Frais de notaire pour un rachat de soulte : l’essentiel à savoir !

Publié le 09 mai 2025, mis à jour le 09 mai 2025 par Hugues ROLLAND DU ROSCOÄT -

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Une de ces raisons explique votre présence sur notre page : soit vous avez soif de connaissance, soit vous vous sentez concerné par ce sujet. En effet, vous vous apprêtez à procéder à un rachat de soulte. Vous voulez effectivement comprendre les démarches, les détails entourant cette opération immobilière et plus spécialement les informations autour des frais de notaire pour un rachat de soulte.

Soulte et rachat de soulte, de quoi parle-t-on ?

Avant d’aborder précisément le thème principal de l’article, à savoir les frais de notaire relatifs à un rachat de soulte, il nous paraît utile de rappeler ce qu’est une soulte et dans quels cas son rachat est nécessaire.

C’est parti !

La soulte s’inscrit dans le cadre d’un partage entre deux ou plusieurs personnes qui possèdent toutes une part d’un même bien, et que l’une d’entre elles souhaite acquérir les parts des autres, appelés indivisaires.

Il s’agit alors d’une compensation financière que doit verser la personne souhaitant acquérir le bien aux indivisaires, quel que soit leur nombre.

La soulte est généralement versée à la suite :

• D’une séparation entre concubins ou partenaires pacsés ou d’un divorce : si l’un des conjoints souhaite conserver le bien immobilier acquis pendant qu’il était en couple, il va racheter la part de son ex-époux.
• D’une succession : au moment de la succession, les héritiers se retrouvent régulièrement en indivision. En clair, le patrimoine a été réparti entre eux. Quand un des héritiers souhaite obtenir la pleine propriété d’un bien immobilier, il doit racheter les parts aux autres.

Pour qu’un ex-époux ou un héritier accède à la pleine propriété, il va donc racheter les parts de l’autre. Ce processus s’appelle le rachat de soulte.

Dans un rachat de soulte, l’ex-conjoint ou l’héritier voulant accéder à la pleine propriété doit solliciter les services d’un notaire.

Comment se passe un rachat de soulte ?  

Dans cette partie, nous allons brièvement vous indiquer les démarches à suivre pour faire un rachat de soulte et les documents nécessaire pour réaliser cette opération.

Les démarches à suivre pour un rachat de soulte

Le rachat de soulte est une opération juridique encadrée qui se déroule en plusieurs étapes clés :

• Faites évaluer le bien immobilier par un professionnel (notaire ou agent immobilier). Cette estimation est indispensable pour calculer la part à racheter et garantir l’équité entre les parties.
• Identifiez la part de propriété de chaque co-indivisaire (ex-conjoint, héritier, concubin, etc.), en tenant compte d’un éventuel crédit immobilier restant à rembourser.
• Sur la base de la valeur nette du bien (valeur estimée moins le capital restant dû), le notaire calcule la soulte correspondant à la part à racheter.
• Si un prêt immobilier existe, il faut procéder à la désolidarisation du crédit et, si besoin, solliciter un nouveau financement pour payer la soulte. C’est à ce moment-là que vous pouvez vous appuyer sur l’expertise d’Ymanci.
• Le notaire rédige l’acte de rachat de soulte (ou état liquidatif), qui officialise la cession des parts et le transfert de propriété. Cet acte est obligatoire pour sécuriser juridiquement l’opération.
• Les parties signent l’acte authentique chez le notaire, qui procède ensuite à l’enregistrement et à la publication de l’acte auprès du service de publicité foncière.
• L’acquéreur de la soulte règle les frais de notaire et devient le propriétaire unique du bien.

Les documents nécessaires pour un rachat de soulte

Pour mener à bien un rachat de soulte, plusieurs documents doivent être fournis au notaire :

• Jugement de divorce ou acte liquidatif (en cas de séparation ou de divorce).
• Estimation notariale ou expertise immobilière du bien à partager.
• Acte de licitation : document officiel attestant la vente d’un bien indivis et mettant fin à l’indivision.
• Titre de propriété du bien concerné.
• Tableau d’amortissement du prêt immobilier en cours, le cas échéant.
• Justificatifs d’identité et de situation familiale (livret de famille, carte d’identité, etc.).
• Attestation de désolidarisation du prêt si un crédit commun est en cours.
• Relevé d’identité bancaire (RIB) pour le versement de la soulte.

