Zonage ABC remanie : ce qui change pour les Français, l’immobilier, les avantages fiscaux

Publié le 15 septembre 2025, mis à jour le 15 septembre 2025 par Florence Carpentier - Journaliste de la presse écrite

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Un arrêté publié au Journal officiel le 5 septembre dernier a donc modifié le zonage de 487 communes françaises. Dans un communiqué, le ministère du Logement a récemment rappelé l’importance de cette révision pour les Français et pour les avantages concernant les aides, comme le prêt à taux zéro, et les dispositifs fiscaux :

Le zonage A/B/C définit l’éligibilité des ménages à certains dispositifs ou en module les paramètres en fonction de la tension existant sur le marché du logement au niveau local, ce qui permet d’adapter la politique du logement à la réalité des territoires.

En effet, le reclassement de certaines villes est déterminant quand il s’agit de calculer les plafonds de loyer pour les investisseurs ou de déterminer une éligibilité ou pas aux aides au logement. Plusieurs critères sont pris en compte pour définir l’appartenance d’une commune à une zone bien spécifique :

• Le prix de l’immobilier dans le neuf mais aussi l’ancien.
• Le niveau des loyers.
• Le volume des logements disponibles ou vacants.
• Le dynamisme territorial : évolutions démographiques, croissance des bassins de vie. Pour votre information, un bassin de vie constitue le plus petit territoire sur lequel les habitants accèdent aux équipements et aux services les plus courants.

Modification du zonage : quelles sont les communes concernées ?

Cinq catégories de zonage existent : A, A bis, B1, B2 ou C. Les villes, situées dans les zones A, A bis et B1, sont dites tendues, c’est-à-dire qu’elles présentent un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Ce phénomène a été notamment observé dans de nombreuses communes de l’Île-de-France, comme Paris, la Côte d’Azur ou la Haute-Savoie. En revanche, les zones B2 et C sont détendues.

Le reclassement détaillé des 468 communes

• 147 passent en zone B2.
• 247 entrent en zone B1.
• 64 sont reclassées en zone A.
• 10 sont dans la zone A bis.

Enfin, 19 communes sont déclassées. Elles reviennent dans la zone qu’elles occupaient avant la révision du 5 juillet 2024.

Pour faire face à l’évolution constante des marchés immobiliers et aux difficultés d’accès au logement, le ministère du Logement a donc annoncé une révision significative du zonage ABC. Parmi les centaines de villes concernées, nous avons retenu les suivantes : Dunkerque (Nord), Annecy (Haute-Savoie), Albertville (Savoie), Grenoble (Isère), Bayonne (Pyrénées-Atlantiques), La Rochelle (Charente-Maritime), Perpignan (Pyrénées-Orientales), Mulhouse (Haut-Rhin) ou encore Valence (Drôme). Comment connaître le zonage de sa commune ? La liste des 468 communes reclassées et des 19 villes déclassées se trouvent sur le site internet du ministère chargé du logement.

Modification du zonage : quels changements pour l’immobilier et le secteur de la construction ?

Ce reclassement est synonyme d’opportunités très intéressantes pour les territoires reclassés en zones tendues. La ministre du Logement dans le gouvernement Bayrou, Valérie Létard, est d’ailleurs de cet avis. Elle a récemment reconnu que ce nouveau zonage était primordial pour certaines communes françaises :

Cela permet aux territoires concernés d’accompagner et d’anticiper les dynamiques de développement, dans les zones ayant un fort potentiel de créations d’emplois, comme c’est le cas pour le secteur de Dunkerque¹ ou des Alpes².

Ces territoires pourront effectivement construire des logements locatifs intermédiaires et ainsi diversifier leur offre. Le placement en zones tendues est souvent une aubaine pour les collectivités. Elles peuvent lancer plus facilement des projets de construction de logements sociaux puis obtenir des financements publics.

Hormis le soutien à la construction de logements sociaux et de logements abordables pour 2,4 millions de Français, le classement en zones tendues a un autre avantage.

Le zonage des communes permet d’orienter la construction vers les résidences principales

Face à la pression immobilière croissante dans certaines communes françaises, le zonage tient une place importante pour redéfinir les secteurs dédiés uniquement aux résidences principales. Cette création vers les logements principaux n’est possible que dans les agglomérations situées en zones tendues ou possédant plus de 20 % de résidences secondaires.

Modification du zonage : quels changements pour l’accès aux avantages fiscaux ?

