Frais d’un rachat de crédits : anticiper et optimiser le coût de cette opération
Sommaire
par Sabine Roux - Rédactrice Web Article supervisé par Pascal Dontail
Vous détenez un ou plusieurs prêts immobiliers et/ou à la consommation. Vous souhaitez bénéficier de conditions plus avantageuses pour retrouver notamment un reste à vivre convenable et maîtriser mieux votre budget mensuel. Des proches vous ont parlé d’une opération financière qui possède plusieurs avantages. L’un des plus appréciés consiste à diminuer significativement les mensualités des prêts en cours. Cette opération avantageuse est le rachat de crédits, aussi appelé regroupement de crédits.
Attention ! Ce montage financier se révélera avantageux, à condition d’en maîtriser le coût. Faire racheter la totalité ou une partie de vos crédits puis signer un nouveau contrat de prêt n’est pas une démarche gratuite. Ce montage financier implique effectivement des frais qu’il faut anticiper.
Quels sont les frais relatifs à cette opération financière ? Comment anticiper ce coût avant de présenter son dossier de demande d’emprunt à la banque ou à l’organisme de prêt ? Découvrez un récapitulatif clair et complet pour optimiser le coût total d’un rachat de crédits.
Ce qu'il faut retenir
- Le rachat de crédits, qu’il concerne un prêt immobilier et/ou à la consommation, consiste à faire racheter les emprunts en cours auprès d’un prêteur pour bénéficier de meilleures conditions.
- Ce montage implique des frais : les indemnités de remboursement anticipé, les frais de garantie, de dossier ou d’assurance emprunteur.
- Des frais sont à prévoir, si vous sollicitez l’aide d’un courtier ou d’un notaire qui intervient dès qu’un emprunt englobe un emprunt immobilier.
- Ils sont parfois plus élevés pour un regroupement de prêt immo que pour un rachat de crédits conso.
- Découvrez les avantages à passer par un courtier en écoutant nos podcasts.
Vous voulez en savoir plus sur les frais d’un regroupement de crédit immobilier et/ou à la consommation, allons-y. Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir.
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Différences entre un crédit à la consommation et un prêt immobilier
Le prêt immobilier et les crédits à la consommation ne jouent pas dans la même cour. D’une manière générale, les frais d’un rachat de crédit immobilier sont plus élevés que ceux d’un rachat à la consommation. Des frais de garantie, généralement accompagnés de coûts liés à l’établissement de l’acte, sont demandés.
Qu’en est-il du taux d’intérêt ?
Le taux d’un rachat de crédit immobilier est, en règle générale, moins élevé que celui d’un regroupement de crédits à la consommation. C’est également le cas pour un rachat de crédits mixte, dont la part du prêt immobilier représente plus de 60 % du montant total d’un tel montage.
Pourquoi sont-ils plus abordables pour un regroupement de prêts conso ?
Parce que les sommes en jeu sont souvent moins élevées que lorsqu’un prêt immobilier pèse dans la balance. De plus, ce montage n’exige pas forcément de filet de sécurité. Exonéré des frais d’hypothèque ou de caution, le client bénéficie d’un coût allégé.
Quels sont les coûts d’un regroupement de prêts ?
Ce montage financier consiste à faire racheter votre prêt immobilier et/ou vos crédits à la consommation en cours par un établissement prêteur. La souscription de ce nouvel emprunt entraîne le remboursement des emprunts initiaux auprès de votre banque actuelle. Et le remboursement ne s’arrête pas au prix et au taux d’intérêt. Des frais additionnels peuvent majorer son coût final. Il est donc primordial de bien les identifier.
Zoom sur les différents frais d’un rachat de prêts
Les premiers sont ceux dus à votre ancienne banque ou à votre ancien organisme de prêt. Le fait de faire racheter les crédits entraîne systématiquement leur remboursement d’origine. À cause de ce remboursement par anticipation, le prêteur ne va plus percevoir les intérêts prévus jusqu’à la fin du prêt. En conséquence, il vous facture des indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Dans le cadre d’un rachat de crédit immo, elles sont calculées sur la somme qui reste encore à rembourser. Deux méthodes sont utilisées :
- La première consiste à fixer leur montant à 3 % du capital restant dû.
