Qu’est-ce-qu’un viager ?
Le viager est une forme particulière de vente immobilière qui repose sur un principe simple : le vendeur, appelé le crédirentier, cède son bien immobilier à un acheteur, appelé le débirentier, en échange du paiement d’une rente viagère régulière, souvent complétée par un capital initial appelé le bouquet.
La durée des paiements de la rente viagère est conditionnée à la longévité de vie du crédirentier. Son versement, qui peut être mensuel, trimestriel ou autre, s’arrête au décès du vendeur. C’est d’ailleurs pour cette raison que ce dernier est le plus souvent une personne âgée.
Cette transaction immobilière permet au vendeur de bénéficier d’un revenu régulier tout en continuant à occuper son logement jusqu’à la fin de ses jours, selon les termes de contrat.
Deux principaux types de viager
Le viager peut se décliner en deux grandes catégories :
- Le viager occupé : le crédirentier conserve le droit d’occuper le bien jusqu’à son décès, souvent sous la forme d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation. L’acheteur ne peut donc pas occuper le bien immédiatement.
- Le viager libre : le vendeur libère le bien immédiatement après la vente, permettant à l’acheteur de l’occuper ou de le louer dès la signature de l’acte de vente. Cette forme de contrat est toutefois moins courante.
Les avantages de l’achat-vente en viager
Le viager, bien que méconnu, peut être une solution financière attractive, qui mérite d’être étudiée avec soin, que ce soit pour des besoins de revenus complémentaires ou pour diversifier son patrimoine immobilier.
Le viager présente des avantages pour les deux parties
Pour le vendeur ou crédirentier
- Revenus complémentaires : la vente en viager permet au vendeur de bénéficier d’un revenu régulier sous forme de rente viagère, ce qui peut être particulièrement avantageux pour les personnes âgées souhaitant compléter leur retraite.
- Droit d’usage et d’habitation : dans le cas d’un viager occupé, le vendeur conserve le droit d’habiter le bien jusqu’à son décès. Un double avantage : rester chez soi tout en bénéficiant d’un revenu supplémentaire.
- Sécurité financière : la rente viagère offre une sécurité financière, car elle est versée jusqu’au décès du vendeur, garantissant ainsi un revenu stable et prévisible.
- Avantages fiscaux : la rente viagère peut bénéficier d’un abattement fiscal en fonction de l’âge du vendeur, réduisant ainsi l’impôt sur le revenu.
Pour l’acheteur ou débirentier
- Investissement à long terme : l’achat en viager peut représenter un investissement intéressant, surtout si le vendeur est âgé et que la durée de versement de la rente est relativement courte.
- Acquisition à coût réduit : le prix d’achat initial peut être inférieur à la valeur marchande du bien, surtout si le bouquet est faible. Cela permet d’acquérir un bien immobilier à un coût réduit.
- Diversification du patrimoine : l’achat en viager permet de diversifier son patrimoine immobilier et de bénéficier d’un rendement potentiellement élevé.
Les risques majeurs de l’achat-vente en viager
Pour le vendeur ou crédirentier
- Incertitude sur la durée de vie : le montant total perçu par le vendeur dépend de sa durée de vie. Si le vendeur décède prématurément, le montant total perçu peut être inférieur à la valeur du bien.
- Complexité administrative : la mise en place d’une vente en viager peut être complexe et nécessite souvent l’intervention de professionnels (notaires, experts immobiliers), entraînant des coûts supplémentaires.
- Risque de dépendance : si le vendeur devient dépendant et doit quitter son logement pour une maison de retraite, il perd le bénéfice du droit d’usage et d’habitation.
Pour l’acheteur ou débirentier
- Risque de longévité : si le vendeur vit plus longtemps que prévu, l’acheteur peut se retrouver à verser une rente pendant une période plus longue que prévu, augmentant ainsi le coût total de l’acquisition.
- Incertitude financière : le coût total de l’achat en viager est incertain, car il dépend de la durée de vie du vendeur. Une planification financière à long terme est par conséquent compliquée à mettre en place.
- Charges et entretien : dans le cas d’un viager occupé, l’acheteur ne peut pas occuper le bien immédiatement. Pourtant, il doit souvent assumer les charges et l’entretien du bien, même s’il ne l’occupe pas.
Achat en viager : comment déterminer son montant ?
Le calcul du montant du viager repose sur plusieurs paramètres essentiels qui permettent de déterminer à la fois le bouquet initial (le capital versé au moment de la vente) et la rente viagère (les versements périodiques).
Parmi ces facteurs, on retrouve notamment la valeur du bien, l’âge et l’espérance de vie du crédirentier, ainsi que la présence ou non d’un droit d’occupation. Focus !
La valeur du bien immobilier
La première étape consiste à évaluer la valeur vénale du bien immobilier, c’est-à-dire sa valeur sur le marché. Cette évaluation peut être réalisée par un expert immobilier ou un notaire. La valeur vénale tient compte de divers facteurs tels que la localisation, l’état du bien, sa superficie, et les tendances du marché immobilier local.
L’âge du vendeur
L’âge du vendeur, ou des vendeurs, dans le cas d’un viager en tontine, est un facteur déterminant. Plus le vendeur est jeune, plus la rente viagère sera élevée, car la durée de versement potentielle est plus longue. À l’inverse, plus le vendeur est âgé, plus la rente sera faible, car la durée de versement est statistiquement plus courte.
L’espérance de vie du vendeur
Les tables de mortalité, souvent utilisées par les assureurs et les notaires, permettent d’estimer la durée de vie probable du vendeur en fonction de son âge et de son sexe. Ces tables fournissent des coefficients de conversion qui aident à déterminer le montant de la rente.
Le bouquet initial
Le bouquet est une somme d’argent versée par l’acheteur au vendeur au moment de la signature de l’acte de vente. Il représente une partie de la valeur du bien et est souvent négocié entre les parties. Le montant du bouquet influence directement le montant de la rente viagère : plus le bouquet est élevé, plus la rente sera faible, et vice versa.
La rente viagère
La rente viagère est le montant périodique (mensuel, trimestriel, etc.) versé par l’acheteur au vendeur jusqu’au décès de ce dernier. Elle est calculée en fonction de la valeur du bien, de l’âge du vendeur, de l’espérance de vie, et du taux d’intérêt technique. La formule de calcul de la rente viagère peut être complexe et nécessite souvent l’intervention d’un professionnel pour être précise.
En résumé, le viager est une solution immobilière qui peut offrir des avantages financiers et de sécurité pour les personnes âgées, tout en représentant une opportunité d’investissement pour les acheteurs, à condition de bien évaluer les risques et les bénéfices associés.
Une confusion à éviter
Il existe un type de prêt particulier pour acheter un bien immobilier : le prêt viager hypothécaire qui est un prêt proposé par les banques en contrepartie d’une hypothèque sur un bien immobilier destiné à l’habitation. Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire n’a donc rien à voir avec le financement d’un viager !
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