Panorama des aides pour les primo-accédants en 2025

Publié le 08 octobre 2025, mis à jour le 08 octobre 2025 par Christophe Bernard - Responsable éditorial

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L’achat de son premier bien immobilier est un acte décisif impliquant un engagement financier conséquent. La plupart du temps, ce type d’investissement nécessite un financement bancaire. Pour donner un coup de pouce aux primo-accédants, plusieurs dispositifs d’aide à l’achat immobilier peuvent favoriser l’accession à la propriété. Prêt à taux zéro, prêt Action logement, prêt conventionné, PAS, PSLA : voici un panorama des aides pour un premier achat immobilier à l’heure où nous écrivons cet article.

Les prêts réglementés pour l’achat d’un bien immobilier neuf

Divers dispositifs de l’État à destination des primo-accédants sont actuellement en place pour favoriser l’accession à la propriété. Ces prêts aidés ou réglementés sont habituellement octroyés par les banques. Gros plan sur le PTZ, le prêt épargne logement, le PAL, le PC, le PAS, le PSLA et le PLS.

Prêt à taux zéro pour les primo-accédants

Crédit au taux d’intérêt nul et sans frais de dossier, le prêt à taux zéro (PTZ) est certainement le dispositif d’aides aux primo-accédants le plus connu.

Ce prêt vient en complément d’un crédit immobilier classique. Il permet de faire l’achat d’un logement en résidence principale, dans le neuf ou l’ancien.

Depuis le 1^er avril 2025, de nouvelles conditions d’octroi du PTZ, plus favorables, ont été introduites pour l’acquisition d’un logement neuf :

• Extension à toutes les zones géographiques : le logement neuf peut indépendamment se situer en zone tenue ou non tendue ;
• Eligibilité additionnelle du PTZ pour les maisons individuelles, et plus uniquement aux logements collectifs;
• Montant du PTZ plafonné à 50 % du coût total du crédit, contre 40 % auparavant.

Pour bénéficier du PTZ, les revenus de l’emprunteur ne doivent pas dépasser certains plafonds, eux-mêmes révisés à la hausse, ouvrant l’accès à cette aide à un plus grand nombre de foyers français.

La durée de remboursement du PTZ est de 25 ans au maximum, avec une période de différé allant de 5 à 15 ans.

Prêt épargne logement et conditions de crédit

Le prêt épargne logement est ouvert aux titulaires d’un plan d’épargne logement (PEL), qui reste un outil d’épargne intéressant pour préparer un projet immobilier.

Après une phase d’épargne, via votre PEL, vous accédez à un prêt à un taux garanti au moment de la souscription de votre plan d’épargne. Le prêt épargne logement peut être accordé après minimum quatre années d’épargne. Le taux d’intérêt de ce crédit immobilier se base sur le taux de votre PEL, à son ouverture.

Il ne peut excéder 92 000 euros. La durée de remboursement va de 2 ans à 15 ans.

Le prêt épargne logement peut faire l’objet d’un remboursement anticipé. Il est cumulable avec le prêt Action logement, le prêt conventionné et le PSLA.

Prêt Action logement pour les salariés du privé

Le prêt Action logement, anciennement prêt 1 % logement, est accordé aux salariés des entreprises du secteur privé de plus de 10 employés. Les salariés du secteur agricole peuvent bénéficier du prêt agri-accession.

Ce crédit à taux fixe à 1 % doit servir à l’achat d’une première résidence principale, et est soumis à des plafonds de ressources.

Les logements neufs doivent respecter la réglementation thermique applicable à ces bâtiments. Les logements anciens vendus par un organisme HLM doivent atteindre à minima la classe E du DPE (diagnostic de performance énergétique).

Le prêt Action logement est accordé sous condition de ressources. Sa valeur est de 30 000 euros au maximum. La durée de remboursement du prêt Action logement est libre dans la limite de 25 ans. Il est cumulable avec le prêt d’accession sociale ou le prêt à taux zéro (PTZ).

Prêt conventionné (PC) : montant et remboursement

Le prêt conventionné est consenti sans conditions de ressources. Il est accordé aux primo-accédants pour l’achat de leur résidence principale.

Son montant peut couvrir jusqu’à 100 % du coût de l’opération, hors frais de notaire et de dossier. Le taux d’intérêt de ce crédit conventionné varie selon les banques, dans la limite d’un plafond réglementé par l’État. La durée de remboursement du prêt conventionné est de 30 ans au maximum.

Le prêt conventionné est compatible avec le prêt d’accession sociale, le prêt à taux zéro, le prêt d’épargne logement et le prêt Action logement. Le prêt conventionné peut ouvrir droit aux APL. En revanche, il ne peut pas être complété par un crédit immobilier classique.