- La seconde réside dans la perception de six mois d’intérêts, au taux contractuel du crédit.
Le résultat le plus avantageux pour le client est retenu par le financier.
Dans le cadre d’un regroupement conso, un remboursement anticipé peut engendrer des IRA : 1 % de la somme encore à s’acquitter si le particulier doit encore plus de 10 000 €.
Est-il possible de les négocier ? Il existe des situations qui permettent une exonération des indemnités de remboursement anticipé de plein droit. Malheureusement, ce montage n’en bénéficie pas. Alors leur négociation est-elle possible ? Oui mais les modalités doivent être définies dès la souscription de la somme permettant de financer son logement.
Solliciter un rachat de crédits engendre plusieurs autres types de frais pour le particulier qui emprunte comme :
Les frais de garantie
Dans la majorité des cas, ils ne concernent que le montage incluant un emprunt pour acquérir un logement. Dans certaines situations, cette garantie peut être demandée. C’est le cas lorsque les sommes engagées sont conséquentes ou si le particulier affiche un taux d’endettement important.
Si elle est exigée pour un regroupement de crédits à la consommation, il faut que la part du crédit immobilier soit de plus de 60 %. Ces garanties peuvent se présenter sous la forme d’une hypothèque, d’une caution ou d’un nantissement. Étudions-les.
- Une hypothèque en garantie réelle sur un logement.
Si vous vous retrouvez en défaut de paiement, celui qui apporte les fonds est en droit de saisir la maison ou l’appartement. Il prélève ensuite les sommes dues par le propriétaire sur le fruit de la vente.
Comme ce procédé nécessite l’intervention d’un notaire, les frais d’hypothèque se situent entre 1 et 1,5 % du montant du crédit immo. De plus, si elle a été mise en place sur le crédit immobilier d’origine, l’emprunteur doit verser une somme pour la levée d’hypothèque. Elle peut représenter 0,3 à 0,6 %.
Celui qui emprunte peut s’attendre à régler entre 2 000 et 3 000 € de frais pour ce type de garantie sur un prêt immobilier de 200 000 euros.
- Un nantissement
Il consiste à bloquer un placement financier en faveur de la banque jusqu’à la fin du prêt qui aura permis d’acheter une maison ou un appartement. Cette solution suppose de disposer d’une épargne conséquente.
- Un cautionnement
Cette solution consiste à faire appel à un organisme de caution, comme Crédit Logement. Cette société de financement permet de réaliser une simulation pour anticiper les frais de caution. Le rôle de ces organismes est de régler les mensualités impayées par le client.
Afin d’en bénéficier, le particulier doit s’acquitter de :
- La commission de caution: elle représente la rémunération de la société qui se porte caution. Il s’agit d’un montant forfaitaire et plafonné. Son coût se situe entre 200 et 650 euros.
- La participation au fonds mutuel de garantie (FMG) : elle est exprimée en pourcentage du montant du crédit immobilier. Son coût s’élève à environ 1 % du montant total du prêt.
Le saviez-vous ? Une partie est restituée à l’emprunteur si les sommes ont été réglées sans incident.
Son fonctionnement est différent de celui d’une hypothèque. Le notaire n’intervient pas pour formaliser la prise de garantie. Celle-ci s’effectue entre le particulier et l’organisme de caution, avec la banque comme intermédiaire. La société de financement s’engage à régler d’éventuelles mensualités impayées en cas de défaut de paiement. Enfin si votre crédit immobilier s’élève à 200 000 euros, la somme globale peut monter à 2 660 €, dont une part restituable de 1 535 €.
