Tout ce que vous devez savoir sur le meilleur taux immobilier

Publié le 30 août 2024, mis à jour le 30 août 2024 par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web

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Pour bien choisir son crédit immobilier, il est important de s’informer sur les taux actuels en consultant un baromètre des taux immobiliers. Vous saurez ainsi si les offres proposées sont au-dessus ou en dessous du taux moyen et pourrez mieux négocier le taux. Quel est le meilleur taux immobilier actuel et comment l’obtenir ? Voici nos conseils.

Pourquoi faut-il chercher à obtenir le meilleur taux immobilier ?

Sur un emprunt de 150 000 euros pour une durée de 15 ans, un taux inférieur de 0,1 point représente une économie de plus de 1 000 euros. Or, à titre d’illustration, entre le taux immobilier le plus bas et le taux moyen, la différence est de 0,4 point. Entre le meilleur taux et celui le plus haut, la différence s’élève à 1,54 point.

Faisons une simulation pour un crédit de 150 000 euros sur 15 ans. La personne qui l’obtient au taux de 4,84 % paiera à la banque 20 894 euros d’intérêts en plus que celui qui réussit à le souscrire au taux de 3,3 %. Cette différence de taux impacte fortement la plus-value ou la moins-value à la revente de votre achat immobilier.

En période de forte hausse des taux, si votre assurance emprunteur est à un taux élevé, une légère différence de taux aura même des conséquences sur le dépassement ou non du seuil d’usure fixé par la Banque de France. Or, il est impossible d’obtenir un prêt immobilier, si ce seuil est franchi. Et ce même si vous avez largement les moyens d’en effectuer le remboursement.

Les facteurs qui influencent l’obtention du meilleur taux immobilier actuel

Trois facteurs influencent l’obtention du meilleur taux immobilier au temps T.

Le taux auquel la banque emprunte sur le marché interbancaire

Les taux immobiliers sont fonction des taux auxquels la banque emprunte sur le marché interbancaire et auprès de la BCE. Ils dépendent fortement des taux directeurs de la BCE, mais aussi de l’offre et la demande de crédits ainsi que de la durée du prêt. Plus celle-ci est longue, plus le taux est élevé. Les taux varient également en fonction de la région.

Quand l’évolution des taux directeurs de la BCE est baissière, décaler légèrement votre demande de prêt peut permettre d’obtenir un meilleur taux. Au contraire, en cas d’évolution à la hausse, mieux vaut déposer au plus vite une demande de crédit.

Vous pouvez retrouver les taux immobiliers actuels selon la région dans notre baromètre des taux.

L’influence des charges et des marges de la banque sur les taux immobiliers

Le meilleur taux immobilier actuel dépend aussi des charges de la banque et des marges qu’elle pratique. Les banques en ligne offrent souvent des taux d’intérêt inférieurs par rapport à celles disposant d’établissements bancaires physiques. Mais ce n’est pas toujours le cas. De plus, certaines banques pratiquent des taux différents selon que la demande de crédit est effectuée en ligne ou en agence ou selon la région.

Par ailleurs, les agences bancaires ont des objectifs fixés par le siège. Si pour les atteindre, un établissement a besoin de nouveaux clients ou de conclure d’autres prêts, il sera également disposé à rogner sur ses marges.

Votre profil et votre dossier : des éléments déterminants pour le taux d’intérêt

Pour espérer obtenir les meilleurs taux mentionnés dans un comparateur, trois conditions sont à respecter.

Un dossier présentant un risque limité de défaut de remboursement de crédit

La grande crainte d’une banque est que l’emprunteur ne puisse pas rembourser le prêt accordé. Plus elle estime que vous aurez de la facilité à rembourser votre crédit, plus elle lui appliquera une prime de risque faible. Les banques sont très rassurées si vous :

• avez des revenus stables ou en hausse ;
• épargnez ;
• ne jouez pas à des jeux d’argent ;
• n’atteignez pas le taux maximal d’endettement conseillé par la Banque de France ;
• n’avez pas de découvert ou d’incident de paiement.

