Pour emprunter 250 000 euros, quel est le salaire à toucher ?

Publié le 10 février 2020, mis à jour le 12 septembre 2024 par Pricille Greffeuille - Rédactrice Web

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Dans la perspective d’une demande de prêt immobilier, il est important de savoir combien vous pouvez emprunter. Il vous faut donc connaître les différents éléments qui vont être pris en compte par la banque. En effet, en vue d’emprunter 250 000 euros, vous devez avoir un certain profil d’emprunteur, c’est-à-dire répondre à plusieurs critères exigés par l’organisme bancaire. Quels facteurs sont analysés ? Quel salaire pour emprunter 250 000 euros faut-il gagner ? Nous vous aidons à faire le point.

Les facteurs analysés pour emprunter 250 000 euros

Avant d’accepter de financer votre projet d’achat immobilier, votre banque doit s’assurer qu’elle ne prend aucun risque. Aussi va-t-elle analyser avec minutie votre dossier pour savoir si vous êtes en capacité d’emprunter 250 000 euros, autrement dit si vous pourrez honorer vos mensualités de prêt.

Les revenus pris en compte pour emprunter 250 000 euros

Divers revenus sont pris en compte par la banque pour définir votre capacité d’emprunt. Voici le détail et la manière dont ils sont analysés.

• La part fixe de votre salaire ou traitement est prise en compte à 100 %, avant prélèvement à la source de votre impôt sur le revenu, si vous êtes en contrat à durée indéterminée (CDI) ou si vous occupez un poste de fonctionnaire titulaire.
• Si vous êtes en contrat à durée déterminée (CDD), fonctionnaire contractuel, travailleur indépendant, chef d’entreprise non salarié, intermittent du spectacle, la banque va faire ses calculs sur les trois dernières années de vos revenus, que cette activité soit votre principale source de revenus ou un complément à votre salaire ou à votre retraite.
• La part variable de votre salaire et les primes contractuelles, que vous avez éventuellement perçues, sont prises en compte par l’établissement bancaire pour savoir si vous pouvez emprunter 250 000 euros. Elle va les comptabiliser sur les trois dernières années.
• Si vous êtes propriétaire bailleur, l’organisme prêteur va analyser les revenus locatifs et les prendre en compte à hauteur de 70 %.
• Votre pension de retraite, la prestation compensatoire, votre pension de réversion et vos rentes (si elles vous sont versées durant tout le prêt) sont comptabilisées dans les revenus pris en compte pour déterminer votre capacité d’emprunt.
• Certaines allocations et pensions alimentaires (si elles sont versées durant toute la durée de votre crédit) sont elles aussi comptabilisées dans le revenu total retenu par les organismes prêteur afin de définir s’ils peuvent vous prêter 250 000 euros.

En revanche, certaines de vos ressources financières ne sont jamais prises en compte. Il peut s’agir de revenus exceptionnels (heures supplémentaires, bonus, dons, etc.) ou passagers. C’est le cas d’une rente mensuelle sur deux ans gagnée à un jeu ou une indemnité de proche aidant alors que la personne est demandeuse d’emploi.

Bien évidemment, les banques ne tiennent pas compte de l’argent reçu en compensation d’une charge, tel que l’APA (Allocation personnalisée d’autonomie) ou les indemnités de déplacement.

Connaître votre capacité d’emprunt : important avant toute demande de prêt immobilier

Une demande de prêt immobilier nécessite un examen minutieux de la part de votre banque. Elle va particulièrement analyser votre capacité d’emprunt.

La capacité d’emprunt est le montant du crédit immobilier auquel vous pouvez prétendre pour le financement de votre projet. Elle fait partie des principaux critères étudiés par votre banque.

Les éléments à prendre en compte pour connaître votre capacité d’emprunt sont :

• le montant de votre apport personnel ;
• la durée de votre crédit immobilier ;
• le type de taux de votre prêt (taux fixe, semi-fixe, ou encore un taux révisable ;
• le reste à vivre minimum ;
• votre capacité d’endettement.

