Rachat de crédits pour financer un investissement locatif : toutes les étapes clés

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Publié le , mis à jour le par Marianne Jagueneau - Rédactrice web

L’investissement immobilier locatif fait partie des placements préférés des Français. Les particuliers y voient une opportunité de se constituer un patrimoine immobilier, tout en percevant des revenus locatifs. Vous remboursez déjà plusieurs emprunts, et votre taux d’endettement ne vous permet pas d’investir ? Le rachat de crédits peut financer un achat immobilier.

Regrouper vos dettes dans un seul prêt vous permet de réduire votre taux d’endettement, afin d’investir dans un nouvel achat immobilier. Conditions d’attribution, fonctionnement et étapes à respecter, voici tout ce que vous devez savoir sur le rachat de crédits pour faire un achat immobilier locatif.

L’achat immobilier locatif : un investissement sur la durée

Investir dans l’immobilier locatif ne manque pas d’avantages. Ce placement à long terme permet de préparer votre retraite, en vous constituant progressivement un patrimoine immobilier. Il est souvent perçu comme un placement moins risqué que certains produits financiers.

L’investissement locatif est relativement accessible, puisque vous n’avez pas besoin de posséder l’intégralité du capital pour acheter. Si vous disposez d’un apport personnel, vous pouvez obtenir un crédit immobilier. Par ailleurs, votre bien immobilier génère des revenus locatifs réguliers, qui couvrent une partie des frais engagés pour ce projet.

Malgré ces avantages, le coût financier d’un investissement locatif ne doit pas être sous-estimé. Vous devez prendre en compte tous les frais, du remboursement du prêt immobilier jusqu’aux impôts et taxes à payé. Vous devez aussi intégrer d’éventuelles périodes de vacances locatives dans votre plan de financement.

Peut-on financer un investissement immobilier locatif avec un rachat de crédits ?

Si vous remboursez déjà plusieurs prêts (crédit à la consommation, prêt immobilier, etc.), votre taux d’endettement ne vous permet peut-être pas de financer un nouvel achat immobilier. Le rachat de crédits peut être une solution pour investir dans la pierre.

Les avantages du rachat de crédits

Le rachat de crédits consiste à regrouper vos prêts en cours et vos dettes au sein d’un seul emprunt. Cette opération permet de réduire votre taux d’endettement grâce à un étalement de vos échéances de remboursement. Vous serez endetté plus longtemps, mais vous rembourserez chaque mois une mensualité moins élevée que le cumul de vos anciennes dettes.

Si vous avez contracté plusieurs prêts, ou si vous remboursez des mensualités élevées, les avantages du regroupement de crédits sont nombreux. Grâce à ce nouveau crédit, vous pouvez :

  • rembourser vos dettes ;
  • réduire votre taux d’endettement ;
  • augmenter votre reste à vivre ;
  • bénéficier d’une trésorerie de précaution ;
  • financer un nouveau projet (travaux, investissement locatif, rachat d’une soulte, etc.).

Quelles dettes inclure à un rachat de crédits ?

Contrairement aux apparences, le regroupement de crédits ne concerne pas uniquement les prêts contractés auprès d’une banque ou d’un établissement de crédit. Il peut inclure tous types de dettes, de l’emprunt familial aux loyers et charges de copropriété impayés. Vous pouvez aussi racheter vos retards d’impôts et votre découvert bancaire.

Pour intégrer vos dettes au rachat de crédits, vous devez justifier leur existence auprès de l’organisme de prêt. Si vos crédits sont systématiquement accompagnés d’un tableau d’amortissement, ce n’est pas le cas des dettes contractées auprès d’un particulier. Vous devez fournir une reconnaissance de dette ou tout autre document attestant de l’existence de ce prêt familial.

Comment financer un investissement locatif avec un regroupement de crédits ?

Il est tout à fait possible d’utiliser le rachat de crédit pour faire un achat immobilier locatif. Selon votre situation, plusieurs options s’offrent à vous. Le rachat de vos dettes vous permet de retrouver un taux d’endettement en dessous du seuil de 35 % recommandé par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Si vous avez retrouvé une capacité d’emprunt suffisante, vous pouvez contracter un prêt immobilier auprès d’une banque.

Néanmoins, si vous souhaitez éviter de passer par un nouveau crédit, vous pouvez intégrer votre projet immobilier à l’opération de rachat. En effet, il est possible d’emprunter une somme supérieure au montant total de vos dettes, sans dépasser le taux d’endettement maximal de 35 %. Le surplus de trésorerie peut être utilisé comme épargne de précaution, ou financer l’achat de votre investissement immobilier locatif.