Le notaire pourra demander d’autres pièces selon la situation (succession, indivision, etc.).

Quels sont les frais pour un rachat de soulte ?

Spoiler alerte : l’objet de notre article vous donne une partie de la réponse.

Au-delà des frais de notaire proprement dits, dont nous parlerons plus spécifiquement juste après, le rachat de soulte peut entraîner d’autres frais annexes ou complémentaires à prendre en compte :

• En cas de divorce, de séparation ou de succession, un droit de partage de 2,5 % de la valeur nette du bien peut s’ajouter aux frais de notaire.
• Si le rachat de soulte implique le remboursement anticipé d’un prêt immobilier en cours, la banque peut facturer des pénalités selon les conditions du contrat de prêt. Ces pénalités sont communément appelées : indemnités de remboursement anticipé ou IRA.
• Si le racheteur souhaite reprendre le crédit à son nom, des frais de transfert ou de désolidarisation peuvent s’appliquer par sa banque.
• Pour déterminer la valeur du bien, il est souvent nécessaire de faire réaliser une estimation par un notaire ou un expert immobilier, ce qui peut engendrer des frais supplémentaires.
• Dans la plupart des cas (divorce, succession, donation-partage), le rachat de soulte n’est pas soumis à l’impôt sur la plus-value. Cependant, si la cession de parts intervient hors de ces contextes (par exemple, en indivision simple), une taxation sur la plus-value peut s’appliquer pour le vendeur.

La personne qui rachète la soulte supporte généralement l’ensemble de ces frais, sauf accord contraire entre les parties.

Les frais de notaire dans un rachat de soulte : à combien se chiffrent-ils ?

Après cet aparté, nous allons maintenant nous attaquer à notre sujet : les frais de notaire pour un rachat de soulte. À combien s’élèvent les frais de notaire ? Quels sont les éléments qui composent les frais notariés ? À qui reviennent les frais de notaire ? Qui doit les prendre en charge ? Les réponses à vos questions ci-dessous.

En France, une transaction immobilière nécessite l’intervention d’un notaire. Qui dit notaire, dit frais. Leur intervention va effectivement engendrer des frais supplémentaires. Le rachat de soulte, que vous êtes sur le point de réaliser après un divorce, une séparation si vous viviez en concubinage, ou une succession, ne sera pas l’exception qui confirme la règle.

À combien se chiffrent-ils ? Difficile à dire ! La totalité des frais de notaire relatifs à un rachat de soulte varie en fonction des situations. Généralement, ces frais se situent entre 3,5 % et 8 %, à la date du mois de janvier 2025. Il faut noter que la taxe est perçue sur le montant de la soulte. Quant aux émoluments du notaire, ils dépendent de la situation : divorce, séparation, héritage.

Quels sont les éléments qui composent les frais notariés ?

Les frais de notaire dans le cadre d’un rachat de soulte sont réglementés par la loi, c’est-à-dire qu’ils sont identiques d’un Office à l’autre. Découvrez maintenant les éléments composant les frais notariés.

Les émoluments du notaire

Les émoluments sont les « revenus » de l’officier public. Il existe quatre tranches de prix fixées par l’État. Voici leurs barèmes au mois de janvier 2025. Ils s’appliquent sur la valeur totale et non sur le montant de la soulte :

• Entre 0 à 6 500 €, le taux est de 4,837 % hors taxe.
• Entre 6 500 et 17 000 €, le taux est de 1,995 % hors taxe.
• Entre 17 001 à 60 000 €, le taux s’affiche à 1,330 % hors taxe.
• Au-dessus de 60 000 €, le taux s’élève à 0,998 % hors taxe.