Les frais de dossier
Ils sont perçus par la nouvelle institution financière. Les frais de dossier servent à rémunérer le montage du dossier et le travail administratif. Ils peuvent différer d’une banque à l’autre. Exprimés en pourcentage du montant total du rachat de prêt, ils représentent souvent environ 1 % du capital emprunté. Pour un regroupement de crédits assez conséquent, ils sont plafonnés autour de 1 500 euros.
Peuvent-ils être négociés ?
Oui ! Il s’agit alors d’un geste commercial accordé par celui qui finance. Bien sûr, cette réduction n’est pas acceptée sans contrepartie. Souvent, le prêteur demande la domiciliation des revenus du particulier, voire la souscription d’un contrat d’assurance habitation sur le logement concerné par l’emprunt.
Les frais de notaire
Ils vont différer en fonction de la nature des crédits rachetés et des couvertures associées. Pour un regroupement de crédit immo, le passage chez un officier public chargé d’établir des actes, ne sera pas gratuit, surtout si le prêt unique est assorti d’une hypothèque ou d’une mainlevée. Ils englobent :
- Les émoluments de cet acteur juridique.
- Les droits d’enregistrement et taxes.
- Les débours.
Pour un rachat de crédits conso sans garantie, aucune formalité notariale n’est requise. La somme requise est souvent moins élevée que pour un rachat de crédit immo. Le particulier traitera directement avec le nouveau prêteur. Toutefois si l’un des crédits à regrouper est adossé à une hypothèque, une mainlevée peut être nécessaire, entraînant sa présence et des frais supplémentaires.
Le coût de l’assurance emprunteur
Dans le cadre d’un rachat d’un prêt immobilier, sa souscription est exigée par l’établissement de prêt, contrairement à un regroupement de crédits à la consommation. Cette protection est indispensable pour toutes les parties concernées. Elle permet le remboursement total ou partiel du prêt en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail ou même de perte d’emploi. Cette dernière est facultative.
Son coût varie selon plusieurs critères ! La somme totale à assurer représente un élément important. Le niveau de couverture souhaité par l’assuré a également un impact. Autre facteur déterminant : l’âge du client. Si vos crédits en cours ont été souscrits il y a plusieurs années, le coût du nouveau contrat risque d’être plus élevé. Cette conséquence est renforcée si des événements médicaux survenus, entre-temps, alourdissent votre questionnaire de santé.
Quels sont les différents modes de calcul ? Certains fixent son coût en pourcentage du capital initial. Dans ce cas, les cotisations restent les mêmes jusqu’à la fin du remboursement du crédit immo. D’autres optent sur un calcul basé sur la somme encore à rembourser du crédit immobilier. Ainsi, les cotisations d’assurance sont réévaluées chaque année. Elles diminuent à mesure que la dette immobilière est apurée.
Les frais de courtage
Vous avez sollicité un courtier ? Cette idée s’avère bien souvent payante. En revanche, son intervention implique des frais pour services rendus. Il va recevoir une commission de la part de son client pour son travail de recherche de financement. Rappelons qu’il peut vous permettre d’accéder à des taux avantageux et de réaliser une économie substantielle.
Bon à savoir
Ils sont prélevés si une solution a été trouvée et si l’offre de prêt a été signée.
Quel est leur coût ? Les tarifs peuvent représenter jusqu’à 10 % de la somme totale de l’opération. Ymanci vous permet de bénéficier de la garantie Ymanci du meilleur taux.
Quels sont les frais entrant dans le calcul de cette opération financière ?
Pour vous permettre d’évaluer l’avantage de regrouper, ou non, vos emprunts, il vous faut additionner les éléments suivants :
- Les intérêts calculés sur la base du nouveau taux et de la durée du prêt.
- Les frais de dossier tournant autour de 1 % du montant racheté pour un rachat conso.
- L’assurance emprunteur exigée pour un rachat de prêt immo.
- Les frais de courtage à payer si vous passez par un intermédiaire.