Prêt d’accession sociale (PAS) : conditions, montant et remboursement

Le prêt d’accession sociale à la propriété (PAS) est un prêt immobilier accordé aux foyers qui présentent des revenus modestes et qui souhaitent acquérir une résidence principale. Les primo-accédants ont accès à ce crédit immobilier réglementé et distribué par les banques conventionnées par l’État.

L’obtention du PAS est conditionnée aux ressources de l’emprunteur. Elles ne doivent pas dépasser certains plafonds dépendant du secteur géographique du logement et du nombre d’occupants. Le revenu fiscal de référence de l’année N-2 sert de base de calcul. Le montant du prêt d’accession sociale peut couvrir jusqu’à 100 % du coût total de l’opération, hors frais de notaire et de dossier.

La durée de remboursement du prêt d’accession sociale est comprise entre 5 et 30 ans. Le PAS est compatible avec le prêt à taux zéro, le prêt d’épargne logement et le prêt Action logement. Il peut générer l’obtention des APL. En revanche, le PAS ne se cumule pas avec un prêt immobilier classique.

Prêt social location-accession (PSLA) : le mécanisme de la location-achat

Le prêt social location-accession (PSLA) est un crédit immobilier dédié aux « locataires-accédants » pour devenir propriétaire de leur logement (résidence principale). Ce dispositif permet d’acquérir, sous condition de ressources et sans apport personnel, le logement occupé avec statut de locataire.

La location-accession se déroule en deux temps :

• Une première phase locative, durant laquelle le locataire occupe le logement et acquitte une redevance comprenant une indemnité d’occupationet une épargne.
• Une seconde phase acquisitive, à l’issue de la première. Dans cette phase, le locataire opte pour le statut d’accédant à la propriété et lève l’option d’achat selon les conditions prévues au contrat.

Au-delà d’un prix de vente réduit via une décote de 1 % par année de location, le PSLA permet d’acquérir le bien loué à un taux de TVA réduit (5,5 %) et d’être exonéré de la taxe foncière pendant 15 ans.

Les aides pour un premier achat immobilier au niveau local

Au niveau local, des aides pour un premier achat immobilier peuvent être offertes par les communes, les départements et les régions.

Il en va notamment ainsi pour :

• le prêt Paris logement 0 %,
• le prêt à taux zéro de Bordeaux-Métropole, en complément du dispositif national,
• le pass accession de Toulouse,
• une aide à l’accession à la propriété pouvant aller jusqu’à 11 000 € dans le neuf et 10 000 € dans l’ancien dans le département de l’Oise.

De nombreuses collectivités territoriales proposent des aides complémentaires aux primo-accédants : subventions, prêt à taux zéro local, exonérations fiscales, etc. Ces dispositifs sont souvent cumulables avec les aides nationales.

Souvent peu connues, ces aides locales peuvent donner un sacré coup de pouce à un projet immobilier. Pour faciliter vos recherches, nous vous conseillons de :

• Vous renseigner auprès des mairies, métropoles ou même des départements.
• Consulter le site Internet de l’Anil, agence nationale pour l’information sur le logement,
• Vous rendre dans l’agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL), la plus proche de chez vous,
• Contacter votre conseiller bancaire ou passer par un courtier de votre région.

Les aides pour un premier achat immobilier dans le neuf

L’achat d’un bien immobilier neuf permet de bénéficier de certains avantages fiscaux et financiers.

• Une TVA réduite à 5,5 % (vs 20 %) dans le cadre d’une acquisition d’un logement neuf destiné à devenir résidence principale, dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) ou dans un Quartier Prioritaire de la Politique de la Ville (QPV)
• L’exonération de la taxe foncière pendant deux ans (résidence principale ou secondaire) est possible, notamment pour les constructions nouvelles, reconstructions, ou certains changements d’affectation.
• Des frais de notaire réduits à 2 ou 3 % du prix d’acquisition dans le neuf sont accessibles, contre 7 à 8 % dans l’ancien.
• La protection des primo-accédants face aux frais de notaire. Si certains départements peuvent augmenter les Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO), constituant une part importante des frais de notaire, comme c’est le cas pour Paris par exemple, cette augmentation ne peut pas s’appliquer aux acheteurs d’un premier logement.
• Les parents et/ou grands-parents peuvent transmettre à leurs enfants ou petits-enfants jusqu’à 100 000 € chacun, exonérés des droits de donation, pour les aider à acheter un logement neuf. Cette exonération s’applique jusqu’à un plafond de 300 000 € par bénéficiaire et prendra fin en décembre 2026.

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