En plus des émoluments, il faut ajouter des taxes et des droits obligatoires récupérés par le notaire puis reversés à l’État ou aux collectivités territoriales : les communes, les départements, les régions, les collectivités à statut particulier ou encore les collectivités d’outre-mer. L’héritier ou l’ex-époux doit aussi prévoir dans son calcul :

Les droits de mutation

Ces droits, versés à l’administration fiscale, comprennent la taxe de publicité foncière et le droit d’enregistrement. Le taux va varier en fonction notamment du type de partage : 2,50 %, 1,10 %, 5,80 %, en date du mois de janvier 2025. Il s’applique sur la valeur du bien immobilier moins les dettes.

Le taux de 1,10 % concerneront :

• Les biens immobiliers acquis en indivision par des époux avant ou pendant le mariage.
• Les appartements ou les maisons acquis en indivision par des partenaires avant ou après la conclusion du pacte civil de solidarité, plus communément appelé Pacs.
• Les biens reçus en indivision par donation-partage.

Le taux de 2,50 % va s’appliquer sur :

• Les partages intervenant dans le cadre d’une succession.

Le taux de 5,80 % s’opérera sur :

• Les biens reçus en indivision par donation simple.
• Les logements acquis en indivision par des concubins.

Les débours

Ces frais correspondent aux sommes d’argent avancées par le notaire pour le compte de son client : un divorcé, un héritier ou autre. Elles servent non seulement à régler les honoraires des différents intervenants comme un commissaire-priseur, un géomètre, etc. Mais aussi à payer les démarches liées à cette opération financière, comme les frais de photocopie. En janvier 2025, ces frais tournaient autour des 800 € .

La contribution de sécurité immobilière

Elle couvre les frais liés aux formalités administratives et à la publicité foncière. En janvier 2025, son taux était fixé à 0,10 % de la valeur du bien immobilier qui fait l’objet du rachat de soulte.

Peut-on diminuer les frais de notaire lors d’un rachat de soulte ?

Pour répondre à cette question, commençons déjà pour une information peu réjouissante. La majeure partie des frais de notaire correspond à des taxes reversées à l’État, non négociables. La marge de manœuvre pour les négocier est donc minime.

Seule la partie correspondant aux émoluments du notaire peut éventuellement faire l’objet d’une remise.

Toutefois, il existe quelques leviers pour tenter de les réduire. Poursuivons donc par cette note plus positive et engageons ces fameuses pistes. Pour réduire les frais de notaire, vous pouvez :

• Déduire la valeur du mobilier : si le bien comprend du mobilier (meubles, électroménager, cuisine équipée…), sa valeur, dans la limite de 5 % du prix du bien, peut être déduite du montant servant de base au calcul des frais de notaire. Cela réduit la base taxable et donc le montant des frais.
• Déduire les frais d’agence : si des frais d’agence immobilière existent, il est possible de les faire supporter par l’acquéreur et de les déduire du prix d’acquisition, ce qui abaisse la base de calcul des frais de notaire.
• Négocier la remise du notaire : depuis 2016, les notaires peuvent accorder une remise sur leurs émoluments pour les transactions supérieures à 150 000 €. Cette remise est plafonnée à 10 % et reste rare, mais il est possible de la demander.
• Privilégier un bien neuf : les frais de notaire sont plus faibles sur un bien immobilier neuf (environ 2 à 3 %) que sur un bien ancien (5 à 8 %).

Qui doit s’acquitter des frais de notaire lors d’un rachat de soulte ?

Bien que les frais de notaire soient encadrés par la loi française, il faut les régler. Qui va s’en charger ?

Il existe deux cas de figures bien distincts :

• Le règlement des frais de notaire pour un rachat de soulte lors d’un divorce

Dans ce cas de figure, le coût de la liquidation est partagé pour moitié, sauf si une convention contraire a été établie entre les époux.

• Le règlement des frais de notaire pour un rachat de soulte lors d’un héritage d’un bien en indivision

Les frais de notaire seront répartis équitablement entre les héritiers. Chacun des futurs propriétaires va ainsi les régler, proportionnellement à la part de la succession qui leur revient. En revanche, si un héritier souhaite garder la maison uniquement pour lui, il doit racheter les parts des autres héritiers.