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Étape n° 1 : vérifier votre éligibilité au regroupement de crédits

Avant d’accepter de racheter vos crédits, la banque étudie attentivement votre dossier. Comme pour tout emprunt, vous devez démontrer que vous serez capable de rembourser votre crédit. Surtout dans le cas d’un rachat de prêts pour financer un projet immobilier.

Faire le point sur votre projet de rachat

Pour commencer, vous devez faire le point sur votre situation, afin d’anticiper les questions que vous poseront les banques. Vous devez être capable de répondre à certaines questions, en particulier :

  • Combien de crédits et/ou dettes avez-vous déjà contractés ?
  • Quel est le montant de toutes vos mensualités réunies ?
  • Quel est le prix du bien immobilier que vous souhaitez acheter ?
  • Souhaitez-vous effectuer des travaux ?
  • Combien vous rapporteront les loyers ?
  • Est-ce que vous empruntez seul ou avec votre conjoint ?
  • Êtes-vous en situation de surendettement/fiché à la Banque de France ?

Ces questions vous aident à évaluer votre besoin en financement, et à réfléchir à la faisabilité de votre projet. Certains points, comme le fait d’avoir déposé un dossier de surendettement à la Banque de France, vous rendent de fait inéligible au rachat de crédits. Dès cette étape, n’hésitez pas à faire à utiliser un simulateur en ligne pour affiner votre projet.

Vérifier votre taux d’endettement

Votre taux d’endettement est un élément déterminant dans l’acceptation de votre dossier par les banques. Afin de protéger les particuliers du surendettement, l’ACPR a fixé un taux d’endettement maximal à ne pas dépasser, correspondant à 35 % du montant total de vos revenus.

En principe, le rachat de crédits sert justement à diminuer votre taux d’endettement. Mais si vous souhaitez financer un investissement immobilier, vous devez emprunter plus d’argent, comparé au montant actuel de vos dettes. Par conséquent, votre taux d’endettement peut ne pas diminuer, ou faiblement.

La banque conserve cependant une marge de manœuvre. Elle peut dépasser ce seuil pour 20 % de ses dossiers. Dans les faits, les dépassements sont rares et réservés aux très bons dossiers. Pour éviter les déceptions, il est préférable de construire votre projet d’investissement immobilier en tenant compte du seuil de 35 %.

Souscrire une garantie hypothécaire : une solution pour rassurer la banque

Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté, vous avez la possibilité de souscrire une garantie hypothécaire. Ce mécanisme vous permet d’utiliser votre résidence principale ou votre investissement locatif pour garantir votre rachat de crédits.

Dans les faits, la garantie hypothécaire est régulièrement utilisée pour sécuriser une opération de rachat de crédits, ou pour un prêt immobilier classique. Si vous cessez de rembourser votre emprunt, l’établissement peut saisir le bien hypothéqué et le mettre en vente, afin de récupérer les mensualités dues. Pour la banque, cette garantie présente un intérêt certain et peut même constituer un critère d’éligibilité au rachat de crédits.

La garantie hypothécaire doit être signée devant un notaire, et faire l’objet d’un enregistrement au service de publicité foncière. Sa mise en place engendre des frais, correspondant à environ 1,5 % du montant de votre crédit. La mainlevée de l’hypothèque n’est payante que si vous mettez un terme à la garantie avant la fin du délai prévu (en cas de revente du bien par exemple).

Étape n° 2 : Déposer votre demande de financement

Après avoir fait le point sur votre projet et votre capacité d’emprunt, vous pouvez contacter les organismes de prêt pour déposer votre demande de financement. Si vous rencontrez des difficultés ou si vous ne souhaitez pas effectuer ces démarches, vous avez la possibilité de confier votre dossier à un courtier expert en rachat de crédits.

 Que contient le dossier emprunteur ?

Le dossier emprunteur reprend tous les éléments de votre projet de rachat de crédits. Pour la banque, c’est une source précieuse d’informations, tant sur votre situation financière actuelle que sur votre capacité à rembourser votre futur prêt.

Il doit au moins contenir :

  • une pièce d’identité ;
  • des justificatifs de domicile de moins de trois mois (quittances de loyer, facture d’électricité ou de gaz, etc.) ;
  • des justificatifs de revenus (bulletins de salaire, contrat de travail, attestation Urssaf, bilans comptables) ;
  • votre dernier avis d’imposition ;
  • les tableaux d’amortissement de tous vos prêts en cours ;
  • des justificatifs de vos dettes en cours (reconnaissance de dette en cas de prêt familial, relevés de compte indiquant le montant de votre découvert bancaire, etc.).