Vous devez garder à l’esprit que le montant relatif aux frais de notaire entre également dans le calcul que fera l’organisme prêteur. Votre capacité d’emprunt correspond à la somme maximale que vous pouvez emprunter pour l’achat de votre bien. Par conséquent, tous les frais, qui lui sont liés, doivent être pris en compte par la banque. De ce fait, si vous voulez connaître votre capacité d’emprunt, vous devez tout analyser.

Savoir calculer votre taux d’endettement pour déterminer votre capacité d’emprunt

Le taux d’endettement est votre capacité d’endettement. Il s’agit de la part de votre revenu qui est uniquement consacrée au remboursement de votre crédit immobilier de 250 000 euros et de vos charges fixes (autres prêts, loyer, etc.). En résumé, c’est le ratio que représentent vos charges fixes par rapport à vos revenus mensuels. Le taux d’endettement est l’un des critères principaux pris en compte par les banques pour savoir si vous pouvez emprunter 250 000 euros.

La formule pour calculer votre taux d’endettement est la suivante : taux d’endettement = montant des prêts et charges fixes x 100/revenus (la part de votre salaire et des autres revenus éventuels retenue par les banques).

En 2024, le Haut Conseil de Stabilité Financière impose aux banques que 80% des crédits accordés n’engendrent pas un taux d’endettement supérieur à 35% sur 25 ans. Même avec une faible mensualité au regard de votre situation professionnelle très rémunératrice, si vous souhaitez dépasser ce taux d’endettement pour acheter un bien immobilier locatif ou vendre votre villa pour acheter un manoir, il sera très difficile d’obtenir le montant demandé.

Le reste à vivre à prévoir en vue d’obtenir un prêt immobilier auprès des banques

Même si votre taux d’endettement est inférieur à 35%, l’établissement bancaire peut vous refuser un crédit de 250 000 euros, s’il estime votre reste à vivre insuffisant ou vous demander d’emprunter sur une durée plus longue. En général, les banques exigent un reste à vivre d’au moins 700 euros par adulte et 300 euros par enfant à charge, mais tout dépendra de votre localisation et de votre mode de vie.

Imaginons le cas suivant. Un couple avec cinq enfants souhaite un crédit de 250 000 euros sur 10 ans. En effet, il ne voudrait pas avoir de prêt à rembourser quand l’aîné entreprendra des études supérieures potentiellement coûteuses. Le reste à vivre qu’il doit conserver pour poursuivre son train de vie actuel est estimé à 6 300 euros. Si le taux, assurance emprunteur comprise, dont il peut bénéficier est de 3,5 %, sa mensualité sera de 2 472 euros. Il doit donc gagner au minimum 8 772 euros par mois, même si 7 063 euros suffisent pour avoir un taux d’endettement inférieur à 35 %.

À titre indicatif, voici un tableau indiquant le reste à vivre minimum exigé par les banques.

La démarche pour faire le calcul de votre capacité d’emprunt

Pour connaître votre capacité d’emprunt, voici les 5 étapes à suivre.

1. Vérifier que vos revenus permettent d’obtenir un prêt immobilier

La formule pour déterminer votre reste à vivre est la suivante :

Reste à vivre mensuel = Revenus nets – charges contraintes

Il doit obligatoirement être supérieur au minimum figurant dans le tableau précédent.

2. Déterminer le pourcentage de vos revenus qui peut servir à rembourser votre prêt immobilier

Voici comment faire le calcul du pourcentage disponible pour payer votre emprunt.

Pourcentage disponible = (Revenus nets – charges contraintes – reste à vivre minimum exigé par la banque) x 100 / revenus nets

3. Faire le calcul de la mensualité maximale de crédit acceptable par les établissements bancaires

Quand on calcule à combien s’élève la mensualité la plus haute acceptable pour les banques (votre capacité de remboursement mensuel), deux cas se présentent.

Cas de figure 1 : le pourcentage disponible est inférieur à 35 %.

Capacité de remboursement mensuel = Revenus nets x pourcentage disponible

Cas de figure 2 : le pourcentage disponible est égal ou supérieur à 35 %.

