? Auprès de votre banque. Notons que ces organismes sont généralement des partenaires de grandes banques. Si l’emprunteur n’est pas satisfait du choix de l’institution financière prêteuse, il peut faire appel à un autre organisme. Dans ce cas, la banque lui communiquera les coordonnées des sociétés de cautionnement avec lesquelles elle travaille.

La mise en place d’un contrat de cautionnement

La mise en place d’un contrat de cautionnement donne lieu à une analyse détaillée de la situation bancaire et financière de l’emprunteur. Tout comme pour la mise en place du crédit immobilier en lui-même, l’organisme de cautionnement vérifie la capacité d’endettement de l’emprunteur, étudie sa situation familiale, contrôle la stabilité de sa situation professionnelle et analyse la gestion de son budget.

Après une étude approfondie du dossier, l’organisme de caution pourra valider ou non son accord de garantie. Cette garantie devra également être approuvée par le créancier. En cas de refus de la part de l’organisme de cautionnement, la banque pourra proposer d’autres solutions à l’emprunteur afin de bénéficier d’une garantie dans le cadre de son crédit immobilier.

Le fonctionnement du contrat de cautionnement en cas de défaillance de l’emprunteur

Le cautionnement prend la forme d’un contrat qui lie trois parties distinctes : le créancier, c’est-à-dire la banque ou l’établissement prêteur, le débiteur, donc l’emprunteur, et le garant, généralement représenté par un organisme de cautionnement. En cas de défaillance du débiteur concernant le remboursement de ses mensualités de crédit immobilier, le garant prend le relai. Il permet ainsi à la banque de récupérer les sommes prêtées dans le cadre du prêt immobilier.

Dans le même temps, le garant se tourne vers l’emprunteur afin de résoudre les problématiques d’impayés. Il peut alors proposer un délai de paiement voire un échelonnement des mensualités de remboursement du crédit. Dans le cas où les parties concernées ne trouvent aucune solution ou aucune réponse, le garant enclenchera la mise en saisie du bien immobilier.

Le cautionnement : qui peut être garant ?

Pour mettre en place un contrat de cautionnement, il existe plusieurs types de garants. Si le recours à un organisme de cautionnement constitue une solution généralement privilégiée par les banques comme les emprunteurs, il est possible de faire appel à une autre solution tout en restant dans le cadre d’un contrat de cautionnement.

Le contrat de cautionnement mis en place auprès d’une personne physique

Le contrat de cautionnement peut être mis en place en choisissant une personne physique comme garant. Il peut, par exemple, s’agir d’un proche. Ce type de caution ne court pas les rues. Le garant doit effectivement prouver que sa situation financière est suffisamment saine pour reprendre le remboursement des mensualités du prêt immobilier à la place du débiteur, et ce, sur le long terme. Cette preuve fera office d’assurance pour une banque ou un établissement prêteur.

La garantie d’un prêt immobilier par un organisme de cautionnement

Il s’agit d’une société spécialisée dans ce type de garanties. Dans ce cas, nous parlons de cautionnement mutuel puisque l’organisme concerné utilise un fonds commun, alimenté par ses adhérents, pour permettre le remboursement du prêt immobilier de l’emprunteur.

Le contrat de cautionnement mis en place par une mutuelle

Certaines mutuelles, comme les mutuelles dédiées aux fonctionnaires, étendent leurs services en se portant caution. L’avantage de cette solution réside dans les tarifs préférentiels que peut obtenir l’emprunteur. De plus, la mise en place du contrat de cautionnement auprès d’une mutuelle se veut généralement simple.

Faire appel à l’un de ces organismes a-t-il un coût ?

Il faudra effectivement mettre la main à la poche. Selon les organismes de caution, le prix de souscription de la garantie va différer. Chez certains, le débiteur peut bénéficier de certains avantages selon son profil. Sachez aussi que les frais de souscription engagés au départ peuvent être restitués partiellement ou totalement au débiteur, mais pas avant la fin de son prêt.

À l’inverse d’une garantie hypothécaire conventionnelle et d’une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui sont aussi des garanties, le cautionnement ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Par conséquent, l’acquéreur n’aura aucuns frais liés à l’enregistrement au bureau des hypothèques.