À revenus identiques en CDI, pour un prêt similaire, un profil “fourmi” obtiendra un meilleur taux immobilier qu’un profil “cigale” qui vit souvent au-dessus de ses moyens.

Demander un prêt immobilier d’un montant élevé fait baisser le taux

Pour une même durée d’emprunt, les banques réservent leurs meilleurs taux d’intérêt immobiliers aux profils les plus aisés, les moins risqués et pour les prêts les plus considérables.

Pour un crédit sur 25 ans, quelqu’un qui a un revenu mensuel stable de 12 000 euros et demande un crédit immobilier de 700 000 euros se verra proposer un meilleur taux qu’une personne qui gagne 2 000 euros par mois et souhaite un prêt immobilier de 50 000 euros.

En effet, pour le premier emprunteur, l’effort consenti sur les intérêts sera compensé par des frais de dossier et la vente d’autres produits ou services financiers. Le montant du prêt et des revenus permettant d’obtenir le meilleur taux immobilier est différent selon les établissements bancaires.

Domicilier ses revenus en contrepartie d’une baisse du taux immobilier du prêt

Pour conserver un client prometteur ou l’acquérir, les banques sont d’ailleurs prêtes à réduire leur marge. Si vous avez de hauts revenus, négocier leur domiciliation bancaire contre un meilleur taux est un bon moyen de diminuer le coût de votre prêt immobilier.

Le meilleur taux actuel selon la durée du prêt immobilier

Plus la durée de votre crédit immobilier est courte, meilleur sera le taux. Par exemple, en France métropolitaine, récemment, le meilleur taux sur 10 ans était de 3 %, mais il était de 3,25 % sur 15 ans. Vous trouvez cet écart insignifiant ? Faisons le calcul hors assurance pour un emprunt de 150 000 euros. Son coût sur 10 ans à 3 % est de 23 809 euros. Il s’envole à 39 721 euros sur 15 ans, si le taux est de 3,25 %. La différence est donc de 15 912 euros. Impressionnant, non ?

Par conséquent, votre intérêt est de commencer à vous constituer un apport dès maintenant pour un éventuel projet immobilier. Plus vous aurez un apport important, plus vous allez réduire le montant et la durée de votre crédit. Ces deux facteurs font baisser le coût du prêt.

Les autres frais à prévoir en plus du taux d’intérêt immobilier

Le taux d’intérêt immobilier n’est pas le seul élément dont dépend le coût réel du crédit. Celui-ci est fixé par le taux annuel effectif global (TAEG). Celui-ci comprend, en plus du taux d’intérêt,

• des frais d’assurance emprunteur ;
• des frais de dossier ;
• des frais d’hypothèque et de cautionnement.

Vous pouvez négocier chacun de ces éléments pour réduire le TAEG appliqué à votre emprunt. Vous pourrez ainsi diminuer considérablement le coût de votre crédit. Entrons dans les détails.

Réduire les frais d’assurance emprunteur pour diminuer ses mensualités

En général, les banques imposent aux emprunteurs de souscrire une assurance qui remboursera tout ou partie de leur prêt en cas de décès, de perte d’autonomie, voire d’autres accidents de la vie.

Rien ne vous oblige à choisir le contrat groupe proposé par la banque qui vous accorde votre emprunt immobilier. La loi lui impose d’accepter le contrat d’assurance de votre choix, du moment qu’il présente au minimum les garanties qu’elle exige.

Par conséquent, un bon moyen de réduire vos mensualités consiste à faire jouer la concurrence entre les assureurs. 2 euros de moins, cela semble négligeable. Sauf que sur 25 ans, cela représente une économie de 600 euros.

Négocier les frais de dossier demandés par la banque pour le crédit

Lorsque les emprunteurs souscrivent un prêt, la banque leur facture des frais de dossier. Ceux-ci se situent généralement entre 0,8 % et 1,2 % du montant du crédit. Ils figurent obligatoirement dans les offres de prêt bancaires.