Capacité de remboursement mensuel = Revenus nets x 0,35 %

4. Choisir le nombre maximal de mensualités souhaité pour votre crédit immobilier

Vous achetez dans l’ancien ? La durée de prêt est au maximum de 25 ans, soit 300 mensualités. Votre achat concerne une construction neuve ou un logement avec travaux ? Vous pouvez emprunter au maximum sur 27 ans, soit 324 mensualités.

Toutefois, si, par exemple, vous souhaitez que votre crédit soit terminé avant votre départ à la retraite, vous pouvez décider d’une durée maximale plus courte.

5. Faire une simulation de votre capacité d’emprunt en tenant compte du taux du crédit

Dans notre simulateur de mensualité en ligne, vous effectuez une simulation en tenant compte de différents TAEG possibles. Le TAEG détermine le coût total du crédit, assurance emprunteur et autres frais inclus. Vous ignorez le taux dont vous pourriez bénéficier ? Servez-vous du seuil d’usure. Les organismes bancaires n’ont pas le droit de vous prêter à un TAEG plus élevé.

Pour faire votre simulation, vous entrez dans le simulateur :

• la mensualité maximale dans votre situation ;
• le nombre maximal d’échéances mensuelles pour le prêt souhaité ;
• le TAEG (et non simplement le taux d’intérêt bancaire).

Vous obtiendrez ainsi votre capacité d’emprunt théorique. En effet, votre apport doit s’élever à au moins 25 000 € pour bénéficier d’un financement bancaire de 250 000 €.

Peut-on emprunter 250 000 euros sans apport ?

Dans le cadre d’un emprunt immobilier, l’apport personnel correspond à la somme non empruntée que le futur acquéreur investit dans son achat. Emprunter 250 000 euros sans apport est envisageable en théorie. La difficulté ? Trouver un établissement bancaire disposé à vous octroyer votre crédit immobilier sans cet apport.

En effet, beaucoup d’établissements ne donneront pas suite à votre demande si vous vous présentez sans apport personnel. Celui-ci est pour eux rassurant. Financer votre projet à une certaine hauteur montre effectivement que vous savez épargner. Vous devrez en général garantir un apport personnel de 25 000 euros pour pouvoir emprunter 250 000 euros.

Quel revenu total pour emprunter 250 000 euros en fonction de la durée

Le revenu total requis pour emprunter 250 000 euros dépend de multiples critères.

Pour les simulations suivantes, nous allons prendre le cas d’une personne seule, salariée en CDI. Cet emprunteur ne perçoit qu’un salaire fixe, n’a pas d’emprunt en cours, a des charges fixes de 200 euros. La banque estime qu’un reste à vivre de 700 euros sera suffisant pour lui.

Quel salaire pour emprunter 250 000 euros sur 10 ans ?

Pour un emprunt de 250 000 € sur 10 ans, avec un TAEG de 3,5 %, il faut au moins un salaire de 7 063 €. Si le taux est de 5,5 %, son salaire doit être d’au moins 7 552 €.

Quel salaire pour emprunter 250 000 euros sur 15 ans ?

Pour un emprunt de 250 000 € sur 15 ans, avec un TAEG de 3,5 %, il faut au moins un salaire de 5 106 €. Si le taux est de 5,5 %, son salaire doit être d’au moins 5 838 €.

Quel salaire pour emprunter 250 000 euros sur 20 ans ?

Pour un emprunt de 250 000 € sur 20 ans, avec un TAEG de 3,5 %, il faut au moins un salaire de 4 163 €. Si le taux est de 5,5 %, son salaire doit être d’au moins 4 914 €.

Quel salaire pour emprunter 250 000 euros sur 25 ans ?

Pour un emprunt de 250 000 € sur 10 ans, avec un TAEG de 3,5 %, il faut au moins un salaire de 3 578 €. Si le taux est de 5,5 %, son salaire doit être d’au moins 4 386 €.

Les autres facteurs pris en compte par la banque avant d’accorder un prêt immobilier

Notamment si le montant demandé vous fait atteindre le maximum de votre capacité d’emprunt sur 25 ans, la banque sera attentive à d’autres critères pour évaluer le risque d’un défaut de paiement. Elle tiendra notamment compte du saut de charge.