Les types de contrats de cautionnement

Il existe deux types de contrat :

• La caution solidaire : elle a les faveurs des établissements de prêt. Elle permet effectivement de s’adresser immédiatement à l’organisme ou au garant. Comme promis, ce dernier va prendre la relève du débiteur en défaut de paiement à la suite d’une passe difficile. Cette opération offre des garanties rassurantes pour les banques.
• La caution simple : les banques ne peuvent pas en dire autant. Cette solution demande de longues procédures et de nombreuses démarches pour un créancier. En effet, ce dernier n’est pas en mesure de prendre immédiatement contact avec le garant. Il doit auparavant engager des poursuites contre le débiteur qui se retrouve en défaut de paiement. Si ces poursuites se soldent par un échec, la banque peut alors se retourner contre le garant pour récupérer les sommes prêtées.

Le cautionnement est la garantie la plus utilisée par les banques ou les établissements de prêt. Cependant, il existe d’autres solutions capables de prendre le relai si le débiteur n’est plus en mesure de s’acquitter du remboursement des mensualités de son emprunt. Comme nous l’évoquions ci-dessus, elle se base sur la valeur des biens. Il s’agit :

• de l’hypothèque conventionnelle ;
• de l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ,
• du nantissement.

Qu’est-ce qu’une hypothèque conventionnelle ?

L’hypothèque est une garantie réelle, c’est-à-dire qu’elle est prise directement sur le bien immobilier. Là aussi, il s’agit d’une sécurité dans le cas où l’emprunteur ne pourrait plus honorer ses remboursements auprès d’une banque ou d’un organisme de prêt. Dans ce cas de figure, l’hypothèque autorise le créancier à faire saisir le logement par le biais d’un juge et à le vendre aux enchères afin de récupérer le montant des sommes dues.

En cas de revente du bien immobilier, le notaire est obligé d’utiliser cet argent pour solder les mensualités du prêt immobilier restant encore à verser à la banque. Cette dernière bénéficie du premier rang hypothécaire. Cela permet ainsi la levée des garanties. C’est ce que nous appelons la mainlevée de la garantie.

Une hypothèque intervient pour couvrir le “non bâti” soit des biens immobiliers neufs comme la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), les biens anciens, les maisons en construction…

Le coût lié à la mise en place d’une hypothèque conventionnelle pour l’emprunteur

Selon l’agence Nationale pour l’Information du Logement, en janvier 2019 en France Métropolitaine, pour un prêt d’un montant de 250 000 euros, les frais liés à l’hypothèque se sont élevés à 0,58 % contre 1,37 % pour un crédit de 40 000 euros. Remarquons que plus le montant du crédit est élevé, plus les dépenses liées à l’inscription de la garantie diminuent.

L’hypothèque a un coût. L’emprunteur doit effectivement s’acquitter :

• des honoraires dus à l’intervention d’un officier ministériel, car une garantie hypothécaire doit être établie par un notaire et enregistrée au bureau de la conservation des hypothèques ;
• des frais de formalités administratives ;
• de la contribution de sécurité immobilière ;
• de la taxe de publicité foncière.

Le coût lié à la levée d’une hypothèque conventionnelle

Une garantie hypothécaire peut se poursuivre pendant toute la durée du prêt immobilier. Une hypothèque peut aussi être levée si elle se termine d’elle-même ou après une mainlevée. L’emprunteur peut effectivement se défaire de sa garantie hypothécaire en revendant son bien avant la fin de son crédit immobilier ou en le remboursant par anticipation. Pour cela, il doit effectuer un acte juridique, devant le notaire. Cet acte est une mainlevée. Il atteste que le prêt immobilier a bien été remboursé. Les frais de mainlevée, se calculant sur le montant initial du prêt, sont dégressifs et englobent :

• les honoraires de l’officier ministériel ;
• les taxes ;
• les droits d’enregistrement ;
• la contribution de sécurité immobilière ;
• les frais administratifs de radiation.

Certains types de prêts conventionnés peuvent être exonérés de la taxe de publicité foncière, c’est le cas par exemple du Prêt à l’Accession Sociale (PAS).

Si la banque refuse de couvrir le prêt avec une garantie réelle et que l’organisme de caution refuse le dossier, le conseiller Ymanci Crédit immobilier rencontrera d’autres banques pour permettre à son client de trouver une solution de financement au meilleur prix.

Qu’est-ce que l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ?