- Les frais de garantie pris, le plus souvent, dans le cadre d’un rachat de crédits incluant une maison ou un appartement.
- Les frais notariaux principalement versés pour les rachats de crédits qui présentent une hypothèque.
Quelle est la méthode de calcul pour déterminer son coût ? Vous pouvez utiliser la formule suivante : coût total d’un rachat de crédits = [(montant de la mensualité de prêt x 12) x nombre d’années de remboursement] – capital emprunté + frais supplémentaires.
Comment éviter les coûts cachés pour ce montage financier ?
Le rachat de crédits est une solution efficace pour reprendre la main sur son budget et récupérer un reste à vivre convenable. Pour qu’il soit réellement avantageux, il faut déjouer les pièges coûteux. Il faut donc :
Comparer les offres
Il faut mettre en concurrence les partenaires financiers. N’hésitez pas à solliciter des devis ou à utiliser des simulateurs en ligne pour avoir une vision claire des conditions du marché. Il faut que tous les frais énoncés préalablement soient explicitement listés. Il est possible de les moduler, voire de les supprimer, selon les établissements de crédit.
Adopter la bonne durée de remboursement
Certes, l’allongement peut réduire la somme à verser mensuellement. Toutefois, il peut entraîner la majoration du coût total du crédit. Soyez particulièrement attentif à la nouvelle durée. Optez pour un rythme de remboursement adapté à votre budget, sans prolonger inutilement la période d’endettement.
Lisez attentivement les clauses du contrat.
Les conditions autour de la modulation des mensualités, des possibilités de remboursement anticipé sans pénalité et des éventuelles conditions suspensives doivent être transparentes.
Se méfier des offres attractives
Attention aux formules qui semblent simples ou qui ne réclament aucun document. Elles dissimulent souvent des conditions moins avantageuses ou des coûts supplémentaires sur le long terme. Privilégiez l’accompagnement par un professionnel. Il saura vous alerter sur les éventuels pièges.
Analyser le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
Il intègre les frais obligatoires : intérêts, assurance, frais de dossier, etc. Il permet de comparer les offres. Un taux bas peut parfois masquer une période de remboursement plus longue ou des frais supplémentaires élevés.
Comment réduire le coût d’un rachat de crédits
Vous êtes à la recherche d’un rachat de crédits pas cher ? Bonne nouvelle : il existe des astuces. Vous pouvez atteindre votre but en employant les bonnes méthodes qui sont :
De faire réviser le montant des frais de dossier
Ils peuvent atteindre jusqu’à 1 500 euros. Il est possible d’en demander la révision, à condition de présenter des éléments alléchants comme votre profil client et la solidité de votre dossier.
De souscrire une délégation d’assurance emprunteur
La banque propose généralement son contrat groupe dans lequel les garanties sont les mêmes pour tous les assurés. Pourtant, ces derniers n’ont pas tous les mêmes besoins. Vous pouvez alors passer par une délégation d’assurance et choisir les garanties qui vous correspondent.
D’utiliser les bons outils
Composé des frais cités ci-dessus, vous pouvez estimer le coût de ce montage financier grâce aux bons outils, comme un simulateur en ligne. N’hésitez pas à solliciter un courtier spécialisé.
Les courtiers Ymanci, des alliés précieux pour mettre en place ce montage financier
Vous bénéficierez de leur réseau de partenaires bancaires qui proposent généralement des taux avantageux. Ils vous obtiendront également des formules alléchantes que vous n’auriez pas la possibilité de recevoir en tant qu’emprunteur particulier. Ils ont la capacité de comparer plusieurs crédits en un minimum de temps. Ces professionnels du courtage sont là pour vous permettre d’effectuer ces démarches parfois contraignantes, négocier les meilleures conditions, vous orienter vers l’offre la plus pertinente pour votre situation, affiner le calcul et éviter les oublis.
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Consultant RH et expert en rachat de crédits
Article écrit par Sabine Roux LinkedIn
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