Grâce à cette révision, les Français pourront bénéficier de barèmes plus avantageux pour obtenir des aides au logement. Le fait de changer de zonage pourrait leur permettre d’acquérir un logement neuf avec une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, à condition d’habiter dans les quartiers sélectionnés par l’Agence nationale pour la rénovation Urbaine (Anru).

Le saviez-vous ? Le but de cet établissement public est de financer et d’accompagner les collectivités et les bailleurs sociaux pour mettre sur pied de vastes projets de rénovation dans des quartiers vulnérables.

Outre le taux de TVA à 5,5 %, d’autres dispositifs offrant des réductions d’impôt sont aussi concernés par le zonage :

Le dispositif Denormandie

Cette aide fiscale a été mise en place pour inciter les particuliers à investir dans des logements anciens à rénover puis à les mettre en location longue durée.  Ainsi les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 12 % pour une location de six ans ; 18 % pour un bien loué pendant 9 ans ; 21 % pour un logement mis en location durant 12 ans.

Le dispositif Loc’Avantages

Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous proposez un logement à la location. Cette réduction est calculée en fonction du montant du loyer. Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée.

Pour ces deux dispositifs fiscaux, le plafond de ressources des locataires et les plafonds de loyer à ne pas dépasser diffèrent selon la zone géographique dans laquelle le bénéficiaire vit : A, B ou C.

Modification du zonage : quels changements pour les aides au logement ?

Cette révision va déterminer l’éligibilité des Français aux dispositifs se basant notamment sur les plafonds des loyers et des ressources, les aides à l’investissement locatif ou à l’accession à la propriété. Parmi ces aides, il y a les incontournables :

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Ce dispositif est dédié aux primo-accédants afin de les aider à financer une partie de l’achat ou de la construction de leur résidence principale. À taux zéro veut dire sans payer d’intérêt. Il est accordé sous conditions de ressources et il vient en complément d’un prêt immobilier classique.

Le bail réel solidaire (BRS)

Cette aide permet aux ménages considérés comme modestes d’accéder à la propriété en acquérant uniquement le logement pour en faire une résidence principale. En effet, le terrain reste la propriété d’un Organisme de foncier solidaire (OFS).

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Il est destiné aux ménages modestes pour payer l’achat, la construction ou la rénovation de leur résidence principale. Ce prêt offre des conditions avantageuses : taux d’intérêt plafonné, frais réduits, possibilité de le cumuler avec d’autres aides.

Modification du zonage : quelles conséquences pour le logement social ?

L’objectif de ce reclassement en zones tendues permet d’offrir à un locataire l’accès à des logements dont les loyers sont inférieurs au prix du marché.

L’habitation à loyer modéré (HLM)

Il vise à offrir des hébergements décents aux profils qui ont des revenus faibles ou modestes. Ce type d’habitations constitue un pilier de la politique du logement en France. Les loyers pratiqués en HLM ont la particularité d’être plus bas que ceux se trouvant sur le marché immobilier privé. Attention, là aussi, les revenus des locataires sont soumis à des plafonds de ressources.

Le logement locatif intermédiaire (LLI)

Ce type de logements dispose de loyers 15 % moins élevés que ceux proposés sur le marché. Toutefois, ils ne peuvent être produits que dans les agglomérations placées en zones tendues : A bis, A ou B1. D’où l’intérêt de ce changement de zonage. Valérie Létard, ministre chargée du Logement dans le gouvernement Bayrou, qui a démissionné le 9 septembre dernier, a récemment reconnu que :

Cet arrêté représente une avancée dans le soutien au logement locatif intermédiaire et donc de la production de logements abordables dont les ménages ont besoin.

Ils sont généralement destinés aux salariés, aux jeunes actifs et aux fonctionnaires qui font partie de la classe moyenne, mais également aux organismes publics. Une opportunité intéressante pour les ménages français dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais restent, malgré tout, insuffisants pour faire face aux prix élevés du marché de l’immobilier.

¹Les Alpes françaises accueilleront les Jeux olympiques et paralympiques d’hiver en 2030. Il va sans dire qu’il va falloir trouver un logement à ces nombreuses personnes qui vont s’atteler à rendre cet événement sportif inoubliable.

²Idem pour les communes en périphérie de Dunkerque qui se retrouvent en zones tendues. La construction de la gigafactory de batteries Verkor, à Bourbourg, mais aussi les autres projets industriels dans cette agglomération vont nécessiter l’implantation de nombreuses habitations pour accueillir des milliers de personnes au cours de la prochaine décennie.