Un dossier complet et soigné est un gage de fiabilité pour votre interlocuteur. Il témoigne de votre implication et de votre sérieux. Pour gagner du temps, n’attendez pas le premier rendez-vous avec le banquier pour rassembler ces documents.

Quelle banque contacter pour votre rachat de crédits ?

Pour obtenir un rachat de crédits, vous pouvez transmettre votre demande de financement directement à votre banquier. Il connaît votre situation financière, et peut vous guider dans votre projet. Mais cette solution n’est pas forcément la plus intéressante pour vous.

Avant d’accepter l’offre de crédit de votre établissement bancaire, pensez à vérifier le taux d’intérêt proposé, le coût de l’assurance emprunteur et les modalités de remboursement anticipé. Même si vous souhaitez concrétiser votre investissement immobilier locatif, vous devez négocier de bonnes conditions d’emprunt.

Afin de comparer l’offre de votre banquier avec d’autres propositions, vous pouvez contacter plusieurs établissements de crédit. Vous pourrez ensuite choisir l’offre qui vous convient le mieux, notamment en fonction des intérêts à payer pour cet emprunt.

Pourquoi contacter un courtier ?

Vous ne souhaitez pas démarcher les banques ? Vous pouvez confier votre demande de prêt à un courtier spécialisé en rachat de crédits. Il peut prendre en charge votre dossier et le présenter à ses partenaires bancaires.

Au-delà du gain de temps que cela représente, vous avez plus de chance de décrocher votre regroupement de prêts en passant par un intermédiaire qualifié. En tant que professionnel, il sait comment présenter votre projet sous son meilleur jour.

Il bénéficie de la confiance de ses partenaires, et peut négocier de meilleures conditions d’emprunt. Il peut aussi vous aider à bénéficier d’une assurance emprunteur plus abordable, ou vous éviter le paiement de pénalités de remboursement anticipé.

Étapes n° 3 : Signer le contrat de prêt pour débloquer les fonds

Vous avez reçu une offre de crédit et celle-ci vous convient ? Vous allez pouvoir signer votre contrat de prêt, et concrétiser votre investissement locatif. Voici comment se déroule cette étape clé.

Comment se déroule la signature d’un rachat de crédits ?

Lorsqu’un établissement de crédit émet une offre de rachat, l’emprunteur dispose d’un délai pour réfléchir et étudier les conditions d’emprunt. Comme tout consommateur, vous avez le droit de changer d’avis pendant une courte période.

Si votre rachat de crédit concerne majoritairement des prêts à la consommation, vous disposez d’un délai de rétractation de 14 jours à compter de la date de signature du contrat. En d’autres termes, vous pouvez renoncer au regroupement de crédits après la signature de l’offre de prêt.

Si l’opération porte sur un rachat de crédit hypothécaire, ou si le montant du prêt immobilier racheté représente plus de 60 % du montant total emprunté, vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours avant de signer l’offre de prêt. Ce délai est incompressible. Vous ne pourrez signer le contrat qu’à la fin de cette période.

Quel délai pour concrétiser votre projet d’investissement locatif après un rachat de crédits ?

Le déblocage des fonds peut intervenir dès que le contrat est définitif. En principe, vous n’avez aucune démarche à effectuer. L’établissement de crédit contacte vos différents créanciers et procède au remboursement de vos dettes et crédits intégrés à l’opération de rachat. Vous commencez à rembourser votre première mensualité selon l’échéancier établi dans le contrat de prêt.

Si le regroupement de prêts intègre le coût de votre projet d’achat immobilier locatif, vous pouvez dès à présent prévoir la signature de la vente chez un notaire. Les fonds seront automatiquement transférés au notaire par la banque pour le jour de la signature.

Si vous préférez souscrire un nouveau crédit immobilier pour financer votre investissement immobilier, vous pouvez prendre contact avec une banque. L’étude de votre dossier se fera sur la base de votre nouveau taux d’endettement.

Le rachat de crédits est une alternative intéressante pour financer vos projets immobiliers, notamment un investissement locatif. En réduisant votre taux d’endettement ou en intégrant votre projet au rachat, vous pourrez préparer sereinement votre retraite et bénéficier de revenus locatifs réguliers.

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