Le saut de charge est la différence entre le montant de votre mensualité de prêt immobilier et votre loyer actuel. Par exemple, si cette mensualité s’avère inférieure à votre loyer, le saut de charge est négatif. Cet emprunt sera considéré comme moins risqué que dans le cas contraire.

Les banques seront également très attentives à la gestion financière de l’emprunteur avant de financer son projet immobilier. Mieux vaut ne pas être amateur de jeux d’argent, utiliser le découvert autorisé “parce que ce sont les vacances” ou pire, avoir des incidents bancaires. Votre intérêt, en tant qu’emprunteur, est de présenter un budget bien géré, avec une épargne régulière.

Enfin, les banques prêteront attention à votre situation familiale, notamment à la nature du contrat qui vous lie à votre partenaire (PACS, régime matrimonial, etc.) et à l’écart de revenus dans le couple. En effet, elles anticipent les conséquences financières d’une séparation sur l’acquittement du prêt accordé.

Quelques conseils pour augmenter votre capacité d’emprunt et obtenir le prêt souhaité

Vous avez effectué une simulation en ligne de votre capacité d’emprunt. D’après le simulateur, votre dossier est à la limite de ce qui est acceptable. Or vous auriez vraiment besoin d’emprunter au moins 250 000 euros. Comment optimiser votre demande de financement ?

Rembourser votre prêt en cours ou effectuer un rachat de crédits

Parfois, votre capacité d’emprunt est réduite à cause des mensualités pour vous acquitter d’autres prêts. Que faire si vous n’avez pas les moyens de les solder tout en finançant l’apport requis pour votre projet immobilier ?

Si votre famille ne peut vous aider financièrement, effectuez une simulation en ligne de rachat de crédits intégrant le futur prêt de 250 000 euros. Si cette solution fait descendre votre taux d’endettement sous les 35 %, vous avez intérêt de contacter un courtier pour optimiser cette opération.

Augmenter votre apport pour obtenir le crédit immobilier souhaité

Pour donner à la banque plus d’assurance quant à votre solvabilité et au soutien de votre entourage, vous pouvez choisir d’avoir un apport supérieur à 25 000 euros. Pour obtenir cette somme complémentaire, plusieurs solutions s’offrent à vous : avance sur héritage, don manuel, prêt par un proche, augmentation de votre épargne mensuelle, vente d’un bien.

Présenter un bon dossier de demande de crédit aux banques

Les banques vont examiner vos comptes. Si vous avez commis une erreur de gestion financière ou joué à des jeux d’argent, il est conseillé d’attendre quelques mois avant de déposer votre demande de prêt immobilier.

Par ailleurs, pour augmenter vos chances d’obtenir le montant souhaité, pouvoir proposer un garant solvable ou des garanties supplémentaires peut convaincre la banque de vous accorder le crédit souhaité.

Faire évoluer vos revenus et leur nature pour obtenir votre crédit immobilier

Si votre salaire comporte une part variable ou des primes très importantes dans votre rémunération, pourquoi ne pas demander à votre employeur d’en réduire la partie variable et d’en augmenter la part fixe ?

Si vous exercez une activité non salariée, l’idéal est de parler à votre expert-comptable de votre projet immobilier au moins trois ans à l’avance. En fonction de cette donnée, il vous conseillera afin de déposer un dossier de demande de prêt optimal, au moment opportun.

Comment facilement emprunter 250 000 euros au meilleur taux ?

En recourant aux services d’un courtier, vous pourrez facilement augmenter votre capacité d’emprunt. Pourquoi ? Parce qu’en fonction de votre situation, il va vous faire bénéficier du TAEG actuel le plus faible.

Le TAEG (taux annuel effectif global) définit le coût total du crédit. Ce taux dépend de différents éléments, dont le taux d’intérêt et le taux de l’assurance emprunteur.

Grâce à sa fine connaissance du marché des taux immobiliers et de l’assurance emprunteur, le courtier sélectionnera en fonction de votre profil les banques et les assurances les plus favorables pour vous. Il vous aidera à optimiser votre demande de prêt et la défendra.

Passer par un courtier Ymanci, c’est l’assurance de réduire le coût de votre crédit.

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