Les différents types de taux et les aides à l’accession immobilière

Publié le 14 juillet 2022, mis à jour le 15 janvier 2024 par Christophe Bernard - Responsable éditorial

L’intérêt de réaliser l’achat d’un bien n’est plus à démontrer. Le prêt immobilier sert à l’acquisition d’un bien immobilier comme son nom l’indique. Il peut également être utilisé lorsque le prêt a pour but une opération de modification d’un bien immobilier supérieur à 75 000 € : travaux et modification, restauration… Il permet une capacité de financement importante pour répondre à ces types d’opération.

Les différents types de prêts immobiliers

Pour un achat immobilier, nous observons en général 5 grands types de prêts :

Prêts à taux fixe

Le prêt dispose d’un taux fixe. Comme son nom l’indique, ce taux n’évoluera pas sur la durée totale du remboursement. Il s’agit du crédit le plus répandu car c’est un prêt où la prise de risque est faible.

Prêts à taux variable

Comme son nom l’indique, le taux varie selon les aléas du marché. Il est donc revu périodiquement et peut soit augmenter, soit diminuer. Un taux variable possède des avantages et des inconvénients, sa souscription devant être adaptée à la situation du client et à la conjoncture du marché. Toutefois, il est possible de se protéger des variations extrêmes en établissant une limite haute et basse que le taux ne pourra dépasser dans le contrat (CAPÉ ou KP).

Prêts à taux mixte

Ce produit est un mélange entre les deux prêts précédents. Avec un risque moyen, il combine l’attractivité d’un produit à taux variable et à taux fixe. Ce prêt se découpe en 2 phases. La première phase qui comprend un taux fixe, en général inférieur au taux fixe standard du marché. Une deuxième phase où le prêt passe à un taux variable. En général, ce taux variable est capé, c’est-à-dire qu’il est plafonné à la hausse comme à la baisse.

Par exemple, l’établissement prêteur peut vous proposer pour la deuxième partie de votre prêt immobilier un taux variable à 1,5 % capé 2. Cela signifie qu’il peut évoluer de 2 points à la hausse ou à la baisse selon les conditions proposées par la banque. Le taux d’emprunt de départ fixé est donc à 1,5 %. Il pourra évoluer à la hausse pour atteindre les 3,5 % ou être revu à la baisse, dans la limite de la marge de la banque.

Prêts in fine

Ce type de prêt vous permet de rembourser uniquement les intérêts d’emprunt pendant toute la durée du crédit. Quant au capital du prêt, vous le rembourserez à la dernière échéance et en une seule fois. Pour ce faire, vous devrez être en possession d’une épargne à placer de type assurance-vie pendant toute la durée du prêt qui vous permettra de solder 100 % du montant du crédit. Il s’agit d’une garantie de remboursement pour l’établissement prêteur. Sachez que le prêt in fine présente un cout d’intérêts plus élevé qu’un prêt amortissable. Toutefois, ce type prêt peut être intéressant dans le cadre d’un projet locatif. En effet, les intérêts d’emprunt pourront être déduits de la base imposable de vos loyers perçus. Ce qui peut être un véritable avantage fiscal pour les particuliers imposés.

Prêts travaux

Vous anticipez ou vous voulez réaliser des travaux pour votre logement : aménagement, modification, extension, rénovation, amélioration thermique… Cette partie devrait vous intéresser ! Il peut se présenter sous forme de prêt immobilier si la somme demandée est supérieure à 75 000 €, ou être assimilé à un prêt personnel ou à la consommation également, si le montant est inférieur à 75 000 €. Le prêteur exigera des devis pour le montage de votre dossier de prêt et des factures selon les banques et le type de prêt.

Dans le cadre d’un projet d’achat/revente, sachez qu’il existe 2 types de prêts spécifiques : le prêt relais (in fine) et le prêt achat/revente.

Les aides à l’accession

Intéressons-nous maintenant aux prêts d’aide à l’accession. Ils se destinent en général à des particuliers qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Ces prêts peuvent vous permettre de financer tout ou partie du bien immobilier.