En négociant, il y a des moyens de réduire ces frais, voire de les supprimer, surtout si le montant emprunté est élevé. C’est le cas notamment si votre demande de crédit est facile à étudier et ne nécessite aucun montage complexe. C’est souvent ce qui se produit lorsque :

• vous disposez de revenus stables et réguliers (retraite, CDI, etc. ) ;
• vos finances sont bien gérées et saines ;
• votre apport personnel représente plus de 20 % du montant emprunté ;
• votre taux d’endettement est largement inférieur à 35 %.

C’est ainsi que ces frais peuvent varier de 0 à quelques milliers d’euros.

Privilégier le cautionnement à l’hypothèque pour garantir votre prêt immobilier et réduire le taux demandé

Un autre moyen de réduire votre TAEG est de privilégier le cautionnement, comme garantie de remboursement, par rapport à l’hypothèque.

L’hypothèque coûte plus cher. En effet, elle demande des frais de notaire, de publicité foncière, de formalités et débours ainsi qu’une contribution de sécurité immobilière. Il s’y ajoute des frais de mainlevée, si vous revendez votre bien immobilier avant la fin du remboursement de votre prêt.

Qui peut vous aider à obtenir le meilleur taux immobilier actuel ?

Vous pouvez tout à fait faire le tour de toutes les banques du marché et de tous les assureurs pour négocier des offres aux taux les plus faibles. Vous pouvez aussi vous documenter sur toutes les clauses et leurs subtilités figurant dans un contrat de prêt ou d’assurance emprunteur. Mais en aurez-vous le temps ? Un projet immobilier est déjà en soi chronophage. Souvent, il faut aussi prendre des décisions rapides.

Même si un comparateur, un baromètre ou une simulation en ligne sont utiles, notamment pour définir votre capacité d’emprunt, rien ne peut remplacer l’analyse avisée et les connaissances d’un courtier.

Des connaissances du marché des prêts bancaires à l’instant T

Un courtier Ymanci connaît les meilleurs taux nationaux, mais aussi à l’échelon de la région. Il est également informé de leur évolution prévisible.
Il est au courant des critères de chaque banque pour accorder ses meilleurs taux, que cela soit en termes de revenus ou de montant emprunté. Il sait celles qui seront les plus enclines à l’instant T à rogner sur leurs marges.

Obtenir une baisse du taux de votre assurance emprunteur sans sacrifier votre protection

L’assurance emprunteur est l’une des assurances les plus complexes du marché. Grâce à ses nombreux partenaires, un courtier Ymanci saura vous proposer l’assurance qui vous convient le mieux, qui respecte les exigences de la banque qui accorde le prêt et qui est la moins chère.

Un courtier fait ainsi baisser le TAEG, et donc les mensualités, sans faire courir aux emprunteurs et à leur famille, le risque d’une protection insuffisante en cas de décès, perte d’autonomie, invalidité, perte d’emploi.

Des conseils et un accompagnement personnalisé pour obtenir le meilleur TAEG pour votre projet immobilier

Votre situation est unique. Elle demande une analyse personnalisée. En fonction de votre âge et de votre projet de vie, mais aussi des prêts aidés auxquels vous avez droit, un courtier Ymanci recherche la solution dans votre intérêt à court, moyen, long terme.

Il répond à des questions comme :

• Vaut-il mieux augmenter votre apport ou le réduire pour garder une épargne de précaution ?
• Faut-il prévoir une clause de remboursement anticipé ou sera-t-elle inutile ?
• Une clause permettant une évolution de vos remboursements mensuels serait-elle pertinente dans votre cas ?
• Auriez-vous intérêt à souscrire une garantie perte d’emploi ?
• Est-il préférable d’effectuer votre demande de prêt maintenant ou dans quelques semaines ?

Enfin, votre courtier a les moyens et les compétences pour négocier les taux auprès des assureurs et des banques. Il défend votre cas particulier pour que vous obteniez le meilleur taux, aux conditions les plus adaptées.

Pour connaître les taux actuels, cet article vous intéressera : connaitre connaitre le taux de crédit immobilier actuel.