Pourquoi faire appel à des notaires lors d’un rachat de soulte ?

Parce que le rachat de soulte est un acte notarié et qu’il exige l’intervention d’un notaire. Rappelons qu’en France, chaque transaction immobilière oblige un futur propriétaire à s’adresser à ce professionnel de droit chargé de rédiger, de certifier puis d’authentifier les actes juridiques, d’enregistrer le nouvel acte de propriété. Le rachat de soulte prendra forme lors de la signature d’un acte authentique :

• Un état liquidatif pour un divorce. Cette opération est effective dès que le divorce est prononcé.
• Un acte de partage pour un héritage.

En outre, le notaire garantit la légalité et sécurise la transaction immobilière. Dans le cadre d’un rachat de soulte, qui intervient par exemple lors d’un divorce ou d’un héritage, il peut distiller des conseils avisés sur les aspects fiscaux et juridiques. En résumé, ce professionnel de droit est là pour faire en sorte que toutes les formalités soient correctement accomplies.

À noter : une des formalités que les notaires peuvent accomplir est de faire estimer le bien immobilier pour fixer sa valeur marchande au moment du rachat de soulte. Cette estimation peut être effectuée par une agence immobilière ou un expert immobilier. À partir de cette estimation précise, le notaire va calculer la soulte, à savoir la somme d’argent que le futur propriétaire devra verser aux personnes qui ne sont pas intéressées par le rachat. Son versement se fait soit par virement, soit via un crédit bancaire.

Frais de notaire : un calcul très complexe

Comme vous vous en êtes sûrement aperçu en parcourant cet article, le calcul des frais de notaire reste complexe, car il dépend de la situation donnant lieu au rachat de soulte. Chaque situation est, en effet, différente et peut présenter des particularités entraînant des conséquences juridiques et des tarifications qui varient. Il est donc primordial de vous rapprocher de votre notaire pour encadrer cette opération de rachat de soulte et connaître avec précision sa tarification.

Rachat de soulte et frais de notaire : comment les financer ?

Si le propriétaire ou l’héritier ne dispose pas de la totalité de la somme pour financer le rachat de soulte et les frais de notaire, l’ex-conjoint ou l’héritier peut :

• Renégocier son crédit immobilier toujours en cours auprès d’une banque ou d’un organisme de prêt.
• Contracter un crédit à la consommation de type prêt personnel ou crédit affecté. Les montants de ces crédits peuvent atteindre 75 000 €, en date du mois de janvier 2025.
• Solliciter un rachat de crédits, aussi appelé regroupement de crédits. Ce type de montage financier est capable « d’absorber » un prêt immobilier, des crédits à la consommation, ou encore des dettes, voire des factures impayées. En faisant racheter vos emprunts, vous n’aurez plus qu’un seul prêt à rembourser, mais aussi à gérer, et vous pourrez éventuellement dégager une trésorerie pour financer ce type d’opération. Des frais spécifiques au rachat de crédits  seront supportés, en plus des frais de notaire pour le rachat de soulte.

Dans le cas d’un prêt immobilier, la banque ou l’organisme de crédit est en droit d’exiger une garantie hypothécaire sur le bien immobilier. Dans ce cas de figure, les notaires sont capables de donner un caractère formel à une garantie hypothécaire au même moment que le rachat de soulte.

Financer un rachat de soulte et les frais de notaire : l’aide de votre courtier ?

Outre l’utilisation des outils indispensables et le plus souvent gratuits pour simuler en quelques clics un rachat de crédits, par exemple, vous pouvez en tant que futur divorcé ou héritier demander l’assistance d’un courtier. Chez Ymanci, nos courtiers, installés dans de nombreuses régions françaises, sont en mesure de vous conseiller et de vous accompagner depuis la prise de contact jusqu’à l’aboutissement d’une de ces solutions de financement : la renégociation de votre prêt, le crédit à la consommation, le rachat de crédits, etc.

Qualité de notre service : les témoignages de nos clients

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