Le Prêt à Taux Zéro

Le PTZ est un prêt mis en place par l’État Français et distribué par certaines banques pour permettre à des particuliers d’acquérir leur résidence principale. C’est une aide à l’accession. Il est dédié à ceux qui achètent leur résidence principale et qui, sauf exceptions, n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. De plus, il est plafonné. Ce plafond dépend notamment de la zone géographique du logement et du nombre de personnes qui vont l’habiter. Ce prêt peut vous être octroyé, sous certaines conditions :

• La nature du logement : neuf, ancien avec travaux à condition qu’ils représentent au minimum 25 % du coût total de l’opération hors frais de notaire, ou achat logement social,
• Sa localisation,
• La composition du foyer et ses revenus (revenu fiscal de référence N-2).

Un logement acquis avec un PTZ ne peut être mis, sauf exception, en location pendant les 6 années suivant le versement du prêt. La durée maximale d’emprunt pour un PTZ est de 25 ans.

L’Éco-Prêt à Taux Zéro (Éco-PTZ)

L’Éco-PTZ est une aide financière accordée par l’État. Elle s’adresse aux propriétaires d’une résidence principale, dont la construction a été finalisée depuis plus de 2 ans, et qui souhaitent effectuer des travaux fournis et posés par des entreprises qui sont agréées label RGE (reconnu garant de l’environnement). Ces travaux doivent aussi permettre d’améliorer la performance énergétique du logement :

• Travaux d’isolation,
• Remplacement d’une chaudière,
• Pose de matériels pour favoriser les énergies renouvelables,
• …

Cela concerne également l’habitation principale d’un locataire que vous aurez acquis dans le cadre d’un investissement locatif. Le montant débloqué dépendra des travaux envisagés. Pour ce type de prêt, vous n’avez pas de conditions de ressources à respecter mais il sera accepté ou non par l’établissement prêteur en fonction de votre solvabilité. La durée maximale d’emprunt pour un Éco-PTZ est de 15 ans.

Le Prêt à l’Accession Sociale (PAS)

Mis en place par l’État, le PAS vise à favoriser l’accession à la propriété pour les familles aux revenus modestes. Ce prêt est destiné à financer une opération concernant une résidence principale : la construction d’un logement neuf, l’achat d’un logement neuf ou encore l’achat d’un bien ancien avec ou sans travaux. Pour bénéficier du PAS, le foyer devra justifier de ressources ne dépassant pas un certain montant (même plafond que le PTZ), fixé en fonction de la composition de votre foyer, de la localisation du bien. En parallèle, sachez que le bien ne pourra pas être mis en location dans les 6 années qui suivent la souscription du prêt. Pour souscrire à un PAS, il sera nécessaire d’avoir un apport comprenant les frais de garantie, les frais de dossier, les frais de courtage et de notaire. La durée maximale d’emprunt pour un PAS est de 35 ans.

Le Prêt Épargne Logement

Le Prêt Épargne Logement est un prêt qui peut vous faire bénéficier d’un taux privilégié selon la conjoncture des taux actuels. Il se destine aux foyers qui souhaitent faire l’acquisition de leur résidence principale sous diverses formes d’opérations :

• Construction d’un logement
• Achat d’un logement neuf ou ancien avec ou sans travaux
• Travaux d’amélioration d’un logement existant

Ce prêt est ouvert à tous, à la seule et unique condition de disposer d’un Compte Épargne Logement (CEL) ou un Plan Épargne Logement (PEL). Grâce à cette épargne ou à ce compte, l’emprunteur peut négocier un taux d’emprunt intéressant auprès de la banque. Le montant de l’emprunt dépendra des droits acquis pendant la durée du placement mais n’ira pas au-delà de 15 ans et le taux d’emprunt associé sera calculé en fonction des droits acquis pendant la durée du placement.

Notre rôle

Vous ne savez toujours pas vers quel type de prêt immobilier vous diriger ? Prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers pour que nous analysions ensemble celui qui sera le mieux adapté à votre situation. Il est important de comprendre que chaque cas est un cas particulier et que la situation martiale ou le sexe lorsque l’on emprunte seul peut avoir une influence sur les caractéristiques des emprunts et des assurances.