Cette garantie, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers (PPT) et qui est en place depuis le 1er janvier 2022, peut être utilisée par un établissement bancaire lorsqu’il accorde un crédit immobilier. Comme son prédécesseur, le PPT, cette hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers permet à la banque ou à l’institution prêteuse de se saisir du bien immobilier mis en hypothèque et de le mettre en vente. Dès que ce bien est vendu aux enchères, le créancier est assuré d’être indemnisé en priorité.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers est une garantie qui ne concerne que les biens immobiliers qui existent déjà : une maison ou un appartement dont la construction est terminée, un terrain.

L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers engendre, elle aussi, un coût supplémentaire pour l’emprunteur. Elle doit, en effet, être établie par le notaire et être inscrite au service de la publicité foncière.

Existe-t-il une différence entre l’hypothèque conventionnelle et l’hypothèque légale ?

Oui, il existe bien une différence entre ces deux hypothèques. Une hypothèque conventionnelle est établie d’un commun accord entre la personne qui sollicite un crédit et celle qui prête les fonds. Dans ce cas, l’emprunteur accepte de mettre en garantie son propre bien immobilier. Quant à l’hypothèque légale, elle est définie par la loi.

Qu’est-ce que le nantissement ?

Le nantissement se matérialise par un contrat entre la banque, par exemple, et le particulier qui sollicite un crédit. Ce contrat porte sur un bien meuble incorporel tel que des objets d’art, des bijoux, une assurance sur la vie, un compte épargne ou encore un compte titres.

Si l’emprunteur se retrouve dans l’incapacité de payer ses mensualités, le créancier peut obtenir la vente du bien nanti ou en acquérir la propriété. Le nantissement présente peu de frais. Cependant, il s’adresse plus particulièrement aux emprunteurs qui ont un certain portefeuille de valeurs permettant de garantir leur prêt. Le désavantage est que votre épargne est bloquée tant que le prêt immobilier est en cours.

Sachez que le nantissement peut servir à couvrir une partie du montant emprunté et la différence restante peut être couverte par une caution bancaire ou une garantie réelle.

L’un des avantages du nantissement est qu’il évite de recourir à des garanties coûteuses comme l’hypothèque ou le cautionnement.

Un emprunteur peut-il être dispensé d’une garantie ?

Les institutions qui délivrent les prêts pour l’achat d’un bien immobilier peuvent, dans certaines occasions, se passer de garantie. Pour cela, il est préférable que l’emprunteur dispose :

• d’un apport personnel conséquent ;
• d’un montant du capital faible ;
• d’une situation financière solide ;
• autres sources d’argent.

Rappelons que les banques sont en droit de refuser un crédit immobilier quand le dossier et les conditions, concernant la demande de prêt, ne sont pas satisfaisants.

Notons aussi que les frais de ces garanties viennent généralement se greffer aux frais annexes d’un emprunt immobilier comme l’assurance de prêt, les frais de dossier, et cetera. Autant dire que certaines de ces garanties ont un coût élevé.

Ne pas confondre les garanties des prêts immobiliers avec l’assurance emprunteur

Lorsqu’un emprunteur veut souscrire un prêt immobilier, il s’adresse généralement à une banque ou à un établissement de prêt. Ce dernier va lui demander de prendre une garantie de prêt immobilier qui, comme nous venons de le voir, consiste à protéger une banque en cas de défaillance de la personne qui a souscrit un crédit. Quant à l’assurance de prêt, elle entre en jeu quand l’emprunteur est victime :

• d’une perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
• d’une incapacité temporaire de travail (ITT) ;
• d’une invalidité permanente totale (IPT) ;
• d’une invalidité permanente partielle (IPP) ;
• d’une perte d’emploi ;
• d’un décès.

L’assureur se charge de rembourser le capital restant dû ou tout ou partie des échéances selon les termes définis lors de la souscription. Au-delà de protéger l’établissement prêteur des défauts de paiement des mensualités, l’assurance emprunteur protège aussi l’assuré et sa famille. Vous ne confondrez plus l’assurance emprunteur et la garantie de prêt.

Pour connaître la garantie la plus adaptée à un projet immobilier, nos courtiers Ymanci Crédit immobilier sont là pour vous conseiller, pour vous diriger vers la meilleure solution, pour vous écouter…

Vous recherchez davantage d’informations pour mieux comprendre l’offre de crédit immobilier émise par un organisme prêteur ? Découvrez d’autres articles sur le fonctionnement et les caractéristiques d’un prêt immobilier :

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